报告用途：为跨国企业中国区分部、专业咨询与法律、人工智能与软件、会展贸易与供应链、财富资管与私募中后台、半导体与集成电路商务、品牌区域总部及需要“龙阳路多轨枢纽+新国际博览+商业酒店一体+LEED铂金双塔”的成长型总部提供花木—龙阳板块甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑119㎡起小间、半层、整层及东塔/西塔组合决策。

编制对象：上海浦东新区云汇天地（龙阳路2233号/兰花路308号或300号，花木街道，龙阳路与芳甸路/兰花路交界，近新国际博览中心、龙阳路枢纽；原名路发广场，改造后由中路集团、景瑞控股、浦赢资产等参与开发，锴瑞办公/景瑞物业运维，部分渠道2024年后称盈丰天地；以不动产登记、授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：第三方存在“云汇天地/盈丰天地/路发广场/花木云汇”等异名，不与其它区域“云汇”项目混用。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际公开研究口径，项目参数以景瑞/锴瑞资料、好楼、搜楼、顺企/授权招商及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区龙阳路2233号/兰花路308号，处花木—龙阳枢纽型商务带，北接世纪公园、西邻嘉里城/喜玛拉雅、南靠新国际博览中心、东连张江与内环。公开资料列总建约11.7—11.8万㎡：顺企/搜楼口径总建118075㎡、地上62023/地下56052，办公对外租赁东塔3—4层8514㎡、东塔13—19层6360㎡、西塔3—4层6841㎡、西塔6—9层13862㎡、西塔10—13层3789㎡；好楼口径建筑117353㎡、办公单层1166—2656㎡；部分经纪稿写办公约4万、部分写6万、盈丰稿写办公6万/商业4万/酒店1.7万，签约前按房号平面图折使用面积，不把总建直接当可租办公。 双塔为东塔19层/约78米、西塔13层/约56.4米，2015竣工、2019—2020改造、2020年3月招商口径、部分渠道2021全面投用；由两栋LEED铂金认证甲级写字楼、约3.5—4万㎡商业、IntercityHotel城际酒店（部分渠道写美爵/其他华住中高端）组成，定位“办公+商业+酒店+联合办公”TOD综合体。 可租从119—265㎡精装小间、300—1000㎡部门、1166—2656㎡整层到东塔/西塔多段总部组合；对7×24极低时延自营交易、高密量化、GPU大模型、湿法生物、重型中试、大样本自建机房，不把VRV/中央空调与轻办公机电等同技术机房，应另评陆家嘴/竹园金融机房、张江专业IDC或独立冷源增容。

地址以龙阳路2233/兰花路308各塔大堂、东塔3—4/13—19、西塔3—4/6—9/10—13、商业B1—L2、城际酒店、地下车库按物业动线分别核对。总建取11.7—11.8万㎡主源；办公可租按东塔合计约14874㎡、西塔合计约24492㎡租赁清单主源，若采用“办公4万/6万”整体口径须向物业取得楼层分配表，大堂、核心筒、商业连廊、酒店、设备层不计入可坐工位。

层高净高多源：标准板到板4.3—9米主源、好楼写层高4米/净2.8、部分盈丰稿常规3.6/净2.7—3、局部4.5或9米挑高、大堂9米主源（部分稿6米不优先）；150mm架空主源、部分稿100mm。得房率多源：锴瑞/顺企72%主源，好楼/盈丰稿70%、部分软文70—75%、低权65%不优先；小间、半层、整层不能套同一系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－公区－商业/酒店连廊”重算。

空调多源：搜楼/好楼写VRV独立、24小时分户、含能耗；顺企写VRV；部分盈丰/经纪写中央空调周一至五8—18、可延时、VAV四管制、加时80—100元或按层计费；合同须明确VRV分户表、中央加时、公区新风、PM2.5净化、双网与增容分项。物业费多源35元/㎡·月主源（含空调能耗部分稿）、32—35元部分稿、低权30—35；电力双路10kV市政主源，新风30CMH/人主源。 电梯东塔8客主源、西塔5客主源（部分盈丰写7、不优先），高低分区；样机、服务器、会展物料、档案按东/西塔高低区分别抽梯。网络电信/联通/移动三网主源，部分渠道列万兆/5G/人脸/IBMS/Parksmart；低时延交易、跨境咨询、AI推理、会展直播另核弱电间、双运营商、独立UPS与备份专线。车位多源632个主源、好楼548个、盈丰530—632、地下为主；月租1500元主源、部分写1300—1500、地上1300；新能源比例以库位为准；龙阳枢纽、新国际展会、磁浮客流期另排员工长租与访客车位配额。

