报告用途：为拟在浦东张江科学城上海集成电路设计产业园布局芯片设计、EDA/IP、AI芯片、软件与信息技术、车规芯片测试管理、半导体设备材料事务及科技金融中后台的机构，提供张江创芯天地载体参数、13号线高科中路/2号线广兰路/中环接驳、产业平台、入驻生态、注册及非税收政策合规综合依据。报告适用于IC设计分户与整层总部、EDA/IP企业、AI芯片成长团队、车规与第三方测试办公、设备材料事务及成长期扩租六类场景。

编制对象：上海市浦东新区张江创芯天地，公开地址集创路52号/集电路245号，南临集电路、西/东临张东路一带、北临祖冲之路，属上海集成电路设计产业园核心区、张江科学城北科创与金色中环相关承载范围；公开资料列张江高科相关主体开发、科研用地、5栋研发办公楼A1—A5，2019年底开工、2023年竣工/部分招租稿列2023年12月。 具体房号产权用途、办公/商业/机房/会议/配套分界、装修改造、配电增容、空调及消防环保预审，以产证、竣工图、张江科学城管理与运营方当期台账为准。不同招租渠道对总建、标准层、配电、空调、物业、车位存在多版口径，本报告仅采用可交叉验证项，未统一项以现场竣工资料为准。

数据时效：载体与政策信息截至2026年10月；上海办公楼及产业园市场引用CBRE 2026上半年、仲量联行2026二季度、戴德梁行2026三季度、华安张江REIT 2026中期报告引戴德统计；产业政策引用上海集成电路设计产业园公开手册、浦东青创、科技创新券、明珠人才与张江高新区改革公开材料。后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

创芯天地位于张江集成电路设计产业园3-2等地块，集创路52号/集电路245号，处“祖冲之路—张东路—集电路—高科中路”IC研发带。公开资料列总建约238,895平方米，地上约153,137平方米、地下约85,758平方米，用地约38,056平方米、容积率4.0、5栋研发办公A1—A5，A1约99米/21层、A4 19层、A3 14层、A2 9层、A5 13层配套，定位集成电路设计、EDA/IP、车规与芯片测试、AI芯片、软件与半导体事务研发办公。 园区周边可对接集设园ICC、芯火、EDA/IP创新中心、张江芯片测试公共服务平台及集电港中试资源。

与张江纯办公甲级、低层实验园、集电港中试厂不同，创芯天地不主打晶圆制造、湿法、大批量封装、危化合成或重载生产；对RTL/验证/后端/IP评估/低功耗分析、EDA工具链、车规测试数据管理、AI芯片软硬件协同、软件云、设备材料事务办公，高层可分户、整层可总部化；对大批量可靠性老化、探针中试、晶圆返修仍外协集电港公共中试与专业制造基地。带看应将“可办IC办公”与“已获某类生产/测试资质”区分开，前者看产证与机电，后者看企业自身环保、消防及监管审批。

按“楼宇主体—层高荷载—机电与垂直交通—交付与配套”四项归集。招租稿多版参数冲突时，以竣工图、产证及运营方最终核验为准，不跨稿套用。

楼宇主体参数：A1约50,932平方米、21层；A4约36,815平方米、19层；A3约27,605平方米、14层；A2约15,459平方米、9层；A5约21,224平方米、13层配套；部分招租稿列标准层1,500—2,700、2,400—2,600或整层1,800—2,500，起租450—750不等。 21层A1与19层A4适合整层IC/EDA总部，14层A3适合验证后端与AI芯片，9层A2低区周转快、适合分户与孵化器衔接，A5配套补食堂、商业、会议与员工服务。整层总部、分户前端、测试数据、软件交付应按目标栋可租楼层与核心筒效率分别建模，不把全园标准层统一成一个数值。

