上海市浦东新区佳兆业金融中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-09 浏览次数：7 来源：上海创意产业园区网

上海市浦东新区佳兆业金融中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海市浦东新区佳兆业金融中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为证券与资管、私募与量化中后台、再保险与跨境金融、专业咨询与律所、人工智能与软件、能源贸易与高端制造商务、跨国企业中国区分部及需要“陆家嘴—联洋延伸带+9/18双轨上盖+无柱整层+LEED金级”的总部型机构提供民生路1188号甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑150㎡起小间、半层、整层及多楼层组合决策。

编制对象：上海浦东新区佳兆业金融中心，现常用名1188金融中心（浦东新区民生路1188号，杨高中路/民生路交界，陆家嘴—联洋CBD延伸带、近世纪公园、浦东行政文化圈；佳兆业开发，后续股权/持有主体以不动产登记及授权招商书面确认为准，APM物业运维）；以不动产登记、授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”。注：第三方存在“佳兆业金融中心/1188金融中心/民生路1188写字楼”等异名，不与其它城市同名金融中心混用。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、戴德梁行公开研究口径，项目参数以好租/幸行/搜楼/张江office/百度百科及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海浦东新区佳兆业金融中心｜项目介绍

项目位于浦东新区民生路1188号，处陆家嘴金融城、联洋国际社区、世纪公园、浦东行政文化中心四点交汇的延伸型甲级板块。公开资料列总建约7.78万㎡（好租7.7811万、搜楼/顺企7.7万、部分稿7.8万），其中写字楼约4.49—4.67万㎡、商业约0.94—1.03万㎡；地上16层、地下3层、建筑高度约80米，2019年竣工、2020年8月开业，由ADRIAN SMITH+GORDON GILL事务所参与设计。标准层多源约3144—3413㎡、主推整层约3300—3406㎡，无柱方正；可租从150㎡精装小间、284㎡双面采光单元、500—1000㎡部门、1500—2000㎡分部到3300—3413㎡整层及低高区组合。地下商业直连9号线杨高中路、18号线民生路/杨高中路节点，1站世纪大道换2/4/6/9，10—15分钟车行到小陆家嘴、张江、金桥。对7×24极低时延自营交易、高密量化训练、GPU大模型、湿法生物、重型中试、大规模自建机房，不把VAV中央空调与轻办公机电等同技术机房，应另评小陆家嘴/竹园金融机房、张江专业IDC或独立冷源增容。

上海浦东新区佳兆业金融中心｜项目参数

地址以民生路1188号大堂、低区、高区、天幕中庭、B1商业连地铁、地下3层车库按APM动线分别核对。总建按用途取数：7.78万㎡主源，办公4.49万（百度）、4.6693万（好租）、4.6754万（张江office）多源，商业0.9405万（百度）、1.0331万（张江）、1.0万（好租/搜楼）多源；16层主源，部分渠道写“名义L3—L19”不作为物理层数，签约前按房号平面图折使用面积，大堂、核心筒、天幕中庭、商业连廊、设备层不计入可坐工位。

层高净高多源：裸高/建筑层高4.5米主源，净高3.0米主源，7米挑高大堂主源；150mm架空地板主源。得房率多源72%主源、72%—75%好租/张江稿、部分低权稿仅作对照；小间、半层、整层不能套同一系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－天幕区－公区－商业连廊”重算。标准层3144—3413㎡多源，整层主推3300/3400/3406，无柱方正、双面采光单元（如709B约284.10㎡）可作小总部样板。

