上海市徐汇区永丰国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区永丰国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海市徐汇区永丰国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为金融信息与服务、基金资管、文化传媒、专业咨询、贸易商务、电气与数据服务类企业提供选址可行性研判，覆盖永丰国际广场双塔甲级参数、7/9号线肇嘉浜路站与1/9/11号线徐家汇站接驳、广万置业开发与新鸿基系外物业运营体系、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以永丰国际广场招商中心、物业运营方与徐汇区最新公示为准；市场与政策数据引自徐汇区政府公开文件、上市公司公告及商业地产公开渠道。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、永丰国际广场项目介绍

永丰国际广场位于上海市徐汇区宛平南路88号（金座）/98号（银座），处宛平南路—肇嘉浜路交汇东北角，属徐家汇核心板块东侧、肇嘉浜路商务带西端节点。

项目由上海广万置业有限公司开发，2015—2016年竣工交付，为双塔形态甲级写字楼+约7000㎡商业裙房的城市核心区商办综合体。金座26层、银座18—21层（渠道口径略有出入），总建面约5万㎡（金座约2.43万㎡、银座约2.89万㎡）。

2016年东方财富信息股份有限公司公告整购金座作总部自用，合同对价约12.72亿—13.2亿元区间（不同公告摘录口径），因此金座当前不进入散租市场，银座及金座少量历史房源为对外租赁主体。

土地属性为城市核心区商办综合体（次新双塔甲写+商业裙房），不是104工业地块、也不是研产园。对金融信息、基金资管、文化传媒、专业咨询、贸易前台适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载样机不适用。

需提示：渠道稿常把"四轨零距离上盖""徐家汇新地标天花板""满租无房源"写成绝对事实。实际项目步行至肇嘉浜路站约600米、徐家汇站约700—800米，属核心区近轨交写字楼而非闸机直连；金座整栋自用后，可租供给主要在银座，选房应向招商中心索取实时房号清册。

二、永丰国际广场项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区宛平南路88号（金座）/98号（银座）
总建面约5万㎡，商业裙房约7000㎡
金座26层、银座18—21层（渠道口径不一）
开发：上海广万置业；物业：柏泽房地产/广电物业（渠道两说，以现场为准）
竣工：2015—2016年

标准层与结构：

标准层约1450—1668㎡
层高2.7—3.0米，净高约2.7米
大堂挑高约9米
得房率约70%—75%
玻璃幕墙，Art-Deco风格
LEED认证仅见于招商软文，官方公示缺失，不单列等级

电梯与机电：

客梯4部（永大）+货梯2部；部分渠道写6部客梯
地源热泵中央空调
空调时段：周一至周五8:00—18:00，周六部分渠道9:00—12:00
加时费约500元/小时（整层口径）
电信/联通/移动三网

车位与配套：

车位约300个
月租1000—1800元
商业裙房：星巴克、全家、餐饮小商户
周边港汇恒隆、美罗城、徐家汇公园

可租面积：

起租约92—130㎡
主流120—860㎡分割单元
整层1450—1668㎡
金座整栋东方财富自用，不散租

租金与物业（2026年渠道参考）：

低区简装：3.0—4.5元/㎡·天
主流标准层：4.5—6.5元/㎡·天
高区精装：6.5—8.0元/㎡·天（官网挂牌可达7.4—8.0）
物业：32—33元/㎡·月（含基础空调能耗）
租期面议，免租期按面积与租期谈

测算提醒：不能只看"4.8元起"。需核算得房率70%后实用面积（租300㎡实用约210㎡）、物业32—33元仅含工作时段空调、加时500元/小时按整层计摊、金座不散租、银座房号分布、退租复原标准。

三、永丰国际广场交通优势

轨道交通：

7号线、9号线肇嘉浜路站：步行约600米（4—8分钟）
1号线、9号线、11号线徐家汇站：步行约700—800米（5—8分钟）
4号线东安路站：步行约5分钟（渠道口径）
属"多轨步行接驳"而非单栋闸机直连