租金多源：锴瑞/顺企5.5—7元主源，搜楼6.3—8.6元、好楼6.3—7.9元、低权软文3.5—5/5—10不优先；实际按东塔/西塔、1166/1520/2656标准层、得房70/72/75双口径、VRV分户或中央加时、物业35、车位1300—1500、装补免租折算建筑面/使用面全包，不与小陆家嘴国金/上海中心、世纪大道新建甲级、张江研发园同单价硬比。绿色以LEED铂金（2019核心与外壳铂金主源）、Parksmart银级部分渠道为准，签约前核证书编号、范围与年审，不预设WELL统一等级。

轨道交通方面，龙阳路站2/7/16/18+磁悬浮主源：搜楼/顺企写步行450米、部分稿478米，好楼写509米，盈丰/经纪写400—550米、5分钟；按东塔/西塔各门厅分别抽样，不把“龙阳路枢纽”等同写字楼零风雨直达。 2号线串陆家嘴、人民广场、虹桥、浦东机场；7号线串静安寺、常熟路、花木、龙阳；16号线串临港；18号线串杨浦、金桥、张江；磁浮龙阳至浦东机场约8分钟。对跨国分部、会展贸易、咨询、半导体商务、AI均较顺；新国际参展客户从龙阳步行或2/7短驳，张江方向用18/2换13，小陆家嘴方向用2/9换。

地面与隧道方面，邻龙阳路、芳甸路、兰花路、内环/罗山/杨高南路/浦东大道；招租资料列5分钟内环/10分钟陆家嘴/15分钟张江/30—35分钟两机场多属理想路况；早高峰龙阳路立交、内环罗山、世纪大道、花木路、新国际展会期应重新抽样。 公交以龙阳路/兰花路/芳甸路补线；客户可用项目3.5—4万㎡商业、嘉里城、喜玛拉雅、博览汇、世纪汇分流，不把“多轨枢纽”等同访客落客零拥堵。

项目处“龙阳路枢纽—新国际博览—世纪公园—花木总部—张江”复合带。向西经内环/延安东路隧道到外滩、人民广场，向北2/4到静安寺与浦西，向东南2/7/16/18到陆家嘴、世纪大道、金桥、张江、临港，向南经世纪大道/张杨路到八佰伴与世博。2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：世邦上半年净吸纳31.6万㎡、同比+83%，全市空置24.5%，报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月； 仲量二季度甲级23.5%、CBD19.3%/6.3元； 戴德二季度甲级22.5%/6.42元； 高力三季度甲级21.9%/5.5元、专业服务27%、金融18%、消费品16%为三季度需求增量前三。 次核心花木口径参考高力系资料2025Q4约20.1%空置，仅作板块对照不充当本项目直对标。 项目以“11.7—11.8万综合体、东塔19/西塔13、标准层1166/1520/2656多源、板到板4.3—9/净2.7—2.8、得房70—72%、VRV或中央多源、东8/西5梯、物业35、车位548—632、龙阳2/7/16/18+磁浮450—550米、LEED铂金、3.5—4万商业+城际酒店”换小陆家嘴超甲、换世纪大道/竹园大平层、换嘉里城酒店一体、换张江研发园，适合会展贸易、专业服务、AI软件、资管中后台、半导体商务、跨国分部及需要“枢纽+博览+商业+小间到整层”的企业。可比含国金/上海中心（极速交易核心超甲）、世纪大道/竹园（金融大平层）、嘉里城（世纪公园+酒店商业）、紫竹国际（新国际西邻整层）、张江（硬科技研发），比价统一折得房、空调加时/VRV电费、物业35、车位、龙阳多轨与会展步行，不单看日租。

第一，龙阳路2/7/16/18+磁浮、450—550米近场，会展与全城通勤双硬。对比纯花木公园型写字楼，项目更贴新国际博览与磁浮机场；对比小陆家嘴，项目到张江、临港、虹桥、浦东机场更均衡；119—265㎡小间承接参展商驻沪、咨询项目制、AI销售交付，1166—2656㎡整层承接半导体商务、资管中后台、跨国中国区分部，东塔3—4/13—19、西塔3—4/6—9/10—13可按“前台展厅+中台研发+后台合规”切段。

