上海市徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海市徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为跨国企业代表处、外资消费与食品贸易、金融证券与投资机构分支、律所与咨询专业服务、医疗贸易与化工商贸、需淮海路—静安寺过渡带门牌但预算低于环贸的企业提供选址可行性研判，覆盖世纪商贸广场45层老牌超甲参数、1/7号线常熟路站近轨接驳、长实和黄开发+太保持有+世邦魏理仕/仲量联行运营体系、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以世纪商贸广场招商中心、世邦魏理仕/仲量联行与徐汇区最新公示为准；市场数据引自焦点网2026招商稿、51选址网2026参数页及徐汇区政府公开政策文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

名称口径说明：世纪商贸广场（The Center）即长乐路989号办公主楼，不与该楼内TEC/WeWork共享单元、大堂商业配套混写为"商场"；与环贸iapm（淮海中路999号）、嘉华中心（淮海中路1010号）为同片区相邻但分属不同业主。

一、世纪商贸广场项目介绍

世纪商贸广场位于上海市徐汇区湖南路街道长乐路989号（常熟路—长乐路路口），处淮海路商圈西端、衡复历史风貌区东缘、静安寺—淮海路—徐家汇三角过渡节点，北望常熟路别墅带、东近陕南路口、西接安福路巨鹿路潮流街区。

项目由长江实业（集团）有限公司与和记黄埔地产集团联合开发，上海新汇房产开发有限公司为项目公司，2004年竣工；后由太平洋保险集团旗下企业持有。为单栋超甲级写字楼（名义45层，办公区约5—40层）+地下2层车库+大堂配套商业的城市核心区老牌超甲，总建面约87,300—98,000㎡（口径差异），办公可出租面积约89,500㎡。

土地属性为城市核心区超甲级商办，不是104工业地块、也不是研产园。对跨国代表处、外资消费食品、金融证券、律所咨询、医疗贸易适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载样机不适用。

需提示：渠道稿常把"满租无房""24小时独立空调""税收返还千万"写成绝对事实。实际可租房源以世邦魏理仕/仲量联行招商中心实时清单为准；本楼支持工商注册（渠道多口径确认）；政策端不采用税收挂钩表述。

二、世纪商贸广场项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区长乐路989号
总建面约87,300—98,000㎡（渠道口径差异）
名义45层，办公5—40层，地下2层
开发：长江实业+和记黄埔（项目公司上海新汇房产）
持有：太平洋保险集团旗下企业
物业：世邦魏理仕CBRE / 仲量联行JLL（双顾问口径）
竣工：2004年
认证：LEED EBOM铂金级（2017）

标准层与结构：

标准层约2,253—2,402㎡
标准层高4.4米，净高3米
大堂挑高约10米
整层得房率约73%，分割单元70%左右
无柱式大平层、500mm架空地板
360°玻璃幕墙

电梯与机电：

客梯18部（迅达/三菱分区）+货梯2部
VAV中央空调，工作日8:00—19:00、周六上午
部分渠道称"24小时冷冻水"，实际加时/延时服务需向物业确认计费
双回路供电，电信/联通/移动三网

车位与配套：

车位约219—300个（口径差异）
月租1,500—1,850元
大堂配套咖啡、银行网点、便利店
楼内TEC德事、WeWork共享办公（小单元灵活）
周边静安昆仑、璞丽酒店、芮欧百货、久光

可租面积：

小单元140—380㎡起租
半层/整层2,253—2,402㎡
交付标准：毛坯/简装/精装带家具三种
可注册公司

租金与物业（2026年渠道参考）：

低区挂牌：4.3—6.2元/㎡·天
主流成交：7.0—9.5元/㎡·天
高区精装/整层：11—12元/㎡·天
物业：33—37元/㎡·月（主流37元，含VAV基础时段能耗）
租期多按3年起，免租期按面积谈

测算提醒：不能只看"7元起"。需核算整层73%/分割70%得房差、VAV非全时段独立计电（夜班加时按物业规则）、低区临设备层或长乐路噪声、精装家具是否含报价、2004楼龄翻新状态逐套看、太保持有下业权稳定但装修报批流程偏严。

