报告用途：为拟在张江科学城核心区布局人工智能算法、智能芯片、机器人、大模型应用、AI+医疗、专业服务及企业研发前台的公司，提供张江人工智能岛载体参数核验、13号线学林路站接驳边界、岛内产业生态、独栋研发适配及非税收政策合规依据。报告适用于一期独栋分户、整栋研发总部、二期预租观测两类场景。

编制对象：上海市浦东新区张江人工智能岛（AIsland），地址川和路55弄（川和路55号），属张江科学城中区、上海（浦东新区）人工智能创新应用先导区核心承载区；张江集团开发运营。  具体房号产权用途、办公/研发分界、租售状态、可注册行业、消防环保预审，以产证、竣工图、运营方当期台账为准。

数据时效：载体与政策信息截至2026年10月；项目本体引用浦东新区政府公开稿与投资上海特色产业园区材料，参数引用公开招租交叉核验信息；市场数据引用CBRE 2026年三季度与上半年公开数据、仲量联行2026年二季度报告；政策引用张江科学城配套政策与张江AI小镇十条公开材料。后续以主管部门、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

张江人工智能岛位于浦东新区张江科学城中区川和路55弄，三面临河，2018年开园、2019年投用，是国内首个「5G+AI」全场景商用示范园区、上海市首批「AI+园区」试点应用场景。  项目占地约6.6万㎡，地上总建约10万㎡（部分渠道按一二期合并口径写15.75万㎡，本报告仅对一期现房采用10万㎡），由21栋3—5层独栋建筑组成，岛上部署安防、垃圾分类、无人机、智慧路灯等30余项AI应用场景。

项目定位不是CBD甲级写字楼，也不是通用商务办公园，而是「人工智能产业核心试验场+低密独栋研发载体」。适配客群为AI算法公司、智能芯片/物联网、机器人具身智能、大模型应用、AI+医疗、科研院所分支、产业孵化平台；不优先承载高噪制造、危化实验、GMP车间、重载样机产线、大批量仓储。带看时应把「岛内产业生态」和「可注册产业类型」分开核，前者看张江AI浓度，后者看产证用途、环保预审与市场监管。

二期（川和路以东、智慧河以北）由3栋研发塔楼+演艺/体育/图书/艺术馆构成，总建约21万㎡，预计2026年竣工备案，与一期一街之隔但不属于本岛现房租赁盘。

按「楼宇主体—层高荷载—机电与垂直交通—交付配套」四项归集。招租平台对租金、整层面积、得房率存在多版口径，本报告列可交叉验证项，冲突项以运营方书面交付函为准。

楼宇主体参数：21栋独栋，3—5层，地上总建约10万㎡；单栋租赁面积公开1500—2100㎡，分户200—1000㎡起，整栋3—4层连通。  开发运营方张江集团/张江数智经济。

层高与荷载参数：标准层高约4.2米（二期研发塔楼约4.5米），净高约3.0—3.3米；楼板承重公开约200kg/㎡。  普通研发办公、会议、轻量展示、算法团队可直接落位；机柜密集、样机测试、承重货架应单栋核点荷，不把「独栋研发」等同机房级承载。

机电与垂直交通参数：独栋自配客梯/货梯按栋配置；公开招租稿列24小时VRV分户空调、独立电表。  双路供电、机房配电余量按栋机电图核定；训练集群、推理高密机柜、7×24实验室单做UPS与冷量复核。

交付与配套参数：物业公开约15元/㎡·月，车位400元/月；  园区配员工餐厅、便利店、咖啡、免费班车接驳地铁；  岛上30+智慧场景可作企业产品试点。租金挂牌公开3.0—4.0元/㎡·天，免租期可谈；  有效成本需摊物业15、车位、VRV电费与独栋装改。

轨道交通：13号线学林路站步行约500米级、实际到岛门900米左右，非单楼上盖；  13号线串张江路、世博、南京西路方向。21号线规划/在建覆盖张江中区，不承诺2026同步接驳。  2号线金科路站需公交/单车/班车接驳约2—3公里，不对「金科路上盖」作营销表述。

公路与快速路：中环（华夏中路）、外环快速接入，车行金桥/花木/前滩约20—30分钟；浦东机场约40分钟级、虹桥枢纽约45分钟级（视路况）。 对研发接送、客户拜访、张江内部通勤友好；对浦西核心区日常通勤需换线。