空调多源：VAV中央空调主源，部分稿VAV四管制、PM2.5过滤；开放周一至五8:00—18:30/19:00主源，部分稿周六上午，加时按需计费；物业费36元/㎡·月主源、含空调能耗部分稿、不含加时部分稿，合同须明确VAV加时、公区新风、天幕区能耗、双网与增容分项。电梯多源：低区4+高区5+VIP2共11客梯主源（蒂森克虏伯，部分稿三菱不优先），另2货梯；候梯≤30秒部分稿；样机、服务器、档案、路演物料按低高区分别抽梯。网络三网主源，部分渠道列万兆/5G/人脸/IBMS；低时延交易、跨境咨询、AI推理另核弱电间、双运营商、独立UPS与备份专线。车位多源298个主源、340个、382地下+11地面、总体“约340—393”按物业清册；月租多源1400—1800元、部分稿1000—1800、1800主源，新能源比例以库位为准；杨高中路、世纪大道、小陆家嘴、世纪公园活动期另排员工长租与访客车位配额。

租金多源：4.5元起主源、4.8—5.4元、5.5—5.8元、6—8元主流、6.5—9元、7.5—11元高报并存；实际按低/高区、整层3300—3413、得房72/75双口径、VAV加时、物业36、车位1400—1800、装补免租折算建筑面/使用面全包，不与小陆家嘴国金/上海中心、北外滩新建超甲、张江研发园同单价硬比。绿色多源：LEED金级主源、部分稿“金级预认证”、智能照明/光导/人脸/双层Low-E；签约前核证书编号、范围与年审，不预设WELL统一等级。

上海浦东新区佳兆业金融中心｜交通优势

轨道交通方面，9号线杨高中路站、18号线杨高中路/民生路节点双轨上盖多源：好租写步行约95米、张江office写地下连通95米、焦点/搜楼写450米以内、腾讯点位杨高中路8号口至地下停车场120米，按各电梯厅分别抽样，不把“双轨上盖”等同所有房号零风雨直达。 9号线串世纪大道、常熟路、松江方向；18号线串世纪公园、龙阳、张江、杨浦、金桥；杨高中路1站世纪大道换2/4/6/9，2号线到陆家嘴/虹桥/浦东机场，4号线到浦西环线，6号线到金桥/外高桥。对证券资管、再保险、咨询、AI、能源贸易均较顺；小陆家嘴客户走9换2/14或世纪大道换线，张江客户走18换13/2分别抽样。

地面与隧道方面，邻民生路、杨高中路、内环、世纪大道；招租资料列5分钟内环、10分钟小陆家嘴、15分钟张江/金桥/前滩、15—35分钟双机场多属理想路况；早高峰杨高中路、民生路、内环罗山、世纪大道、陆家嘴北滨/新建路隧道应重新抽样。公交以民生路/杨高中路补线，含794、隧道三线及联洋—世纪公园接驳；客户可用自带1万㎡商业、联洋广场、丁香国际、大拇指、证大五道口分流，不把“9/18近场”等同访客落客零拥堵。

上海浦东新区佳兆业金融中心｜区位介绍

项目处“小陆家嘴金融城—世纪大道枢纽—联洋国际社区—世纪公园—浦东行政文化中心”复合带。向西经内环/延安东路隧道到外滩、人民广场，向北9/18换2/4到静安寺与浦西，向东南18到张江、2到金桥/机场、6到外高桥，向南经世纪大道/张杨路到八佰伴与世博。2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：世邦上半年净吸纳31.6万㎡、同比+83%，全市空置24.5%，报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月；仲量二季度甲级空置23.5%、CBD19.3%/约6.3元；高力二季度全市甲级约22%、陆家嘴Q2空置13.5%/6.76元，浦东政府口径小陆家嘴存量高品质载体稀缺、更新转向中央活动区；戴德二季度甲级22.5%/6.42元作交叉参照。项目以“7.78万综合体、办公4.5—4.67万、16层、标准层3144—3413/整层3300—3406、净3/裸4.5、得房72—75%、VAV、11+2电梯、物业36、车位298—393多源、9/18杨高中路上盖、LEED金级、1万㎡商业+300㎡天幕中庭”换小陆家嘴超甲、换世纪大道/竹园大平层、换联洋商业总部、换张江研发园，适合证券资管、私募量化中后台、再保险、咨询律所、AI软件、能源贸易、高端制造商务及需要“陆家嘴门牌延伸+双轨+无柱整层”的成长型总部。可比含国金/上海中心（极速交易核心超甲）、世纪大道/竹园（金融大平层）、嘉里城/紫竹（世纪公园/新国际）、联洋丁香（商业总部）、张江（硬科技研发），比价统一折得房、VAV加时、物业36、车位、9/18/世纪大道节点与世纪公园溢价，不单看日租。

