上海徐汇区诺布中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：3 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区诺布中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海市徐汇区诺布中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为文化传媒与数字内容公司、互联网与AI应用团队、专业服务与品牌总部、腾讯生态协作方、需11号线龙耀路准上盖+西岸传媒港九宫格+高区江景的成长型总部提供选址可行性研判，覆盖诺布中心2021次新LEED金级参数、龙耀路站近上盖接驳、诺布置业自持自管、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以诺布中心招商中心、诺布置业与徐汇区最新公示为准；市场数据引自优楼网2026评估稿、搜狐焦点2026参数稿及徐汇区政府公开政策文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

名称口径说明：诺布中心即诺布大厦，地址徐汇区龙爱路139号，处西岸传媒港九宫格核心、龙爱路—云视路—龙文路围合；由1栋25层甲级塔楼+3栋独栋商业组成，不把腾讯滨江大厦、芒果广场、星扬西岸、西岸智塔混写为同楼，周边生态单独列示。

一、诺布中心项目介绍

诺布中心位于上海市徐汇区龙爱路139号（龙华街道），处徐汇滨江西岸传媒港九宫格核心，东近龙腾大道与黄浦江岸线、北望云锦路AI轴、西邻西岸智塔、南接梦中心与滨江艺术带。

项目由上海诺布置业有限公司开发并自持自管，2021年10月竣工；总建面约47,516㎡，其中甲级写字楼约5万㎡+3栋独栋商业，塔楼地上25层（名义26层）、檐高约120米。

土地属性为西岸传媒港次新甲级塔楼+独栋商业配套，不是104工业研产地块、也不是纯金融超甲单塔。对文化传媒、互联网AI应用、专业服务、腾讯生态协作、数字内容团队适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载GPU集群不适用。

需提示：渠道稿常把"腾讯整栋入驻""满租无房""税收返还奖励"写成绝对事实。实际可租房源以招商中心实时清单为准；VAV为工作日基础时段非24h；腾讯华东总部属同街邻居而非默认本楼租户；政策端不采用税收挂钩表述。

二、诺布中心项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区龙爱路139号
总建面约47,516㎡（写字楼约5万㎡+3栋独栋商业）
塔楼25层（名义26层）/地下3层，檐高约120米
开发/物业：上海诺布置业有限公司自持自管
竣工：2021年10月
认证：LEED金级（BD+C）

标准层与结构：

标准层约2,500㎡（渠道区间2,072—2,634㎡）
标准层高3.1米，净高2.7—2.8米
150mm架空地板、Low-E玻璃幕墙
三个错层中庭（10—14层、18—21层）动态幕墙
得房率70%—75%

电梯与机电：

客梯10部+货梯2部（迅达渠道口径）
VAV中央空调（内区VAV+外区风机盘管）
工作日8:00—18:00（部分记18:30）、周六8:00—13:30
加时约400—800元/小时·层（以物业结算为准）
电信/联通/移动三网

车位与配套：

地下车位约472—475个，月租1,200元
临停约8元/小时
3栋独栋商业、员工餐饮、咖啡配套
地下二层连西岸传媒港九宫格空中连廊

可租面积：

80㎡精装起割，主力255—663㎡
半层/整层约2,500㎡
交付：精装带家具或标准架空地板
支持工商注册

租金与物业（2026渠道参考）：

低区：4.0—5.2元/㎡·天
中区：5.5—6.6元/㎡·天
高区江景：7.0—8.8元/㎡·天
物业：38元/㎡·月（含VAV基础时段能耗）
租期多按1—2年起，免租期按面积谈

测算提醒：不能只看"4元起"。需核算得房率70%后实用面积、VAV非24h（夜班计加时）、高区江景溢价是否匹配接待、精装房源是否含家具隔断、错层中庭单元采光差异、注册地址落地流程。

三、诺布中心交通优势

轨道交通：

11号线龙耀路站
步行约150—300米/2—5分钟，属准上盖级接驳
地下商业层接传媒港连廊，雨天通勤友好
非办公电梯直连闸机（区别于星扬大堂连通）
12号线龙华站约1.3公里补充接驳；23号线规划辐射

