上海市徐汇区中金国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区中金国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海市徐汇区中金国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为专业服务机构（律所/咨询/广告）、文化传媒与数字内容、新能源与材料企业代表处、金融信息/基金中后台、贸易商务前台、需徐家汇核心区位但预算敏感于港汇/ITC的企业提供选址可行性研判，覆盖中金国际广场A/B/C三座甲级参数、徐家汇站近轨接驳、中金地产开发与狮城怡安运营体系、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以中金国际广场招商中心、狮城怡安物业与徐汇区最新公示为准；市场数据引自高力国际2026年三季度快报、戴德梁行2026年二季度报告及徐汇区政府公开口径。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、中金国际广场项目介绍

中金国际广场位于上海市徐汇区漕溪北路333号（地图点位亦标漕溪北路339号，西北门一侧接百脑汇），处徐家汇核心商圈东北角、漕溪北路—肇嘉浜路节点，正对徐家汇天主教堂。

项目由上海中金房地产（集团）有限公司开发，2009年5月竣工，为A、B、C三座全玻璃幕墙写字楼+裙楼商业的城市核心区商办综合体，总建面约10万㎡（渠道口径7.3万—10.3万㎡）。

土地属性为城市核心区甲级写字楼（5A甲写+商业裙房），不是104工业地块、也不是研产园。对专业服务、文化传媒、新能源材料代表处、金融信息、贸易商务适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载样机不适用。

需提示：渠道稿常把"三轨零距离直连""徐家汇新地标天花板""满租无房源"写成绝对事实。实际项目距1号线徐家汇站约234米、步行接驳徐家汇站换乘大厅，属核心区近轨写字楼而非单栋闸机直连；可租房源以招商中心实时清单为准，不应按"地标无空置"直接接受挂牌价。

二、中金国际广场项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区漕溪北路333号（A/B/C座）
总建面约10万㎡，裙楼商业约3万㎡（渠道口径）
A/B/C三座，地上17—22层（楼座差异）
开发：上海中金房地产（集团）有限公司
物业：狮城怡安（上海）物业管理有限公司
竣工：2009年5月

标准层与结构：

标准层约1448㎡
标准层高4米，净高2.7米
大堂挑高8米
得房率约68%—70%
Low-E玻璃幕墙+金属钢条
无柱式整层布局，可灵活分割

电梯与机电：

客梯6部（三菱）+货梯1部
B座：集中式中央空调，工作日8:30—18:00
A座/C座：VRV分体空调，24小时租户自控
电信/联通/移动三网

车位与配套：

车位地下353+地上60=413个
月租1300—1500元
裙楼商业：星巴克（A楼103）、餐饮、银行、便利店
周边港汇恒隆、美罗城、太平洋、徐家汇公园

可租面积：

渠道口径25㎡起（含雷格斯/新华Space共享工位）
独立办公主流70—900㎡
整层约1448㎡
标准交付/精装遗留两种形态

租金与物业（2026年渠道参考）：

入门档：3.3—4.0元/㎡·天（C座/大面积简装）
主力档：4.0—5.0元/㎡·天（精装遗留）
高区/整层谈价：5.0—5.5元/㎡·天
物业：A/C座15.5元/㎡·月（VRV自控）；B座25.5元/㎡·月（含中央空调基础时段）
租期面议，免租期按面积与租期谈

测算提醒：不能只看"4元起"。需核算得房率68%—70%后实用面积（租300㎡实用约210㎡）、A/C座VRV电费另计、B座中央空调仅工作时段、部分房源不可注册需提前核、雷格斯工位不是独立办公产权、退租复原标准。

三、中金国际广场交通优势

轨道交通：

1号线、9号线、11号线徐家汇站三线换乘
距1号线徐家汇站约234米，步行2—5分钟
经徐家汇站出入口/地下通道接驳，非单栋写字楼闸机直连
1号线达人民广场/上海站，9号线达漕河泾/松江/陆家嘴，11号线达迪士尼/嘉定