层高与荷载参数：首层公开6.9米、标准层4.5米；首层荷载7.0kN/平方米（约700公斤），标准层3.0kN/平方米（约300公斤），部分招租稿列标准层250或350、局部1.6吨，带看以单栋结构图为准。 对普通IC办公、EDA终端、软件、会议、轻量测试数据管理，3.0kN/标准层通常可支撑；对大内存EDA服务器、GPU训练小集群、车规测试数据库、密集样品柜，应单独做点荷与分布荷载复核，不把“标准层300公斤”直接等同于全楼任意点位可放重型机柜。

机电与垂直交通参数：配电招租稿有90W/平方米不含空调、130W/平方米两版，带看以供电批复、配电间余量、变压器容量为准； 空调有“公共区水系统中央空调+租户区VRF多联、VRF由租户自理”与“VRV24小时自控”两版，工作日公共空调多稿列8:00—19:00口径，24小时机房需独立空调或加装机组。 电梯招租稿列12客1货或12客1货2转换不等，实际以各栋竣工与派梯方案为准；整层总部、样片送达、服务器上下楼应提前核货梯载重、轿厢尺寸与地下卸货区。

交付与配套参数：公共区域多稿列精装，办公区有粗装与标准层精装两版，含架空地板/吊顶/消防/新风按房号台账；A5配套约2.1万平方米，招租列员工食堂、便利店、咖啡、图书与健身，周边集电天地/集贤商业列Tims、大米先生等作生活参考。 车位招租稿列每100或120平方米配1个、450元/个/月不等，物业有19.8与26.5元/平方米/月两版，均含部分工作日空调能耗口径； 实际固定/非固定车位、物业主体与能源分摊以运营合同为准。

轨道交通：13号线高科中路站招租稿列200—766米不等，属13号线东延伸相关接驳范畴，部分早期稿曾写“拟启动/在建”，当前初期运营时间以申通地铁公告为准； 2号线广兰路站招租稿列0.8—1.2公里，按目标楼号、张东路/集创路出口与步行路径分别建模。 13号线可衔接张江中区学林路AI与药谷中后台，2号线衔接陆家嘴、南京东路、虹桥方向。IC尽调、EDA夜跑、车规测试送样、金融轮班应同时核地铁末班与出租车/网约车替代，不把“高科200米”或“广兰1.2公里”作为全楼统一步行值。

公交与短驳：张东路祖冲之路约308米、盛夏路祖冲之路约475米，周边列张江环线、张江1路、1104路、浦东1路、浦东11路等，按集创路/集电路/张东路/祖冲之路分别建模至广兰路、高科中路、金科路、集电港。 对IC客户、IP供应商、车规测试送样、软件送审、知识产权事务具备“高科+广兰+中环”弹性；对17.5米大货、危化槽车、大批量晶圆盒不优先本楼办公组团，应改集电港中试或专业物流。

公路与枢纽：招租稿列中环约1.2公里、3分钟上高架、外环/申江路/龙东可接，机场浦东约23公里/20分钟、虹桥约35公里/40分钟，均按路况参考。 高层研发以员工通勤、客户访客、小件样片/文档送检为主；服务器、GPU整机、测试设备大件卸货应提前确认目标栋货梯、地库限高与集创路/集电路/张东路临时停靠，不把配套广场当货运主入口。

张江科学城层面，创芯天地处集成电路设计产业园核心北部，向东经张东路接集电港与集设园东翼，向西经申江路/中环接金桥智能硬件与车规供应链，向北经广兰路/2号线接张江高科与陆家嘴方向，向南经高科中路接御桥数字与张江中区AI。上海集成电路设计产业园公开手册列规划约3—4平方公里、设计企业300余家，围绕AI、5G、物联网、RISC-V、EDA、CPU、存储、FPGA等方向布局； 华安张江REIT引戴德统计，上海商务园区存量约1,636万平方米，张江约526万平方米、占比约32%，至2027年新增供应预计约156万平方米。