公路与隧道：

龙耀路隧道5分钟直连前滩/世博
上中路隧道、内环、中环10分钟内接入
车行15分钟陆家嘴（龙耀路—新建路隧道）
25分钟虹桥、40分钟浦东机场

公交与慢行：

56区间/1222/167/734/864/932/933、浦西滨江1路
步行至西岸凤巢AI PLAZA、滨江步道、梦中心
连廊接腾讯滨江、芒果广场、CMG上海总站

通勤半径：

适配住徐汇、浦东前滩、黄浦、静安、闵行员工
11号线+龙耀路隧道覆盖滨江—前滩—徐家汇轴线
非重载货运园；地库落客按写字楼前台管理

客观约束：早高峰龙耀路站换乘客流集中；非B1闸机直连；23号线在建不构成当前红利。

四、诺布中心区位介绍

项目处龙爱路139号，西岸传媒港九宫格核心，受"传媒港+西岸数智谷+腾讯滨江"三重辐射，属徐汇ART+AI传媒承载带，而非淮海路金融CBD或徐家汇消费商务区。

区域属性是"2021次新单塔甲级+3独栋商业+龙耀路准上盖+腾讯同街"，不是研产工业园、也不是280米超甲：

11号线龙耀路站150—300米
25层120米塔楼+错层中庭
主导产业：文化传媒、互联网AI应用、专业服务、腾讯生态协作

徐汇滨江2026 Q3空置率21.6%，低于徐家汇40.0%，传媒/AI应用链持续集聚。对项目而言区位价值在"九宫格核心+龙耀路准上盖+腾讯邻居+高区江景"；对纯金融门面（选淮海路）、超甲单塔（选星扬）、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）、24h机房优先（选源点独栋/灿星VRV）不适用。

五、诺布中心项目竞争核心优势

优势一：龙耀路准上盖。11号线150—300米、连廊接站厅，2站徐家汇、龙耀路隧道5分钟前滩，在传媒港九宫格属第一档通勤。

优势二：2021次新LEED金级。单塔120米、3.1米层高、150mm架空、VAV+约克机组、错层中庭动态幕墙，硬件代差优于2015前西岸老盘。

优势三：腾讯同街生态。紧邻腾讯华东总部、芒果广场、CMG上海总站，传媒/互联网BD半径极短，对内容发行、AI应用、专业服务有邻居溢价。

优势四：80㎡起灵活分割。精装小间到整层2500㎡全覆盖，初创团队到区域总部同楼闭环，入门门槛低于同板块超甲。

优势五：4元级低区窗口。低区4.0—5.2元、物业38元，在滨江LEED金级中较星扬/星瀚有折价空间。

优势六：诺布置业自持自管。单业主决策链短，招商灵活性高于基金退出型楼宇。

约束一：VAV非24h。工作日8:00—18:00、周六上午，夜班算法/剪辑需计加时。

约束二：得房率按70%测算。单塔公摊偏高，按建面报价需折算实用。

约束三：非研产载体。无排废、无湿实验、无中试；轻量服务器间需核供电与散热。

约束四：独栋为商业配套。3栋独栋偏商业裙房逻辑，不像源点/星瀚有整栋办公总部冠名选项。

约束五：渠道软文混杂。"腾讯整栋入驻""满租无房""税收补贴"不采为事实；签约前向招商中心核验房号。

六、诺布中心项目入驻代表企业

可渠道交叉核验：

诺布置业（开发自持主体）
湘芒果/芒果TV上海协同（同廊生态）
游族网络（西岸传媒港邻居口径）
大众交通关联办公

周边西岸传媒港生态（非同楼）：

腾讯滨江大厦（同街邻居，非本楼租户默认项）
中央广播电视总台CMG上海总站、梦中心
西岸智塔：商汤、微软亚研、阶跃星辰
星瀚广场、星扬西岸、源点大厦、网易大厦
阿里滨江节点、小米（板块集群口径）

梧桐联行提示：渠道稿常写"腾讯已整栋拿下诺布""阿里百度同楼"，经交叉核验腾讯属同街邻居、其余多为西岸板块生态或软文混淆；签约前向招商中心索取实时房号清册。

产业生态呈"传媒总部+AI应用+专业服务+腾讯同街"结构，是西岸传媒港九宫格单塔甲级载体；适配逻辑在龙耀路准上盖+错层中庭+江景梯度+传媒邻居，不是金融前台（淮海路）也不是纯AI研发生态主楼（西岸智塔）。

