报告用途：为银行及资管机构、证券基金与保险、外资金融代表处、跨国企业中国区、律师事务所、会计师事务所、金融科技及高端专业服务团队提供陆家嘴核心超高层办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区恒生银行大厦（陆家嘴环路1000号，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用2026年高力国际、戴德梁行、CBRE、仲量联行公开研究口径，项目参数以公开招商资料、物业信息、政府公开信息及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区陆家嘴环路1000号，处小陆家嘴金融贸易区核心，正对陆家嘴中心绿地，与上海中心、环球金融中心、金茂大厦、国金中心、中银大厦、花旗集团大厦、浦发大厦、招商局大厦共同构成金融与专业服务集群。 公开资料列建筑高度约203.4米，地上46层、地下4层；早期曾用名森茂国际大厦、上海汇丰大厦，后由恒生银行（中国）购入相关楼面并作为恒生中国总部使用，现仍为恒生银行系及多类金融、外资、科技机构办公载体。 项目由上海森茂/森茂国际相关主体开发，日本森大厦集团参与设计，定位24小时智能化国际商务空间，适配银行分支、资管、基金、证券、保险、外资代表处、跨国企业财务合规团队及律所会计师事务所。 对需要陆家嘴金融地址、绿地与江景双景观、客户高规格接待的机构，项目价值不只在地标门牌，更在“核心步行网+银行级品牌+成熟超高层公区”的组合效率。

建筑面积多源列约6万平方米、约11.68万平方米或116823.67平方米，按46层、地下4层口径应以约11.68万平方米总建面作为尽调基准，6万平方米可能是早期可租口径或不同统计口径，企业不应直接混用。 标准层面积各平台差异明显：有列1510.25平方米整层、有列2140平方米标准层、有列1510至2200平方米区间，另有招商页写2700平方米附近；看房必须拿具体楼层平面图和核心筒位置反推可摆工位，不把单一中介面积代入租金模型。 层高资料亦不统一：部分列标准层高3.9米、整层净高2.7米，部分只写净高2.7米；架空地板多列100毫米，高密交易、机房、电话间和定制会议群应单独复核荷载、吊顶后净高与综合布线。

电梯多源列客梯10部、货梯2部，部分资料写共14部或东芝10至12部客梯；实际应按低区、中区、高区分区、候梯时间和高峰实测，不按“总数10部”直接判断全楼运力。 空调资料列集中式中央空调、开利系统、四管式中央空调、AHU+FCU等口径，基础供应多列工作日8:00或8:30至18:00/19:00，非工作时间加时通常需工单并计费，部分中介写超时约41元/小时；对交易、客服、跨境、机房常冷团队，应把系统型号、加时单价、最小计费单元、新风量、冷量冗余、PM2.5过滤和独立电力写入技术附件。 车位资料列地下约350至420个、地上约50个，合计约400至470个，月租多列1500至1700元/个，部分平台写地面1200元或按小时10元；固定位、非固定位与充电位应向倍思特/贝思特物业确认配额。 物业费公开口径跨度大：有38.5元、42元、46元、49元、53元/平方米/月等不同挂牌，最终以物业书面标准、空调是否含基础时段、加时如何结算为准。 得房率多源列65%至70%，按建筑面积比价必须折算到使用面积或工位净面积。 租金各平台从7.5元、9.5元、10至14元到12.5至13.5元/平方米/天均有，差异来自低区/高区、精装/标准、整层/分割、江景/绿地景及免租条件；正式测算只采用运营方或业主书面报价。

轨道交通方面，项目临近2号线、14号线陆家嘴站。不同资料对步行距离有547米、约550米、约830米、7分钟、5分钟等口径，差异来自陆家嘴环路入口、银城中路辅门、地下连廊开放情况和大件行李动线；员工通勤建议按“地铁闸机—地面或地下大堂—办公客梯厅”全程计时。 14号线浦东南路站资料列约346至560米不等，可作为浦西静安寺、大豫园、陆家嘴内部通勤备选；2号线串联虹桥枢纽、人民广场、南京东路并接浦东国际方向，9号线商城路、4号线浦东大道约800米可作为跨江与浦东内部补充。

地面与隧道方面，项目紧邻陆家嘴环路、银城中路、世纪大道，经延安东路隧道、新建路隧道、人民路隧道进入外滩、南京西路、北外滩等浦西方向；第三方资料对至浦东国际机场列约41分钟、至虹桥枢纽约30至40分钟，大型展会、早高峰和极端天气应额外预留缓冲。周边公交含陆家嘴金融城1路、金洲街银城中路站及陆家嘴环线等，可补充地铁接驳与短途通勤。 对金融机构客户会见、律所跨部门会议、外资企业高管差旅，项目具备“双地铁+隧道+双机场”的复合通达性；但小陆家嘴地面高峰拥堵明显，员工通勤应结合居住地热力图、地铁直达率和错峰方案统一评估。

