上海徐汇区国盛大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：3 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区国盛大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区国盛大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为国企背景总部、金融与专业服务机构、文化传媒与数字内容团队、AI与算力友好型科技企业、需徐汇滨江国企楼宇信用+270°江景+11号线龙耀路近轨的成长型总部提供选址可行性研判，覆盖国盛大厦2022竣工甲级参数、龙耀路站近轨接驳、国盛集团开发+锦能/万物梁行运维口径、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以国盛大厦招商中心、物业公司与徐汇区最新公示为准；市场数据引自奇办楼典2026 Q3徐汇报告、徐汇区政府公开政策文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

名称口径说明：国盛大厦（又称国盛大楼）即徐汇区云绣路9号/龙腾大道2171号西岸传媒港九宫格南格载体，由上海国盛集团置业控股开发；不把西岸智塔、星扬西岸、腾讯滨江、芒果广场混写为同楼，周边生态单独列示。

一、国盛大厦项目介绍

国盛大厦位于上海市徐汇区云绣路9号（龙腾大道2171号），处徐汇滨江西岸国际传媒港"九宫格"正南格，东望黄浦江与前滩、北接云锦路AI轴、西邻西岸智谷、南靠黄石路绿地与龙华片区。

项目由上海国盛集团旗下国盛集团置业控股有限公司开发，2022年竣工交付，总建面约5.18—5.96万㎡（渠道口径差异），地上23层塔楼+4层商业裙房+地下3层，建筑高度约120米。

土地属性为滨江国企甲级办公+裙楼商业配套，不是104工业研产地块、也不是纯金融超甲单塔。对国盛体系分支、金融/证券/科教投资、文化传媒、AI算力友好型科技团队、专业服务适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载样机不适用。

需提示：渠道稿常把"满租无房""腾讯阿里同楼""税收返还奖励"写成绝对事实。实际10—23层为国盛集团总部及二级子公司自用，对外招租集中在4—9层；可租房源以招商中心实时清单为准；VAV为工作日时段运行非24h；政策端不采用税收挂钩表述。

二、国盛大厦项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区云绣路9号（龙腾大道2171号）
总建面约5.18—5.96万㎡，办公约4.3万㎡
地上23层+地下3层，裙房4层
开发：上海国盛集团置业控股有限公司
物业：锦能物业（部分渠道列万物梁行，以招商中心现行口径为准）
竣工：2022年
绿色标准：LEED金级/三星级口径并存，以产证为准

标准层与结构：

标准层2,200—2,414㎡
标准层高4.5米，净高2.8—3.0米
大堂挑高约10—18米
150mm架空地板、Low-E玻璃幕墙
得房率70%—75%

电梯与机电：

客梯10部+货梯2部（迅达/三菱渠道口径不一）
VAV变风量+区域能源中心四管制供能
新风30m³/h·人，部分楼层楼板承重12kN/㎡（算力友好）
双路市电，电信/联通/移动三网

车位与配套：

地下车位约457—459个，含55个充电桩
月租800—1,200元（部分渠道1,200—1,800元）
裙楼员工食堂、咖啡、便利店、路演厅
空中连廊接传媒港九宫格

可租面积：

对外招租4—9层
分割单元100—2,414㎡（半层/整层为主）
10—23层为国盛体系自用
交付：150mm架空地板+裸顶

租金与物业（2026年渠道参考）：

对外挂牌：4.0—4.8元/㎡·天（低区）
主流成交：4.5—5.5元/㎡·天
物业：40元/㎡·月（含VAV基础时段能耗）
租期多按2—3年，免租期按面积谈

测算提醒：不能只看"4元起"。需核算得房率70%后实用面积、VAV非24小时（夜班计加时）、4—9层可租段有限、江景单元溢价是否匹配接待、裸顶交付隔断成本、国盛自用楼层不参与选房。

三、国盛大厦交通优势

轨道交通：

11号线龙耀路站2号口
步行约275—340米/5分钟
属近轨接驳，非B1直连办公大堂
北向4站徐家汇、6站静安寺换2/14
南向2站东方体育中心换6/8/12
12号线龙华中路站可换乘