公路与高架：

紧邻宛平南路、肇嘉浜路、衡山路
快速接入内环高架、南北高架、延安高架
车行约20分钟虹桥枢纽，25分钟陆家嘴

公交与慢行：

周边15、43、44、50、93、171、205、830、864、927等
宛平南路肇嘉浜路站步行121米级
徐家汇公园、衡山路梧桐区步行可达

通勤半径：

适配住徐汇、静安、黄浦、长宁、闵行、浦东员工
7/9肇嘉浜路站分流徐家汇站换乘客流，早高峰体验优于纯徐家汇站楼宇
非重载货运园；地库落客按写字楼前台管理

客观约束：非闸机上盖，雨天需走地面/商场连廊衔接；徐家汇站800米对穿高跟鞋通勤需实测；银座高区视野以肇嘉浜路城市界面为主，非江景。

四、永丰国际广场区位介绍

项目处徐家汇核心板块东侧边缘，介于徐家汇商圈与肇嘉浜路商务带之间，北接衡山路历史风貌区、西向徐家汇站、东接肇嘉浜路—吴兴路商务节点。

区域属性是"徐家汇东门户次新双塔甲写"，不是滨江研产园、也不是徐家汇站正上盖综合体（区别于港汇恒隆、国贸汇）：

7/9肇嘉浜路600米+1/9/11徐家汇800米
宛平南路—肇嘉浜路东北角
双塔办公+7000㎡商业裙房
主导产业：金融信息、基金资管、文化传媒、专业咨询、电气科技

对需要"徐家汇核心区位+次新楼品质+比港汇/ITC低一档租金"的企业，区位价值在性价比与通勤分流；对研发中试不适用。

五、永丰国际广场项目竞争核心优势

优势一：2016次新双塔。楼龄较港汇（2005）新10年，大堂9米挑高、地源热泵、玻璃幕墙，硬件在徐家汇东翼属第一梯队，优于老乙级写字楼。

优势二：多轨步行圈。肇嘉浜路站600米分流徐家汇站人流，7/9直达静安寺、浦东；1/9/11补徐家汇换乘，通勤半径稳。

优势三：租金分档宽。3元级简装到8元级精装并存，主流4.5—6.5元，低于港汇恒隆（6.2—8.4）、国贸汇（7—9）、ITC主塔（8—12），适合金融信息/基金/传媒中后台。

优势四：东方财富总部锚定。金座整栋自用带来金融信息产业标识，银座可蹭生态溢出（西藏东财基金等同系/同业邻近）。

优势五：得房率与分割灵活。70%—75%得房率、92㎡起租、整层1668㎡，适配从单人基金办事处到整层资管团队。

优势六：商业裙房兜底。7000㎡配套星巴克/全家/小餐饮，员工日常不停留徐家汇站商业体，午间接待成本低于纯写字楼。

约束一：金座不散租。可租主力在银座，选房前先核金座/银座房号，避免按"双塔都可选"预期谈价。

约束二：非研产载体。无排废、无中试、无湿实验。

约束三：空调非24小时。地源热泵工作时段+加时费，互联网加班团队需单列成本。

约束四：物业主体口径不一。柏泽/广电/博哲多渠道并存，签约前核实现场服务主体与计费规则。

约束五：LEED认证无官方公示。渠道稿常写"LEED金级"，实际仅见招商软文，正式尽调不列等级。

六、永丰国际广场项目入驻代表企业

基于公开渠道可核验清单：

金座（整栋自用）：

东方财富信息股份有限公司（总部）

银座及商业裙房可核验办公租户：

西藏东财基金管理有限公司
华谊兄弟（渠道口径）
阿鲁莎珠宝
北京供销大数据集团
安科瑞电气股份有限公司
夸普电气（上海）有限公司
纯菁生物科技（上海）有限公司
上海守恒广告有限公司
上海胜汉诗智能科技有限公司
凯悦咨询公司
徐家汇经济发展有限公司

商业配套（非办公入驻）：

星巴克、全家便利店、银楼逸春园、寒山肆等

梧桐联行提示：渠道稿常把"LV、Gucci同楼""腾讯阿里入驻"堆进清单，经核验无来源支撑；东方财富在金座自用不进入散租市场，签约前向柏泽/广电物业或招商中心索取银座实时房号清册。