公路与高架：

紧邻漕溪北路、肇嘉浜路、虹桥路
接入内环高架、沪闵高架、延安高架
车行约25分钟虹桥枢纽，约45分钟浦东机场

公交与慢行：

周边20余条线路：42、43、50、167、171、205、548、830、926、946等
徐家汇天主教堂、光启公园步行可达
美罗城/港汇连廊需地面穿越漕溪北路

通勤半径：

适配住徐汇、静安、黄浦、长宁、闵行、浦东员工
三线换乘覆盖全城，专业服务通勤确定性高
非重载货运园；地库落客按写字楼前台管理

客观约束：非闸机上盖，早高峰徐家汇站换乘大厅人流大；漕溪北路主干道过街需走人行设施；B座中央空调加班需换A/C座逻辑。

四、中金国际广场区位介绍

项目处徐家汇核心商圈东北入口，属"徐家汇站步行圈+漕溪北路商务带+天主教堂城市界面"节点，与港汇恒隆、美罗城、国贸汇、ITC主塔共同构成徐家汇更新主轴。

区域属性是"徐家汇核心近轨甲写"，不是滨江研产园、也不是徐家汇站正上盖综合体（区别于港汇连廊、国贸汇商场连通）：

1/9/11徐家汇站234米步行
漕溪北路333号，正对天主教堂
A/B/C三座+裙楼商业
主导产业：专业服务、文化传媒、新能源材料、金融信息、贸易商务

对需要"徐家汇核心地址+近轨通勤+比港汇/ITC低1—3元"的企业，区位价值在性价比与成熟配套；对研发中试不适用。

五、中金国际广场项目竞争核心优势

优势一：徐家汇核心步行圈。距1号线徐家汇站约234米，三线换乘，通勤半径覆盖全城，优于非核心区甲写。

优势二：A/C座VRV+24小时空调。对律所、咨询、传媒、金融信息加班团队友好，区别于纯中央空调老楼；B座中央空调适合标准工时企业。

优势三：租金分档宽。3.3元入门到5.5元整层，主力4.0—5.0元，明显低于港汇恒隆（6.2—8.4元）、国贸汇（7—9元）、ITC主塔（8—12元），徐家汇核心圈性价比突出。

优势四：小面积灵活。25㎡共享工位到1448㎡整层，适配单人工作室、律所小组、基金代表处、传媒团队扩租。

优势五：狮城怡安运营。新加坡系物业驻场，安保/保洁/报修体系成熟，2009楼龄维护水平在徐家汇存量甲写中居中上。

优势六：天主教堂城市界面。正对面历史地标，客户到访识别度高，对文化传媒/广告/律所前台有隐性门面加成。

约束一：非研产载体。无排废、无中试、无湿实验。

约束二：楼龄2009。大堂/电梯/空调系统较新鸿基ITC、万科三期偏老，高区无江景溢价逻辑。

约束三：得房率68%—70%。按建面报价需折算实用面积。

约束四：部分房源不可注册。签约前核产证用途与工商登记条件。

约束五：渠道营销稿混杂。400电话、满租无房、LEED金级等说法需以现场公示核验，正式尽调不采软文结论。

六、中金国际广场项目入驻代表企业

可硬核核验：

上海新华传媒股份有限公司：办公地址漕溪北路331号中金国际广场A楼7—8层（2026半年报披露）

渠道可核验办公租户清单：

艾瑞集团
天合光能
隆安律师事务所
上海佰仁健康产业
太平洋集团商业地产开发（渠道口径）

共享办公（非独立企业入驻）：

雷格斯Regus（A座）
新华Space

商业配套（非办公租户）：

星巴克中金国际广场店（A楼103）

同商圈协同（非同楼）：

港汇恒隆中心、国贸汇One ITC、美罗城办公楼、ITC徐家汇中心主塔

梧桐联行提示：渠道稿常把"LV、Gucci、腾讯、阿里"堆进本楼清单，经核验无来源支撑；星巴克是裙楼商业不是办公入驻；签约前向狮城怡安或招商中心索取A/B/C座实时房号清册。