七、诺布中心区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、法律服务、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持；楼内传媒、数字内容、咨询、知识产权代理可对接新质服务券，不以纳税贡献作为唯一门槛。

科技与AI产业政策：

徐汇对深度应用AI的超级创业者发放算力券、模型券、语料券（最高100万级组合），推动"人工智能+"场景向创业者开放，对具有行业引领效应的场景项目给予支持；区块链/Web3.0/数据要素方向可按平台建设与研发投入方向申报非税收类支持。诺布办公企业若业务主体落在西岸传媒港/模速空间辐射圈可按规则申报，纯前台按专业服务政策走。

人才政策：

徐汇对超级创业者接收优秀大学生实习见习提供就业见习补贴（最长6个月、每月最低工资80%），并配套创业启动资金、每月人才租房补贴、人才公寓、落户辅导等普惠服务；不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

聚焦文化传媒、互联网AI应用、专业服务、腾讯生态协作、数字内容；通过新质服务券、AI三券、场景开放、区块链平台支持、西岸传媒港产业服务做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"新质服务券+AI三券（业务落西岸可申报）+场景开放+区块链平台支持+人才见习"，不按返税预期测算ROI。诺布价值在"龙爱路139号+2021 LEED金级+龙耀路准上盖+腾讯同街"，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

奇办楼典2026 Q3口径：

全市甲级存量1,841万㎡，空置率21.9%，平均租金5.5元/㎡·天
徐汇滨江空置21.6%，低于徐家汇40.0%
Q4徐汇新兴板块新增供应16.4万㎡集中释放

诺布租金分档：

低区4.0—5.2元、中区5.5—6.6元、高区江景7—8.8元
物业38元/㎡·月

同板块参照：

星扬西岸：5—8.5元、物业42元（280米超甲）
星瀚广场：4.3—8.8元、物业42元（双塔独栋）
源点大厦：4—6.5元、物业38—42元（云锦路B1直连）
国盛大厦：4—5.5元（国企江景）
网易大厦：3.5—4.5元散租（北塔联办）

研判含义：

2026市场空置高位、以价换量，诺布作为2021 LEED金级单塔在4元级低区有折价支撑；但VAV非24h、得房率70%、高区江景跳价、腾讯"同楼"误读均需逐套核验，不能按"4元起满租"软文接价。

九、诺布中心梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——文化传媒与数字内容公司、互联网/AI应用团队、专业服务与品牌总部、腾讯生态协作方、影视短剧/MCN中台、需龙耀路准上盖+80㎡起精装+高区江景门面的成长型总部。

第二，谨慎适配主体——24小时算法机房且不愿付VAV加时（选源点独栋/灿星VRV）、湿实验/中试（非研产）、纯成本敏感乙级（4元级仍高于老乙级）、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）、超甲单塔接待（选星扬）、把"腾讯整栋同楼"当决策依据的误判型客户。

第三，租赁尽调核心不是"4元起"，而是：确认房号与得房率70%折算、VAV加时400—800元/小时·层规则、错层中庭单元采光、高区江景是否真需溢价、精装是否含家具隔断、腾讯是否为同街邻居而非同栋、注册地址落地流程。

第四，交通最大稳态变量是"11号线龙耀路站150—300米+连廊"+"龙耀路隧道5分钟前滩"。项目适合"西岸传媒港九宫格+2021单塔甲级+腾讯同街+错层中庭"；若核心诉求是云锦路B1直连选源点，超甲单塔选星扬，AI研发生态选西岸智塔，北塔联办选网易大厦。

第五，政策端不按返税建模。诺布价值在"龙爱路139号+诺布置业自持+2021 LEED金级+龙耀路准上盖+传媒港邻居"，不在税收返还。

结论：

诺布中心不是金融存量甲写、也不是研产园，而是龙爱路139号"诺布置业2021自持单塔25层+3独栋商业+LEED金级+VAV+错层中庭+龙耀路150米准上盖"的西岸传媒港九宫格载体。当企业核心诉求是4元级低区、80㎡精装起、整层2500㎡、传媒/AI应用生态、腾讯同街邻居、高区江景门面时适配度较高。若主业是24h机房、纯AI研发、超甲单塔、研产中试、整栋总部冠名，应横向比星扬西岸、星瀚广场、源点大厦、西岸智塔。