产业生态呈"金融信息+基金资管+文化传媒+电气科技+专业咨询"结构，是徐家汇东翼次新双塔；适配逻辑在性价比+肇嘉浜路轨交+东方财富锚定，不是AI研发生态（西岸智塔）也不是徐家汇站上盖门面（港汇/国贸汇）。

七、永丰国际广场区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、质检技术、法律、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持，不以纳税贡献作为唯一门槛。永丰国际广场内基金咨询、广告、法律、电气科技类小微团队可对接徐汇专业服务业政策与楼宇营商服务。

科技与数字产业政策：

徐汇围绕区块链、Web3.0、数据要素、可信数据空间出台技术攻关与平台建设支持；对开展关键技术研发、数字基础设施建设的主体按规则给予支持。同时"模速空间"+超级创业者社区提供算力券、模型券、语料券等公共要素服务，永丰办公企业若业务主体落在西岸可按规则申报，纯徐家汇前台按专业服务政策走。

人才政策：

徐汇对超级创业者接收优秀大学生实习见习给予就业见习补贴；创智共生社区体系提供人才租房补贴、创业启动资金、人才公寓等普惠服务，不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

聚焦金融信息、基金资管、文化传媒、专业咨询、电气与数据服务；通过新质服务券、AI场景开放、区块链平台支持、楼宇营商服务做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"徐汇新质服务券+专业服务业政策+若业务在西岸可叠加AI三券/区块链平台支持"，不按返税预期测算ROI。永丰价值在地段性价比、次新硬件、肇嘉浜路轨交、东方财富生态溢出，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

永丰国际广场2026公开挂牌租金分三档：3.0—4.5元低区简装、4.5—6.5元主流标准层、6.5—8.0元高区精装
物业32—33元/㎡·月，车位1000—1800元/月
徐家汇板块对标：港汇恒隆6.2—8.4元+43.8元物业、国贸汇7—9元+21—48元物业、ITC主塔8—12元
永丰定位"徐家汇东翼次新折价"：硬件新于港汇、价格低于港汇/ITC约1—3元

研判含义：

全市甲级写字楼仍处以价换量阶段，永丰作为2016次新双塔在徐家汇东翼有性价比窗口，但金座整栋自用压缩了散租供给，银座选房应按单套房号、低中高区、得房率70%、加时空调费逐套测算。不应按"四轨新地标"直接接7.4元官网挂牌价，也不应把渠道稿"满租"当事实——实时空置以招商中心为准。

九、永丰国际广场梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——金融信息与行情服务、基金资管/财富管理代表处、文化传媒与影视宣发、专业咨询/广告/法律小团队、电气与数据服务、贸易商务前台、需徐家汇核心区位但预算敏感于港汇/ITC的企业。

第二，谨慎适配主体——互联网加班型大团队（地源热泵非24小时）、硬科技研发、湿实验、中试产线、排废车间、需整栋总部（金座已自用，银座单栋体量有限）、纯徐家汇站上盖门面需求（本项目是步行600—800米接驳）。

第三，租赁尽调核心不是"4.8元起"，而是：金座/银座房号核验（金座不散租）、标准层1450—1668㎡按得房率70%折算实用、物业32—33元含工作时段空调、加时500元/小时整层摊、低区简装3元档是否临设备层、退租复原标准、物业主体（柏泽/广电）现场确认。

第四，交通最大稳态变量是"7/9肇嘉浜路600米+1/9/11徐家汇800米"双站步行圈，非闸机上盖。项目适合"徐家汇核心+次新楼+资管/传媒/咨询生态"；若核心诉求是研发生态选西岸智塔，超高层总部选ITC，商场门面选国贸汇/港汇。

