报告用途：为人工智能算法与大模型应用、智能机器人、计算机视觉与语音、AI+医疗/金融/制造、数据治理与语料服务、智能硬件中台及科创总部，提供上海浦东新区张江中区海科路AI未来街区低密花园独栋、整层研发、产品展示与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：AI初创与成长期企业创始人、大模型应用与智能体团队负责人、机器人及智能硬件研发行政、数据/语料/算力平台选址人员、企业AI中台与总部设施管理、产业投资与孵化服务人员、张江AI小镇资产与招商运营人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度可取得的华安张江产业园REIT中期与季度报告、戴德梁行经REIT披露口径、浦东新区AI产业与青创人才公开文件、张江AI创新小镇公开载体信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海浦东新区张江AI未来街区位于张江科学城中区海科路沿线，公开门牌涵盖海科路777弄、929弄、999弄、1199弄，部分渠道以海科路777号作总称。 项目由星月系开发、星跃物业或其他当期主体运维，公开资料对竣工时间存在2018年12月、2019年6月、2020年11月多版差异，签约前以单栋竣工验收备案与交付状态核验；总建筑面积约6.5万㎡，公开资料列容积率0.8、绿化35%，18栋沿河或街区式独栋，地上1至3层、地下1层，属张江中区低密AI主题研发与展示载体。

项目紧邻智慧河、未来公园、张江科学会堂，与张江人工智能岛、模力社区、科学之门组团同属张江AI创新小镇协同圈。公开资料将其定位为人工智能与数字科技企业的集聚平台，承接AI岛外溢的总部展示、算法研发、行业应用、机器人 demo、数据服务和商务接待。 空间以独栋为主，整栋约1300至2500㎡，整层约300至500㎡，部分渠道列整层可灵活再分；适合10人内早期算法小队、30至80人应用团队、80至150人机器人/智能硬件总部、多栋组合的AI集团研发中心。

最适配客群为大模型垂类应用、计算机视觉、智能语音、AI+医疗、AI+金融、AI+制造、机器人控制与本体小样、数据标注与语料治理、智能硬件固件中台；纯大规模训练机房、高功率长期GPU集群、湿法实验、危化存储、GMP、动物实验不优先。是否可建推理小机柜、边缘算力、机器人测试区，以单栋产证用途、电力、承重、消防、EHS及物业技术条件为准，不默认全园可机房化。

空间与层高方面，18栋独栋，地上1至3层、地下1层；公开整栋1300至2500㎡，整层300至500㎡，单栋得房率多源列约80%或80%以上。 地上标准层高约4.5米，地下约5.8至6.0米；大堂与展示区可按独栋重新设计，但计租只按可独立使用研发、展示、会议面积核算，不把私家庭院、下沉庭院、屋顶花园、地下设备区等同于可租工位。

机电与空调方面，主源列24小时VRV独立控制，部分渠道写VRV中央或分户自控；AI团队按“人员办公VRV+推理小机柜独立冷源+双路配电”分开设计。 配电公开列约100W/㎡、可增容，部分房源按实际报装；大模型推理、向量数据库、边缘GPU、机器人充电、视觉采集工作站应单房号申请增容、独立回路、UPS与双运营商。承重公开列1至3层约3kN/㎡、阳台约2.5kN/㎡；3kN仅作轻中试与轻设备初步标准，机器人底盘、AGV、服务器机柜、储能、冷却设备须按单栋结构图、设备重量分布、振动与楼层位置复核，不把“3层均3kN”等同可放任意重型设备。

电梯与配套方面，每栋公开配客梯1部、货梯1部，机器人样机、服务器、展示道具进场按轿厢尺寸、卸货区、地下层坡道与楼层承重复核。 园区配星巴克、LAVAZZA/其他咖啡、台乡缘/荣兴等餐饮、银行、智选假日等酒店；部分栋号附私家庭院、下沉庭院、屋顶花园，适合AI产品发布、客户demo、算法团队小范围评测。 物业公开列办公19.6元/㎡/月、商业30元/㎡/月；车位多源差异大，一版220个、450元/月，一版列500元/月，另一招商稿写车位充足，签约按单栋固定/非固定、充电桩与卸货车位锁定。

租金方面，2026公开离散：部分渠道列办公2.5至4元/㎡/天，部分列5.5至6.8元，另有中介稿5元或3至6.5元；差异来自独栋位置、装修、整租/分割、VRV分户、增容余量、庭院与车位。企业三年模型建议用“日租÷得房约80%套内＋19.6元办公物业或30元商业＋VRV电度＋100W增容或单房号超配＋3kN标准层/机器人区结构加固＋地下5.8米仓储/机房辅助＋220或按实际车位＋13学林/中科路接驳＋中环金科路自驾＋AI岛/模力/集电港外置”核算，不把单一挂牌日租当作全包成本。

