上海市徐汇区淮海国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区淮海国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海市徐汇区淮海国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为跨国企业代表处、外资航空/美妆/医药贸易、律所与知识产权服务、4A广告与公关咨询、高端专业服务、需淮海路门牌但预算低于环贸/嘉华的中小面积租户提供选址可行性研判，覆盖淮海国际广场45层存量国际甲级参数、1/10/12号线陕西南路站近轨接驳、中青旅+高申开发+戴德梁行顾问体系、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以淮海国际广场招商中心、戴德梁行与徐汇区最新公示为准；市场数据引自焦点网2026参数稿、优楼网2026评估稿及徐汇区政府公开政策文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

名称口径说明：淮海国际广场（Huaihai Plaza）即淮海中路1045号办公主楼，由45层写字楼+4层商业裙房+16层公寓式酒店组成；不把楼内雷格斯共享单元、裙房商业配套混写为"商场"；与环贸iapm（999号）、嘉华中心（1010号）隔街/相邻但分属不同业主。

一、淮海国际广场项目介绍

淮海国际广场位于上海市徐汇区淮海中路1045号（淮海中路—襄阳南路/汾阳路节点），处淮海路商圈西段核心、衡复历史风貌区东缘、与嘉华中心隔街对望，东近陕西南路、西接上海音乐学院与襄阳公园。

项目由中青旅集团（上海）有限公司与上海高申实业总公司联合投资，开发主体为上海平安欣仑物业发展有限公司，2005年竣工、2006年4月交付；为45层国际甲级写字楼+4层商业裙房+16层公寓式酒店的城市核心区存量超甲综合体，总建面约73,000㎡（办公可租约4.5万—5万㎡）。

土地属性为城市核心区国际甲级商办，不是104工业地块、也不是研产园。对跨国代表处、外资航空/美妆/医药、律所咨询、4A广告、高端专业服务适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载样机不适用。

需提示：渠道稿常把"满租无房""三轨零换乘上盖""税收返还奖励"写成绝对事实。实际属陕西南路站步行160—270米近轨接驳，非单栋闸机直连；可租房源以戴德梁行/招商中心实时清单为准；政策端不采用税收挂钩表述。

二、淮海国际广场项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区淮海中路1045号
总建面约73,000㎡（办公可租约4.5万—5万㎡）
45层塔楼（办公5—30层，31层以上公寓式酒店）+4层裙房
开发：中青旅集团（上海）+上海高申实业总公司（主体上海平安欣仑）
物业：戴德梁行物业顾问+上海淮海国际广场物业管理有限公司
竣工：2005年，2006年4月交付
大堂挑高7米

标准层与结构：

标准层约1,300—1,400㎡
标准层高4.0米，净高2.7—2.8米
整层得房率约70%—73%，分割单元68%—70%
全玻璃幕墙、边柱式大平层
架空地板+金属吊顶

电梯与机电：

客梯8部（三菱，高低区各4）+货梯1部
VAV中央空调，工作日8:00—19:00、周六8:00—13:30
加时费约0.43元/㎡·h
电信/联通/移动三网

车位与配套：

车位地下225—255个
月租1,500—1,800元
裙房商业配套、楼内雷格斯共享办公
16层公寓式酒店实现"办公+居住"一体
周边环贸iapm、百盛、襄阳公园

可租面积：

小单元128—195㎡起租
半层/整层约1,400㎡
交付标准：毛坯/简装/精装带家具三种
可注册公司（渠道多口径确认）

租金与物业（2026年渠道参考）：

低区挂牌：5.5—6.5元/㎡·天
主流成交：6.0—8.5元/㎡·天
高区/整层：8.5—10.8元/㎡·天
物业：35—40元/㎡·月（主流40元，含VAV基础时段能耗）
租期多按2—3年，免租期按面积谈

测算提醒：不能只看"6元起"。需核算整层70%—73%/分割68%得房差、VAV非24小时（夜班计加时）、低区临裙房商业顶或汾阳路噪声、精装家具是否含报价、2005楼龄公区维护状态逐套看、31层以上为公寓酒店不构成办公可租。