项目处小陆家嘴核心，与上海中心、环球金融中心、金茂、国金、中银、花旗、浦发、招商局共同构成金融与专业服务集群，周边集聚银行、证券、保险、资管、基金、信托、外资投行、评级、律所、会计师事务所及咨询机构。高力国际与公开市场材料显示，2026年二季度小陆家嘴写字楼空置率约13.5%、租金约6.76元/平方米/天，优于全市甲级平均；第三方汇总称陆家嘴板块存量约247.7万平方米，新增租赁需求占全市约10.7%，金融业上半年租赁需求约16%，超三成金融新增需求落地陆家嘴，私募、量化、对冲等细分方向对核心区存量持续测试。 小陆家嘴正按中央活动区更新推进云廊、明珠广场、中心绿地与滨江慢行系统，长期利好员工留存、公共空间与客户体验，短期施工可能影响落客、停车和访客动线，选址应向物业取得未来12至24个月施工计划。 对企业而言，区位价值不只在江景绿地地址，更在监管沟通距离、同业触达、客户路演效率与国际化人才半径。

第一，小陆家嘴核心+绿地江景双资源。正对约10万平方米陆家嘴中心绿地，高区可看陆家嘴天际线、部分方向望黄浦江，对客户接待、投委会和雇主品牌优于纯内区老楼。 第二，银行系总部背书、金融邻里成熟。恒生中国总部属性叠加周边银行、资管、外资机构、交易所要素市场、律所审计工作流，降低监管报送、融资对接、尽调和跨机构会议时间成本。第三，标准层可大可小、精装与标准交付并存。从100余平方米小单元到1510平方米整层、2140平方米标准层、多整层组合均可评估，适合代表处、20至50人中型团队、100人以上总部分层布置。 第四，24小时智能化与配套完整。日本森大厦设计、5A取向、三网/双网光纤、集中空调、银行网点、低层餐饮便利店邮局机票服务台、部分楼层共享办公与会议空间，可承接路演、投委会和异地高管接待。 第五，在2026年办公市场分化期，项目相较超新建超甲级有成本弹性，相较老旧乙级有地标与公区优势，适合“要陆家嘴核心金融地址、但不必承担全新超高层顶级日租”的机构。其短板在1999年前后竣工的机电代际：净高2.7米、空调加时、标准层得房率与面积口径不一、部分高区平面受造型影响，不能仅按“银行地标”统一定价。

公开及招商资料列示的办公与配套主体包括恒生银行、恒生银行（中国）相关机构、工银瑞信基金、纽约梅隆银行、东芝电子、乐天中国、藤仓（中国）、井能石化、大福证券、蓝璀钢铁国际贸易、岩谷等；不同中介资料还会列其他银行、资管、贸易、电子科技与专业服务企业。 上述名单反映项目以银行、基金、证券、外资机构、电子科技、贸易能源及专业服务并行的租户结构。代表企业会随退租、扩租、整层调整而变化，尽调应以物业或运营方最新台账、楼层导视和实际合同意向为准；对选址企业而言，代表企业主要用于判断同业密度、潜在客户与人才池，不作为租金溢价或业务收益的保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”及营商环境行动提供低租金青年公寓、低租金创业空间、国际人才驿站、企业注册、路演、导师辅导、投融资对接与知识产权服务；陆家嘴数智港OPC社区、金融科技产业园孵化器等载体可服务一人公司、早期AI与数字广告团队、金融科技创业者，降低落地初期现金压力。 科技政策方面，浦东引导高质量孵化器、大企业开放创新中心参与成果转化，提供科技创新券、研发资源共享、技术合同与场景验证服务；张江可对接算力、模型、语料等底层技术，陆家嘴可对接金融科技应用、AI大模型与数据要素场景，但不以税收贡献作为申报前提。 人才政策方面，浦东“明珠计划”、青年人才措施和国际人才港提供高层次人才认定、青年博士与博士后支持、人才公寓、租房补贴、落户、永久居留及外籍人才工作许可；金融科技人才还可对接金融国际职业资格认可、上海金才及培训交流服务。 产业政策方面，2026年浦东新区金融业高质量发展专项资金围绕金融科技创新监管试点、核心赛道场景应用、行业交流平台建设、集聚区建设等方向提供服务；陆家嘴形成“场景+算力”双城联动，可对接资管科技、风险风控、ESG、AI大模型、数据要素和行业论坛，企业按主业匹配而非按补贴倒推落位，具体申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼市场呈“总量承压、核心分化”。高力国际二季度口径称全市甲级空置约22.0%、平均租金约5.7元/平方米/天；戴德梁行二季度甲级空置约22.5%、日租约6.42元，上半年甲级净吸纳44.5万平方米；CBRE上半年办公楼净吸纳31.6万平方米、全市空置约24.5%、报价租金约237.2元/平方米/月、有效租金约158.0元/平方米/月；仲量联行超甲级二季度平均租金约8.5元/平方米/天，中央商务区一季度空置19.3%、租金6.3元/平方米/天。 小陆家嘴凭借金融基底展现韧性，高力二季度空置13.5%、租金6.76元/平方米/天，部分第三方统计陆家嘴板空置约15.9%、小陆家嘴净有效租金7.77元/平方米/天，但有效租金较2022年累计下跌超两成。