轨交方面，13号线学林路站多源列约400米，中科路站多源列约200至800米，差异来自独栋门牌与步行入口；21号线学林路相关接驳按实际运营进度核验。 项目不宜包装为“地铁上盖唯一节点”，应建“13学林/中科路步行短驳为主、21学林远期补充、2金科路车程兜底、园区班车串AI岛/模力/科学会堂”的多套动线。算法、数据、机器人、AI+行业客户到模力社区调用公共算力、到AI岛对接龙头研发、到集电港外置训练与边缘硬件，不按单站定全员。

道路与机场方面，紧邻中环金科路上下口，金科路、中科路、海科路接入张江中区路网；渠道样本至浦东机场约30至40分钟、虹桥约40分钟，实际受中环、龙东、金科路早高峰影响。 对机器人样机、边缘服务器、展示大屏、客户路演，预设“人员地铁短驳、样机货梯+金科路自驾、机场走中环/华夏、AI岛/模力步行或短驳”三套方案；大批量电池、危险物料、重型测试不进普通地下车库，按卸货区与专项运输审批。

配套方面，园内咖啡、餐饮、酒店、庭院解决算法团队加班与小型发布；科学会堂、未来公园、AI岛、模力、陆悦/长泰/传奇补充会议与商务；张江人才公寓、纳仕/纳贤类青年社区、周边酒店解决工程师安居。独栋团队可用首层做机器人demo与接待、标准层做算法和数据、地下做仓储/轻机房辅助，不把商业与庭院面积计入研发计租。

海科路—智慧河—未来公园—科学会堂—13学林/中科路—中环金科路—AI岛—模力社区—科学之门可形成四类协同：

第一类大模型与AI应用协同。未来街区独栋适合垂类模型业务化、智能体工作流、行业数据集、模型评测与产品展示；大规模预训练、公共GPU池、语料治理平台外置模力社区与第三方IDC。模力社区公开含“模力·源”孵化器、智谱MaaS类公共平台、GPU共享算力池，1号楼标准层约2200至2400㎡、首层500kg/标准350kg/重载700kg、150W/㎡级供电，与未来街区低密独栋形成“重训在外、业务在园”分工。

第二类机器人与智能硬件协同。街区首层4.5米、3kN初步承重可做轻量底盘、机械臂、视觉传感器、边缘盒子调试；高负载AGV、碰撞测试、电池大电流、射频暗室不进标准层，外置专业测试场或集电港/人工智能硬件资源。算法团队在标准层、硬件demo在首层、仓储在地下辅助区，优于高层纯办公。

第三类AI+医疗/金融/制造协同。AI+医学影像、病理文本、药物信息学可用独栋做应用研发与客户合规演示，临床数据、标本、试剂外置周边医药合规环境；AI+风控、投研、客服可用整层做中台，等保与双专线单房号设计；AI+工业视觉、质检、数字孪生用首层做样线小模型。跨行业客户接待利用私家庭院与科学会堂联动。

第四类数据、语料与智能体服务协同。数据标注、语料清洗、知识库、智能体评测可用300至500㎡整层小队起步；涉及公共语料、算力券、模型券、合规备案的，对接浦东AI专项与模力公共平台，不依赖返税。街区可通过张江AI小镇载体接入概念验证、技术转移、科技资源共享与青创投资服务。

优势一：低密独栋与AI展示属性。相比张江高层研办，18栋1至3层、容积0.8、绿化35%、得房约80%、部分附庭院/屋顶/下沉院，适合需要独立门禁、机器人demo、客户沉浸式展示的AI团队；按套内折算后，对10至150人应用总部、产品型公司优于走廊式高层。

优势二：VRV24小时与独栋机电弹性。VRV独立控制适合算法人员倒班、评测任务常开；100W/㎡基准可增容，首层3kN、地下5.8米可做轻推理、边缘机柜、仓储与冷却辅助。相比纯商业独栋，它保留“办公+展示+小机柜”复合功能，但重训练仍外置。

优势三：张江中区AI生态近场。13学林/中科路近步行，紧邻AI岛、未来公园、科学会堂，模力社区、科学之门、育仁路/中科路AI载体协同；相比远郊AI园，它保留龙头研发、公共算力、语料、人才公寓与路演资源，适合不愿进超高层但需产业曝光的产品公司。

