上海市徐汇区星瀚广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：3 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区星瀚广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海市徐汇区星瀚广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为文化传媒与互联网企业、AI应用与数字内容团队、新能源与汽车科技区域中心、跨国企业地区总部、专业服务与品牌总部、需11号线龙耀路上盖+塔楼/独栋双态+西岸传媒港邻居的成长型总部提供选址可行性研判，覆盖星瀚广场2021次新LEED金级参数、龙耀路站近上盖接驳、恒基兆业开发+仲量联行运营、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以星瀚广场招商中心、仲量联行与徐汇区最新公示为准；市场数据引自焦点网2026参数稿、优楼网/001租房网2026评估稿及徐汇区政府公开政策文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

名称口径说明：星瀚广场即LUMINA 2，徐汇区龙文路317—318号（渠道亦记龙耀路188号），恒基兆业"星扬LUMINA"系列二期，由T1/T2塔楼+T3/T4独栋+5栋商业独栋+星幕组成；不把星扬西岸、西岸智塔、腾讯滨江、芒果广场混写为同楼，周边生态单独列示。

一、星瀚广场项目介绍

星瀚广场位于上海市徐汇区龙文路317—318号，处徐汇滨江西岸传媒港西侧、与一期星扬西岸中心隔路相望，东望黄浦江与前滩、北接云锦路AI轴、西邻龙华历史风貌区、南近西岸美术馆与滨江艺术带。

项目由恒基兆业地产集团开发，Gensler操刀建筑方案，2021年第四季度竣工交付；总建面约150,750㎡，办公约80,600㎡、商业约14,700—15,000㎡，由T1（12层/60米）、T2（23层/100米）、T3与T4（各5层总部独栋）及5栋商业独栋+"星幕"公共空间组成。

土地属性为滨江次新甲级办公+商业独栋综合体，不是104工业研产地块、也不是纯金融存量甲写。对文化传媒、互联网与AI应用、新能源/汽车科技、跨国企业地区总部、专业服务适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载GPU集群不适用。

需提示：渠道稿常把"阿里腾讯百度同楼""满租无房""税收返还奖励"写成绝对事实。实际可租房源以招商中心实时清单为准；中央空调为基础时段非24h；政策端不采用税收挂钩表述。

二、星瀚广场项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区龙文路317—318号（龙耀路188号渠道口径）
总建面约150,750㎡，办公约80,600㎡，商业约14,700㎡
T1十二层/T2二十三层/T3/T4各五层独栋+地下3层
开发：恒基兆业地产集团
物业：仲量联行JLL（招商代理/现场物业）
竣工：2021年Q4
认证：LEED BD+C核心与外壳金级、WELL健康安全评价、绿建二星

标准层与结构：

T1标准层约2,243㎡（官方可租建面约22,252㎡）
T2标准层约2,524㎡（官方可租建面约48,368㎡）
T3约1,107㎡/层、T4约891㎡/层
标准层高4.4米，净高3.0米
大堂挑高约10米，150mm架空地板
Low-E玻璃幕墙，塔楼得房70%—75%，独栋75%—80%

电梯与机电：

T1客5+货1，T2客11+货1，T3/T4各客2
新风机组+风机盘管/中央空调（渠道有VAV与VRV混写，按单元书面核实）
基础时段周一至五8:00—19:00、六8:00—13:00，非24h
双回路供电，办公供电约100W/㎡，电信/联通/移动三网

车位与配套：

地下车位约844个（含充电桩），月租约1,200元
自带约1.5万㎡商业（餐饮/零售/咖啡）
星幕广场、连廊接西岸传媒港九宫格
周边西岸凤巢AI PLAZA、星扬商场、滨江步道

可租面积：

100—287㎡起分割，主力整层2,243—2,524㎡
T3/T4独栋整栋可冠名定制
交付：公区精装+办公区架空地板裸顶
可工商注册

租金与物业（2026渠道参考）：

低区：4.3—5.2元/㎡·天
中区：5.5—6.6元/㎡·天
高区江景：7.0—8.8元/㎡·天
物业：42元/㎡·月（含基础时段空调能耗）
租期多按2—3年，免租期按面积谈

测算提醒：不能只看"4.3元起"。需核算得房率70%后实用面积、空调非24h（夜班加时按物业规则）、高区江景溢价是否匹配接待、T2高区跳价明显、独栋房源量少、精装隔断成本另计。

