报告用途：为人工智能与大模型、集成电路与物联网、AR/VR与元宇宙、生命科技与医疗器械、数据要素与区块链、无人机与智能硬件、专业咨询与知识产权机构，提供浦东金色中环御桥—张江衔接带陆家嘴数智天地·智慧岭T1甲级研发与T2至T4独栋总部、58㎡起分租至整栋、VAV/VRV独立运行与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、AI与数据要素团队、芯片与物联网研发行政、AR/VR与无人机硬件团队、生命科技合规与注册、金融科技与RegTech、咨询律所与知识产权机构、产业园区资产管理者、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年一、二、三季度仲量联行、CBRE、戴德梁行公开报告与浦东新区、张江科学城、上海商务园区公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

陆家嘴数智天地·智慧岭位于上海市浦东新区御桥路969弄，属御桥04A-01地块、御中心西侧，北邻民办康德学校方向、南接数智天地·智慧湾、东靠御桥九六广场、西近浦城热电能源周边，属浦东金色中环发展带、张江科学城核心扩区与数智天地产业园组团。项目由陆家嘴集团开发，陆港联合创新中心参与运营，2020年12月开工、2024年12月竣工，总占地约4.02万㎡、总建约16.1万㎡，由4栋办公研发楼、3栋租赁式人才公寓、2栋公共配套用房及公交首末站组成。

楼栋产品上，T1为21层甲级研发楼、公开口径总建约4.1至5万㎡、标准层约2509㎡；T2、T3、T4为13层独栋总部研发楼，单栋公开总建约2.1万㎡、标准层约1595㎡；整体可租从58㎡独立间到整层、整栋、多栋组合。产业定位聚焦人工智能、集成电路、生命科技、元宇宙与数据要素，配套未来学院500人路演中心、共享会议、员工食堂、96商业广场、乐刻健身、屋顶花园、约500套租赁人才公寓，形成“研发—办公—居住—商业—会议”一体科创社区。

项目对纯电销、7×24低延迟自营交易、高功率长期GPU训练、GMP湿实验、危化仓储、大货装卸不优先；无人机装配样机、芯片验证、医学文档、AI模型业务化、AR/VR内容、数据合规可在对应楼栋做轻研发与中台，重算力、流片测试、生物实验室、危化与重型样机应按单栋房号做电力、冷源、废水、消防、环评单独尽调。

空间产品方面，58至90㎡独立间适配3至8人初创、驻沪办、算法小队；90至500㎡适配8至20人项目制，做AI数据标注、区块链节点、芯片FAE文档、医疗器械注册支持；500至1595㎡适配T2至T4半层或整层、15至40人独栋中台；1595至2509㎡整层适配40至90人研发管理；T1整栋或T2至T4多栋适配100至300人总部，T1加多独栋可做集团御桥—张江双中心。不同渠道对最大可租面积、整栋可分割口径存在差异，实际以房号竣工图与交付清册为准，不承诺所有独栋可再切到58㎡或所有T1单元都可整层纯租。

机电与空调方面，T1公开列VAV中央空调，T2、T3、T4公开列VRV分体式、租户可24小时自控；VAV适合大开放区、新风量要求高的AI合规与金融数据，VRV适合小栋独立计电、夜班研发与区块链节点。但长时大模型训练、推理集群、低延迟交易、量化双活不能只靠楼内空调。建议重算力按“独立回路、UPS、双运营商专线、气体消防、外置冷源或张江/第三方IDC”单独设计。标准配电公开列100W/㎡并可增容，高功率机柜、液冷、训练集群应提前核变电余量与冷源；标准层承重350kg/㎡、核心筒局部700kg/㎡样本，可拆卸楼板、预留上下水管、部分屋顶花园适合轻实验与硬件调试，但重型设备、振动台、电池针刺、危化废液不进普通办公层。

垂直交通方面，T1列10客2货，T2列5客2货，T3、T4列5客1货，部分渠道对T2至T4货梯列1至2部差异；大疆类硬件企业、样机进出、会议散场应做晨峰与货梯模拟，不凭“研发楼”名称判断零等候。网络方面公开列5G+物联网覆盖、高速光纤，但金融低延迟、AI多卡训练、跨园区灾备仍应核双专线、BGP、机柜供电与物理安全。