优势四：租金分档与改造成本可控。2.5至4元渠道、5至6.8元渠道、整栋与分割差异大，早期团队可先租整层300至500㎡试运营，成长期整栋1300至2500㎡，多栋做集团研发。结合浦东青创低租金空间、科创券、算力/模型/语料公共要素、明珠人才，可降低非税收综合落地成本。

客观约束方面，第一，竣工2018/2019/2020多版、总建6.5万/6万多版、车位220/500多版、租金2.5至6.8多版，按海科路单栋号取竣工图与当期清册； 第二，1至3层3kN仅轻中试，机器人重载、GPU机柜、储能按结构及冷源单批；第三，VRV满足人员温控，但大推理集群需独立冷源、UPS、双路，不把“24小时VRV”等同数据中心；第四，13学林400米/中科路200至800米口径不一，大团队建议班车接AI岛/模力/金科路；第五，2026供压大，华安REIT引全市商务园1636万㎡、张江526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，2026年6月末REIT整体88.12%、5.44元，张润95.56/5.58、光大80.69/5.28，未来街区按低密AI独栋而非高层REIT资产比价，谈租重点在免装、增容、庭院展示、接驳与模力外置，不盯单一日租； 第六，大规模训练、危化、湿法、GMP、动物、高噪长期测试不进标准层。

可保守列明公开渠道可查的入驻样本：科技与半导体方向含沐曦半导体、韬润半导体、新石器无人车等；医疗与综合服务方向含凯莱茵医药、美年大健康等；金融与配套方向含江苏银行、杭州银行等；酒店含智选假日。 不同年份、不同栋号、注册地址与实际办公状态会变，不编制未核实“全园AI龙头、整园大模型垄断、全部机器人集聚”等结论，也不把中介海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：大模型应用用整层做智能体与行业评测，机器人用首层做demo、标准层做控制算法，AI+医疗用独栋做合规演示，数据语料用300至500㎡小层起步，金融/制造中台用整栋做行业交付。所有名录按房号、工商注册地、物业空租清册、租赁合同四方核验，避免把“邻近AI岛、模力”写成本园入驻。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东在产业集聚区推出100万㎡以上低租金创业孵化空间，新入驻青年科创项目可享受最高500㎡、日租金一般不超过1元/㎡、最长3年的空间支持，并配套企业注册、投融资对接、知识产权、人才招聘与青创导师服务；高成长性青年科创项目可按认定获连续3年、每年最高100万元创业补贴。 未来街区整层小户、独栋孵化器可承接大模型应用、机器人、AI+行业早期团队，但具体准入以张江AI小镇载体名额与产业方向为准，不以纳税承诺换取空间。

科技政策方面，青年科创企业可对接科技创新券用于研发、检验检测、科技咨询与技术转移；人工智能项目可申报大模型、智能体、垂类模型研发与典型应用专项，并通过模力社区公共MaaS、GPU共享算力、语料与模型评测平台降低自建成本。 计算机视觉、语音、机器人控制、AI+医疗等可结合张江公共技术平台、上海科技大学与AI岛龙头资源做概念验证，政策以平台共享、项目评审、算力/语料要素支持为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东明珠计划每年支持不少于1000名高层次青年人才，高峰、领军、菁英、工程师按层级给予个人与团队资助；国际人才驿站为来浦东求职或重点产业创业的青年提供最长15天免费住宿、创业最长15天免费住宿及最长6个月过渡空间；青创体系还提供青年公寓、租房与安居服务。 AI算法、数据、机器人、模型工程团队可按岗位对接明珠、驿站、张江人才公寓与高校实习资源，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江AI创新小镇规划约2平方公里产业空间，以科学之门、模力社区、人工智能岛等90余万㎡核心载体构建垂直应用创新高地；浦东已集聚AI重点企业超1000家、产业规模超1900亿元，在具身智能、垂类大模型、科学智能等方向提供场景对接、产业活动、大中小企业协同与科技金融。 未来街区可把“海科路独栋＋13学林/中科路接驳＋AI岛/模力外置＋算力/语料/模型公共要素＋青创与明珠人才”打包，政策以载体、场景、技术共享、融资与政务为主，符合非税收扶持方向。

2026年张江及上海科技载体继续呈“供大于求、AI需求局部释放”的格局。华安张江REIT中期及季度报告引戴德梁行口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡；2026年6月末REIT整体可出租86337.32㎡、实际76084.75㎡，出租率88.12%、平均合同租金5.44元/㎡/天，其中张润95.56%/5.58元、光大80.69%/5.28元，反映新研办与老研办、核心独栋与通用园区运营分化。 浦东AI侧，官方披露重点企业超1000家、规模超1900亿元，AI创新小镇以90余万㎡核心载体承接垂类大模型、具身智能与科学智能，说明AI选址需求存在但载体分层明显。