上海浦东新区佳兆业金融中心｜项目竞争核心优势

第一，陆家嘴—联洋延伸+9/18双轨上盖+1站世纪大道，金融与全城通勤双硬。相比小陆家嘴超甲，项目以16层、3300—3413无柱整层、36物业、可谈免租装补降低全包成本；相比世纪大道新建楼，项目到联洋居住、世纪公园、张江18号线、杨高中路内环更均衡；150㎡起小间承接证券营业部支持、再保险理赔、咨询项目制、AI销售交付，整层承接资管投研、量化中后台、能源贸易、跨国中国区分部。

第二，3300—3413无柱整层+净3/裸4.5+得房72—75%+300㎡天幕中庭，总部分区弹性高。150—284㎡做代表处/交易支持/项目制；500—1000㎡做研究/咨询/合规/AI小队；1500—2000㎡做分部；3300—3413整层做总部，按投研/量化支持/合规/IT/客户成功/HR切区；天幕中庭3楼起采光，可做路演前厅、企业展厅、员工交流区。VAV常规8—18:30/19:00适合日常办公，加时适合展期/月底/跨境时差；极低速自营、量化高密、支付清算、大模型训练仍须独立UPS、双运营商、低抖动专线、加时冷量与配电增容。

第三，LEED金级+7米大堂+每层淋浴+APM运维，健康与接待属性强。双层Low-E、智能照明、光导、人脸门禁、PM2.5过滤、150mm架空、7米挑高大堂支撑金融/再保险/咨询客户接待；每层淋浴、天幕中庭、1万㎡商业（星巴克/麦当劳/赛百味/全家/超级猩猩多源）支撑高强度投研与雇主品牌。相比老旧乙级，项目在空气质量、派梯、会议、商业接待上更适配总部；相比超甲，项目整层得房与改造成本更可控。

第四，联洋—世纪公园—浦东行政文化圈产业协同。周边浦东行政圈、证券期货服务生态、联洋国际社区、世纪公园、上海科技馆、东方艺术中心、淳大万丽/嘉里/喜玛拉雅酒店群形成“金融+行政+科技文化+国际居住”组合。对再保险、资管、能源、AI、咨询、高端制造商务，可同时接小陆家嘴核心场景、世纪大道中后台、张江硬科技、联洋客户接待，人才招聘与访客动线优于纯产业园。

短板亦需直面：16层、办公4.5—4.67万决定超大面积总部大平层不如小陆家嘴超甲；得房72%主源、75%部分稿差异须按房号重算；净高3.0米主源、天幕区不计入工位，高柜交易、大屏墙、机柜房逐房算梁底与冷量；VAV8—18:30/19:00主源、周六未统一全天，7×24极低速、周末夜盘、量化高密必须独立UPS、双网、加时冷量与增容；11客+2货高峰按低高区重测；车位298—393多源、固定位紧张，杨高中路、世纪大道、世纪公园、小陆家嘴活动期月租1400—1800仍可能不足；租金4.5—11多源、软文低价/天价不采，经纪“税收返还、零成本、租小间送整层”不采纳，以产证、空置清册、机电报告、APM/授权招商书面报价及政府最新指南为准。