公路与隧道：

龙耀路隧道车行约5分钟过江至前滩/世博
上中路隧道接前滩
龙腾大道、内环、中环快速接入
车行25分钟虹桥、45分钟浦东机场

公交与慢行：

滨江公交线+云锦路接驳
步行至西岸凤巢AI PLAZA、滨江步道、西岸美术馆
传媒港空中连廊雨天通勤友好

通勤半径：

适配住徐汇、浦东前滩、黄浦、静安、闵行员工
11号线+龙耀路隧道覆盖滨江—前滩轴线
非重载货运园；地库落客按写字楼前台管理

客观约束：非云锦路B1直连型；早高峰龙耀路站换乘客流集中；可租楼层限于4—9层。

四、国盛大厦区位介绍

项目处云绣路9号，西岸传媒港九宫格南格，受"西岸传媒港+西岸智谷+西岸金融城"三板块辐射，属徐汇滨江文化传媒与数字科技产业带，而非淮海路金融CBD或徐家汇消费商务区。

区域属性是"国企甲级+270°江景+传媒港九宫格"，不是研产工业园、也不是280米超甲单塔：

11号线龙耀路站275米
23层120米塔楼+国盛总部自用
主导产业：国盛体系金融投资、文化传媒、AI算力友好科技、专业服务

徐汇滨江2026 Q3空置率21.6%，低于徐家汇40.0%，TMT/传媒/AI链持续集聚。对项目而言，区位价值在"国企信用+江景门面+传媒港邻居+龙耀路近轨"；对纯金融门面（选淮海路）、超甲江景单塔（选星扬）、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）不适用。

五、国盛大厦项目竞争核心优势

优势一：国盛集团国企信用。市属国资开发+自持运营，产权稳定、招商规范，适配金融/科教/投资类对长期稳定要求高的主体。

优势二：270°江景+120米地标。23层塔楼南格占位，低区4—9层仍可获部分江景视线，门面属性在4元级滨江楼中少见。

优势三：4.5米层高+算力友好楼板。净高2.8—3.0米、部分楼层承重12kN/㎡、VAV+四管制，适配AI训练小机房、金融数据终端、传媒剪辑间。

优势四：龙耀路站275米近轨。11号线4站徐家汇、龙耀路隧道5分钟前滩，通勤效率在传媒港九宫格第一档。

优势五：4元级滨江折价。同板块星扬5—8.5元、源点4—6.5元，国盛低区4.0—4.8元属国企楼折价窗口。

优势六：传媒港生态邻居。九宫格空中连廊接周边楼宇，下楼即西岸凤巢、星扬、智塔辐射圈。

约束一：VAV非24h。中央空调工作日时段运行，夜班算法/直播需核加时规则。

约束二：可租楼层受限。4—9层对外，10—23层国盛自用，扩租上限受楼层段约束。

约束三：得房率按70%测算。超甲公摊偏高，按建面报价需折算实用。

约束四：非研产载体。无排废、无湿实验、无中试产线。

约束五：渠道软文混杂。"腾讯同楼""满租无房""税收补贴"不采为事实；签约前向招商中心核验房号。

六、国盛大厦项目入驻代表企业

可渠道交叉核验办公租户：

国盛集团总部（10—23层自用）
东方盛汇置业
国盛科教投资
国泰海通证券
中国农业银行（渠道口径）

周边西岸传媒港生态（非同楼）：

西岸智塔（商汤、微软亚研等AI生态）
星扬西岸中心、灿星大厦
腾讯滨江、芒果广场（湖南卫视）
中央广播电视总台上海总站、西岸中环

梧桐联行提示：渠道稿常把"腾讯、阿里、商汤、小米、网易同楼"堆进本楼清单，经交叉核验多为西岸板块生态或软文混淆，非国盛同栋租户；签约前向招商中心索取4—9层实时房号清册。