对AI未来街区含义：2.5至4元、5至6.8元、19.6元办公物业、30元商业物业、220或500元车位属不同栋号与交付；按得房约80%重算套内，加VRV电度、100W增容或单房号超配、3kN标准层/机器人区加固、地下5.8米辅助、13学林/中科路短驳、中环金科路自驾、模力/AI岛/集电港外置后，与模力社区高层、AI岛独栋、张润/创芯IC研办、长泰/科学之门分三档。小模型应用比高层孵化器看庭院展示与独栋安静，整栋比模力高层看低密demo与首层机器人，但重训练成本必须外置。在156万㎡新增供压下，整栋谈装免、VRV分户、增容与冷源、机器人卸货、模力算力对接、青创/明珠写进海科路单房号合同。

问：AI未来街区是写字楼还是AI独栋园区？

答：属张江中区低密AI主题独栋街区，非高层甲级写字楼。海科路777/929/999/1199弄、约6.5万㎡、18栋、1至3层+地下1层、容积0.8、绿化35%，整栋1300至2500㎡、整层300至500㎡；适合独立门禁、机器人demo、客户展示与算法中台，不适合超大规模开放工区。

问：做大模型应用和智能体租整层还是整栋？

答：10至30人垂类应用可用整层300至500㎡做数据、评测、智能体工作流；30至80人多业务线用单栋1300至1500㎡，首层做客户demo与评测、上层做算法和产品；80人以上集团研发用2000㎡级以上独栋。大规模预训练不放在本园，外置模力社区或第三方IDC。

问：2.5元、5元、6.8元报价怎么比？

答：2.5至4元多属渠道低价或特定分割/老交付，5元属部分中介基准，5.5至6.8元多含独栋位置、精装、庭院、整租与VRV分户余量。按得房约80%重算套内，加19.6元办公物业或30元商业、VRV电度、增容、3kN加固、地下辅助、车位220/500差异、13学林/中科路短驳，不按挂牌日租单独定案。

问：VRV24小时能直接放GPU机柜吗？

答：不能。VRV解决人员和轻服务器温控；推理机柜、向量库、边缘GPU要单房号增容、独立冷源、UPS、双运营商、动环监控。公开配电约100W/㎡仅基准，大集群按需量申请；机柜摆放结合首层3kN、地下5.8米辅助区与消防等级单独设计。

问：机器人团队用首层还是标准层？

答：机械臂调试、小车底盘、视觉传感器、充电柜用首层4.5米、3kN初步区域；AGV重载、碰撞高速、电池大电流、射频测试不进标准层，外置专业场地。标准层做控制算法、数据采集、仿真与标注；地下仅做非人员、非危品仓储和辅助机房。

问：和模力社区、AI岛怎么分工？

答：未来街区偏海科路低密独栋、产品展示、应用研发、机器人轻demo；模力社区偏育仁路/中科路高层与孵化，公共MaaS、GPU池、语料/模型券、垂类大模型生态；AI岛偏龙头研发与5G+AI全场景。比选看得重训外置、独栋展示、接驳距离与单栋电力，不单看日租。

问：没有税收挂钩奖励为何仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东100万㎡低租金创业空间、最高500㎡1元/日/3年、高成长每年最高100万、科创券、模力算力/模型/语料公共要素、明珠人才与国际驿站、AI专项场景与概念验证。对大模型、机器人、AI+行业，这些注册、算力、人才、场景与融资服务比单一返税更持续。

问：13学林400米、中科路200米以哪个为准？

答：不同门牌差异大，海科路777/929/999/1199各入口到学林路、中科路、金科路车程不同；实地按单栋大堂到地铁闸机步行核验。大团队不依赖单站，建13学林/中科路步行＋2金科路车程＋21学林远期＋园区班车接模力/AI岛/科学会堂。

问：AI+医疗、金融、制造能不能落独栋？

答：医学影像、病理文本、风控投研、工业视觉可用整层做应用与合规演示；临床标本、危化试剂、高密交易机房、产线大样不进标准层。医疗数据按等保与行业合规，金融按双专线和灾备，制造用首层做视觉样线小模型，重数据外置合规环境。