公交与慢行：中科路哥白尼路站有浦东58路等；  岛内智慧环线接二期，雨天接驳靠园区班车而非楼宇直连地铁。

宏观区位上，项目处张江科学城中区、川杨河以南、智慧河以西，东望人工智能岛二期与模力社区，北接张江中区商办，西邻金科路研发带，南近华夏中路。

产业半径上，自身是AI核心岛；1公里内补模力社区垂类大模型生态，周边补集成电路、生物医药、机器人谷、张江科学会堂。人工智能岛的定位不是「总部写字楼」，而是「AI企业研发独栋+场景试验场+产学研邻居」，对纯注册前台、高密机房、制造产线不优先。

第一，上海AI产业浓度最高的物理载体之一。岛上已集聚英飞凌大中华区总部、IBM研发、阿里平头哥、商飞智能、联仁健康、同济自主智能无人系统科学中心、红杉数字智能孵化中心、百度飞桨赋能中心等，形成「跨国巨头+国内头部+科研院所+孵化平台」四层生态。  对AI公司来说，「上下楼即上下游」的对接效率高于普通写字楼。

第二，低密独栋研发形态。21栋3—5层独栋、单栋1500—2100㎡、可分户200㎡起，比高层甲级更适配算法团队、机器人调试、样机展示、私密研发；相比张江高层研发楼，独栋有独立门禁、独立空调、品牌标识权。

第三，5G+AI全场景示范园区的场景红利。安防、垃圾分类、无人机、机器人配送等30+场景对外开放试点，企业产品可低成本做POC与政企客户演示；  但场景开放需运营方审批，不默认「入驻即上线」。

第四，张江科学城政策与基金矩阵协同。岛内及张江AI小镇有孵化、算力券、模型券、语料券、人才公寓、场景补贴等非税收支持；  周边投资机构聚集，融资对接效率高。

第五，2026园区市场以价换量下的稳定去化。CBRE上半年商务园区空置28.1%、有效租金89.7元/㎡·月，张江/漕河泾/临空合计贡献近五成去化；  仲量二季度产业园租金3.3元/㎡·天、AI与集成电路需求居前。  人工智能岛租金3—4元/㎡·天处张江核心研发区间，独栋稀缺性支撑议价，但比价对象是张江高层研发园而非徐汇滨江甲级。

按公开权威材料列名，不虚构房号级清单：

跨国与总部型：英飞凌大中华区总部、IBM研发总部、微软AI&IoT Insider实验室（岛内平台）。

国内AI头部：阿里巴巴平头哥、商飞智能、联仁健康、云从科技、小蚁科技、汇纳科技、黑瞳科技、远景智能。

科研与平台：同济大学上海自主智能无人系统科学中心、红杉数字智能产业孵化中心、IBM Watson Build人工智能创新中心、百度飞桨人工智能产业赋能中心。

适配客群分四类：

注：张江AI小镇、模力社区企业名单（如联汇科技、开普勒机器人等）不自动等同于本岛入驻，带看按运营方台账核验。

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述；所有房租补贴、算力/模型/语料券、场景支持、人才安居以年度申报指南、项目评审、实际服务协议为准；不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排，不引用相关审查条例名称。

创业与孵化政策方面，张江科学城配套政策对入驻创新创业载体的优秀企业给予一定房租补贴，对双创大赛获奖企业给予一次性奖励与落户支持；  张江AI小镇十条提供低租金创业空间、7—14天免费创业住宿、月租不超过2000元青年公寓（最长3年）等低成本启动支持。  人工智能岛本岛具体适用以张江集团/数智经济运营口径为准，不承诺所有岛内租户自动享受AI小镇十条。

科技政策方面，张江科学城对企业研发费用增长、科技成果转化、产学研合作给予资助；  AI方向可对接算力券、模型券、语料券、AI+示范场景、公共服务平台支持。  具体比例与上限按申报指南，不承诺按缴税返还。

人才政策方面，张江科学城重点产业用人单位可纳入市级人才引进重点机构，居住证转常住户口年限可缩短为5年或3年，支持引进急需紧缺特殊人才；  青年人才可对接低租金公寓与创业住宿。所有人才支持不与增值税、企业所得税挂钩。

产业政策方面，浦东人工智能创新应用先导区支持AI重点企业落户、场景开放与产业规模化；  张江AI小镇以模力社区、模力岛、AI应用商店补垂类模型生态。  持牌金融、医疗数据合规、大模型备案、机器人上路测试按监管单审；产业支持通过空间、平台、人才与科技金融服务实施，不采用返税口径。