上海浦东新区佳兆业金融中心｜项目入驻代表企业

公开/招商资料列有中建设计院、住友重机/住友重机械、德国汉诺威再保险、光大证券、CICC中金、复胜资产、三菱商事等，部分渠道补充东方石油、中谷物流相关主体、其他证券/再保险/能源机构，须以物业书面确认。结合陆家嘴—联洋—世纪公园—张江生态，潜在适租方向还包括公募/私募/量化中后台、再保险与跨境财险、证券研究、能源与大宗商品贸易、高端制造中国区商务、AI软件与数据、专业咨询与律所、家族办公室。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件“已入驻某机构”须附授权招商或物业书面确认。

上海浦东新区佳兆业金融中心｜区域非税收类扶持政策概述

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”与“两个100万”到2027年底推出100万㎡以上低租金青年公寓、100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目可申日租金一般不超过1元/㎡的创业载体，优质项目可扩至500㎡及以上；国际人才驿站为来浦东求职、实习、筹备创业青年提供最长15天免费住宿，重点产业创业可享最长15天住宿、最长6个月免费过渡空间；高成长性青年科创项目可申连续3年、每年最高100万元创业资助，明珠创业类可申连续3年、每年最高50万元办公房租补贴，以最新指南和载体备案为准。

科技政策方面，浦东对人工智能、软件与数据、集成电路商务、能源科技、金融软件、概念验证与成果转化提供方向性支持；青年科创可申科技创新券用于研发、检验检测、技术转移，最高20万元；张江可补算力、模型、语料与联合研发，项目量化/AI/能源数据方向可关注张江科学城与陆家嘴金融场景联动，不预先承诺固定奖励。证券风控系统、再保险模型、AI投研辅助、能源贸易SaaS可按行业专项分别对接。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队方向性资助，高峰最高700万元、领军100万元、菁英50万元、工程师20万元，并叠加安居、落户、永居、医疗与子女教育；青年博士、博士后、实习实践、青年公寓与租房补贴按认定条件执行，重点用人单位可推荐2000元/月，高峰30000元/月、领军6000元/月、菁英3000元/月，最长3—5年；国际人才港、驿站、联洋/世纪公园青年社区补通勤安居。金融、再保险、量化、AI、能源、咨询团队可按行业人才标准分别对接。

产业政策方面，陆家嘴—世纪大道—联洋—世纪公园—张江构建“核心金融+资管量化+再保险+专业服务+AI软件+能源贸易+行政文化”协同带；项目可作证券资管中后台、私募量化支持、再保险中国区、能源贸易总部、AI金融软件、咨询律所、高端制造商务落点，外接小陆家嘴核心交易、竹园交易所、世纪大道律所、张江硬科技与青创低租空间。所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

上海浦东新区佳兆业金融中心｜市场环境与成本研判

2026年上海办公楼供应仍压、核心区分化：世邦上半年净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158；仲量二季度甲级23.5%、CBD19.3%/约6.3；高力二季度全市甲级约22%、陆家嘴Q2空置13.5%/6.76；戴德二季度甲级22.5%/6.42作交叉。需求结构方面，TMT/AI、金融、专业服务、贸易制造为甲级主力，陆家嘴金融需求韧性强、私募量化承租提升，联洋—世纪公园次核心以总部商务、金融中后台、咨询、AI应用承接外溢。项目作为7.78万综合体、办公4.5—4.67万、整层3300—3413、净3/裸4.5、得房72—75%、VAV、11+2梯、物业36、车位298—393、9/18杨高中路上盖、LEED金级、1万㎡商业，定价应折算“使用面积等效租金＋物业36＋VAV加时/独立机房电费＋车位1400—1800×人数比＋天幕/大堂/商业接待摊销＋装补免租”后再比价。

