上海市杨浦区弘源创新大厦企业投资购买决策深度分析报告

上海杨浦区弘源创新大厦招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于企业总部整栋购置、科创集团资产配置、大宗办公资产投资研判
• 编制对象：杨浦区弘源创新大厦可售独栋资产（重点标的：2号楼约11691㎡；整体口径：双栋约22788㎡）
• 数据时效：截至2026年10月，基于公开交易信息、项目档案、市场监测与杨浦产业数据整理
• 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

• 地址：杨浦区伟成路70号/政学路51号
• 开发背景：瑞安房地产体系开发，丰诚物业管理
• 总体量：双栋约22788㎡（1号楼11097㎡/2号楼11691㎡）
• 核心标的：2号楼整栋11691㎡，1-12层
• 标准层面积：约1066—1155㎡（大平层格局）
• 层高：3.8米（净高约2.8米）
• 得房率：约74%
• 空调系统：VRV独立空调+新风系统（分户自控、支持非工时运行）
• 幕墙：Low-E双层中空玻璃幕墙
• 电梯：每栋3部客梯+1部货梯
• 车位：102个（地下统筹）
• 产证：多本分割，支持整栋或分层灵活处置
• 土地性质：办公，年限至2061年
• 入驻率：约89%—90%（2026年中口径），存量租户结构稳定
• 交易方式：支持资产交易或股权交易

• 地铁10号线江湾体育场站约200—470米，步行3—5分钟
• 辐射3号线、8号线及18号线换乘节点
• 10站内直达人民广场、陆家嘴、南京西路

• 紧邻中环、淞沪路、闸殷路，接北横通道与逸仙高架
• 翔殷路隧道联通浦东浦西
• 距虹桥枢纽约28公里（车程约33分钟）
• 距浦东机场约40公里（车程约46分钟）

• 高校：复旦邯郸校区、同济四平路校区、上财国定/武东/武川校区
• 商圈：合生汇、万达广场、百联又一城、百联ZX造趣场、大学路网红街
• 产业：B站、字节、美团、耐克、AECOM、中交、叠纸、商米、万物新生等
• 医疗：新华医院、长海医院、肺科医院、岳阳医院

• 互联网与内容：哔哩哔哩全球总部、字节跳动（抖音）、美团上海科技中心
• 科技与平台：戴尔、声网、优刻得、商米科技、万物新生、叠纸游戏
• 专业与跨国：耐克、AECOM、中交集团、复旦微电子
• 高校与科研：复旦创新走廊、同济AI研究、上财金融科技场景

1. 五角场创智天地核心，10号线步行3分钟，地段不可复制。
2. 万方独栋、74%得房、大平层、可整栋冠名，总部属性强。
3. 绿色二星+VRV独立控制，低碳与运营成本平衡。
4. 周边千余家科创企业+三所顶尖高校，人才与订单双就近。
5. 多本产证、支持股权/资产交易，配置与退出路径灵活。

1. 楼龄约2016年投用，机电、消防、智能化需中期翻新预算。
2. 全市写字楼空置率高位，若纯收租模型需保守测算续租与免租期。
3. 标准层约1100㎡，对超大型集团略小，更适合中大型总部而非万人级园区。
4. 股权交易需核查历史税务、抵押与租约承继风险。
5. 车位102个统筹双栋，整栋自用高峰期需做车位管理方案。

1. 区位锚点：创智天地C位，10号线200米级，大厂与高校双辐射。
2. 产品锚点：万方独栋、74%得房、低碳硬件、可整栋运营。
3. 产业锚点：杨浦AI场景开放+OPC生态，资产具备“产业接口”而非孤立收租。

• 对科创企业：若自用面积占半以上、需靠近人才与大厂生态，是上海东北片少有的“买了就能用、用了就有协同”的总部标的。
• 对投资机构：带租约、低空置、可股权交易，适合长期持有收租+周期修复后退出。
• 决策红线：先做“租约台账+股权尽调+机电翻新预算”三项核查，再谈报价逻辑。

上海杨浦区弘源创新大厦招商出售电话：021-64398555

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