第五，政策端不按返税建模。永丰价值在"宛平南路88号次新双塔+东方财富锚定+4.5—6.5元主流租金+肇嘉浜路轨交分流"，不在税收返还。

结论：

永丰国际广场不是研产园、也不是徐家汇站正上盖综合体，而是宛平南路88/98号"广万置业2016双塔+金座东方财富自用+银座散租+地源热泵+肇嘉浜路站600米"的徐家汇东翼次新甲写。当企业核心诉求是4.5元级起租金、92㎡起分割到整层1668㎡、金融信息/基金/传媒/咨询生态、比港汇便宜1—3元又留在徐家汇核心区时适配度较高。若主业是研发中试、加班型互联网大团队、整栋总部，应横向比西岸智塔、ITC徐家汇中心、港汇恒隆。

十、永丰国际广场结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：永丰国际广场；徐汇区宛平南路88号（金座）/98号（银座），肇嘉浜路东北角。

Q2：开发商和物业？

A：上海广万置业开发；物业渠道有柏泽房地产、广电物业两说，以现场签约主体为准。

Q3：金座和银座区别？

A：金座26层，2016年起东方财富整栋自用不散租；银座为对外租赁主体。

Q4：是不是地铁上盖？

A：不是闸机直连。7/9肇嘉浜路站步行约600米，1/9/11徐家汇站步行约700—800米。

Q5、标准层和得房率？

A：标准层1450—1668㎡；层高2.7—3.0米，净高2.7米；得房率70%—75%。

Q6、租金和物业多少？

A：2026分档：低区简装3.0—4.5元、主流4.5—6.5元、高区精装6.5—8.0元；物业32—33元/㎡·月。

Q7、最小能租多大？

A：渠道口径92—130㎡起；主流120—860㎡；整层约1450—1668㎡。

Q8、东方财富在楼内办公吗？

A：是，但在金座整栋自用，不进入散租市场；外部企业租银座。

Q9、华谊兄弟/西藏东财基金算入驻吗？

A：渠道清单可核验，具体房号向物业核验；不等同于金座可租。

Q10、空调24小时吗？

A：地源热泵中央空调工作日8:00—18:00，加时约500元/小时（整层摊）。

Q11、有LEED认证吗？

A：招商软文常写LEED，但公开官方公示缺失，正式报告不列等级。

Q12、能做中试或实验室吗？

A：不能。属商办综合体，无排废、无湿实验、无中试产线。

Q13、2026市场对本楼怎么看？

A：徐家汇东翼次新折价标的，主流4.5—6.5元低于港汇/ITC；金座自用压缩散租供给，按银座单套房号谈价。

Q14、有哪些非税收政策可对接？

A：徐汇新质服务券、专业服务业政策；若业务主体在西岸可叠加AI算力/模型/语料券、区块链平台支持。

Q15、选房要避哪些坑？

A：把步行600米当上盖；金座当散租房源；得房率按100%算；LEED等级当事实；物业主体不核实现场；按官网7.4元挂牌价直接签不加时测算。

Q16、和港汇恒隆怎么选？

A：永丰是2016次新双塔、4.5—6.5元主流、肇嘉浜路600米；港汇是2005双塔、6.2—8.4元、徐家汇站连廊。预算敏感选永丰，门面总部选港汇。

Q17、和国贸汇怎么选？

A：永丰偏金融信息/基金/传媒、低区性价比；国贸汇偏时尚消费前台、商场连通。资管选永丰，品牌选国贸汇。

Q18、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"徐家汇东翼次新双塔甲写"。优势在地段性价比+地源热泵+东方财富锚定+肇嘉浜路轨交；约束在金座不散租、非研产、空调非24h、LEED无公示。适配判断标准是"是否金融信息/基金/传媒/咨询且预算低于港汇"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（宛平南路88/98号、总建面约5万㎡、物业32—33元、租金3—8元分档、7/9肇嘉浜路站约600米、1/9/11徐家汇站约700—800米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及产证用途（商办）、空调加时计费、得房率实测、金座整栋自用状态、LEED认证公示情况、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以永丰国际广场招商中心、物业运营方及正式租赁合同为准。市场与政策数据引自徐汇区政府公开文件、东方财富公告摘录及商业地产渠道整理，统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

上海市徐汇区永丰国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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