上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：3 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为游戏与数字内容团队、AI应用与音频技术企业、网易生态协作方、元宇宙/数字营销/文创设计小微团队、需徐汇滨江2024次新大厂自持+11号线龙耀路近轨+56㎡起精装分割的成长型总部提供选址可行性研判，覆盖上海网易大厦西岸研发中心参数、龙耀路站近轨接驳、网易自持+高力顾问+江空间联办运营、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以网易大厦招商中心/江空间运营方、高力国际与徐汇区最新公示为准；市场数据引自优楼网2026参数稿、001租房网2026 Q2—Q3行情及徐汇区政府公开政策文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

名称口径说明：上海网易大厦亦称网易上海西岸研发中心、网易中心，地址渠道常写云锦路683号或龙水南路99号，处云锦路与黄石路交叉口西侧；不把西岸智塔、星扬西岸、腾讯滨江、芒果广场混写为同楼，周边生态单独列示。

一、上海网易大厦项目介绍

上海网易大厦位于上海市徐汇区云锦路683号（龙水南路99号），处徐汇滨江西岸数智谷与西岸传媒港交汇节点，东望黄浦江与前滩、北接云锦路AI轴、西邻西岸智塔、南近龙美术馆与滨江艺术带。

项目由网易集团旗下上海网之易璀璨网络科技有限公司摘地自持，2024年6月南塔先行启用、2024年12月整体竣工；总建面约128,917㎡，由2栋16层办公塔楼+4层商业裙楼+地下3层组成，办公建面约6.2万㎡。

土地属性为大厂自持总部商办+溢出租赁+联办运营，不是104工业研产地块、也不是纯金融超甲单塔。对网易生态协作、游戏研发、云音乐/音频技术、AI应用、数字营销、元宇宙内容、文创设计适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载GPU集群不适用。

需提示：渠道稿常把"满租无房""腾讯阿里同楼""税收返还奖励"写成绝对事实。实际南塔为网易自用、北塔（B栋）对外散租+江空间联办；可租房源以招商中心实时清单为准；VAV为周一至周六时段运行非24h；政策端不采用税收挂钩表述。

二、上海网易大厦项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区云锦路683号（龙水南路99号）
总建面约128,917㎡，办公约62,000㎡
2栋16层塔楼（南塔/北塔）+4层商业裙楼+地下3层
建筑高度约79.4米
开发：网易集团（上海网之易璀璨）自持
运营：北塔江空间·网易中心联办运营
物业：高力国际顾问+网易物业直管
竣工：2024年12月整体竣工（南塔2024.6先行）

标准层与结构：

标准层1,817—2,929㎡
标准层高4.35米，净高2.85米
150mm网络地板，Low-E玻璃幕墙
扭转退台设计，部分单元西南向江景露台
整层得房率69%—76%，分割单元约70%

电梯与机电：

客梯8部+货梯1部+车库转换梯2部
VAV变风量+独立新风+PM2.5过滤
空调时段：周一至周六8:30—21:30（周日节假日停）
加时约400元/小时·层（2小时起）
电信/联通/移动三网

车位与配套：

地下车位约762个，含充电桩
月租1,200（非固定）—1,800元（固定）
网易员工食堂、瑞幸、便利店、路演厅
周边西岸凤巢AI PLAZA、星扬商场、滨江步道

可租面积（北塔/B栋）：

联办工位1人起，约1,500元/工位·月
精装独立办公室56—561㎡
整层1,817—2,929㎡标准交付
南塔为网易自用不对外

租金与物业（2026渠道参考）：

散租小面积：3.5—4.5元/㎡·天
210—500㎡：3.8—4.5元
整层：5.0—6.5元（可谈）
物业：38元/㎡·月（含VAV基础时段能耗）
租期多按2年起，免租期按面积谈

测算提醒：不能只看"3.5元起"。需核算分割得房率约70%后实用面积、VAV非24h（夜班计400元/小时·层加时）、精装房源是否含家具隔断、江景露台单元溢价是否匹配业务、南塔不自用可租、联办工位算人均成本而非建面单价。

三、上海网易大厦交通优势

轨道交通：

11号线龙耀路站3号口
步行约300米/3—5分钟
属近轨接驳，非B1直连办公大堂
北向4站徐家汇、5站江苏路换2号线、6站静安寺
南向2站东方体育中心换6/8/12
12号线龙华站约1.3公里补充接驳

