上海市静安区康定路独栋企业投资购买决策深度分析报告

上海市静安区康定路独栋招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于企业总部自用、高端会所/康养/展示中心配置、家族长期资产持有与整栋产权收购决策参考
• 编制对象：静安区康定路988号（宝名大厦）独栋标的，建筑面积约2992.47㎡（1-6层，6本产证）
• 数据时效：截至2026年10月，基于公开挂牌信息、规划档案、市场监测与静安区产业文件整理
• 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

• 地址：静安区康定路988号（宝名大厦）
• 开发主体：上海宝明房地产（历史开发口径）
• 宗地面积：约3474㎡
• 建筑面积：约2992.47㎡（1层约248㎡/2层约629㎡/3层约698㎡/4层约610㎡/5层约410㎡/6层约396㎡）
• 楼层：地上6层（含地下空间可核查）
• 产证：6本，可整体交易或分层灵活处置
• 产权性质：综合用地/办公房屋性质
• 土地年限：1998年3月4日—2048年3月3日（剩余约22年，需前置评估续期路径）
• 层高与结构：钢混，标准层高以现场勘测为准
• 空调：现状预留，需尽调机电系统并视业态重构
• 燃气：通燃气，具备餐饮/康养/会所基础
• 车位：30个以上（院内+周边统筹）
• 物业费：约4.45元/㎡/月
• 交付：现状空关交付
• 交易：产权交易，税费各付

• 7号线昌平路站约720米（步行约5分钟）
• 14号线武定路站约760米（步行约5分钟）
• 静安寺站（2/7/14三线）辐射圈约1.4公里

• 5分钟接入内环高架、延安高架、北横通道
• 距虹桥枢纽约17公里（车程约35分钟）
• 距浦东机场约51公里（车程约65分钟）

• 金融与专业服务：跨国公司地区总部、律所/咨询/财税服务机构集群
• 消费与时尚：静安寺商圈奢侈品、美妆、新消费品牌总部及展示空间
• 数字与文创：游戏电竞、超高清视听、AI应用企业（静安AI创新应用示范区外溢）
• 高端服务：医美、康养、私人银行、家族办公室、艺术机构

1. 静安寺1.4公里内独门独院，内环稀缺性无可替代。
2. 通燃气+30车位+6本产证，业态与交易结构灵活。
3. 现状空关，无租约纠纷，改造定位自由。
4. 物业费极低，长期自用成本优于同地段甲级。
5. 老静安门牌资产，具备企业形象与家族传承双重属性。

1. 产权剩余约22年（至2048年），需提前测算续期成本与金融估值折损。
2. 2004年竣工，外立面、机电、消防、节能需系统性翻新。
3. 综合用地不能做纯住宅，医美/餐饮/康养需逐项核验经营许可。
4. 老楼得房率、电梯配比、无障碍配置可能不满足现代总部标准。
5. 整栋交易依赖自用型买家，流动性弱于标准化商办。

1. 地段稀缺：内环内、静安寺辐射、独院不可复制。
2. 功能稀缺：通燃气+30车位+独门独院，可总部可运营。
3. 交易稀缺：6本产证、税费各付、空关可重塑。

• 对真实自用型企业：若行业匹配高净值客群（金融、消费、医美、文化、AI应用），且能接受2004年楼宇的翻新投入，该标的是"用核心区成本买核心区身份"的优质机会。
• 对投资机构：不适合快周转，适合长线持有、改造增值、品牌化运营后整体退出。
• 决策红线：必须先做"产权续期+改造预算+业态合规"三项前置尽调，再谈报价。

上海市静安区康定路独栋招商出售电话：021-64398555

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