产业生态呈"国盛系金融投资+传媒港邻接+AI算力友好"结构，是西岸传媒港国企甲级载体；适配逻辑在国企信用+江景门面+4元级折价，不是纯AI研发生态（西岸智塔）也不是超甲单塔（星扬）。

七、国盛大厦区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、法律服务、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持；楼内金融投资、科教、律所咨询可对接新质服务券与专业服务业政策。

科技与AI产业政策：

徐汇对深度应用AI的超级创业者发放算力券、模型券、语料券，推动"人工智能+"场景开放，对具有行业引领效应的场景项目给予支持；区块链/Web3.0/数据要素方向可按平台建设与研发投入方向申报非税收类支持。国盛办公企业若业务主体落在西岸智谷/模速空间可按规则申报，纯前台按专业服务政策走。

人才政策：

徐汇对超级创业者接收优秀大学生实习见习提供就业见习补贴，并配套人才公寓、落户辅导、安居服务；不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

聚焦国盛系金融投资、文化传媒、AI算力友好科技、专业服务；通过新质服务券、AI三券、场景开放、区块链平台支持、西岸传媒港产业服务做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"新质服务券+AI三券（业务落西岸可申报）+区块链平台支持+人才见习"，不按返税预期测算ROI。国盛价值在"云绣路9号+国盛国企信用+龙耀路275米+270°江景"，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

奇办楼典2026 Q3：

全市甲级存量1,841万㎡，空置率21.9%，平均租金5.5元/㎡·天
徐汇滨江空置21.6%、徐家汇40.0%
Q4徐汇新兴板块新增供应16.4万㎡集中释放

2026上半年中央商务区去化盘点：

徐汇滨江半年去化近40万㎡领跑
国盛大楼列入3—4万㎡去化档（含自用）

国盛租金分档：

对外4.0—4.8元低区、主流4.5—5.5元
物业40元/㎡·月

同板块参照：

星扬西岸：5—8.5元、物业42元
源点大厦：4—6.5元、物业38—42元
灿星大厦：5—6.5元、物业28元
西岸智塔：4.5—7.5元（AI研发生态）

研判含义：

2026市场空置高位、以价换量，国盛作为2022国企甲写在4—5.5元档有江景折价支撑；但VAV非24h、4—9层可租段、得房率70%、江景单元溢价均需逐套核验，不能按"4元起满租"软文接价。

九、国盛大厦梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——国盛体系分支与国企投资平台、金融/证券/科教投资机构、文化传媒与数字内容团队、AI算力友好型科技团队（小机房）、专业服务与律所咨询、需滨江江景门面但预算控制在4—5.5元的总部型租户。

第二，谨慎适配主体——24小时算法机房且不愿付VAV加时（选源点独栋/灿星VRV）、湿实验/中试（非研产）、纯成本敏感乙级（4元级仍高于老乙级）、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）、超甲单塔接待（选星扬）、把"腾讯同楼"当决策依据的误判型客户。

第三，租赁尽调核心不是"4元起"，而是：确认4—9层可租房号与得房率70%折算、VAV加时费规则、江景视线是否真落地（南格+楼层）、裸顶隔断成本、国盛自用楼层不纳入选房、同层真实邻居核验、注册地址落地流程。

第四，交通最大稳态变量是"11号线龙耀路站275米近轨"+龙耀路隧道5分钟前滩。项目适合"西岸传媒港+国企信用+270°江景+4元级折价"；若核心诉求是云锦路B1直连选源点，超甲单塔选星扬，AI研发生态选西岸智塔。

第五，政策端不按返税建模。国盛价值在"云绣路9号+国盛集团开发+2022甲级+龙耀路近轨+传媒港九宫格"，不在税收返还。

结论：

国盛大厦不是金融存量甲写、也不是研产园，而是云绣路9号"国盛置业2022国企甲级+23层120米+4.5米层高+VAV四管制+4—9层对外招租+10—23层国盛自用"的西岸传媒港南格载体。当企业核心诉求是4元级起租金、100㎡起分割到整层2414㎡、国企楼宇信用、270°江景门面、龙耀路近轨+传媒港生态时适配度较高。若主业是AI研发浓度、24h机房、超甲单塔、研产中试，应横向比西岸智塔、星扬西岸、源点大厦。