三、淮海国际广场交通优势

轨道交通：

1号线、10号线、12号线陕西南路站
步行约160—270米/3—5分钟
属近轨零换乘接驳，非单栋闸机直连办公客梯厅
1号线达人民广场/徐家汇/上海南站；10号线达虹桥/新天地/南京东路；12号线横贯静安-杨浦-闵行
7号线常熟路站约500米辐射

公路与高架：

紧邻淮海中路、襄阳南路、汾阳路
车行5分钟延安路高架，接内环/南北高架
15分钟静安寺、20分钟陆家嘴、30分钟虹桥

公交与慢行：

26、42、45、104、167、911、926等淮海路干线
步行至襄阳公园、上海音乐学院、环贸iapm
陕西南路地下连通雨天通勤友好

通勤半径：

适配住徐汇、黄浦、静安、长宁、浦东、闵行员工
三线覆盖核心CBD，客户到访确定性高
非重载货运园；地库落客按写字楼前台管理

客观约束：早高峰陕西南路站换乘大厅人流大；非地铁上盖大堂；低区单元临裙房可能有商业噪声。

四、淮海国际广场区位介绍

项目处淮海中路1045号，淮海路商圈西段节点、衡复风貌区东缘，受淮海路核心+陕南路口+环贸辐射三重叠加，属上海传统核心CBD而非新兴产业园。

区域属性是"淮海路存量国际甲级+涉外租户圈层+三线近轨"，不是徐汇滨江研产带、也不是徐家汇纯甲写：

1/10/12陕西南路站160—270米
45层193米幕墙塔楼+裙房+公寓酒店
主导产业：跨国代表处、航空/美妆/医药贸易、律所、4A广告、专业服务

对需要"淮海路门牌+中小面积128㎡起+可注册+涉外邻居+租金低于环贸"的企业，区位价值在核心CBD稳态溢价；对研发生态、24h机房、成本敏感乙级不适用。

五、淮海国际广场项目竞争核心优势

优势一：三线近轨3—5分钟。1/10/12陕西南路站160—270米，通勤效率接近环贸/嘉华但租金低1—3元。

优势二：128㎡起中小分割弹性。相比环贸350㎡起、嘉华230㎡起，淮海国际对小代表处/上海办更友好。

优势三：戴德梁行物业顾问。国际物管标准+自持物业配合，2005楼龄公区维护在淮海路存量甲写中居前。

优势四：可注册+公寓酒店一体。区别于环贸不可注册；楼内16层公寓式酒店可承接外派高管短住。

优势五：涉外租户圈层纯。日航/美航、资生堂、罗氏、金杜、麦肯光明、TMI律所构成"航空+美妆医药+法律+广告"结构。

优势六：租金分档宽。低区5.5元起、主流6—8.5元、高区8.5—10.8元，适配从代表处到整层总部多档预算。

约束一：VAV非24h。中央空调工作日时段运行，研发/剪辑/客服夜班计加时费。

约束二：楼龄2005。硬件代差于环贸2015；大堂/电梯厅靠维护补差。

约束三：31层以上为公寓酒店。办公可租主要在5—30层，看房需核楼层段。

约束四：得房率分割单元仅68%—70%。小面积按建面报价需折算实用。

约束五：渠道软文混杂。"满租无房""宝马同楼""税收返还"等表述需核验；签约前向戴德梁行索取实时房号清册。

六、淮海国际广场项目入驻代表企业

可渠道交叉核验办公租户：

日本航空（上海）
美国航空
资生堂（中国）
罗氏药业
金杜律师事务所上海分所
麦肯·光明广告
日本TMI律师事务所
铂金斯伊士曼建筑设计咨询（上海）

渠道可核验延伸（不写死房号）：

出光润滑油贸易
宝马公司相关办公/代表机构（渠道清单口径不一）

共享与配套（非整层租户）：

雷格斯Regus共享办公
裙房商业、公寓式酒店

同板块参照（非同楼）：

环贸广场（999号）、嘉华中心（1010号）、世纪商贸（长乐路989号）

梧桐联行提示：渠道稿常把"雅诗兰黛、普华永道、微软、摩根大通"堆进本楼清单，经交叉核验多为软文或同商圈混淆，非淮海国际同栋租户；签约前向戴德梁行/招商中心索取5—30层实时房号清册。

