上海浦东新区张江之尚3000-16000㎡研发独栋出售， C65科研载体，工业遗存+大师设计-梧桐联行

上海浦东新区张江之尚3000-16000㎡研发独栋出售， C65科研载体，工业遗存+大师设计

发布时间：2026-10-30 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市浦东新区张江之尚（3000—16000㎡花园独栋）资产出售评估报告

上海浦东新区张江之尚出售招商出售电话：021-64398555

报告用途：用于生物医药、人工智能、集成电路及硬科技企业研判“张江科学城核心+工业遗存更新+大师设计独栋”资产的研发适配、总部标识与长期持有价值
编制对象：浦东新区张江路1406弄·张江之尚（原张江水泥厂）独栋研发组团，单栋约3000—16000㎡，毛坯预交付
数据时效：截至2026年10月，引用张江发布、浦东规资局、张江科学城“十五五”规划及项目公开参数
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

张江之尚前身为1971年始建的张江水泥厂（原川沙冶炼厂），2013年停产，2023年由上海地产集团与张江集团联合启动更新，是张江科学城核心区目前唯一大型工业遗存更新项目，纳入浦东“金色中环发展带”重点建设。

项目占地约11.7万㎡，总建面约44万㎡（地上约30万㎡、地下约14万㎡），由安藤忠雄、马岩松等12位国际建筑大师联袂设计，保留“万米仓”“八联筒”“窑尾塔”等工业遗存，新建19栋花园独栋研发、3栋高层研发及6栋文化商业载体，定位生物医药、人工智能、集成电路三大硬核赛道的复合型科创园区。

二、项目参数

项目名称：张江之尚（张江水泥厂更新项目）
地址：上海市浦东新区张江路1406弄
开发主体：上海地产集团 × 张江集团（上房集团实施）
土地性质：工业用地转型C65科研用地，纳入产业全生命周期管理
建筑规模：总建面约44万㎡，28栋载体（19栋花园独栋+3栋高层研发+6栋文化商业）
独栋面积段：
- 3000—5000㎡（约9栋，3—5层）
- 5000—7000㎡（约3栋，5层）
- 10000—12000㎡（约5栋，9—10层）
- 16000㎡（约2栋，10层）
层高与荷载：毛坯交付，预留新风管井、风冷热泵机位与室外机空间
绿化率：约30%，三面环水，紧邻川杨河滨水公园
车位：约2384个
配套：3栋18层人才公寓（416户）、3000㎡食堂、健身中心、篮球/足球/攀岩/壁球/水上运动空间、数字体验中心、文化展示空间
交付时间：2026年底基本建成，2027年上半年整体竣工交付
交易方式：研发独栋产权交易/定制租赁（受产业准入与持有条款约束）

三、交通优势

轨道交通：13号线张江路站辐射，2号线金科路站邻近，21号线（在建）强化科学城内部串联。

道路网络：中环、罗山高架、高科中路、龙东高架，快速接入内环与机场联络线。

枢纽通勤：距虹桥枢纽约35km/45分钟，距浦东机场约30km/40分钟，属张江副中心核心辐射圈。

通勤属性：非地铁正上盖，但步行可达13号线，叠加21号线兑现与科学城内部接驳，对研发人才通勤与长三角客户到访效率均衡。

四、区位介绍

项目位于张江城市副中心核心，川杨河半岛状地块，与“科学之门”双子塔、张江人工智能岛、张江科学会堂隔河相望。

张江科学城集聚生物医药企业2300余家（全球医药十强6家、医械十强6家布局）、集成电路规模占全国20%、AI备案大模型35款，是上海硬科技浓度最高的片区。项目紧邻张江药谷，承接研发、中试与总部功能，属于“金色中环+科学城核心+工业遗存IP”三重叠加区。

五、项目投资核心优势

1. C65科研属性+可环评，硬科技研发适配

工业用地转C65科研用地，支持生物医药、AI、集成电路研发及小试/中试；毛坯交付预留机电管井，企业可按GMP、洁净间、算力机房定制。

2. 张江科学城核心，产业链零距离

3000—16000㎡独栋直接嵌入张江药谷与AI岛生态，客户、资本、CRO、临床资源、芯片代工与模型算力均在半径3公里内，降低协同成本。

3. 12位大师设计，工业遗存稀缺IP

万米仓、八联筒、窑尾塔保护性改造，安藤忠雄“斜切筒仓”、马岩松“漂浮方舟”形成强标识，企业入驻即获得文化背书与品牌叙事。

4. 3000㎡起分区段，适配多阶段企业

3000—5000㎡适合成长期研发团队，5000—12000㎡适合区域研发中心，16000㎡适合龙头企业总部研发一体。

5. 产城融合配套，人才留存能力强

416户人才公寓、3000㎡食堂、运动集群与滨水公共空间，解决“研发人员住、吃、练、交流”闭环，显著优于远郊产业园。

六、项目入驻代表企业（生态参照）

生物医药：创新药、医疗器械、CRO/CDMO、AI制药、细胞与基因治疗
集成电路：芯片设计、EDA、半导体设备、先进封装
人工智能：大模型、具身智能、机器人、算力应用
平台与机构：公共技术服务平台、概念验证中心、跨国企业研发中心
商业生态：万米仓文化演艺、筒仓艺术空间、滨水商业与轻餐配套