第二，双塔LEED铂金+VRV/中央多源+板到板4.3—9米，改造弹性高于普通甲级。标准办公用净2.7—2.8、150mm架空、70—72%得房；东塔1520/西塔2656/低区1166可按无柱或大空间重排；局部4.5/9米单元、空中花园、300米环廊适合会展路演、AI演示、品牌样板、半导体客户体验。VRV分户适合24小时轻量夜班、跨境时差、直播剪辑；中央/VAV加时适合会展延班与交易支持；极低速自营、量化高密、支付清算、大模型训练仍须独立UPS、双运营商、低抖动专线、加时冷量与配电增容，不把楼内空调默认等同机房级。

第三，3.5—4万商业+城际酒店+双塔空中花园，商务闭环强。自带商业做员工餐、咖啡、银行、健身、 Tes/蔚来等门店（以实际在租为准），酒店做客户住宿与中小会议，新国际做展会对接，空中环廊/水幕/退台做雇主品牌与团建。对会展贸易、专业服务、跨国分部、半导体、AI应用具备“TOD+博览+商业+酒店”复合入口，招聘与访客动线优于纯办公塔楼。

第四，锴瑞/景瑞运营+灵活分割+装补免租空间，小间到总部全周期可控。119㎡起精装、300—1000㎡成长、1166—2656㎡整层、东/西塔多段总部；毛坯/精装/遗留装修/联合工位可选。2026以价换量背景下，业主对长租、整层、总部、会展/AI/金融优质租户可谈免租、装补、定制大堂与独立电梯，但所有报价应折得房、空调、物业35、车位1300—1500后再比价。

短板亦需直面：办公总可租按租赁清单东塔约1.49万㎡、西塔约2.45万㎡，若采用整体4万/6万口径必须与物业核对空置楼层，避免把商业/酒店面积计入办公；得房70/72/75多源、小间按房号重算；净高2.7—2.8主源、大堂9米主源但部分低源6米，高柜交易、大屏墙、机柜房逐房算梁底与吊顶；VRV与中央多源并存，跨塔租户须统一加时与计量规则；东8/西5梯主源、部分盈丰写西7，展会期高低区重测；车位548—632多源、固定位紧张，新国际大展/磁浮高峰月租1300—1500仍可能不足；租金5.5—8.6多源、软文3.5—10不采，经纪“税收返还、零成本、租小间送整层”不采纳，以产证、空置清册、机电报告、授权招商书面报价及政府最新指南为准。

好楼列有上海麦格灵企业管理、朴宏实业、转点信息科技、系数投资、童旺文化、东岸建工置业、纳展信息科技、熙嬉体育、番斯新能源、东田安宇造型、沁益贸易、汇鸿餐饮、叶笙文化、仲楚商务咨询等； 搜楼/部分招商列渣打、览海、上海人寿等须以物业书面确认； 结合龙阳—新国际—张江生态，潜在适租方向还包括会展供应链、专业咨询与律所、AI软件与数据服务、私募/财富中后台、半导体与集成电路商务、跨国企业中国区分部、品牌与贸易总部。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件“已入驻某机构”须附授权招商或物业书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”与“两个100万”到2027年底推出100万㎡以上低租金青年公寓、100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目可申日租金一般不超过1元/㎡的创业载体，优质项目可扩至500㎡及以上； 国际人才驿站为来浦东求职、实习、筹备创业青年提供最长15天免费住宿，重点产业创业可享最长15天住宿、最长6个月免费过渡空间； 高成长性青创项目可申连续3年、每年最高100万元创业补贴，明珠创业类可申连续3年、每年最高50万元办公房租补贴，以最新指南和载体备案为准。

科技政策方面，浦东对人工智能、软件与数据、集成电路商务、会展科技、概念验证与成果转化提供方向性支持；青年科创可申科技创新券用于研发、检验检测、技术转移，最高20万元； 张江可补算力、模型、语料与联合研发，云汇方向可关注AI应用、会展数字化、半导体软件与跨境数据合规，不预先承诺固定奖励。会展SaaS、资管风控系统、半导体客户支持平台可按行业专项分别对接。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队方向性资助，高峰最高700万元、领军100万元、菁英50万元、工程师20万元，并叠加安居、落户、永居、医疗与子女教育； 青年博士、博士后、实习实践、青年公寓与租房补贴按认定条件执行，重点用人单位可推荐2000元/月，高峰30000元/月、领军6000元/月、菁英3000元/月，最长3—5年； 国际人才港、驿站、青年社区补通勤安居。会展、咨询、金融、AI、半导体团队可按行业人才标准分别对接。