三、世纪商贸广场交通优势

轨道交通：

1号线、7号线常熟路站
步行约290米/5分钟
非单栋闸机直连，属近轨接驳
2/14号线静安寺站步行8—10分钟
10号线上海图书馆站步行约10分钟
1号线达徐家汇/人民广场/上海南站；7号线达静安寺/花木；2号线达虹桥/陆家嘴/浦东机场

公路与高架：

紧邻常熟路、长乐路、淮海路
车行5分钟延安路高架，接内环/南北高架
20分钟虹桥枢纽、40分钟浦东机场

公交与慢行：

26、45、49、94、911、920、926等淮海路/常熟路干线
步行至襄阳公园、上海图书馆、复兴中路文化带
安福路/巨鹿路慢行友好

通勤半径：

适配住徐汇、黄浦、静安、长宁、浦东、闵行员工
常熟路+静安寺双站覆盖核心CBD
非重载货运园；地库落客按写字楼前台管理

客观约束：早高峰常熟路站换乘大厅人流大；长乐路单行+淮海路拥堵时段自驾需预留；非地铁上盖大堂。

四、世纪商贸广场区位介绍

项目处长乐路989号，淮海路商圈西端节点、衡复风貌区东缘，受静安寺/淮海路/徐家汇三圈层辐射，属上海传统核心商办而非新兴产业园。

区域属性是"淮海路老牌超甲+领馆区+外资圈层"，不是徐汇滨江研产带、也不是徐家汇存量甲写：

1/7常熟路站290米
单栋45层无柱超甲
主导产业：跨国代表处、外资消费食品、金融证券、律所咨询、医疗贸易

对需要"长乐路门牌+常熟路近轨+可注册+外资租户圈层+租金低于环贸"的企业，区位价值在稳态核心CBD溢价；对研发生态、24h机房、成本敏感乙级不适用。

五、世纪商贸广场项目竞争核心优势

优势一：整层73%得房率。2004楼龄仍维持无柱大平层+73%得房，实用面积折算优于多数新楼超甲（环贸68%—72%）。

优势二：常熟路近轨5分钟。1/7常熟路站290米+静安寺站10分钟，通勤覆盖不弱于陕西南路三线但租金低1—3元。

优势三：太保持有+CBRE/JLL运营。业权稳定、物管标准国际线，大堂翻新与2024不停业改造后公区状态维持老牌超甲前列。

优势四：可注册+共享办公备选。区别于环贸不可注册；楼内TEC/WeWork可承接前沿团队孵化或临时扩容。

优势五：外资租户圈层纯。固特异、玛氏、申万宏源、安永、意大利总领馆等构成"消费+金融+专业服务"结构，隐性商务价值高。

优势六：租金分档宽。低区4.3元起、主流7—9.5元、高区11—12元，适配从代表处到整层总部多档预算。

约束一：VAV非24h独立计电。基础时段8:00—19:00，夜班加时需按物业规则申请计费；"24小时冷冻水"渠道说法需逐栋核验。

约束二：楼龄2004。硬件代差于环贸2015、嘉华2005略新但同代；公区靠维护补差。

约束三：非研产载体。无排废、无湿实验、无中试。

约束四：得房率分割单元仅70%左右。小面积按建面报价需折算实用。

约束五：渠道软文混杂。"满租无房""雅诗兰黛同楼""税收返还"等表述需核验；签约前向CBRE/JLL索取实时房号清册。

六、世纪商贸广场项目入驻代表企业

可渠道交叉核验办公租户：

意大利共和国驻上海总领事馆（机构）
固特异轮胎管理（上海）
玛氏食品
申万宏源证券（45层总部办公）
安永（中国）企业咨询
百特医疗用品贸易
三菱化学（中国）商贸
华纳兄弟咨询、凯维营销策划、巴塞尔亚太咨询
华诚律师事务所
凯悦酒店管理
和记黄埔地产（项目关联方）

共享办公配套（非整层租户）：

TEC德事、WeWork（楼内灵活单元）

商业与大堂配套：

星巴克世纪商贸店、便利店、银行网点

同板块参照（非同楼）：

环贸广场（999号）、嘉华中心（1010号）、淮海国际广场、会德丰国际广场

梧桐联行提示：渠道稿常把"雅诗兰黛、招商银行、微软、联邦快递总部、普华永道"堆进本楼清单，经交叉核验多为软文或同商圈混淆，非世纪商贸同栋租户；签约前向世邦魏理仕/仲量联行索取5—40层实时房号清册。