产业半径上，创芯自身适合芯片全设计链路、EDA/IP、车规与芯片测试管理、AI芯片、软件云、设备材料事务、科技金融中后台；集电港补中试与公共技术，矽岸/科技领袖/盛银补低层独栋与测试分户，集云/集贤补新载体整层，中区学林路补AI大模型与投资基金，金桥补智能硬件与车规整零。对“张江IC注册+百米新楼整层+高首层荷载+13高科+中环”的团队，创芯比低层独栋更贴高层总部与按人扩租，比中区新甲级更贴IC垂直生态；对光刻、湿法、探针大批量、危化大合成不优先本楼。

第一，5栋百米级新载体与整层总部的连续扩租尺度。A1 21层/约5.09万、A4 19层/约3.68万、A3 14层/约2.76万、A2 9层/约1.55万、A5配套13层，标准层多稿1,500—2,700、整层可按450起租到整栋组合，适合从10人前端分户到数百人EDA/IP/车规总部的连续扩租； 相比低层独栋，高层在单栋容纳、派梯分区、中央/多联空调、会议商业配套上更适配中大型IC/AI企业；相比普通办公写字楼，创芯紧邻集设园ICC、EDA/IP、芯片测试平台，产业对口更强。

第二，首层6.9米、首层7kN与标准层可增容的轻研发弹性。首层高挑空可做大堂、展厅、重型样机接收、车规测试前处理与空调机房；标准层4.5米、3.0kN可支撑EDA终端池、小机房、测试数据管理、AI推理与小训练； 对大内存EDA、GPU训练、车规数据库仍需单房号做结构、配电、空调、UPS专项。该优势不替代双路市电与机房消防，签订前应以供电批复和弱电图纸核定。

第三，13高科+2广兰+中环的复合通勤。高科中路近楼、广兰路现状接驳、中环申江路/高科中路口降低客户与样片通勤成本； 对IC招聘、IP拜访、车规测试送样、AI运维、金融中后台具备“新轨预期+现状双轨+中环”组合。相比纯2号线老办公，创芯弱在广兰步行略远，强在13号线东延后中区与药谷跨产业协同；相比外围商务园，强在张江IC人才密度与平台半径。

第四，张江高科系开发与科研用地合规性。创芯为科研用地、张江高科相关主体开发，可对接国家集成电路创新中心、ICC、芯火、EDA/IP创新中心、张江芯片测试平台、浦东青创与明珠人才服务； 对初创IC、EDA工具评估、车规测试数据、AI芯片流片后管理、第三方测试办公，可减少自建公共平台的对口成本。该优势不替代具体房号空置率，带看仍以运营方当期可租清单、租约到期表与扩租预留为准。

第五，A5配套与车规/IC会议接待闭环。A5约2.1万配套含食堂、商业、咖啡、图书、健身，补充IC企业路演、车规客户接待、校内合作与人才宣讲； 周边集电天地、集贤商业、天之骄子、维景/纳仕人才公寓减少外部配套依赖。相比纯产业独栋，创芯在高层总部会议、商业接待、青年招聘上有优势；相比酒店型甲级，弱在重奢接待与超大规模会议，大型活动可补张江科学会堂及其他会议中心。

基于招租与集设园公开生态形成“IC设计、EDA/IP与设备、车规与测试、AI与软件”四类参考，正式招商手册须做工商注册地址、物业合同、实际人员、实际业务四方核验；未提供房号与在租确认函的，仅作为生态列名，不写为“当前整栋独占入驻”。

芯片设计样本：部分招租资料列纳芯微电子入驻，振华、丰正等仅见于低权招租稿，未作房号与在租确认前不作为整栋结论； 集设园公开生态的紫光展锐、韦尔、格科微、博通集成、兆易创新等可作射频、图像、存储、物联网设计参照，但不得默认落在创芯某一栋。RTL/验证/后端/IP可入整层分户，大内存EDA、版图大文件单做增容；光刻、湿法、探针、大批量封装外协集电港与专业厂。

EDA/IP与设备材料样本：国家集成电路创新中心、ICC、EDA/IP创新中心作平台参照，集鼎/集云周边招租列应用材料、概伦等作设备材料与EDA事务办公参考；IP评估、工具适配、设备材料销售与技术方案可入高层分户，设备装配、危化材料、大批量检测按专业实验室与环保预审。部分外企如英伟达、AMD仅按集设园生态列名，实际办公房号、团队规模以物业与工商核验。