公路与隧道：

龙耀路隧道5分钟直连前滩/世博
龙腾大道、内环、中环10分钟内接入
车行25—30分钟虹桥、45分钟浦东机场

公交与慢行：

龙耀路站818/932路，龙水南路733/932路
浦西滨江1路接西岸艺术区
步行至西岸凤巢、滨江跑道、星扬

通勤半径：

适配住徐汇、浦东前滩、黄浦、静安、闵行员工
11号线+龙耀路隧道覆盖滨江—前滩轴线
非重载货运园；地库落客按写字楼前台管理

客观约束：非云锦路B1直连型（区别于源点大厦）；早高峰龙耀路站换乘客流集中；VAV非24h对夜班算法团队需算加时。

四、上海网易大厦区位介绍

项目处云锦路683号，西岸数智谷与西岸传媒港双芯交点，受"西岸智塔AI生态+星扬传媒港+云锦路数智轴"多重辐射，属徐汇ART+AI双引擎承载带，而非淮海路金融CBD或徐家汇消费商务区。

区域属性是"2024大厂自持双塔+北塔溢出租赁+江空间联办"，不是研产工业园、也不是280米超甲单塔：

11号线龙耀路站300米
南塔网易自用、北塔56㎡起散租
主导产业：游戏、云音乐、AI应用、数字营销、网易生态协作

徐汇滨江2026上半年AI核心产业规模约571亿元、AI企业超2000家；网易大厦以"自用总部+溢出租赁"形态让租户嵌入网易游戏/云音乐/严选/数帆生态，与西岸智塔硬核研发形成内容—发行闭环。

对纯金融门面（选淮海路）、超甲江景单塔（选星扬）、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）、24h机房（选源点独栋/灿星VRV）不适用。

五、上海网易大厦项目竞争核心优势

优势一：网易自持总部背书。2024次新+网易5000人技术社区，较徐家汇/淮海路2005—2015存量代差一代，对游戏/音频/AI应用/文创团队有生态获客溢价。

优势二：56㎡起分割+联办工位。滨江次新楼中分割弹性极强，1工位起约1500元/月，适配3人工作室至80人应用团队，入门门槛低于同板块甲写。

优势三：精装带家具+网易食堂。拎包入驻、共享会议室、路演厅、茶水咖啡、24h管家，隐性运营成本低于同价毛坯塔楼。

优势四：龙耀路300米近轨。11号线4站徐家汇、龙耀路隧道5分钟前滩，通勤效率在传媒港—数智谷节点第一档。

优势五：3.5元级滨江折价。同板块星扬5—8.5元、源点4—6.5元、智塔4.5—5.5元，网易散租3.5—4.5元属大厂楼折价窗口。

优势六：西岸AI邻居浓度。1公里内微软亚研、阿里、商汤、腾讯、华为鲲鹏、小米，电梯间即上下游，对需BD/技术合作的早期团队价值高于单纯租金差。

约束一：VAV非24h。周一至周六8:30—21:30，夜班算法/直播需400元/小时·层加时。

约束二：南塔不自用可租。对外主看北塔/B栋，整层放盘量受网易自用约束。

约束三：分割得房率约70%。按建面报价需折算实用。

约束四：非研产载体。无排废、无湿实验、无中试；重载GPU集群需核配电增容（标准约80—100W/㎡）。

约束五：渠道软文混杂。"腾讯同楼""满租无房""税收补贴"不采为事实；签约前向招商中心核验房号与楼层。

六、上海网易大厦项目入驻代表企业

核心自用（南塔）：

网易游戏
网易云音乐
网易严选
网易数帆
网易传媒

北塔对外/江空间联办生态：

AI应用、游戏外包、音频技术、数字营销
元宇宙内容、文创设计小微团队
网易生态协作服务商

周边西岸板块生态（非同楼）：

西岸智塔：微软亚研、阿里、商汤、阶跃星辰
星扬西岸、灿星大厦、源点大厦
腾讯华东总部、芒果TV、央视CMG上海总站
华为鲲鹏、小米（板块集群口径）

梧桐联行提示：渠道稿常把"腾讯、阿里、商汤、微软同楼"堆进本楼清单，经交叉核验多为西岸板块生态或软文混淆，非网易大厦同栋租户；签约前向江空间运营方索取北塔实时房号清册。