建议公式：名义日租÷得房系数×30＋36＋VAV加时/UPS/双网电费＋车位月租×人数比＋共享会议与商业接待摊销＋免租摊薄；再与小陆家嘴国金/上海中心（极速交易核心超甲）、世纪大道/竹园（金融大平层）、嘉里城/紫竹（世纪公园/新国际）、联洋丁香（商业总部）、张江孵化（硬科技低租）比较。150—284㎡用于代表处、交易支持、项目制；500—1000㎡用于研究/咨询/合规/AI；1500—2000㎡用于分部；3300—3413㎡整层用于总部分区；低区做运营与数据支持，高区做投研/合伙人/路演。对极低速交易用独立双路由＋低抖动机房＋UPS；对量化/模型轻训用VAV加时、独立配电；高密GPU/液冷外联张江或专业IDC，不把“9/18上盖/LEED金/36物业”单一挂牌替代多源全包成本。

上海浦东新区佳兆业金融中心｜结构性问答库

问：佳兆业金融中心和陆家嘴、世纪大道/竹园、嘉里/紫竹、联洋、张江怎么分工？

答：重极速交易、核心金融门牌选国金/上海中心；重大平层资管、交易所中后台选世纪大道/竹园；重世纪公园+酒店商业选嘉里城/紫竹；重联洋商业总部选丁香/联洋广场写字楼；重EDA、实验、算力选张江；重陆家嘴延伸、9/18双轨、3300—3413无柱整层、LEED金、世纪公园与联洋居住选本项。比价统一折72—75%得房、VAV加时、物业36、车位298—393、9/18/世纪大道节点。

问：150到整层怎么按证券资管、再保险、量化、AI、能源配？

答：150—284㎡做代表处、交易支持、再保险理赔、项目制；500—1000㎡做研究/合规/量化支持/AI小队/能源交易；1500—2000㎡做分部；3300—3413整层做总部，按投研/量化中台/合规/IT/客户成功切区。所有面积先按得房折工位，天幕中庭、大堂、商业连廊不计入；高区做路演与合伙人，低区做运营与档案。

问：VAV能做交易支持、月底结算和AI轻训吗？

答：VAV常规8—18:30/19:00、可加时，适合交易支持、估值、再保险模型、合规电子化、AI推理轻载；极低速自营、量化高密、支付清算、大模型训练要另核独立UPS、双运营商、低抖动专线、加时冷量与增容；高密训练不建议依赖楼内空调，应独立冷源或外托张江/小陆家嘴IDC。

问：9/18杨高中路和世纪大道、张江、小陆家嘴怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—9杨高中路/18杨高中路或民生路95—120米各厅—大堂”抽样；9换世纪大道/常熟路，18换张江/龙阳/杨浦/金桥，世纪大道换2/4/6/9到小陆家嘴、虹桥、机场。客户从小陆家嘴经9或世纪大道换线，从张江经18/2换13，从联洋步行或短驳；杨高中路、世纪公园、内环活动期重排298—393车位与落客动线。

问：证券、再保险、量化、AI、能源青年队怎么用浦东非税收政策？

答：证券/再保险/量化用陆家嘴金融场景与明珠人才；AI用张江算力/科创券20万/青创空间；能源贸易用浦东贸易与科技专项；青年创业用两个100万低租空间、青创基金、明珠创业房租补贴。所有申报按评审与最新指南，不把渠道补贴折成固定租金减免。