十、国盛大厦结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：国盛大厦（国盛大楼）；徐汇区云绣路9号，龙腾大道2171号亦为渠道常用门牌，西岸传媒港九宫格南格。

Q2：开发商和物业？

A：上海国盛集团置业控股开发；物业渠道列锦能物业或万物梁行，以招商中心现行口径核验。

Q3：几层、哪年竣工？

A：地上23层+地下3层，约120米；2022年竣工交付。

Q4：是不是地铁上盖B1直连？

A：否。11号线龙耀路站2号口步行约275—340米，属近轨接驳非闸机直连。

Q5、标准层和得房率？

A：标准层2,200—2,414㎡；得房率70%—75%。

Q6、租金和物业多少？

A：2026对外低区4.0—4.8元、主流4.5—5.5元/㎡·天；物业40元/㎡·月含VAV基础能耗。

Q7、最小能租多大？

A：分割单元100㎡起，半层/整层为主；可租楼层4—9层，10—23层国盛自用。

Q8、国盛集团总部在楼内吗？

A：是，10—23层为国盛集团总部及二级子公司自用；具体房号向招商中心核验。

Q9、腾讯/商汤/阿里是同楼租户吗？

A：不是。属西岸传媒港周边生态（智塔/腾讯滨江/芒果广场），非国盛同栋。

Q10、空调24小时吗？

A：否。VAV变风量+区域能源中心四管制，工作日时段运行；夜班加时按物业规则计费。

Q11、能做AI机房或小机房吗？

A：可做轻量算力/金融数据终端；部分楼层楼板承重12kN/㎡，重载GPU集群需核用电与散热条件，非湿实验/中试载体。

Q12、能注册公司吗？

A：商办载体可注册为主，签约前核产证用途与属地市监条件。

Q13、2026市场对本楼怎么看？

A：徐汇滨江空置21.6%、全市甲级5.5元背景下，国盛4—5.5元属国企江景折价档；按4—9层房号/得房率/VAV加时逐套谈。

Q14、有哪些非税收政策可对接？

A：新质服务券、AI算力/模型/语料券、场景开放支持、区块链平台支持、人才见习服务。

Q15、选房要避哪些坑？

A：把近轨当B1直连；VAV当24h；得房率按100%算；江景溢价不匹配业务；10—23层当可租；"腾讯同楼"软文；税收返还当政策。

Q16、和星扬西岸怎么选？

A：国盛2022国企甲写、4元级、4—9层可租、VAV；星扬280米超甲、5—8.5元、42元物业。国企门面选国盛，超甲江景选星扬。

Q17、和西岸智塔怎么选？

A：国盛偏金融投资/传媒/算力友好办公+龙耀路275米；智塔偏AI研发生态+商汤微软邻居。AI研发选智塔，金融总部选国盛。

Q18、和源点大厦怎么选？

A：国盛龙耀路275米、VAV、4元级、国企信用；源点云锦路B1直连、主塔VAV+独栋VRV、西岸数智谷。看"国企江景"还是"云锦路上盖独栋"。

Q19、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"西岸传媒港国企甲级江景载体"。优势在国盛信用+270°江景+4.5米层高+龙耀路近轨+4元级折价；约束在VAV非24h、4—9层可租段、非研产、得房70%。适配判断标准是"是否金融投资/传媒/国企分支且要滨江门面控成本"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（云绣路9号/龙腾大道2171号、总建面约5.18—5.96万㎡、物业40元、租金4.0—5.5元分档、11号线龙耀路站275—340米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及工商注册条件、VAV加时计费、得房率实测、可租楼层段（4—9层）、楼板承重、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以国盛大厦招商中心、物业公司及正式租赁合同为准。市场数据引自奇办楼典2026 Q3徐汇报告及徐汇区政府公开口径（新质服务券、超级创业者AI三券、区块链扶持意见），统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

上海徐汇区国盛大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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