费用方面，2026公开挂牌多源列T1约3.0至3.6元/㎡/天、T2至T4约2.0至3.5元/㎡/天，小面积精装可到3.0至3.2元、整栋大客户可下探议价；物业费存在20元与28元两套渠道口径，20元样本多对应T2至T4且不含空调电，28元样本部分渠道对应T1或含空调能耗，签约前必须按房号合同核对含项。车位公开列1386个、月租400元，人才公寓约500套、小户型为主、低于市场价样本但因楼栋与运营方不同以当期配租为准。企业三年模型建议用“日租÷得房79%至80%＋物业费含项拆分＋VAV加时或VRV电度＋400元车位×到岗率＋康恒路11号线接驳＋96广场/东怡/复地活力城接待”套内核算；小户谈装免与注册，半层谈1至2个月免租、独立门禁、新风量，整层谈1至4个月免租或装改，独栋谈3至6个月免租、屋顶花园、未来学院活动配额与人才公寓比例，不以单一2元或3.6元挂牌直接签约。

轨交方面，项目为11号线康恒路站上盖，公开列4号口或地下连通直达，步行以楼栋入口计通常数分钟；11号线接徐家汇、迪士尼、嘉定，经市区换乘到陆家嘴、人民广场、张江、前滩均可用。御桥站11/18双线作张江、浦西、北中环换乘客源，但智慧岭主入口以康恒路为上盖节点，不把御桥站直线距离等同康恒路上盖时间。员工通勤建“康恒路主入＋御桥11/18换乘客源＋中环自驾沪南路/锦绣路匝道＋96广场地库货梯”多套方案；大疆、XREAL类访客、硬件客户可走96广场落客、东怡会议、复地活力城住宿，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，紧邻中环，公开渠道列到前滩约12分钟、陆家嘴约25分钟、张江约20至30分钟、浦东机场约25至30分钟、虹桥约40分钟样本，实际随高峰与匝道变化；对AI路演、芯片客户、无人机演示、医学注册会议，应预设“地铁为主、中环自驾走沪南路/御桥路、96广场落客、东怡/希尔顿住宿”三套动线，避开中环早高峰与学校周边时段。

配套方面，园区内列员工食堂、96商业广场、未来学院、共享会议、路演厅、直播间、乐刻健身、屋顶花园，周边复地活力城、宜家、红星美凯龙、东怡酒店、希尔顿、2049商业街、园御园与林御园绿地构成“研发办公—商业餐饮—人才公寓—会议酒店”一体圈。对AI、芯片、AR/VR、无人机、生命科技，可把96广场做日常餐饮、未来学院做500人发布、东怡做中型会议、人才公寓做异地工程师短住，降低自建食堂与招待层投入；闭门模型训练、客户数据审阅、硬件样机仍应独立门禁与独立弱电间。

御桥—康恒路—张江—前滩—陆家嘴可形成四类协同：

第一类AI与数据要素协同。智慧岭属数智天地元宇宙与数据要素集聚样本，可承接行业大模型、数据产品、隐私计算、区块链存证、内容安全；结合张江算法、公共算力、概念验证平台做“楼内业务化＋张江/外置算力训练”。楼内以产品、合规、标注、行业解决方案为主，不把高功率训练集群全部放入办公研发层。

第二类集成电路与AR/VR硬件协同。同数智天地及张江资源可延伸芯片设计、IoT固件、边缘计算、AR/VR光学与整机文档；公开样本XREAL启用浦东全球总部、乐鑫购置智慧云等可作产业参照但不推定均租智慧岭。用T1或T2至T4整层做IC验证管理、FAE、客户支持，流片测试、晶圆样品、EMC外置张江或第三方；楼内重电力机架按独立回路审批。

第三类无人机与智能硬件协同。大疆创新公开样本租T2整栋约2.1万㎡并后续扩租，可延伸无人机研发管理、行业应用、影像系统、售后培训；但试飞、电池大容量、重型装配、高频噪声不进办公独栋，外置专业试飞场、第三方检测与仓储。楼内以算法、硬件文档、生态合作、客户演示为主，样机进出走T2至T4货梯与地库。

第四类生命科技与专业服务协同。公开样本国创医疗等方向可延伸器械注册、医学事务、临床运营文档、真实世界研究管理；湿实验、GCP药房、样品冷库、动物实验不进办公独栋，外置张江/浦东生物产业园/第三方CRO。咨询律所、知识产权、AI医疗合规可用58至500㎡起步、整层做项目制，结合未来学院做监管交流与医生学术会。

优势一：康恒路11号线上盖＋金色中环御桥＋张江扩区。相比小陆家嘴甲级6元以上、非CBD写字楼4.1元样本，智慧岭以2.0至3.6元研发价承接AI、芯片、AR/VR、无人机、生命科技“成本＋产业邻居”。对不追求陆家嘴门面、但要张江技术圈和前滩客户圈的企业更合适。