七、上海网易大厦区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、法律服务、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持；楼内数字营销、文创设计、咨询、知识产权代理可对接新质服务券，不以纳税贡献作为唯一门槛。

科技与AI产业政策：

徐汇对深度应用AI的超级创业者发放算力券、模型券、语料券（最高百万级组合），推动"人工智能+"场景开放，对具有行业引领效应的场景项目给予支持；区块链/Web3.0/数据要素方向可按平台建设与研发投入方向申报非税收类支持。网易北塔企业若业务主体落在西岸数智谷/模速空间可按规则申报，纯前台按专业服务政策走。

人才政策：

徐汇对超级创业者接收优秀大学生实习见习提供就业见习补贴，并配套人才公寓、落户辅导、安居服务；创业启动资金、人才租房补贴等普惠服务不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

聚焦游戏数字内容、AI应用、音频技术、网易生态协作、数字营销文创；通过新质服务券、AI三券、场景开放、区块链平台支持、西岸数智谷产业服务做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"新质服务券+AI三券（业务落西岸可申报）+场景开放+区块链平台支持+人才见习"，不按返税预期测算ROI。网易大厦价值在"云锦路683号+网易自持+龙耀路300米+北塔精装分割"，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

奇办楼典2026 Q3口径：

全市甲级存量1,841万㎡，空置率21.9%，平均租金5.5元/㎡·天
徐汇滨江空置21.6%，低于徐家汇40.0%
Q4徐汇新兴板块新增供应16.4万㎡集中释放

网易大厦租金分档（2026 Q2—Q3）：

散租56—120㎡：3.5—4.5元
210—500㎡：3.8—4.5元
整层1,817—2,929㎡：5.0—6.5元
物业38元/㎡·月

同板块参照：

星扬西岸：5—8.5元、物业42元（280米超甲）
源点大厦：4—6.5元、物业38—42元（云锦路B1直连）
西岸智塔：4.5—5.5元（AI研发生态）
国盛大厦：4—5.5元（国企江景）

研判含义：

2026市场空置高位、以价换量，网易大厦作为2024大厂自持楼在3.5—4.5元散租档有"品牌+新楼+近轨"折价支撑；但VAV非24h、北塔可租段、得房率70%、江景溢价、联办工位人均成本均需逐套核验，不能按"3.5元起满租"软文接价。

九、上海网易大厦梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——游戏研发与外包、音频/云音乐技术协作、AI应用与数字营销、元宇宙内容/文创设计小微团队、网易生态服务商、需56㎡起精装或联办工位的3—80人成长团队。

第二，谨慎适配主体——24小时算法机房且不愿付VAV加时（选源点独栋/灿星VRV）、湿实验/中试（非研产）、纯金融门面（选淮海路）、超甲单塔江景接待（选星扬）、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）、把"腾讯同楼"当决策依据的误判型客户。

第三，租赁尽调核心不是"3.5元起"，而是：确认北塔房号与得房率70%折算、VAV加时400元/小时·层规则、精装是否含家具隔断、江景露台单元是否真落地、联办工位算人均成本、南塔不自用不纳入选房、注册地址落地流程。

第四，交通最大稳态变量是"11号线龙耀路站300米近轨"+龙耀路隧道5分钟前滩。项目适合"网易自持生态+2024次新双塔+北塔精装分割+西岸数智谷邻居"；若核心诉求是云锦路B1直连选源点，超甲单塔选星扬，AI研发生态选西岸智塔。

第五，政策端不按返税建模。网易大厦价值在"云锦路683号+网易集团自持+龙耀路300米+北塔溢出租赁+江空间联办"，不在税收返还。

结论：

上海网易大厦不是金融存量甲写、也不是研产园，而是云锦路683号"网易2024自持双塔16层+南塔自用+北塔56㎡起散租/联办+VAV+高力顾问"的西岸数智谷大厂总部载体。当企业核心诉求是3.5元级散租、56㎡精装单间、整层1817—2929㎡、网易同楼生态、龙耀路近轨、游戏/音频/AI应用协作时适配度较高。若主业是24h机房、金融门面、超甲江景、纯AI研发生态、研产中试，应横向比源点大厦、星扬西岸、西岸智塔、灿星大厦。