问：2026一至三季度怎么谈合同？

答：整层300至500㎡谈装免、家具、注册、13接驳；整栋1300至2500㎡谈1至3个月免租、VRV分户、100W增容或超配、首层3kN机器人区、地下辅助机房、货梯卸货；多栋谈1至5个月免租、庭院展示、模力算力对接、明珠/青创申报。大客户把19.6/30元物业边界、220/500元车位、AI岛/模力外置、算力/语料/模型要素写进海科路单房号附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核海科路单栋产证用途、是否科研/104及小环评范围、18栋可租清册、地上1至3层与地下竣工图、得房80%依据、VRV外机位与分户电度、100W及增容双路容量、3kN/阳台2.5kN区域图、客货梯与地下坡道、220/500车位与充电、三网/双专线/等保、星跃/东湖/其他物业合同、13学林与中科路实测接驳、模力/AI岛外置协议，避免用“全园AI龙头、全层可机房、全免税收”等中介稿替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本项目核心价值在“海科路777/929/999/1199弄、张江中区、约6.5万㎡总建/6万㎡多版、18栋1至3层+地下1层、容积0.8、绿化35%、得房约80%、整栋1300至2500㎡/整层300至500㎡、地上4.5米/地下5.8至6.0米、1至3层3kN/阳台2.5kN、VRV24小时、约100W/㎡可增容、每栋客货各1梯、办公物业19.6/商业30、车位220或500多源、13学林约400米/中科路200至800米多源、中环金科路、邻近AI岛/模力/科学会堂、沐曦/韬润/新石器/凯莱茵等公开样本”的组合。最适配大模型垂类应用、智能体、计算机视觉、机器人轻demo、AI+医疗/金融/制造、数据语料与科创总部；对大规模长训、危化湿法、GMP、动物、高噪重载不优先。

从2026一至三季度市场看，戴德经REIT口径张江526万㎡占全市商务园32%、至2027新增156万㎡，华安REIT整体88.12%、5.44元，张润95.56%高于光大80.69%，说明张江核心新载体与低密独栋有产业韧性但受供压与重定价影响；浦东AI超1000家、1900亿、AI小镇90余万㎡核心载体，则给未来街区提供“独栋展示+模力算力+AI岛龙头”的协同空间。 项目不宜按“6.5元花园AI、全层机房、地铁零距离、全税返”等泛化标签招商，而应按“整层算法区、首层机器人demo区、地下轻机房/仓储区、VRV与增容分设区、13学林/中科路接驳区、模力/AI岛/集电港外置区”做运营。建议企业把80%得房重算套内、VRV与机柜冷源分离、100W增容按推理单议、3kN按机器人区单批、地下5.8米仅辅助、车位按220/500实测、13/中科路按单栋门牌重测、模力算力与语料/模型要素外置、浦东非税收青创科技人才产业四类写进三年模型；建议资产方把低密独栋、科学会堂与未来公园展示、13/中科路接驳、模力公共算力、AI岛龙头、明珠与青创打包，而非只报2.5至6.8元日租。

总体而言，该项目适合中长期大模型应用、智能体、机器人产品、AI+行业总部与数据语料服务；不适合超大规模训练、危化实验、GMP、动物、低延迟自营量化及重型制造。若运营方把海科路独栋展示、模力算力外置、AI岛协同、13/中科路接驳、浦东青创明珠与AI专项整合，其“低密独栋＋产品demo＋张江中区AI生态”的留存能力会高于同价位通用研办。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江AI未来街区海科路777/929/999/1199弄公开租赁材料、星月/星跃/东湖等相关渠道信息、张江AI创新小镇与浦东新区青创人才及AI专项公开文件、地铁与地图公开信息、2026年第一、二、三季度可取得的华安张江产业园REIT、戴德梁行经REIT披露及浦东AI产业公开报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、单栋与整层面积、得房率、产证用途、104/科研及小环评范围、自持/可租状态、空调形式与计费、租金、物业费、车位数量与月租、电梯配置、入驻企业名单，以海科路各门牌产权人、当期物业服务企业及政府最新审批文件为准。因公开渠道对总建6万/6.5万㎡、竣工2018/2019/2020、容积0.8/其他、整栋1300/1894/2200/2500㎡、整层300/500㎡、层高4.5/地下5.8、承重3kN或300kg、配电100W或可增容、物业19.6/20/30元、车位220/500元、13学林400米/中科路200至800米存在不一致，使用者应以单栋号竣工图、机电与结构图纸、环保/消防/电力/EHS批复、物业合同及实地踏勘为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，企业应结合GPU/边缘机柜增容、机器人承重与冷源、双专线等保、模力/AI岛外置及专业工程意见独立判断；对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。