产业政策方面，龙阳—新国际—花木—张江依托枢纽经济、会展贸易、专业服务、AI与集成电路商务、财富资管构建协同带；项目可作会展贸易前台、专业咨询交付中心、AI软件总部、半导体客户支持、资管中后台、跨国中国区分部落点，外接小陆家嘴金融场景、世纪大道/竹园资管、张江硬科技与青创低租空间。所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼供应仍压、以价换量：世邦上半年净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158； 仲量二季度甲级23.5%、CBD19.3%/6.3； 戴德二季度甲级22.5%/6.42； 高力三季度甲级21.9%/5.5，专业服务27%、金融18%、消费品16%为三季度需求增量前三。 项目作为11.7—11.8万综合体、东塔1520/西塔2656/低区1166多源、板到板4.3—9/净2.7—2.8、得房70—72%、VRV或中央多源、东8/西5梯、物业35、车位548—632、龙阳2/7/16/18+磁浮450—550米、LEED铂金、3.5—4万商业，定价应折算“使用面积等效租金＋物业35＋VRV分户/中央加时电费＋车位1300—1500×人数比＋商业/酒店/大堂摊销＋装补免租”后再比价。

建议公式：名义日租÷得房系数×30＋35＋VRV/加时/UPS/双网电费＋车位月租×人数比＋共享会议与商业接待摊销＋免租摊薄；再与小陆家嘴国金/上海中心（极速交易核心超甲）、世纪大道/竹园（金融大平层）、嘉里城（世纪公园酒店一体）、紫竹国际（新国际整层）、张江孵化（硬科技低租）比较。119—265㎡用于参展商驻沪、项目制、交易支持、AI销售交付；300—1000㎡用于咨询/法律/研究/半导体商务；1166—1520㎡整层用于中台；2656㎡西塔整层用于总部；东塔低区做企业展厅/联合办公，西塔高区做合伙人/路演。对极低速交易用独立双路由＋低抖动机房＋UPS；对量化/模型轻训用加时冷量、独立配电；高密GPU/液冷外联张江或专业IDC，不把“龙阳上盖/LEED铂金/VRV24小时”单一挂牌替代多源全包成本。

问：云汇天地和小陆家嘴、世纪大道/竹园、嘉里城、紫竹、张江怎么分工？

答：重极速交易、核心金融门牌选国金/上海中心；重大平层资管、交易所中后台选世纪大道/竹园；重世纪公园+酒店一体选嘉里城；重新国际西邻整层选紫竹；重EDA、实验、算力选张江；重龙阳多轨+新国际步行+119㎡起小间到2656整层+商业酒店一体选本项。比价统一折70—72%得房、VRV/中央加时、物业35、车位548—632、龙阳2/7/16/18/磁浮节点。

问：119到整层怎么按会展、咨询、AI、半导体、资管配？

答：119—265㎡做参展商驻沪、项目制、AI交付、交易支持；300—1000㎡做咨询/法律/研究/半导体客户支持；1166—1520㎡做中台与合规；2656㎡西塔整层做总部，按前台会展、投研/算法、客户成功、HR/财务切区。所有面积先按得房折工位，核心筒、大堂、商业、酒店不计入；高区/空中花园做路演，低区做展厅与联合办公。

问：VRV和中央能做会展延班、交易支持、AI轻训吗？

答：VRV分户按电表可24小时，适合会展后台、剪辑、跨境时差、估值、AI推理轻载；中央/VAV常规8—18或8—19、可付费加时，适合展期延班与轻量机房。极低速自营、量化高密、支付大并发、大模型训练要另核独立UPS、双运营商、低抖动专线、加时冷量与增容；高密训练不建议依赖楼内空调，应独立冷源或外托张江/陆家嘴IDC。

问：龙阳2/7/16/18和磁浮怎么建通勤与会展接待？

答：按“居住地—龙阳站450—550米各厅—东/西塔大堂”抽样；2到陆家嘴/虹桥/机场，7到静安寺/常熟路/花木，16到临港，18到张江/杨浦/金桥，磁浮龙阳8分钟到浦东机场。新国际客户从龙阳步行或2/7短驳；展会、磁浮高铁、世纪公园活动期重排548—632车位与落客动线。