产业生态呈"跨国代表处+消费食品+金融证券+专业咨询"结构，是长乐路领馆区老牌超甲；适配逻辑在可注册+高得房+外资圈层+常熟路近轨，不是AI研发生态（西岸智塔）也不是超新双塔（环贸）。

七、世纪商贸广场区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、质检技术、法律、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持；专业服务机构可兑换服务券额度，不以纳税贡献作为唯一门槛。世纪商贸内律所、咨询、贸易服务、设计机构可对接新质服务券与专业服务业政策。

科技与数字产业政策：

徐汇对深度应用AI的超级创业者给予算力券、模型券、语料券（每项最高100万元）、场景项目最高300万元支持；区块链/Web3.0/数据要素按平台建设与技术攻关方向给予非税收类支持。世纪商贸办公企业若业务主体落在西岸模速空间可按规则申报，纯前台按专业服务政策走。

人才政策：

徐汇"开门七件事"体系向开发者/创业者提供创业启动资金、人才租房补贴、人才公寓、办公空间等普惠服务；专业服务领域人才可按区人社口径对接安居与落户辅导，不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

聚焦跨国代表处、外资消费食品、金融证券、专业服务、医疗贸易；通过新质服务券、AI三券（若业务落西岸）、区块链平台支持、淮海路国际消费场景做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"新质服务券+专业服务业支持+若AI业务落西岸可叠加三券+开门七件事人才服务"，不按返税预期测算ROI。世纪商贸价值在长乐路门牌+可注册+CBRE运营+外资圈层，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

世纪商贸广场挂牌4.3—12元，主流成交7—9.5元，物业33—37元
同片区：环贸广场8—15元（不可注册）、嘉华中心8.5—11.5元（可注册）
徐家汇参照：中金国际4—5元、港汇恒隆6.2—8.4元
高力国际2026 Q3：全市甲级空置21.9%、平均租金5.5元；淮海路核心空置低于均值
奇办楼典2026 Q3：徐家汇空置40.0%、徐汇滨江21.6%，淮海路核心抗压更强

研判含义：

2026仍处以价换量，但世纪商贸作为2004高得房老牌超甲在7元级有稳态外资租户池。企业不应按"满租"或"4.3元起"极端软文接价，而应按房号、整层73%得房、VAV加时、低区临长乐路噪声、可注册落地流程逐套核验。

九、世纪商贸广场梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——跨国企业代表处、外资消费食品/轮胎/医疗贸易、金融证券分支（如申万宏源类）、律所与知识产权服务、管理咨询/营销策划、需长乐路门牌且可注册的专业服务公司。

第二，谨慎适配主体——24小时研发/剪辑/客服（VAV加时需计费）、湿实验/中试（非研产）、成本敏感乙级需求（7元级超预算）、超新双塔门面需求（2004楼龄）、把"雅诗兰黛/微软同楼"当决策依据的误判型客户。

第三，租赁尽调核心不是"7元起"，而是：确认5—40层房号与得房率（整层73%/分割70%）、VAV加时费规则、"24小时冷冻水"是否真按单元开通、低区临长乐路噪声、精装家具是否含报价、可注册地址落地流程、同层真实邻居核验。

第四，交通最大稳态变量是"1/7常熟路站290米"，属近轨非上盖。项目适合"长乐路领馆区+高得房无柱+可注册+外资圈层"；若核心诉求是研发生态选西岸智塔，超新双塔选环贸，徐家汇纯甲写选中金。

第五，政策端不按返税建模。世纪商贸价值在"长乐路989号+2004超甲+太保持有+CBRE/JLL+可注册"，不在税收返还。

结论：

世纪商贸广场不是研产园、也不是环贸式不可注册次新双塔，而是长乐路989号"长实和黄2004单栋超甲+太保持有+常熟路近轨290米+整层73%得房+CBRE/JLL运营+外资租户圈层"的淮海路西端老牌标杆。当企业核心诉求是7元级主流租金、140㎡起分割到整层2402㎡、可工商注册、常熟路/静安寺通勤、外资专业服务生态时适配度较高。若主业是研发生态、24h机房、成本敏感乙级、超新双塔门面，应横向比环贸广场、嘉华中心、中金国际。