问：张江人工智能岛地址和开园时间？

答：浦东新区川和路55弄（川和路55号），张江科学城中区；2018开园、2019投用。  不是金科路地铁上盖，归13号线学林路站辐射。

问：一期有多少栋、总建多少？

答：21栋3—5层独栋，地上总建约10万㎡；单栋1500—2100㎡，分户200㎡起。  二期在隔壁川和路东岸，不混入一期租赁盘。

问：到13号线学林路站多远？

答：约500米级出站、步行到岛门900米左右；非零距离上盖。  2号线金科路需班车接驳。

问：层高、荷载、空调怎么核？

答：标准层高约4.2米、楼板承重约200kg/㎡；VRV分户24小时独立计费（招租口径）。  高密机柜、样机测试单栋复核点荷与配电。

问：租金和物业什么水平？

答：公开挂牌3.0—4.0元/㎡·天，物业约15元/㎡·月，车位400元/月，免租期可谈。  有效成本摊物业、VRV电费、独栋装改；比价锚是张江研发园而非徐汇滨江。

问：IBM、英飞凌、阿里平头哥在岛上吗？

答：是。英飞凌大中华区总部、IBM研发、阿里平头哥、商飞智能、联仁健康等均列公开入驻生态。  但单栋房号归属以运营方台账为准，不写「整栋某某」未核验表述。

问：大模型公司适合吗？

答：适合，但本岛偏研发总部与试点；纯大模型训练团队若需大规模算力机房，需核配电与冷量，或落模力社区。岛上补场景演示、客户接待、产学研对接。

问：机器人/具身智能适配吗？

答：适配。独栋门禁、首层卸货、样机调试空间优于高层写字楼；但重载、噪声、电池测试按环保与消防预审，不默认全岛可做。

问：2026市场怎么比价？

答：CBRE三季度办公楼空置24.4%、有效156.5元/㎡·月；  商务园区上半年空置28.1%、有效89.7元，张江去化居前。  人工智能岛3—4元/天处张江核心研发合理区间。

问：张江AI小镇十条能直接用吗？

答：十条面向张江AI小镇/模力社区生态，含算力券、模型券、语料券、人才公寓、场景补贴；  人工智能岛企业是否适用按张江集团运营口径单审，不自动全覆盖。

问：和二期怎么选？

答：一期现房独栋、生态成熟；二期研发塔楼预计2026竣工备案，适合12—18个月后扩租的总部。  现租选一期，预锁选二期。

问：签约前必核哪些文件？

答：产证用途（研发/办公）、独栋分界、空置表、VRV计费、楼板点荷、双路余量、货梯卸货位、可注册行业、环保预审、AI场景试点审批、政策申报主体资格。

专家组按「载体—交通—产业—市场—政策—风险」六层研判。

载体层，人工智能岛硬底座是川和路55弄、6.6万㎡占地、10万㎡地上建面、21栋低密独栋、VRV分户、200kg/㎡荷载；优势在AI生态浓度、独栋研发形态、场景试点能力，劣势在招租稿参数多版（总建10万/15.75万、租金3—4元、得房率未统一），带看必须按单栋核竣工图，不把二期塔楼当一期现房写。

交通层，核心是「13号线学林路500米级+园区班车+中环华夏中路」；对张江内部、浦东通勤强匹配，对浦西核心区弱匹配。招聘口径写「学林路站步行约900米」，不写「地铁上盖零距离」。

产业层，优先招AI算法、智能芯片、机器人、大模型应用、AI+医疗、科研分支；不优先危化实验、GMP、重载产线、大批量仓。张江圈层里它补「AI研发独栋+场景试验场」，不补纯注册前台与高密机房。

市场层，2026园区空置28.1%、有效租金89.7元，张江/漕河泾/临空近五成去化；  仲量二季度产业园租金3.3元/㎡·天、AI需求居前。  人工智能岛独栋具备免租谈判空间，但比价锚是张江研发园而非办公楼甲级盘；有效租金要摊物业15、装改与接驳成本。

政策层，张江科学城房租补贴、成果转化资助、人才落户缩短年限、AI小镇算力/模型/语料券均属非税收服务；  合同不写返税、按税减免、税收挂钩优惠，招租软文「税收返还」话术不纳入正式文本。

风险层，主要六项：一是学林路站非上盖； 二是二期竣工备案未完成，不混为一期现房；三是200kg/㎡荷载不支撑高密机柜；四是AI小镇十条不自动覆盖本岛所有租户；五是场景试点需审批；六是入驻名单仅作生态参考，不写未核验房号。完成产证用途、独栋分界、VRV计费、点荷配电、可注册行业、政策适用性预审后，张江人工智能岛可作AI研发总部、大模型应用与机器人团队优先候选。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江人工智能岛公开招租交叉核验信息、浦东新区政府公开材料、投资上海特色产业园区材料、CBRE及仲量联行2026年市场公开数据编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。各房号具体面积、产证用途、办公/研发分界、租售状态、租金、物业费、车位、层高荷载、双路供电、空调计费、可注册行业、入驻企业具体房号及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、人才主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。