车规与测试样本：创芯招租生态列车规级芯片测试平台方向，张江芯片测试公共服务平台、第三方可靠性与车规测试机构可作样片测试协同、报告管理参考； 大批量老化、失效分析、探针中试按集电港与专业实验室。车规功能安全、AEC-Q数据、客户样片应单房号做访问审计与样片库，不写本楼自有晶圆或全自动车规线。

AI与软件样本：AI芯片软硬件协同、行业模型、软件交付、SaaS、数据标注可入A1/A3整层或小分户；训练集群、分布式编译、大语料库单做机房。模型合规、客户生产数据、语料授权单房号做访问审计；张江中区可对接人工智能岛/模力及算力模型公共服务，本楼不默认自建大型智算中心。

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有空间、平台、基金、服务以年度申报指南、项目评审、实际服务协议为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排。第三方招租稿中“税收优惠、引领区税收优惠、按税减免、返税包租、固定补贴必拿”等表述不纳入本报告正式结论； 文内仅按非税收服务口径说明。

创业与孵化政策方面，浦东青创相关措施推进低租金创业空间与青年公寓，重点产业集聚区可提供符合指南的优惠办公空间，优质青创项目可按评审扩大面积；国际人才驿站为来浦东求职青年提供短期住宿，孵化器、高质量孵化载体与青创导师提供注册、商业辅导、投融资对接服务。创芯可作成长期IC/EDA/车规整层载体，早期原型与超低租金孵化可外移集设园孵化器、张江青创空间；具体面积、房租支持以当期青创指南和各载体运营方为准，不按营业收入或纳税承诺固定返利。明珠杯、青创基金群、以赛代评提供项目对接与资本服务，不承诺保融保批。

科技政策方面，符合条件的科技型企业可申请科技创新券采购研究开发、检验检测认证、科技咨询、技术转移等服务，公开额度最高20万元；集成电路、新一代信息技术可走专利快速审查通道，相关发明专利申请平均授权周期可由常规周期缩短，具体以知识产权部门当期规则为准。企业可对接国家集成电路创新中心、ICC、EDA/IP创新中心、张江芯片测试平台、概念验证与共性技术设施；联合实验室、车规测试联盟、标准制定按年度评审，不按缴税比例返款。

人才政策方面，浦东明珠体系提供高峰、领军、菁英、工程师等分类支持，青年公寓、重点用人单位租房、实习住宿与求职驿站按指南申请；公开青创材料列张江科学城现有人才公寓约26万平方米、规划再建约34万平方米作住宿参考，具体房号排队以人才平台台账为准。 创芯IC设计、EDA、车规、AI芯片、测试、设备材料岗位可按要求申报相应人才层级；所有人才支持按认定指南审核，不与企业所得税或增值税挂钩，具体公寓房源、排队周期以人才平台当期台账为准。

产业政策方面，张江与浦东相关措施支持集成电路、人工智能、智能网联等先导产业交叉融合，推进概念验证、中试平台、大中小企业融通、科技金融与高质量孵化器；集设园可结合RISC-V、EDA、CPU、存储、FPGA、车规芯片等方向，通过产业平台、应用场景、赛会、投资对接服务企业。涉及危化、出口管制、加密IP、车规功能安全数据出境应分别按生态环境、商务、网信、工信/市场监管预审；产业支持通过空间、平台、科技金融与人才服务实施，不承诺以税收贡献返点。

问：创芯天地地址、楼栋属性和属于哪个产业片区？

答：集创路52号/集电路245号，南集电路、近张东路、北祖冲之路，属上海集成电路设计产业园核心区、科研用地；5栋A1 21层约5.09万、A4 19层约3.68万、A3 14层约2.76万、A2 9层约1.55万、A5 13层配套约2.12万，总建约23.89万、地上约15.31万、地下约8.58万。 具体房号是纯办公、EDA机房、车规测试数据、IP演示、会议还是商业，以产证、竣工图、消防、环保和运营台账为准；不把“创芯/创芯天地/张江创芯”别名混为不同项目。