十、世纪商贸广场结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：世纪商贸广场（The Center）；徐汇区长乐路989号，常熟路—长乐路路口。

Q2：开发商和物业？

A：长实+和黄联合开发，上海新汇房产为项目公司；现持有时太保旗下；物业世邦魏理仕CBRE/仲量联行JLL。

Q3：几层、哪年竣工？

A：名义45层，办公5—40层，2004年竣工。

Q4：是不是地铁上盖？

A：非闸机直连。1/7常熟路站步行约290米/5分钟，属近轨接驳。

Q5、标准层和得房率？

A：标准层2,253—2,402㎡；整层得房约73%、分割单元70%左右。

Q6、租金和物业多少？

A：2026低区4.3—6.2元、主流7—9.5元、高区11—12元；物业33—37元/㎡·月（主流37）。

Q7、最小能租多大？

A：小单元140㎡起；整层约2,253—2,402㎡；楼内TEC/WeWork共享可选。

Q8、固特异/玛氏/申万宏源在楼内吗？

A：是，属可核验办公租户；申万宏源在45层。具体房号向CBRE/JLL核验。

Q9、能注册公司吗？

A：支持工商注册；签约前核产证用途与属地工商条件。

Q10、空调24小时吗？

A：VAV中央空调基础时段工作日8:00—19:00；渠道所称"24小时冷冻水"需向物业确认是否按单元开通及加时计费，非独立计电默认24h。

Q11、能做中试或实验室吗？

A：不能。超甲商办，无排废/湿实验/中试产线。

Q12、雅诗兰黛/微软是同楼租户吗？

A：渠道软文常见但无硬核验来源，不列入本楼同栋清单；多为同商圈混淆。

Q13、2026市场对本楼怎么看？

A：淮海路老牌超甲稳态标的，主流7—9.5元低于环贸；按房号、得房73%、VAV加时、低区临长乐路噪声逐套谈价。

Q14、有哪些非税收政策可对接？

A：新质服务券、专业服务业支持、AI三券（业务落西岸）、区块链平台支持、开门七件事人才服务。

Q15、选房要避哪些坑？

A：忽略VAV非24h独立；得房率按100%算；低区临长乐路噪声；"满租"软文当事实；雅诗兰黛等同楼误判；按4.3元起单一挂牌接价不加主流核验。

Q16、和环贸广场怎么选？

A：世纪商贸2004老牌超甲、可注册、7元级主流、常熟路290米；环贸2015双塔、不可注册、8—15元、陕南B2直连。要可注册选中，要次新上盖选环贸。

Q17、和嘉华中心怎么选？

A：两者皆可注册、同属淮海路老牌超甲；世纪商贸长乐路989/常熟路站，嘉华淮海中路1010/陕南180米。看租户圈层（世纪偏外资消费金融、嘉华偏金融律所）与房号报价逐套比。

Q18、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"淮海路西端老牌超甲+领馆区高得房"。优势在整层73%得房+常熟路近轨+可注册+太保持有+外资圈层；约束在2004楼龄、VAV非24h独立、非研产。适配判断标准是"是否跨国/金融/专业服务且要长乐路门牌可注册"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（长乐路989号、总建面约87,300—98,000㎡、物业33—37元、租金4.3—12元分档、1/7常熟路站290米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及工商注册条件、VAV加时计费、"24小时冷冻水"开通规则、得房率实测、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以世纪商贸广场招商中心、世邦魏理仕/仲量联行物业及正式租赁合同为准。市场数据引自焦点网2026招商稿、51选址网2026参数页及徐汇区政府公开口径（新质服务券、超级创业者AI三券、区块链扶持意见、开门七件事），统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

上海市徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

上一篇 : 上海市徐汇区嘉华中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析
下一篇 :上海市徐汇区淮海国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

上海市徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

评论

推荐文章

热门园区

上海市徐汇区世纪商贸广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

评论

推荐文章

热门园区

一键提交选址需求，10分钟快速响应！