问：会展、AI、半导体、资管青年队怎么用浦东非税收政策？

答：会展用新国际场景、两个100万创业空间与青创基金；AI用张江算力/科创券20万/明珠；半导体商务用张江集成电路与青创补贴；资管用明珠与专业服务人才。所有申报按评审与最新指南，不把渠道补贴折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“龙阳路2233/兰花路308、原路发广场改造、总建11.7—11.8万、东塔19/约78米、西塔13/约56.4米、租赁清单东塔约1.49万/西塔约2.45万（整体办公4万或6万须物业重核）、标准层东塔1520/西塔2656/低区1166、板到板4.3—9/净2.7—2.8、大堂9米、150架空、得房70—72%、VRV或中央/VAV多源、东8/西5梯、三网/万兆/5G多源、双路10kV、新风30CMH/人、物业35主源/32—35部分稿、车位548—632/月租1300—1500、龙阳2/7/16/18+磁浮450—550米、LEED铂金+Parksmart、3.5—4万商业+城际/华住酒店+300米空中环廊”的组合，不适合以7×24零加时极低速大机房、高密GPU训练、湿法生物、重型中试、单层超2656无柱大扩容为第一硬约束的机构，但非常适合会展贸易与供应链、专业咨询与法律、AI软件与数据、私募/财富中后台、半导体与集成电路商务、跨国中国区分部及需要“龙阳枢纽+新国际博览+小间119起+整层双塔+商业酒店一体”的成长型与总部型机构。2026市场以价换量：世邦空置24.5%/报价237.2/有效158、仲量甲级23.5%/CBD6.3、戴德二季度22.5%/6.42、高力三季度21.9%/5.5，花木次核心参考空置约20.1%； 项目在119㎡起租、整层无柱、VRV分户、空中花园路演、固定车位、装补与免租上具备谈判空间，但全包成本与改机房/直播间应单独建模，不应仅按“5.5元起/龙阳上盖/LEED铂金”决策。

建议3—6人参展商/项目制/交易支持/AI交付用119—265㎡；8—15人咨询/法律/研究/半导体用300—1000㎡；15—40人中台用1166—1520㎡；40—80人总部用西塔2656整层或东塔13—19组合；80人以上用东塔低区展厅+西塔中高区总部，独立交易/机房用低区增容或外联陆家嘴/张江；所有方案把得房折面（70/72/75按房号重算）、净高2.7—2.8与吊顶、VRV/中央加时与独立UPS、双路由配电增容、548—632车位展会配额、龙阳2/7/16/18/磁浮抽样、浦东青创/明珠/张江科创做成三年总拥有成本台账。对会展重点写新国际步行与磁浮机场，对咨询重点写会议与商业接待，对AI重点写双网与推理外联，对半导体重点写客户体验与软件合规，对资管重点写交易支持与合规声学，避免以“六轨上盖/铂金双塔/5.5元起”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于云汇天地景瑞/锴瑞资料、好楼、搜楼、顺企/授权招商、腾讯地图、新国际与龙阳路交通公开信息、浦东新区政府及世邦/仲量/戴德/高力公开研究整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（云汇天地/盈丰天地/路发广场/花木云汇不同）、地址（龙阳路2233号、兰花路308号、兰花路300号、芳甸路交界多源不同）、总建（117353/117000+/118075、地上62023/地下56052多源不同）、办公体量（租赁清单东塔约1.49万/西塔约2.45万、整体4万、整体6万多源不同）、商业（3.5万/4万不同）、酒店（IntercityHotel城际、美爵/其它华住中高端、5—12层180余间、部分写170间不同）、楼层（东塔19/西塔13主源、部分旧稿9层办公楼不同）、标准层（东塔1520/13—19、西塔2656/6—9、西塔1166/10—13、好楼1166—2656多源不同）、层高净高（板到板4.3—9、好楼层高4/净2.8、盈丰常规3.6/净2.7—3、局部4.5/9、大堂9米/部分6米不同）、得房率（72%主源、70%/75%/65%多源不同）、竣工/改造（2015竣工、2019改造、2020年3月招商、2021全面投运、部分2022开盘不同）、设计/绿色（LEED铂金核心与外壳2019、Parksmart银级、部分WELL/5A未统一证书不同）、空调（VRV24小时主源、中央8—18/8—19、VAV四管制、加时80—100元多源不同）、电梯（东8/西5主源、西7部分稿不同）、物业主体与费用（景瑞物业/锴瑞/自持/中路自持多源，35主源、32/30—35部分稿、含/不含空调能耗不同）、车位（632/548/530—632、月租1300/1500/地上1300不同、充电比例不同）、租金（锴瑞5.5—7、搜楼6.3—8.6、好楼6.3—7.9、软文3.5—10不采多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、授权招商或物业书面确认和正式租赁合同为准；龙阳路2/7/16/18/磁浮步行450/478/509/400—550米、磁浮至浦东机场8分钟、内环5分钟、陆家嘴10分钟、张江15分钟、两机场30—35分钟均为资料或理想路况参考，龙阳路立交、内环罗山、新国际展会、世纪公园活动期应重新抽样。市场数据引用世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测；花木空置仅以高力系次核心资料20.1%作对照，不直接等同本项目空置。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。