优势二：T1百米研发＋T2至T4独栋＋58㎡到整栋弹性＋约500套公寓。21层大塔适合AI数据、金融合规、大平台中台；13层独栋适合无人机、芯片、医疗总部独立门禁；小户适合孵化试水。配合数智天地人才公寓与未来学院，能做异地工程师周住、校招实习短租，降低核心区单人通勤成本。

优势三：陆家嘴集团开发＋陆港联合运营＋VAV/VRV分栋。国企自持在装改审批、空调加时、电力增容、消防安全、长租稳定上更可预期；T1 VAV大新风、T2至T4 VRV24小时自控，比单一中央空调更适配研发夜班。500人未来学院、96广场、东怡/希尔顿构成发布与接待闭环，减少自建大会议厅。

优势四：大疆XREAL等龙头邻居＋张江技术平台外溢。公开样本大疆T2、XREAL浦东总部、乐鑫智慧云购置、新致软件购置等形成数智天地AI/芯片/AR集群；智慧岭可借张江集成电路、元宇宙、数据要素公共平台做轻研发，用御桥中环降租金，用康恒路上盖降通勤。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东创业孵化与青创空间、科创AI/集成电路/生物医药/数据要素与成果转化、国际人才港与明珠/青年公寓、数智天地与张江企业服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，T1与T2至T4物业20/28元口径不一，VRV电费另计、VAV加时另计，按得房79%至80%重算套内再看；第二，标准配电100W/㎡仅基础研发，GPU、液冷、训练集群必须增容并核变电容量的交付周期；第三，1386车位、400元为整体样本，T1高区与T2至T4独栋多车、夜班研发要提前锁房号比；第四，2026产业园仍在以价换量，仲量Q2产业园租金环比降1.0%至3.3元/天、空置环比降0.7%，张江商务园Q2整体3.94元/天、可比展想等5至5.5元/天且出租率80%至90%，智慧岭应按御桥研发而非小陆家嘴甲级比价，整栋谈免租装免而非盯挂牌；第五，量化低延迟、GMP湿实验、危化、大货、试飞不进研发楼；第六，部分招商稿列“税收减免”“最高补贴金额”“每平米2元/天”等，本报告按非税收服务口径重写，不将其作为确定可得收益。

可保守列明的开发/运营主体为陆家嘴集团相关主体，运营含陆港联合创新中心、物业公开列陆家嘴集团自营/千人物业等样本，签约以正式合同为准；公开渠道列名或租赁样本含大疆创新T2整栋约2.1万㎡并后续扩租、XREAL浦东全球总部方向、陆港孵化器、国创医疗等，同数智天地其它子项目公开样本含乐鑫、新致、方位角等但不推定租赁智慧岭。不同渠道、不同年份房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把购置其它子项目、联合孵化会员、单次活动视同智慧岭全层长租。

正式招商按方向管理：AI数据用T1 VAV整层做模型业务化与合规，训练外置；区块链与隐私计算用T2至T4 VRV小栋做24小时节点；芯片IoT用T1或独栋做验证管理和FAE，流片外置；AR/VR用T2至T4整层做光学/内容/客户演示，重型样品外置；无人机用T2类独栋做研发中台与售后，试飞外置；生命科技用T1或半层做注册医学，湿实验外置；咨询IP用58至500㎡起步、整层做项目制。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把招商海报列名视同主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创与创业孵化可提供低租金创业空间、国际人才驿站、青年创业过渡空间、创业导师与路演服务；智慧岭陆港孵化、未来学院、96广场活动可承接AI、数据、芯片、AR/VR初创入孵，提供工商注册、知识产权、融资对接与项目辅导。早期团队先小面积试水，再按人头与研发阶段转半层/整层/独栋，不以返税作为落户理由。