客群特征为“高学历研发+全球链接+重实验场景”，与独栋研发功能深度耦合。

七、项目竞争优势

与MAX科技园（美兰湖C65）相比：张江之尚区位能级、人才密度、产业链完整度全面占优，但单价与准入门槛更高，且受产业绩效约束。

与天利·上高地相比：张江之尚为C65科研载体、大师级遗存IP、张江核心；天利偏商办文创、体量更小、通燃气更偏轻经营。

与经纬商务官邸相比：张江之尚重研发与硬科技，经纬重枢纽商墅与总部接待；两者客群不重叠。

需关注约束：

C65科研用地受全生命周期管理，产业准入、绩效指标、转让退出须签履约协议，非纯市场化商办自由交易；
毛坯交付，机电、洁净、荷载、废气废水处理由企业自建，前期投入高；
2027年整体竣工，现阶段为预招商，交付标准与面积以最终测绘为准；
工业遗存改造部分（筒仓/万米仓）为公共配套，不直接作为独栋产证面积；
21号线在建，短期通勤仍依赖13号线+接驳；
交易可能涉及自持比例、股权合作与定制化建设条款，需前置法律架构。

八、区域政策环境

1. 科技政策

支持集成电路、生物医药、人工智能关键攻关；M0产业综合用地试点、特殊物品进境联合监管、药械审评长三角分中心落地。

2. 产业政策

鼓励创新药、医疗器械、大模型、机器人集群；公共技术平台、概念验证中心与高质量孵化器联动。

3. 人才政策

“01235”落户体系、全球引才伙伴计划（GTP）、国际人才港一站式服务。

4. 创业政策

张江融资服务中心、生物医药/集成电路母基金、未来产业基金；孵化转化与知识产权服务闭环。

以上依据张江科学城“十五五”规划及浦东公开政策整理，具体适用以主管部门认定为准。

九、浦东新区张江之尚出售问答

Q1：C65科研用地能买来做公司总部吗？

A：可作研发总部，但须符合产业准入；纯销售、直播、重餐饮等非研发功能受限，需前置确认全生命周期条款。

Q2：3000㎡独栋适合多少人研发团队？

A：按研发人均15—25㎡（含实验室公区）测算，适配120—200人研发团队；5000㎡以上可设独立中试与展示层。

Q3：毛坯交付怎么算总投入？

A：购置价+机电改造（洁净/通风/算力散热）+环评三废处理+装修，硬科技改造常占购置价20%—40%，须单独建模。

Q4：能办环评和生产许可证吗？

A：支持研发与小试环评；涉及GMP、危废、生物安全须单独报批，不等同于可量产制造。

Q5：2027年交付现在买划算吗？

A：预招商阶段可锁定位与户型，张江核心C65独栋供给极度稀缺；但需接受建设期等待与定制投入。

Q6：大师设计只是好看吗？

A：万米仓/八联筒是公共IP，独栋本身大跨度、高荷载、预留管井，兼顾标识性与研发实用性。

Q7：人才公寓能买能租？

A：属园区配套，优先服务入驻企业员工租赁，不随独栋产权分割出售。

Q8：21号线通车后价值怎么变？

A：21号线强化科学城内部与枢纽连接，通勤溢价在2027年后逐步释放，但当前应按“在建”计价。

Q9：适合什么买家？

A：生物医药、AI、集成电路成长期与准上市企业、企业研发中心；不适合贸易、纯办公、重生产制造。

Q10：转让和退出受限制吗？

A：C65受产业绩效与持有承诺约束，二次转让需符合准入，REITs化路径需NOI与产业合规双达标。

Q11：尽调核心清单？

A：产证性质与年限、产业准入协议、荷载与机电预留、环评边界、交付标准、自持比例、人才公寓使用规则、转让限制条款。

十、梧桐联行专家组研判总结

张江之尚不是普通商办独栋，而是张江科学城核心“工业遗存IP+C65科研属性+大师级研发载体”的稀缺资产。

价值锚点有三：

产业锚点——嵌入张江药谷/AI岛/集成电路集群，产业链、资本与人才零距离；
载体锚点——3000—16000㎡弹性独栋，毛坯可定制洁净间、中试线与算力空间；
资产锚点——12大师设计+滨水遗存IP+金色中环核心，长期标识度与稀缺性不可替代。

审慎提示：决策不能按商办逻辑估值，须把C65全生命周期管理、产业准入、毛坯改造成本、2027交付节奏与转让限制全部计入。对硬科技研发企业、成长期龙头与区域研发中心，项目具备“科学城核心+研发适配+文化IP”三重价值；对纯办公、短线套利或非产业买家，适配度有限。

综合结论：在产业准入清晰、定制预算到位前提下，张江之尚独栋适合作为硬科技企业长期研发总部，具备“张江核心+工业遗存+大师设计”的复合战略价值。

免责声明

本报告基于张江发布、浦东新区规资局、张江科学城“十五五”规划及项目公开参数整理，仅供投资研判参考，不构成任何交易要约或收益承诺。面积、产证用途、剩余年限、可售状态、产业准入、环评边界、交付标准及交易价格须以不动产登记、主管部门审批及独立尽调结果为准。市场数据具时效性，梧桐联行不对因信息更新滞后或解读偏差导致的决策损失承担责任。

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