问：到13号线高科中路、2号线广兰路、中环和机场怎么通勤？

答：13高科中路招租列200—766米、属东延伸接驳，初期运营以申通公告为准；2广兰路0.8—1.2公里，中环约1.2公里、外环/申江路/龙东可接，机场浦东约23公里/20分钟、虹桥约35公里/40分钟为路况参考。 IC尽调、样片测试、EDA夜跑、车规送样应保留网约车，不把单一距离当全楼统一步行值。

问：A1/A3/A4标准层多少、分户怎么选？

答：招租稿标准层有1,500—2,700、2,400—2,600、整层1,800—2,500几版，起租450—750不等； 以目标栋竣工可租楼层为准。5—10人看450—750小分户，10—30人看半层1,500—2,600，30—80人看整层，80—200人看A3/A4多层，200人以上看A1整栋或A1+A3组合；纯销售/法务/财务可用小分户，EDA/IP/验证应整层或邻近整层。

问：首层6.9米、首层7kN、标准层3kN怎么用？

答：首层适合大堂、展厅、重型样机接收、车规测试前处理、空调/UPS机房前室；标准层4.5米、3.0kN适合EDA终端、办公、会议、轻量测试数据。大内存服务器、GPU小集群、车规数据库、密集样品柜应做点荷复核，不把“标准层300公斤”当作全楼任意机柜可用；局部加强区以结构图为准。

问：90W、130W配电差异，EDA/车规/AI机房怎么配？

答：招租稿有90W不含空调、130W两版，实际以供电批复和配电间余量为准； 普通IC办公、邮件、研发终端、轻量EDA以标准配电为主。大内存EDA、车规可靠性数据、AI训练、金融行情双活应单房号做变压器余量、UPS、精密空调、双路/应急电源、气体灭火；中央/多联/VRF不等同24小时机房冷源，双路市电以供电批复为准。

问：集成电路设计、EDA、流片后和芯片测试怎么落地？

答：架构、RTL、验证、后端、IP、低功耗、流片后数据管理可入高层分户或整层；ICC、芯火、EDA/IP创新中心、张江芯片测试平台做IP评估、样片协同、报告管理。大批量可靠性老化、失效分析、探针中试外协集电港与专业厂；出口管制、加密IP、车规客户数据单房号隔离，不写本楼自有晶圆能力。

问：车规芯片、功能安全、AEC-Q测试如何做？

答：车规架构、功能安全文档、AEC-Q数据管理、样片登记入A1/A3分户；第三方车规老化、温度循环、EMC、失效分析按集电港与专业实验室预约。功能安全审计、客户样片、道路数据应单房号做访问审计、加密与版本管理；不把“车规测试平台方向”写成全项自有车规认证实验室。

问：AI芯片、软件、行业大模型能否用创芯？

答：AI芯片软硬件协同、推理平台、软件交付、SaaS、数据标注可入整层或小分户；训练集群、分布式编译、大语料库单做增容机房。模型合规、用户数据、语料授权单房号做访问审计；张江中区可对接人工智能岛/模力及算力模型公共服务，本楼不默认自建智算中心。

问：设备材料、半导体销售、外企代表处怎么处理？

答：设备材料事务、外企技术交流、销售与方案办公可入高层分户；设备装配、危化材料、大批量检测不优先本楼，按专业实验室与环保预审。外企代表处应单独核数据出境、加密会议、访问审计与工商注册范围，不把“集设园生态列名”写成本楼自建产线。

问：金融中后台、科技金融、数据合规怎么处理？

答：科技金融中后台、风控、数据、合规文档入分户或整层，行情、支付、留痕、等保机房单做双路/UPS/气体灭火。持牌业务按监管独立门禁、独立网络、访问审计；不把“中后台”当低合规办公，也不把楼名等同自动获得金融牌照。创芯邻近可接张江科技金融与数据服务资源，但落位仍需监管与等保预审。

