上海市闵行区天利上高地（1483㎡起可冠名独栋）资产出售评估报告

上海闵行区天利上高地出售招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于城市更新型总部、设计创意、品牌消费、专业服务与成长型企业研判“工业遗址更新+内中环+可冠名通燃气”独栋资产的购置价值、功能适配与长期自用逻辑
• 编制对象：闵行区罗阳路707弄·天利·上高地 在售独栋A1（约1488㎡）、A2（约1483㎡）、A5（约1539㎡），地上4—5层、地下1层
• 数据时效：截至2026年10月，引用闵行区更新规划、第三方商办挂牌数据及项目公开参数
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：天利·上高地
• 地址：上海市闵行区罗阳路707弄
• 前身与更新：1994年建厂，2020年纳入更新，2024年建成投用
• 开发运营：天利集团体系，东久磐宜物业管理
• 园区规模：总建面约6.5万㎡，13栋建筑
• 在售独栋：A1约1488㎡、A2约1483㎡、A5约1539㎡
• 建筑层数：地下1层专属车库，地上4层或5层
• 单层面积：约320—576㎡
• 层高：首层约5.4米，标准层约4.2—4.5米
• 附赠空间：一楼私家花园庭院、次顶楼露台、屋顶花园露台
• 机电条件：通燃气、VRV/分体空调、三网覆盖
• 车位：园区约500个（独栋专属与共享口径以合同为准）
• 物业：东久磐宜，约25元/㎡·月
• 产权性质：商业/办公性质（具体以产证与不动产登记为准）
• 交易方式：独栋整栋产权交易，现房交付

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 工业遗址更新IP，文化辨识度强

2. 内中环稀缺独栋，1500㎡级体量适中

3. 首层5.4米+通燃气，功能复合度高

4. 可冠名+多层露台，总部标识完整

5. 西南门户+文化复合，人才与配套闭环

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 文化设计：建筑设计、品牌策划、展览策划、艺术机构
• 品牌消费：连锁品牌总部、餐饮运营、精品零售、文创消费
• 专业服务：财税法律、知识产权、管理咨询、数字营销
• 科技与制造：工业科技、智能制造、新材料与精密部件企业
• 商业配套：沿街商业、当代生活艺术中心、文化展示中心入驻业态

七、项目竞争优势

• 原工业用地转型，须核查产证用途、剩余年限与转让限制，避免按纯商办逻辑估值；
• 通燃气为园区配套条件，对外经营需单独报批食品经营、消防与环保；
• 地下1层专属车库须明确产权/专属使用边界与排水防潮实测；
• 花园庭院与屋顶露台属附属使用空间，权属须书面固化；
• 2024年交付虽新，但原厂更新结构、机电与消防状态应逐栋实测。

八、区域政策环境

• 科技政策：支持数字内容、智能场景应用与工业数字化，鼓励存量载体植入创新业态。
• 产业政策：引导文创消费、品牌总部、智能制造与专业服务集群发展。
• 人才政策：依托徐汇—闵行交界教育资源与城市更新配套，提供人才安居与公共服务衔接。
• 创业政策：依托园区孵化与企服平台，提供注册、空间改造与政策对接，降低初创企业落地成本。

九、天利·上高地出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 更新锚点——1994年混凝土厂转型，2024年投用，城市更新叙事与物理状态均为较新状态；
2. 尺度锚点——1483—1539㎡三栋独立确权，80—120人团队的“租转买”理想门槛；
3. 功能锚点——5.4米首层、通燃气、私家花园+多层露台，展示、接待、办公与轻经营一体。

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