产业生态呈"专业服务+文化传媒+新能源材料+金融信息"结构，是徐家汇核心近轨存量甲写；适配逻辑在性价比+近徐家汇站+小面积灵活，不是AI研发生态（西岸智塔）也不是超高层总部（ITC主塔）。

七、中金国际广场区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、质检技术、法律服务、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持，不以纳税贡献作为唯一门槛。中金国际广场内律所、咨询、广告、传媒类团队可对接新质服务券与专业服务业高质量政策。

科技与数字产业政策：

徐汇围绕区块链、Web3.0、数据要素、可信数据空间出台技术攻关与平台建设支持；对开展关键技术研发、数字基础设施建设的主体按规则给予支持。同时"模速空间"+创智共生社区提供算力、模型、语料等公共要素服务；若企业将业务主体落在西岸可按规则申报，纯徐家汇前台按专业服务政策走。

人才政策：

徐汇"开门七件事"体系向开发者/创业者提供创业启动资金、人才租房补贴、人才公寓、办公空间等普惠服务；专业服务机构引进青年人才可按区人社口径对接安居与落户辅导，不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

聚焦专业服务、文化传媒与数字内容、新能源材料代表处、金融信息；通过新质服务券、AI+广告生态、区块链平台支持、楼宇营商服务做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"徐汇新质服务券+专业服务业政策+若业务在西岸可叠加AI三券/区块链平台"，不按返税预期测算ROI。中金国际广场价值在地段性价比、近徐家汇站、A/C座VRV加班、狮城怡安运营，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

高力国际2026年三季度快报：

上海全市甲级写字楼存量1841万㎡
前三季度净吸纳量38万㎡，已超2025全年
Q3空置率21.9%，环比微升0.2pct
平均租金5.5元/㎡·天，环比跌2.4%
专业服务占需求27%、金融18%、消费品16%

戴德梁行2026年二季度：

净吸纳量23.3万㎡，环比+9.9%
空置率22.5%，租金6.42元/㎡·天
TMT 30%、贸易制造24%、专业服务20%、金融16%

徐家汇板块参照：

中金国际广场主力4.0—5.0元/㎡·天
港汇恒隆6.2—8.4元+43.8元物业
国贸汇7—9元+21—48元物业
ITC主塔8—12元

研判含义：

全市仍处"以价换量"阶段，中金作为2009存量甲写在徐家汇核心圈有价格折让优势，但业主对大面积长租约通常有免租条件可谈；企业不应按"徐家汇地标"直接接5.5元挂牌价，而应按A/B/C座、VRV或中央空调、得房率68%、物业15.5或25.5元、是否可注册逐套测算。

九、中金国际广场梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——律所/咨询/广告等专业服务、文化传媒与数字内容、新能源材料企业上海代表处、金融信息/基金中后台、贸易商务前台、需徐家汇地址但预算敏感于港汇/ITC的企业。

第二，谨慎适配主体——硬科技研发、湿实验、中试产线、排废车间、纯超高层总部门面需求（楼龄2009、无高区江景）、互联网大厂整层扩租（单座整层1448㎡偏小）、需24h中央空调（选B座会受限）。

第三，租赁尽调核心不是"4元起"，而是：选A/C座（VRV24h）还是B座（中央空调）、得房率68%折算实用、物业15.5与25.5两档差异、部分房源不可注册、雷格斯工位不等于独立办公、退租复原标准、同层真实邻居核验。

第四，交通最大稳态变量是"距1号线徐家汇站约234米+三线换乘"，属近轨步行接驳不是闸机上盖。项目适合"徐家汇核心+性价比+专业服务生态"；若核心诉求是研发生态选西岸智塔，超高层总部选ITC，商场门面选国贸汇/港汇。