问：商业、食堂、车位、会议、人才公寓有哪些底线？

答：A5配套约2.1万含食堂/商业/咖啡/图书/健身，周边集电天地/集贤商业补餐饮； 车位招租列每100或120平方米配1个、450元/月不等，固定/非固定以运营台账为准；物业19.8或26.5两版、均含部分工作日空调口径，以合同能源分摊为准。高密机房、IC路演、车规客户、金融接待应单出UPS、冷量、消防与访客保密；招租“直租特价、税收返还、固定补贴”不纳入正式文本。

问：2026年租金和甲级、产业园怎么比？

答：创芯为IC研发新载体，不套纯高层甲级单日租。CBRE上半年写字楼报价237.2元/平方米/月、有效158.0元、空置24.5%； 仲量二季度甲级6.3元/平方米/天、非CBD4.1元、产业园3.3元； 戴德三季度甲级成交192.3元/平方米/月、空置20.9%、净吸纳31.8万，TMT成交占32.7%； 华安张江REIT引戴德列张江商务园约526万平方米、全市1,636万平方米、至2027新增156万平方米， 华安张江REIT二季度整体出租率88.12%、租金5.44元/平方米/天仅作REITs资产参照不作创芯单楼报价。 比价应摊百米新楼、首层7kN/标准3kN、90—130W增容、13高科/2广兰/中环、ICC/EDA/车规测试平台；若仅按“张江、13号线、3—4元”招商，会低估等保增容、EDA机房、车规数据、平台预约与新增供应议价空间。

问：和集电港中试、集云/集贤新楼、矽岸独栋、中区甲级怎么错位？

答：集电港偏中试设备，集云/集贤偏高标准新整层，矽岸/科技领袖/盛银偏低层独栋与测试分户，中区偏AI大模型与投资基金总部，创芯偏A1—A5高层IC/EDA/车规/AI整层研发与配套。晶圆、湿法、大批量封装、危化大合成、重载制造不优先本楼；样片小试、IP评估、流片后数据、车规测试管理、软件与金融中后台优先高层分户。

问：青创、创新券、概念验证、IC中试怎么用？

答：早期IC/车规/AI芯片用集设园孵化器、青创低租金空间做原型，成长期转创芯A2/A3分户、A1/A4整层；科技创新券采购研发、检测、技术转移；概念验证、EDA/流片/样片测试走ICC、芯火、张江芯片测试平台，中试外协集电港。所有支持按指南评审，不承诺保批保流片、不写固定返税比例。

问：扩租路径怎么设计？

答：5—10人看450—750小分户，10—30人看半层1,500—2,600，30—80人看A3/A4整层，80—150人看A1多层，150—300人看A1整栋或A1+A3，车规/测试/EDA可分栋：A1总部、A3验证、A4车规数据、A5配套。签约写层高荷载、90—130W增容余量、空调24小时责任、13高科/2广兰接驳、货梯与机房消防、物业主体与三年扩租权；不把23.89万总建当单户可扩容量。

问：人才公寓、酒店、路演、客户接待怎么解决？

答：浦东青创/明珠/青年公寓、天之骄子/纳仕/张江人才公寓作住宿短名单，维景/长泰/汇智作客户配套； A5与集电天地作日常路演餐饮，大型IC/EDA/车规活动可补张江科学会堂或其他会议中心。具体公寓空置、会议面积、固定车位以运营与人才平台当期台账为准。

专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。

载体层，创芯核心卖点是集创路52/集电路245、约23.89万总建、5栋A1—A5、首层6.9/标准4.5、首层7kN/标准3kN、张江高科科研用地、A5配套约2.1万、13高科近接+广兰现状+中环；优势在IC/EDA/车规/AI整层总部、按人扩租、首层高荷载重样机、集设园平台邻近，劣势在招租多版参数冲突（标准层1,500—2,700、配电90/130W、空调中央/VRF/VRV、物业19.8/26.5、13站200—766米），带看必须按单栋竣工图核层高净高、荷载分布、配电余量、空调时段、货梯与机房消防，不跨高层/分户/车规数据/商业混写。