科技政策方面，浦东对人工智能、数据要素、集成电路、生物医药、关键软件、概念验证、成果转化、首版次软件按项目综合评估给予支持；智慧岭企业做行业大模型、隐私计算、芯片设计工具、AR/VR内容、无人机行业应用、医疗数据治理，可结合张江公共技术平台、科技创新券、算力资源、概念验证与中试服务降低研发周期。政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东国际人才港、明珠计划、青年人才直通车、博士后与STEM人才支持、青年公寓与重点用人单位租房服务构成非税收安居体系；智慧岭异地研发、AI科学家、芯片工程师、AR/VR光学人才、无人机算法、医学注册、海外数据人才可按岗位对接落户咨询、工作居留、公寓配租、实习住宿与子女教育服务，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，数智天地作为元宇宙、数据要素与集成电路集聚样本，可结合张江科学城、金色中环产业空间与浦东营商环境服务，通过未来学院、96广场、陆港联合创新中心、企业服务站提供非税收服务。智慧岭企业可把“康恒路11号线上盖＋张江技术平台＋未来学院500人发布＋人才公寓短住”打包，政策以场景、载体、活动、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公与产业园继续以价换量、结构分化。仲量联行2026年二季度：甲级办公楼全市净吸纳23.2万㎡，CBD净吸纳10.6万㎡、非CBD净吸纳12.6万㎡，游戏与AI相关科技互联网需求持续；产业园区两个项目竣工16.44万㎡，整体空置环比降0.7个百分点，租金环比降1.0%至3.3元/㎡/天，科技互联网、集成电路、生命科学、孵化器需求活跃。CBRE 2026上半年：张江、漕河泾、临空合计贡献近五成商务园去化，御桥在消费品制造企业需求支撑下实现较快去化；全市不同统计口径空置差异较大，CBRE自有口径上半年空置升至28.1%、报价131.1元/㎡/月，整体需求集中于集成电路、AI、生物医药、高端制造。戴德梁行相关张江产业园口径显示，2026年二季度上海商务园区整体租金3.94元/㎡/天、环比降0.4%，张江存量约526万㎡、占全市商务园约32%，可比展想中心/广场、星创科技广场报价约5至5.5元/㎡/天、出租率80%至90%，但张江平均空置仍高于全市商务园均值。

对智慧岭的租赁含义：T1挂牌3.0至3.6元、T2至T4挂牌2.0至3.5元，按得房79%至80%重算套内、加20或28元物业含项拆分、VAV加时或VRV电度、400元车位、康恒路上盖、96广场/东怡接待后，应与张江高科研发园、金桥AI载体、数智天地智慧云/智慧谷、非CBD甲级分三档比较，不与小陆家嘴6元以上或全市甲级6.42元直接对标。小户谈装免注册、半层谈1至2个月免租与独立门禁、整层谈1至4个月免租或装改、独栋谈3至6个月免租加未来学院与人才公寓配额。所有报价以御桥路969弄单栋房号、竣工图、空调计费表、物业合同为准。

问：智慧岭是纯研发楼还是御桥研住商办综合体？

答：以T1 21层甲级研发＋T2至T4三栋13层独栋＋3栋人才公寓＋96广场/未来学院配套为主，属数智天地研住商办综合体。纯电销、7×24低延迟交易、湿实验、大货不优先；AI、芯片、AR/VR、无人机、生命科技、数据合规很适配。

问：11号线康恒路上盖、御桥11/18怎么用？

答：康恒路作智慧岭主入，4号口或地下连通，T1/T2至T4因入口不同步行数分钟；御桥11/18作张江、浦西、北中环换乘客源。员工通勤建康恒路步行＋中环自驾＋96广场地库落客三套；大疆、XREAL、芯片客户到东怡/希尔顿会议，不按单站直线定全员到岗。

问：租金2到3.6元怎么判断？

答：T2至T4小户/精装可2.0至3.2、整栋大客户下探议价，T1整层3.0至3.6、高区精装可再谈；按得房79%至80%重算套内，加20或28元物业含项、VAV加时或VRV电度、400元车位、康恒路接驳。买“成本研发”看T2至T4 VRV小栋与免租，买“AI总部门面”再谈T1 VAV整层或独栋冠名。

问：VAV和VRV对AI、芯片、无人机、医疗有什么差别？

答：VAV适合T1大开放区、AI合规、数据审、金融低时延办公；VRV适合T2至T4独立计电、24小时小模型、区块链、无人机文档、医疗注册。但长时GPU训练、低延迟交易、量化双活、电池样机要独立回路、UPS、双专线、气体消防、外置冷源；楼内空调只解决人员舒适，不等于机房冷源。

问：AI大模型、数据要素、区块链怎么选楼？

答：行业模型业务化用T1 VAV整层做产品、标注、合规；隐私计算与区块链节点用T2至T4 VRV小栋做24小时；数据要素产品用整层做产品管理、合同与安全。重训练外置张江/第三方IDC，楼内做评测、监管报告、客户演示。

问：芯片IoT、AR/VR、无人机能否整栋？

答：芯片验证管理、FAE、IoT固件用T1或半层整层；AR/VR光学、内容、客户演示用T2至T4整层；无人机研发中台、行业应用、售后培训可用独栋。流片、EMC、试飞、重型装配、大容量电池不进办公层，外置张江或第三方。