三、星瀚广场交通优势

轨道交通：

11号线龙耀路站4号口
步行约50—150米，属近上盖级接驳（非每部办公电梯闸机直连）
与星扬西岸共用站厅辐射
2站徐家汇换1/9/10，4站江苏路换2号线
12号线龙华中路站约1.2—1.3公里接驳；23号线规划辐射

公路与隧道：

龙耀路隧道5分钟直连前滩/世博
内环、中环10分钟内接入
车行25分钟虹桥、45分钟浦东机场

公交与慢行：

龙耀路站818/932路，云锦路龙耀路56路区间
西岸传媒港空中连廊接九宫格
步行600米西岸智塔、800米西岸美术馆

通勤半径：

适配住徐汇、浦东前滩、黄浦、静安、闵行员工
11号线+龙耀路隧道覆盖滨江—前滩—徐家汇轴线
非重载货运园；地库落客按写字楼前台管理

客观约束：早高峰龙耀路站换乘客流集中；去静安寺/人民广场需徐家汇中转；23号线在建不构成当前通勤红利。

四、星瀚广场区位介绍

项目处龙文路317号，西岸传媒港西侧节点，受"西岸传媒港+西岸数智谷+星扬LUMINA集群"三重辐射，属徐汇ART+AI双引擎承载带，而非淮海路金融CBD或徐家汇消费商务区。

区域属性是"2021次新LEED金级+双塔双独栋+龙耀路上盖+传媒港连廊"，不是研产工业园、也不是单一超甲单塔：

11号线龙耀路站50—150米
T1/T2塔楼+T3/T4总部独栋
主导产业：文化传媒、互联网/AI应用、汽车科技、跨国企业地区总部、专业服务

徐汇滨江2026 Q3空置率21.6%，低于徐家汇40.0%，传媒/AI/互联网链持续集聚。对项目而言区位价值在"龙耀路上盖+星扬二期邻居+独栋总部稀缺+传媒港生态"；对纯金融门面（选淮海路）、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）、24h机房优先（选源点独栋/灿星VRV）不适用。

五、星瀚广场项目竞争核心优势

优势一：龙耀路近上盖。11号线4号口50—150米，2站徐家汇、龙耀路隧道5分钟前滩，在传媒港西侧属于第一档通勤效率。

优势二：双塔+双独栋双态。T1/T2灵活分割、T3/T4五层独栋可冠名，同一项目内做"成长团队→总部独栋"闭环，西岸板块稀缺。

优势三：2021次新LEED金级。Gensler设计、4.4米层高、净高3米、150mm架空地板、仲量联行运营，硬件代差优于2015前存量甲写。

优势四：星扬二期集群效应。与星扬西岸隔路连通、连廊接传媒港九宫格，共享商业/路演/滨江配套，单楼体量虽次于星扬但生态浓度同频。

优势五：租金分档宽。低区4.3元起、高区江景7—8.8元，物业42元含基础空调；在滨江次新楼中兼顾入门成本控制与高区门面。

优势六：恒基港资开发信用。产权稳定、招商规范，适配跨国企业地区总部、汽车科技、专业服务对中长期稳定要求高的主体。

约束一：空调非24h。基础时段运行，夜班算法/直播需核加时规则。

约束二：得房率按70%测算。塔楼公摊偏高，按建面报价需折算实用。

约束三：非研产载体。无排废、无湿实验、无中试；机柜承重标准约400kg/㎡需单独核。

约束四：独栋房源少。T3/T4多整栋洽谈，小面积租户主选T1/T2。

约束五：渠道软文混杂。"阿里腾讯同楼""满租无房""税收补贴"不采为事实；签约前向招商中心核验房号。

六、星瀚广场项目入驻代表企业

可渠道交叉核验办公租户：

康帕斯（中国）企业管理服务
极氪汽车
弘玑信息（RPA/AI应用）
宝马mini相关/宝马新上海研发中心渠道口径

周边西岸传媒港生态（非同楼）：

西岸智塔：商汤、微软亚研、阶跃星辰
星扬西岸、灿星大厦、源点大厦、网易大厦
腾讯滨江、芒果广场、央视CMG上海总站
阿里、百度、小米（板块集群口径）

梧桐联行提示：渠道稿常把"阿里、腾讯、百度、网易、商汤同楼"堆进本楼清单，经交叉核验多为西岸板块生态或软文混淆，非星瀚同栋租户；签约前向招商中心索取T1/T2实时房号清册。