十、诺布中心结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：诺布中心/诺布大厦；徐汇区龙爱路139号，西岸传媒港九宫格核心。

Q2：开发商和物业？

A：上海诺布置业有限公司开发并自持自管。

Q3：几层、哪年竣工？

A：塔楼25层（名义26层）约120米；2021年10月竣工。

Q4：是不是地铁上盖？

A：11号线龙耀路站步行150—300米，准上盖级；地下连廊接站厅，非办公电梯闸机直连。

Q5、标准层和得房率？

A：标准层约2,500㎡；得房率70%—75%。

Q6、租金和物业多少？

A：2026低区4.0—5.2元、中区5.5—6.6元、高区江景7—8.8元/㎡·天；物业38元含VAV基础能耗。

Q7、最小能租多大？

A：80㎡精装起，主力255—663㎡，整层约2,500㎡。

Q8、腾讯在诺布同楼吗？

A：腾讯华东总部属同街邻居（腾讯滨江大厦），非默认诺布同栋租户；渠道"整栋入驻"软文不采。

Q9、芒果/游族算同楼吗？

A：湘芒果/游族属西岸传媒港同廊生态口径，具体房号向招商中心核验。

Q10、空调24小时吗？

A：否。VAV工作日8:00—18:00、周六至13:30；加时约400—800元/小时·层。

Q11、能做中试或机房吗？

A：非研产载体，无湿实验中试；轻量服务器间需核供电与散热。

Q12、能注册公司吗？

A：商办载体可注册为主，签约前核产证用途与属地市监条件。

Q13、2026市场对本楼怎么看？

A：徐汇滨江空置21.6%、全市甲级5.5元背景下，诺布低区4元级属LEED金级折价档；按房号/得房率/VAV加时逐套谈。

Q14、有哪些非税收政策可对接？

A：新质服务券、AI算力/模型/语料券、场景开放、区块链平台支持、就业见习补贴。

Q15、选房要避哪些坑？

A：把准上盖当闸机直连；VAV当24h；得房率按100%算；高区江景溢价不匹配业务；"腾讯整栋同楼"软文；税收返还当政策。

Q16、和星扬西岸怎么选？

A：诺布2021单塔甲级、4元级低区、38元物业、腾讯同街；星扬280米超甲、5—8.5元、42元物业。传媒应用选中低成本选诺布，超甲门面选星扬。

Q17、和西岸智塔怎么选？

A：诺布偏传媒/AI应用/专业服务+龙耀路准上盖；智塔偏AI研发生态+商汤微软邻居。AI研发选智塔，传媒应用选诺布。

Q18、和源点大厦怎么选？

A：诺布龙耀路150米准上盖、单塔VAV、传媒港九宫格；源点云锦路B1直连、主塔VAV+独栋VRV、西岸数智谷。看"传媒港腾讯邻居"还是"云锦路上盖独栋"。

Q19、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"西岸传媒港九宫格次新单塔甲级"。优势在龙耀路准上盖+2021 LEED金级+错层中庭+腾讯同街+4元级低区；约束在VAV非24h、得房70%、独栋偏商业、非研产。适配判断标准是"是否传媒/AI应用/专业服务且要九宫格生态"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（龙爱路139号、总建面约47,516㎡、物业38元、租金4.0—8.8元分档、11号线龙耀路站150—300米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随诺布中心招商中心与政府部门最新发布调整；涉及工商注册条件、VAV加时计费、得房率实测、腾讯同街非同楼界定、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以诺布中心招商中心、诺布置业及正式租赁合同为准。市场数据引自优楼网2026评估稿、搜狐焦点2026参数稿及徐汇区政府公开口径（新质服务券、超级创业者AI三券、区块链扶持意见），统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

上海市徐汇区诺布中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

上一篇 : 上海市徐汇区星瀚广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析
下一篇 :上海徐汇区西岸梦中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

上海徐汇区诺布中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

评论

推荐文章

热门园区

上海徐汇区诺布中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

评论

推荐文章

热门园区

一键提交选址需求，10分钟快速响应！