产业生态呈"航空+美妆医药+法律+4A广告"结构，是淮海路西段涉外老牌超甲；适配逻辑在128㎡起弹性+可注册+三线近轨+戴德梁行运营，不是AI研发生态（西岸智塔）也不是次新双塔（环贸）。

七、淮海国际广场区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、质检技术、法律、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持（企业最高30万、服务机构兑换最高50万），不以纳税贡献作为唯一门槛。楼内律所、广告、咨询、知识产权机构可对接新质服务券与专业服务业政策。

科技与数字产业政策：

徐汇对AI超级创业者发放算力券、模型券、语料券（每项每年最高100万元），并设最高10万元创业启动资金、人才租房补贴等"开门七件事"普惠服务；区块链/Web3.0/数据要素按平台标准编制、备案、测试费用方向"免申即享"支持。淮海国际办公企业若业务主体落在西岸模速空间可按规则申报，纯前台按专业服务政策走。

人才政策：

徐汇"光启人才行动计划"为复合型人才提供落户、租房、子女教育等配套；超级创业者社区向青年开发者提供人才公寓、办公空间、创新礼包，不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

聚焦跨国代表处、航空/美妆医药贸易、法律服务、4A广告与公关、高端专业服务；通过新质服务券、AI三券（若业务落西岸）、区块链免申即享、光启人才服务做非税收类要素倾斜；国货潮品政策可对接衡复风貌区商业展示场景。

实操建议：

本楼政策模型应为"新质服务券+专业服务业支持+若AI业务落西岸可叠加三券+光启人才"，不按返税预期测算ROI。淮海国际价值在淮海中路1045号+三线近轨+戴德梁行+128㎡弹性+可注册，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

淮海国际广场低区5.5—6.5元、主流6—8.5元、高区8.5—10.8元，物业35—40元
同板块：环贸8—15元（不可注册）、嘉华8.5—11.5元（可注册）、世纪商贸7—9.5元
徐家汇参照：中金国际4—5元、港汇恒隆6.2—8.4元
莱坊2025淮海路核心超甲中枢约10.35元/㎡·天，淮海路子市场均租约7.41元
高力国际2026 Q3：全市甲级空置21.9%、平均租金5.5元；淮海路核心空置低于均值

研判含义：

2026仍处以价换量，淮海国际作为2005存量超甲在6—8.5元主流档有稳态涉外租户池，低区5.5元起对小面积代表处性价比突出。企业不应按"满租"或"10.8元标杆"单一叙事接价，而应按5—30层房号、得房率68%—73%、VAV加时、低区临裙房噪声、可注册落地逐套核验。

九、淮海国际广场梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——跨国企业代表处、外资航空/美妆/医药贸易、律所与知识产权服务、4A广告/公关咨询、管理咨询/税务顾问、需淮海路门牌且128㎡起中小面积的专业服务公司。

第二，谨慎适配主体——24小时研发/剪辑/客服（VAV加时需计费）、湿实验/中试（非研产）、成本敏感乙级需求（6元级超预算）、超新双塔门面需求（2005楼龄）、把"雅诗兰黛/普华永道同楼"当决策依据的误判型客户。

第三，租赁尽调核心不是"6元起"，而是：确认5—30层办公段（31层以上为公寓酒店）、房号与得房率（整层70%—73%/分割68%）、VAV加时费历史账单、低区临裙房商业顶噪声、精装家具是否含报价、可注册地址落地流程、同层真实邻居核验。

第四，交通最大稳态变量是"1/10/12陕西南路站160—270米"，属三线近轨非上盖。项目适合"淮海路门牌+128㎡弹性+可注册+涉外圈层+戴德梁行"；若核心诉求是研发生态选西岸智塔，次新双塔选环贸，徐家汇纯甲写选中金。