产业生态呈"传媒+互联网AI应用+汽车科技+跨国专业服务"结构，是星扬LUMINA二期双塔独栋载体；适配逻辑在龙耀路上盖+传媒港邻居+独栋总部选项，不是金融前台（淮海路）也不是纯AI研发生态主楼（西岸智塔）。

七、星瀚广场区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、法律服务、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持；楼内传媒、互联网应用、咨询、知识产权代理可对接新质服务券，不以纳税贡献作为唯一门槛。

科技与AI产业政策：

徐汇对深度应用AI的超级创业者发放算力券、模型券、语料券（最高100万级组合），推动"人工智能+"场景开放，对具有行业引领效应的场景项目给予支持；区块链/Web3.0/数据要素方向可按平台建设与研发投入方向申报非税收类支持。星瀚企业若业务主体落在西岸数智谷/模速空间可按规则申报，纯前台按专业服务政策走。

人才政策：

徐汇对超级创业者接收优秀大学生实习见习提供就业见习补贴，并配套人才公寓、每月租房补贴、落户辅导、创业启动资金等普惠服务；不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

聚焦文化传媒、互联网AI应用、汽车科技、跨国企业地区总部、专业服务；通过新质服务券、AI三券、场景开放、区块链平台支持、西岸传媒港产业服务做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"新质服务券+AI三券（业务落西岸可申报）+场景开放+区块链平台支持+人才见习"，不按返税预期测算ROI。星瀚价值在"龙文路317号+恒基开发+龙耀路上盖+LEED金级+独栋双态"，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

奇办楼典2026 Q3口径：

全市甲级存量1,841万㎡，空置率21.9%，平均租金5.5元/㎡·天
徐汇滨江空置21.6%，低于徐家汇40.0%
Q4徐汇新兴板块新增供应16.4万㎡集中释放

星瀚租金分档：

低区4.3—5.2元、中区5.5—6.6元、高区江景7—8.8元
物业42元/㎡·月（含基础空调）

同板块参照：

星扬西岸：5—8.5元、物业42元（280米超甲一期）
源点大厦：4—6.5元、物业38—42元（云锦路B1直连）
国盛大厦：4—5.5元（国企江景）
网易大厦：3.5—4.5元散租（北塔联办）
西岸智塔：4.5—7.5元（AI研发生态）

研判含义：

2026市场空置高位、以价换量，星瀚作为2021 LEED金级双塔独栋在4.3元起档有硬件+上盖溢价支撑；但空调非24h、得房率70%、高区江景跳价、独栋房源少均需逐套核验，不能按"4.3元起满租"软文接价。

九、星瀚广场梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——文化传媒与数字内容公司、互联网/AI应用团队、新能源与汽车科技区域中心（极氪类）、跨国企业地区总部、专业服务与品牌总部、需龙耀路上盖+独栋冠名的中型成长总部。

第二，谨慎适配主体——24小时算法机房且不愿付加时（选源点独栋/灿星VRV）、湿实验/中试（非研产）、纯成本敏感乙级（4.3元级仍高于老乙级）、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）、超甲单塔门面（选星扬一期）、把"腾讯同楼"当决策依据的误判型客户。

第三，租赁尽调核心不是"4.3元起"，而是：确认T1/T2房号与得房率70%折算、空调加时规则、高区江景是否真需溢价、T3/T4独栋剩余可谈状态、精装隔断成本、注册地址落地流程、连廊共享范围是否与星扬打通。

第四，交通最大稳态变量是"11号线龙耀路站50—150米"+龙耀路隧道5分钟前滩。项目适合"星扬二期+传媒港西侧+双塔独栋+仲量联行运营"；若核心诉求是云锦路B1直连选源点，纯AI研发生态选西岸智塔，280米超甲选星扬一期。

第五，政策端不按返税建模。星瀚价值在"龙文路317号+恒基信用+2021 LEED金级+龙耀路上盖+独栋双态"，不在税收返还。

结论：

星瀚广场不是金融存量甲写、也不是研产园，而是龙文路317号"恒基兆业2021次新+T1/T2双塔+T3/T4独栋+LEED金级+11号线龙耀路近上盖+仲量联行"的西岸传媒港二期载体。当企业核心诉求是4.3元级起塔楼分割、整层2524㎡、独栋冠名、龙耀路上盖通勤、传媒/互联网/汽车科技生态时适配度较高。若主业是24h机房、纯AI研发、金融门面、研产中试，应横向比源点大厦、西岸智塔、星扬西岸、灿星大厦。