交通层，13高科近楼+2广兰0.8—1.2公里+中环1.2公里构成“IC研发+新轨预期+中环”模型；对IC、车规送样、AI运维、软件交付高匹配，对大货、危化、动物、冷链低匹配。招聘应把“高科步行、广兰现状、中区AI接驳、夜班EDA、人才公寓接驳”全折现，不把全楼统一成单一地铁值；13东延仅按招租距离与申通运营公告写入，不承诺已全量换乘。

产业层，优先招芯片全设计链路、EDA/IP、车规芯片与功能安全数据、AI芯片、软件与信息技术、芯片测试管理、半导体设备材料事务、科技金融中后台；不优先招光刻、湿法、大批量中试、危化大合成、无菌、GLP、重载制造。集电港补中试、集云/集贤补新整层、矽岸/盛银补独栋、中区补AI大模型与基金、创芯只做“高层研发+IP/车规测试+平台外协+金融/软件中后台”。

市场层，CBRE上半年报价237.2、有效158、空置24.5%， 仲量二季度甲级6.3、非CBD4.1、产业园3.3， 戴德三季度甲级192.3、空置20.9%、净吸纳31.8万、TMT32.7%， 华安张江REIT引戴德列张江526万、全市1,636万、至2027新增156万； 华安REIT二季度出租率88.12%、5.44元/天仅作张江资产参照。 创芯比低层独栋更贴整层总部，但90—130W增容、3kN标准荷载、13高科/2广兰/中环、ICC/EDA/车规测试与新增供应应全摊；若仅按“张江、13号线、4元”招商，会忽视等保、EDA增容、车规数据、A5配套与运营主体议价空间。

政策层，浦东青创低租金空间/青年公寓/驿站、科技创新券研发检测技术转移、明珠与青年安居、张江高新改革与IC概念验证/中试/大中小融通均属非税收服务；租赁合同不写“税收返还、按税减免、返税包租、税收优惠、固定补贴必拿”，第三方“直租特价、引领区税收优惠、必拿补贴”类口头承诺不纳入正式文本， 仅按当期青创、创新券与科技指南核验。

风险层，主要七项：一是总建23.89万与多稿标准层/起租面积多源，带看必须按楼号产证；二是层高4.5统一但荷载250/300/350多源、配电90/130多源，GPU/大机柜/车规数据库需结构机电专项；三是中央/VRF/VRV多版，IC/车规/金融机房必须单独UPS与气体灭火；四是ICC/EDA/芯片测试仅按当期设备清单接样，不写全楼可做失效分析或中试；五是纳芯微可作已列入驻参照，振华/丰正仅低权招租列名，英伟达/AMD/紫光等仅作集设园生态，不写未确认房号或整栋独占；六是13高科“200/400/766米、在建/运营”多口径，未初期运营前不写固定换乘值；七是“税收优惠、直租特价、最优选址”等营销或违规话术失真，正式选址仅保留非税、非税收挂钩口径。完成单栋竣工图、荷载配电、空调/双路增容、独立等保机房、13高科/2广兰接驳、ICC/EDA/车规测试预约和三年扩租谈判后，创芯天地可作张江IC设计、EDA/IP、车规芯片与AI芯片高层整层优先候选。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江创芯天地/集创路52号/集电路245号公开楼盘资料、张江高科及运营方公开信息、上海集成电路设计产业园公开产业资料、浦东青创/人才/科技创新/营商环境公开文件、CBRE/仲量联行/戴德梁行2026年市场公开数据及华安张江REIT中期报告引戴德统计编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。各子项目具体门牌、楼号面积、产权用途、办公/商业/机房/车规测试/会议分界、租金、物业费、车位、层高荷载、双路供电、增容容量、网络机房、可注册行业、入驻企业名单及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、张江科学城管理、生态环境、商务、工信、网信、人社/人才主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。