问：生命科技与咨询IP怎么选？

答：器械注册、医学写作、真实世界研究用T1半层或整层，湿实验外置；咨询、知识产权、AI医疗合规用58至500㎡起步，整层做项目制。未来学院做学术会，96广场做日常接待，独立门禁与独立弱电间用于闭门数据。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东青创与陆港孵化、AI/集成电路/数据/成果转化与张江平台、国际人才港与明珠/青年公寓、数智天地未来学院与营商环境服务。对AI、芯片、AR、无人机、医疗，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和张江高科、金桥AI、智慧云、智慧谷怎么比？

答：智慧岭偏御桥康恒路上盖、T1百米＋T2至T4独栋、58㎡至2509㎡、2.0至3.6元、VAV/VRV分栋、约500套公寓、大疆XREAL样本；张江高科更贴芯片与药研平台但楼龄与价格分化；金桥偏AI制造与智能网联；智慧云偏乐鑫类芯片独栋、智慧谷偏6至10层研发与元宇宙数据。比选看得房、空调计费、24小时电力、康恒路入口、张江接驳，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、未来学院共享额度；半层谈1至2个月免租、独立门禁、新风；整层谈1至4个月免租或装改、VAV/VRV加时包、双专线；独栋谈3至6个月免租、屋顶花园、96广场活动、人才公寓比例、货梯时段。所有条件写进御桥路969弄单栋房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核单栋产证用途、T1/T2至T4可租清册、标准层竣工图、得房与净高、VAV/VRV机组与新风机组、24小时计费规则、客梯10/5与货梯1至2载重、1386车位权属月租、双回路与三网/专线、100W/㎡增容批复、350/700kg承重与废水管井、装改与消防分类、陆家嘴/千人物业合同及绿色运营责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，智慧岭的核心价值在“御桥路969弄04A-01、康恒路11号线上盖、陆家嘴集团开发、2024年12月竣工、总建约16.1万/占地4.02万、T1 21层约2509㎡标准层、T2至T4各13层约1595㎡、得房79%至80%、净高3.1/结构层高4.5样本、T1 VAV＋T2至T4 VRV、T1 10客2货/T2 5客2货/T3T4 5客1货、配电容100W可增容、承重350/局部700、车位1386/400、物业20或28按楼栋核对、约500套人才公寓、未来学院500人、96广场＋东怡/希尔顿、大疆T2与XREAL/陆港/国创等公开样本、张江科学城与金色中环双重区位”的组合。其最适配客群为AI行业模型与数据合规、芯片与IoT、AR/VR与元宇宙、无人机与智能硬件、医疗器械注册与生命科技中台、咨询IP与科技法务；对3至8人用58至90㎡，8至20人用90至500㎡，15至40人用T2至T4半层整层，40至90人用1595至2509整层，100至300人用单栋，更大集团用T1加多独栋或联动智慧云/智慧谷。

从2026市场看，仲量Q2产业园租金3.3元/天、空置环比降0.7%，科技互联网与集成电路需求强；CBRE御桥受消费品制造等需求带动去化、张江漕河泾临空近五成商务园去化；张江商务园整体3.94元/天、优质可比5至5.5元/天但空置分化。智慧岭作为御桥上盖研发综合体，不宜拼小陆家嘴门面，也不宜只打“2元起、大疆、人才公寓、补贴”等泛化标签，而应按“AI数据区、芯片AR区、无人机硬件区、生命科技区、青创孵化区、张江协同区”做研发总部运营。建议企业把20/28元物业含项拆分、VAV/VRV电力分开、100W增容周期、1386车位锁定、康恒路＋御桥11/18＋张江接驳、浦东非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把T1大塔、T2至T4独栋、未来学院发布、96广场商业、陆家嘴/陆港运营与张江技术平台打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期AI与数据要素、芯片与AR/VR、无人机与智能硬件、生命科技行政、咨询IP研发总部，不适合低延迟自营机房、高功率长期训练、GMP湿实验、危化仓储、试飞与大货装卸。若运营方能把数智天地元宇宙数据要素、张江公共技术、未来学院会议、浦东青创人才政策整合，其研发独栋与小户弹性并重的留存能力会高于同价位普通非CBD写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于陆家嘴数智天地·智慧岭开发/运营/租赁公开材料、浦东新区与张江科学城创业人才及科创产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年一、二、三季度机构办公及产业园市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体单栋建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位、电梯配置、入驻企业名单，以陆家嘴集团、陆港联合创新中心、陆家嘴自营/千人物业等正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。