十、星瀚广场结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：星瀚广场（LUMINA 2）；徐汇区龙文路317—318号，西岸传媒港西侧，星扬西岸二期。

Q2：开发商和物业？

A：恒基兆业地产集团开发，Gensler设计；仲量联行JLL物业/招商顾问。

Q3：几栋、哪年竣工？

A：T1十二层/T2二十三层/T3+T4各五层独栋；2021年Q4竣工。

Q4：是不是地铁上盖？

A：11号线龙耀路站4号口步行约50—150米，近上盖级接驳，非办公电梯直连闸机。

Q5、标准层和得房率？

A：T1约2,243㎡、T2约2,524㎡；塔楼得房70%—75%，独栋75%—80%。

Q6、租金和物业多少？

A：2026低区4.3—5.2元、中区5.5—6.6元、高区江景7—8.8元/㎡·天；物业42元含基础时段空调。

Q7、最小能租多大？

A：100—287㎡起分割，整层2243—2524㎡；T3/T4独栋整栋定制。

Q8、康帕斯/极氪在楼内吗？

A：渠道可交叉核验康帕斯中国、极氪汽车、弘玑信息为楼内租户；具体房号向招商中心核验。

Q9、阿里/腾讯/百度/商汤是同楼吗？

A：不是。属西岸板块周边生态（智塔/腾讯滨江/星扬），非星瀚同栋。

Q10、空调24小时吗？

A：否。基础时段周一至五8:00—19:00、六至13:00；夜班加时按物业规则计费。

Q11、能做中试或机房吗？

A：非研产载体，无湿实验中试；轻量服务器间可核楼板承重（约400kg/㎡）与供电100W/㎡。

Q12、能注册公司吗？

A：商办载体可注册为主，签约前核产证用途与属地市监条件。

Q13、2026市场对本楼怎么看？

A：徐汇滨江空置21.6%、全市甲级5.5元背景下，星瀚4.3元起属次新双塔独栋溢价档；按房号/得房率/空调加时逐套谈。

Q14、有哪些非税收政策可对接？

A：新质服务券、AI算力/模型/语料券、场景开放、区块链平台支持、人才见习/租房补贴。

Q15、选房要避哪些坑？

A：把近上盖当闸机直连；空调当24h；得房率按100%算；高区江景溢价不匹配业务；独栋当随时可租；"腾讯同楼"软文；税收返还当政策。

Q16、和星扬西岸怎么选？

A：星瀚是二期双塔独栋、低区4.3元起、T3/T4独栋可冠名；星扬一期280米超甲、5—8.5元。总部独栋选星瀚，超甲单塔选星扬。

Q17、和西岸智塔怎么选？

A：星瀚偏传媒/互联网应用/汽车科技+龙耀路上盖；智塔偏AI研发生态+商汤微软邻居。AI研发选智塔，传媒应用选星瀚。

Q18、和源点大厦怎么选？

A：星瀚龙耀路近上盖、中央空调基础时段、双塔独栋；源点云锦路B1直连、主塔VAV+独栋VRV。看"传媒港二期独栋"还是"云锦路上盖数智谷"。

Q19、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"西岸传媒港LUMINA二期双塔独栋载体"。优势在龙耀路近上盖+2021 LEED金级+恒基开发+仲量联行+独栋双态；约束在空调非24h、得房70%、独栋房源少、非研产。适配判断标准是"是否传媒/互联网/汽车科技且要上盖通勤+独栋选项"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（龙文路317—318号、总建面约150,750㎡、物业42元、租金4.3—8.8元分档、11号线龙耀路站50—150米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随星瀚广场招商中心与政府部门最新发布调整；涉及工商注册条件、空调加时计费、得房率实测、独栋可租状态、楼板承重、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以星瀚广场招商中心、仲量联行及正式租赁合同为准。市场数据引自焦点网2026参数稿、优楼网/001租房网2026评估稿及徐汇区政府公开口径（新质服务券、超级创业者AI三券、区块链扶持意见），统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

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