十、上海网易大厦结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：上海网易大厦/网易上海西岸研发中心/网易中心；徐汇区云锦路683号（龙水南路99号），云锦路与黄石路交叉口西侧。

Q2：开发商和运营？

A：网易集团（上海网之易璀璨）自持；物业高力国际顾问+网易物业；北塔由江空间·网易中心运营联办。

Q3：几层、哪年竣工？

A：2栋各16层+地下3层，约79.4米；2024年6月南塔先行、2024年12月整体竣工。

Q4：是不是地铁上盖B1直连？

A：否。11号线龙耀路站3号口步行约300米，属近轨接驳非闸机直连。

Q5、标准层和得房率？

A：标准层1,817—2,929㎡；整层得房率69%—76%，分割单元约70%。

Q6、租金和物业多少？

A：2026散租3.5—4.5元、整层5.0—6.5元/㎡·天；物业38元/㎡·月含VAV基础能耗。

Q7、最小能租多大？

A：联办1工位起（约1500元/工位·月），精装独立间56㎡起，整层1817—2929㎡；南塔不自用。

Q8、网易自己在楼里吗？

A：是，南塔为网易游戏/云音乐/严选/数帆自用；北塔对外散租+江空间联办。

Q9、腾讯/阿里/商汤是同楼租户吗？

A：不是。属西岸板块周边生态（智塔/腾讯滨江/芒果），非网易同栋。

Q10、空调24小时吗？

A：否。VAV周一至周六8:30—21:30，周日停；加时400元/小时·层（2小时起）。

Q11、能做AI机房或游戏研发吗？

A：适配游戏研发、音频、轻量AI应用；标准配电约80—100W/㎡，重载GPU集群需核增容，非湿实验/中试载体。

Q12、能注册公司吗？

A：商办载体可注册为主，签约前核产证用途与属地市监条件；联办房源含实体注册服务。

Q13、2026市场对本楼怎么看？

A：徐汇滨江空置21.6%、全市甲级5.5元背景下，网易散租3.5—4.5元属大厂新楼折价档；按北塔房号/得房率/VAV加时逐套谈。

Q14、有哪些非税收政策可对接？

A：新质服务券、AI算力/模型/语料券、场景开放支持、区块链平台支持、人才见习/租房补贴。

Q15、选房要避哪些坑？

A：把近轨当B1直连；VAV当24h；得房率按100%算；江景溢价不匹配业务；南塔当可租；"腾讯同楼"软文；税收返还当政策。

Q16、和星扬西岸怎么选？

A：网易2024自持双塔、3.5元级散租、北塔精装、VAV；星扬280米超甲、5—8.5元、42元物业。游戏/初创选网易，超甲江景选星扬。

Q17、和西岸智塔怎么选？

A：网易偏游戏/音频/AI应用+网易生态+联办弹性；智塔偏AI研发生态+微软商汤邻居。AI研发选智塔，网易协作选网易大厦。

Q18、和源点大厦怎么选？

A：网易龙耀路300米、VAV、北塔散租3.5元起、联办工位；源点云锦路B1直连、主塔VAV+独栋VRV、西岸数智谷。看"网易生态/小面积联办"还是"云锦路上盖独栋"。

Q19、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"西岸数智谷大厂自持溢出型双塔"。优势在网易背书+2024次新+56㎡起分割+龙耀路300米+3.5元级折价；约束在VAV非24h、南塔自用、分割得房70%、非研产。适配判断标准是"是否游戏/音频/AI应用/文创且要网易同楼生态"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（云锦路683号/龙水南路99号、总建面约128,917㎡、物业38元、租金3.5—6.5元分档、11号线龙耀路站300米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随网易大厦招商中心/江空间运营方与政府部门最新发布调整；涉及工商注册条件、VAV加时计费、得房率实测、南塔自用状态、配电增容、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以网易大厦招商中心、高力国际/网易物业及正式租赁合同为准。市场数据引自优楼网2026参数稿、001租房网2026 Q2—Q3行情及徐汇区政府公开口径（新质服务券、超级创业者AI三券、区块链扶持意见），统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

上一篇 : 上海徐汇区国盛大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析
下一篇 :上海市徐汇区星瀚广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

评论

推荐文章

热门园区

上海徐汇区上海网易大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

评论

推荐文章

热门园区

一键提交选址需求，10分钟快速响应！