第五，政策端不按返税建模。中金国际广场价值在"漕溪北路333号核心区位+A/C座VRV加班+4元级主力租金+狮城怡安运营"，不在税收返还。

结论：

中金国际广场不是研产园、也不是ITC超高层主塔，而是漕溪北路333号"中金地产2009三座甲写+距徐家汇站234米+狮城怡安运营+B座中央空调/A·C座VRV+新华传媒可核验入驻"的徐家汇核心近轨存量写字楼。当企业核心诉求是4元级起租金、25㎡共享到1448㎡整层、专业服务/传媒/新能源代表处、比港汇便宜1—3元又留在徐家汇核心时适配度较高。若主业是研发中试、超高层总部门面、商场连通接待，应横向比西岸智塔、ITC徐家汇中心、港汇恒隆、国贸汇。

十、中金国际广场结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：中金国际广场；徐汇区漕溪北路333号（A/B/C座），正对徐家汇天主教堂，地图点位亦标339号。

Q2：开发商和物业？

A：上海中金房地产（集团）开发；狮城怡安（上海）物业管理有限公司运营。

Q3：几座楼、哪年竣工？

A：A/B/C三座，2009年5月竣工，地上17—22层。

Q4：是不是地铁上盖？

A：非单栋闸机直连。距1号线徐家汇站约234米，步行2—5分钟接驳三线换乘。

Q5、标准层和得房率？

A：标准层约1448㎡；层高4米、净高2.7米；得房率68%—70%。

Q6、租金和物业多少？

A：2026分档：3.3—4.0元入门、4.0—5.0元主力、5.0—5.5元整层谈价；A/C座物业15.5元（VRV自控），B座25.5元（含中央空调时段）。

Q7、最小能租多大？

A：共享工位25㎡起（雷格斯/新华Space）；独立办公主流70—900㎡；整层约1448㎡。

Q8、新华传媒在楼内吗？

A：是，A楼7—8层，2026半年报披露办公地址可核验。

Q9、艾瑞/天合/隆安算入驻吗？

A：属渠道可核验清单，具体房号向狮城怡安核验；不等同于整栋自用。

Q10、空调24小时吗？

A：A/C座VRV分体24小时租户自控；B座中央空调工作日8:30—18:00。

Q11、所有房源都能注册吗？

A：不是，部分房源不可注册，签约前核产证用途与工商条件。

Q12、能做中试或实验室吗？

A：不能。属商办写字楼，无排废、无湿实验、无中试产线。

Q13、2026市场对本楼怎么看？

A：全市空置21.9%、租金5.5元、以价换量；中金主力4—5元低于港汇/ITC，按A/B/C座与得房率逐套谈价。

Q14、有哪些非税收政策可对接？

A：徐汇新质服务券、专业服务业政策、区块链/数据要素平台；若业务在西岸叠加AI算力/模型/语料要素。

Q15、选房要避哪些坑？

A：把234米当闸机上盖；得房率按100%算；忽略A/C电费用量；B座加班受限；部分房源不可注册；渠道400电话当官方；LEED金级软文当事实。

Q16、和港汇恒隆怎么选？

A：中金是2009三座、4—5元主力、近徐家汇站234米；港汇是225米双塔、6.2—8.4元、连廊上盖。预算敏感选中金，门面总部选港汇。

Q17、和国贸汇怎么选？

A：中金偏专业服务/传媒/新能源代表处、VRV加班友好；国贸汇偏时尚消费前台、商场连通。律所传媒选中金，品牌零售选国贸汇。

Q18、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"徐家汇核心近轨存量甲写"。优势在地段性价比+A/C座VRV+小面积灵活+狮城怡安；约束在楼龄2009、非研产、得房率68%、非闸机上盖。适配判断标准是"是否专业服务/传媒/代表处且预算低于港汇"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（漕溪北路333号、总建面约10万㎡、物业15.5/25.5元、租金3.3—5.5元分档、距1号线徐家汇站约234米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及产证用途（商办）、部分房源不可注册状态、空调加时计费、得房率实测、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以中金国际广场招商中心、狮城怡安物业及正式租赁合同为准。市场数据引自高力国际2026年三季度快报、戴德梁行2026年二季度报告及徐汇区政府公开口径，统计时点与口径以原报告为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

上海市徐汇区中金国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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