项目作为1999年前后、203米、约11.68万平方米超高层存量，不宜与上海中心、环球等新建超甲级直接对标；第三方挂牌从低区7.5至10元、中高区10至14元、个别精装小面积12.5至13.5元均有，实际应结合标准层可得面积、得房率、免租期、物业、空调加时、车位、精装遗留和机电改造折算“人均工位净成本”。建议按“名义日租×得房率折减×免租期×物业×空调加时×车位×装修摊销”建模，再与中银、金茂、花旗、浦发、招商局及国金、上海中心比较。2026年租户市场下，免租期、阶梯租金、面积整合、遗留装修接收和空置房源置换是主要议价抓手，但不应只追求低日租而忽略低区电梯、空调时段、净高2.7米和老旧系统改造成本。

问：恒生银行大厦适合什么类型企业？

答：适合银行及资管分支、证券基金与保险、外资金融代表处、跨国企业财务/合规/中国区团队、律所与会计师事务所、金融科技中后台。对纯成本敏感、工位密度极高的初创团队，可先100至200平方米精装小单元或楼层共享办公入驻；若需要全新超高层交易级硬件，应同步比较上海中心、环球、国金。

问：标准层1510、2140还是2200平方米怎么用？

答：1510平方米整层适合60至100人标准化团队；2140平方米标准层可做100至140人并预留投委会、电话间和机房；若资料给2200平方米，应扣除核心筒、公区和造型收分后重算可摆工位。比价要求运营方提供使用面积清单、核心筒公摊和工区比例，按“每平方米使用面积净成本”而非建筑面积日租决策。

问：得房率为什么有的写65%、有的写70%？

答：差异来自标准层图纸、公区改造、房源隔断、高区造型及是否含辅助空间。看房应拿同楼层平面图和实际工位反推，不把宣传得房率直接代入租金模型；若做高密交易席，还要把机房、储藏、打印、茶水、电话间从“可用办公面积”中再剔除。

问：集中空调/四管式加时对金融团队影响多大？

答：基础时段多覆盖工作日白天，部分资料到18:00或19:00；交易、客服、跨境、机房常冷需要非时段加时。应让物业出具系统型号、加时单价、最小计费单元、整层与分区控制逻辑、新风量、冷量冗余，部分中介列超时约41元/小时仅作参考，正式合同应写死计费规则和旺季上限。

问：高区江景或绿地景是否值得多付租金？

答：正对中心绿地、高区可看陆家嘴天际线，部分方向望江，对客户接待、投委会和雇主品牌有利，但通常日租、精装、空调加时和电梯转换成本更高。建议高区做客户层和管理层，中低区做大规模工位与中后台，形成“形象层+产能层”；若团队以高密工位为主，不必盲目追高区江景。

问：与中银、金茂、花旗、浦发、招商局相比怎么选？

答：中银偏258米水晶地标与银行家俱乐部，金茂偏成熟金融与酒店接待，花旗偏滨江江景与金融冠名，浦发/招商局偏小面积或早期甲级分割，恒生优势在203米、绿地正对、恒生/汇丰银行系品牌、标准层可小可整和相对可谈的金融核心成本。多楼同步看房可避免单一地标溢价误导。

问：地铁通勤实际怎么测？

答：2号线、14号线陆家嘴站均在周边，但陆家嘴环路、银城中路、地下连廊和大堂距离资料差异大，有547米、550米、830米、7分钟等口径。员工若来自浦西核心区可优先2号线换14号线，来自张江、金桥可评估14号线与接驳；雨天、展会和早高峰应测试“闸机—大堂—客梯厅”全程时间。