第五，政策端不按返税建模。淮海国际价值在"淮海中路1045号+45层193米+三线近轨+戴德梁行顾问+128㎡起可注册"，不在税收返还。

结论：

淮海国际广场不是研产园、也不是环贸式不可注册次新双塔，而是淮海中路1045号"中青旅+高申2006国际甲级+陕西南路三线160米+45层幕墙+128㎡起分割+戴德梁行顾问+日航/资生堂/金杜圈层"的淮海路西段存量超甲。当企业核心诉求是6元级主流租金、128㎡起分割到整层1400㎡、可工商注册、三线通勤、涉外专业服务生态时适配度较高。若主业是研发生态、24h机房、成本敏感乙级、超新双塔门面，应横向比环贸广场、嘉华中心、中金国际。

十、淮海国际广场结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：淮海国际广场（Huaihai Plaza）；徐汇区淮海中路1045号，近襄阳南路/汾阳路。

Q2：开发商和物业？

A：中青旅集团（上海）+高申实业联合开发，主体上海平安欣仑；戴德梁行物业顾问+自持物业。

Q3：几层、哪年交付？

A：45层塔楼（办公5—30层，31层上为公寓酒店）；2005竣工、2006年4月交付。

Q4：是不是地铁上盖？

A：非闸机直连。1/10/12陕西南路站步行约160—270米/3—5分钟，属三线近轨接驳。

Q5、标准层和得房率？

A：标准层约1,300—1,400㎡；整层得房70%—73%、分割单元68%—70%。

Q6、租金和物业多少？

A：2026低区5.5—6.5元、主流6—8.5元、高区8.5—10.8元；物业35—40元/㎡·月（主流40）。

Q7、最小能租多大？

A：128—195㎡起租；整层约1,400㎡；楼内雷格斯共享更小单元可选。

Q8、日航/资生堂/金杜在楼内吗？

A：是，属可核验办公租户；具体房号向戴德梁行核验。

Q9、能注册公司吗？

A：支持工商注册；签约前核产证用途与属地工商条件。

Q10、空调24小时吗？

A：VAV中央空调工作日8:00—19:00、周六至13:30；加班加时约0.43元/㎡·h，非24h独立计电。

Q11、能做中试或实验室吗？

A：不能。国际甲级商办，无排废/湿实验/中试产线。

Q12、雅诗兰黛/普华永道是同楼租户吗？

A：渠道软文常见但无硬核验来源，不列入本楼同栋清单；多为同商圈混淆。

Q13、2026市场对本楼怎么看？

A：淮海路西段存量超甲稳态标的，主流6—8.5元低于环贸；按5—30层房号、得房率、VAV加时、低区临裙房噪声逐套谈价。

Q14、有哪些非税收政策可对接？

A：新质服务券、专业服务业支持、AI三券（业务落西岸）、区块链免申即享、光启人才服务。

Q15、选房要避哪些坑？

A：忽略31层以上为公寓酒店；VAV当24h；得房率按100%算；低区临裙房噪声；"满租"软文当事实；雅诗兰黛等同楼误判；按5.5元单一挂牌接价不加主流核验。

Q16、和环贸广场怎么选？

A：淮海国际2005存量超甲、可注册、6元级主流、128㎡起、陕南160米；环贸2015双塔、不可注册、8—15元、B2直连。要中小面积可注册选中，要次新上盖选环贸。

Q17、和嘉华中心怎么选？

A：两者皆可注册、同属淮海路老牌超甲；淮海国际1045号/128㎡起/6元级，嘉华1010号/230㎡起/8.5元级。小代表处选淮海国际，律所整层选嘉华。

Q18、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"淮海路西段存量国际甲级+128㎡弹性+涉外圈层"。优势在三线近轨+可注册+戴德梁行+小面积分割；约束在2005楼龄、VAV非24h、31层以上非办公、非研产。适配判断标准是"是否跨国/专业服务且要淮海路门牌中小面积可注册"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（淮海中路1045号、总建面约73,000㎡、物业35—40元、租金5.5—10.8元分档、1/10/12陕西南路站160—270米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及工商注册条件、VAV加时计费、得房率实测、办公楼层段（5—30层）、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以淮海国际广场招商中心、戴德梁行物业及正式租赁合同为准。市场数据引自焦点网2026参数稿、优楼网评估稿及徐汇区政府公开口径（新质服务券、超级创业者AI三券、区块链免申即享、光启人才），统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

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