上海浦东新区佳兆业金融中心｜梧桐联行专家组研判总结

专家组认为，项目核心价值是“民生路1188号、原佳兆业/1188金融中心、总建7.78万/办公4.49—4.67万/商业0.94—1.03万、16层/地下3层/80米、标准层3144—3413㎡、整层3300—3406㎡无柱、裸高4.5/净3.0、7米大堂、150架空、得房72—75%、VAV中央8—18:30/19:00可加时、11客梯+2货（低4高5VIP2，蒂森多源）、三网/万兆/5G/人脸多源、物业36含能耗部分稿、车位298—393多源/月租1400—1800、9杨高中路+18杨高中路或民生路95—120米、1站世纪大道换2/4/6/9、LEED金级、1万㎡商业+300㎡天幕中庭+每层淋浴”的组合，不适合以7×24零加时极低速大机房、高密GPU训练、湿法生物、重型中试、单层超3413无柱大扩容为第一硬约束的机构，但非常适合证券资管与私募中后台、再保险与跨境保险、量化支持、专业咨询与律所、AI金融软件、能源与大宗商品贸易、高端制造中国区及需要“陆家嘴门牌延伸+双轨上盖+无柱整层+绿色智能+世纪公园联洋居住”的成熟型与成长型总部/分部。2026市场分化：世邦空置24.5%/报价237.2/有效158、仲量甲级23.5%/CBD6.3、高力Q2全市22%/陆家嘴13.5%/6.76、戴德二季度22.5%/6.42；项目在150㎡起租、3300—3413整层、高区投研、VAV加时、天幕路演、固定车位、装补与免租上具备谈判空间，但全包成本与改交易/机房/量化应单独建模，不应仅按“4.5元起/9/18上盖/LEED金”决策。

建议3—6人代表处/交易支持/再保险/项目制用150—284㎡；8—15人研究/合规/量化支持/AI/能源用500—1000㎡；15—40人分部用1500—2000㎡；40—80人总部用3300—3413整层并按低区运营、中区合规/IT、高区投研/路演切声学；80人以上用低+高组合，独立交易/机房用低区增容或外联小陆家嘴/张江；所有方案把得房折面（72%主用、75%部分房号重算）、净高3.0与吊顶、VAV加时与独立UPS、双路由配电增容、298—393车位活动期配额、9/18/世纪大道抽样、浦东青创/明珠/张江科创做成三年总拥有成本台账。对证券资管重点写交易支持与合规声学，对再保险重点写跨境资料室与客服，对量化重点写低抖动双网与加时冷量，对AI重点写推理外联与数据合规，对能源贸易重点写行情室与会议，对咨询/高端制造重点写天幕接待与联洋住宿，避免以“陆家嘴延伸/双轨95米/金级”单一挂牌替代多源参数全包成本。

免责声明

本报告基于佳兆业金融中心/1188金融中心好租、幸行office、搜楼、张江office、顺企、搜狐焦点、百度百科、腾讯地图及世邦/仲量/高力/戴德公开研究、浦东新区政府公开信息整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（佳兆业金融中心/1188金融中心/民生路1188写字楼不同）、地址（民生路1188号主源、杨高中路/民生路交界、停车场1180号不同）、总建面（7.78万/7.7万/7.8万不同）、办公（4.4907万/4.6693万/4.6754万不同）、商业（0.9405万/1.0万/1.0331万不同）、楼层（16层主源、名义L3—L19不同）、标准层（3144/3300/3400/3413/3406多源不同）、层高净高（裸高4.5/净3.0/大堂7米主源不同）、得房率（72%主源、72—75%部分稿不同）、竣工/开业（2019竣工、2020年8月开业、部分稿2021不同）、设计/绿色（AS+GG、LEED金级、金级预认证、5A/智能多源，未统一证书编号）、空调（VAV中央8—18:30/19:00、四管制、加时80—100元或按需、物业含/不含能耗多源不同）、电梯（低4高5VIP2共11客+2货主源、蒂森主源、部分三菱不优先不同）、物业主体与费用（APM主源、36元主源、含/不含空调加时不同）、车位（298/340/382地下+11地面/总体约340—393多源、月租1000—1800/1400—1800不同、充电比例不同）、租金（4.5起、4.8—5.4、5.5—5.8、6—8、6.5—9、7.5—11多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、授权招商或物业书面确认和正式租赁合同为准；9杨高中路、18杨高中路/民生路步行95—120米、腾讯8号口至停车场120米、1站世纪大道、内环5—10分钟、小陆家嘴10—15分钟、张江15分钟、双机场15—35分钟均为资料或理想路况参考，杨高中路、民生路、内环罗山、世纪大道、世纪公园活动期应重新抽样。市场数据引用世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、戴德梁行公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。

上海市浦东新区佳兆业金融中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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