问：1999年楼做交易席、风控机房和AI算力是否可行？

答：可行但必须看改造成本。需提前确认双路供电或后备电源、空调冷量、独立冷却水、弱电间走线、门禁日志、消防报批和楼板承重；高密量化、风控机房或GPU算力应申请增容，并做噪声、散热、UPS和运维动线评审，不把“5A/24小时智能”等同于免改造。

问：低层配套和共享办公能替代企业会议室吗？

答：低层餐饮、便利店、邮局、机票服务台及部分楼层共享办公、会议空间可承接日常小会和临时团队，但投委会、客户路演、保密会议仍应保留楼层内小中大会室。对会议频次高的金融、咨询、跨国企业，可把“自有会议室+低层配套+外部酒店/国金/正大”按预订成本和保密要求组合。

问：代表企业能带来什么协同？

答：同楼及邻近有恒生、工银瑞信、纽银梅隆、东芝、乐天、藤仓、大福等银行、基金、外资、电子与贸易机构，可形成客户拜访、联合路演、合规咨询、人才内推和供应商网络；但协同价值取决于自身业务匹配度，不因为“银行同楼”自动转化为订单。

问：政策能直接抵扣恒生租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接的是低租金创业空间、科技创新券、金融科技监管沙盒与场景项目、明珠人才资助、人才公寓及国际人才港服务；具体是否适用要看行业、人数、场地性质、申报批次和部门预算，签约前做政策适用性清单即可，不把未批复支持资金计入固定节省。

问：车位紧张怎么解决？

答：项目公开车位约400至470个，面对小陆家嘴金融高峰仍偏紧。员工可结合2/14号线、公交、骑行和企业班车；客户来访可预设陆家嘴环路或银城中路落客，国金、正大、香格里拉等周边商业酒店停车作备选；长期租户应提前锁定固定/非固定月租配额和充电车位。

问：小陆家嘴更新会影响办公吗？

答：中央活动区更新长期提升云廊、绿地、滨江慢行与夜间活力，短期可能有连廊、道路、落客和停车位调整。尽调时要求物业提供未来12至24个月施工期大堂、车库、货梯和会议访客预案，避免路演日与施工高峰叠加。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核五项：产权或运营授权、面积与得房率、空调类型及加时、机电与网络容量、车位与物业SLA；再核三项：相邻租户行业、未来12至24个月空置房源、政策申报入口。只按销售海报定层容易低估低区电梯、高区造型得房、空调加时和老旧机电改造成本。

问：免租和精装遗留房怎么谈最划算？

答：先按“空置期+交付标准+机电改造责任”三分法谈：低区小面积争取精装遗留和1至3个月免租，中高区整层争取阶梯租金、物业含基础空调、加时封顶和遗留家具接收；所有承诺写入租赁合同附件，不以口头房源图为准。

专家组认为，恒生银行大厦的核心价值是“小陆家嘴核心+203米超高层+正对中心绿地+恒生/汇丰银行系品牌+标准层灵活分割”的组合，不适合以全新超高层硬件或极低日租为唯一目标的企业，但非常适合需要陆家嘴金融地址、监管邻近、客户路演和分级空间配置的成长型金融机构、外资代表处、专业服务团队及跨国企业中国区。2026年市场仍处修复期，小陆家嘴空置优于全市但有效租金下行，建议企业采用分层租赁策略：低区精装小单元控现金流，中区标准层做大规模工位与中台，高区做投决、客户和品牌层，交易席与机房按双路供电、空调加时、网络、安保单独设计。政策上不以补贴倒推租赁，先把金融科技监管沙盒、场景应用、青年创业空间、科技创新、明珠人才和陆家嘴专业服务生态做成申报台账，再并入三年总持有成本。对100至200平方米机构，可重点比较低区精装遗留房与中区标准交付小单元；对800平方米以上总部，应提前锁定高低区电梯、整层机电改造、绿地/江景会议动线和陆家嘴环路落客方案，避免后期高区造型得房、中央空调加时与老旧系统改造成本错配。

本报告基于恒生银行大厦公开参数、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开招商资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。租金、物业费、车位费、可租面积、得房率、空调系统状态、标准层面积、入驻企业名单等动态信息会随房源、合同和运营调整而变化；所有商务条款以实地看房、产权或运营方书面确认及正式租赁合同为准。政策内容仅作方向性提示，不构成补贴承诺、税务建议或法律意见，具体申报以浦东新区、陆家嘴金融城及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。