报告用途：为人工智能与元宇宙、数据要素与区块链、集成电路与物联网、金融科技与RegTech、工业智能与新能源科技、专业咨询与知识产权机构，提供浦东金色中环御桥—张江衔接带陆家嘴数智天地·智慧谷研发总部、65㎡起分租至整栋、VAV/VRV独立运行与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、AI与数据要素团队、芯片与物联网研发行政、金融科技合规、工业智能与新能源中台、咨询律所与知识产权机构、产业园区资产管理者、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年一、二、三季度仲量联行、CBRE、戴德梁行、高力国际公开报告与浦东新区、张江科学城公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

陆家嘴数智天地·智慧谷位于上海市浦东新区康杉路258号，部分渠道列御桥路1220弄、御南路周边入口，属浦东金色中环发展带、御桥科创园与张江科学城数智天地片区，承接前滩、陆家嘴、张江三角通勤。项目由陆家嘴集团开发，整体数智天地板块占地约1.85平方公里、规划总建约178万㎡、分三期，智慧谷为其中11A-06等研发总部组团；智慧谷单体公开口径占地约5.67万㎡、总建约21.34万㎡，由6栋6至10层研发总部、数智天地·悦庭11租赁公寓、配套商业与下沉式广场组成，Gensler与同济设计院联合设计，2024年前后竣工交付。

公开硬件列标准层多源差异：招商通稿列65㎡起、整层1600至3300㎡，部分渠道列2600至2900㎡，11A-06子项列单栋约3.26万㎡、整层约2500㎡；得房约72%至80%因楼栋而异，标准层高4.5米、T6列3.9米、净高3.1米，架空地板、金属吊顶、消防喷淋标准交付。空调分楼栋：T1/T2列VAV中央空调，T3至T6列VRV中央空调，部分渠道称支持24小时运行；11A-06另一渠道列VAV、7客梯1消防梯，招商通稿列每栋6客1货、OTIS样本，签约前以单栋机电图为准。物业列陆家嘴自营/上海陆家嘴物业管理样本，费约28元/㎡/月含空调基础能耗；车位列1196个、月租400元样本，临停另计。

项目定位市级元宇宙特色与数据要素集聚样本，主承载AI、区块链、数据治理、集成电路设计、金融科技、工业智能、新能源科技研发总部。对纯电销、7×24低延迟自营交易、高功率长期GPU训练、GMP湿实验、危化仓储、大货装卸不优先；重算力、样品仓、实验室应按单栋房号做电力、冷源、消防、环评单独尽调，楼内以算法业务化、数据合规、研发管理、客户演示为主。

空间产品方面，按65㎡起小单间适配3至8人初创与驻沪办；500至1600㎡半层/小整层适配15至40人项目制，做AI数据标注、区块链应用、芯片验证文档、金融科技合规；1600至3300㎡整层适配40至90人研发中台，做模型微调业务化、数据要素产品、物联网固件管理；单栋1.1至3.26万㎡适配100至300人独立总部，做研发、测试、会议、IP与HR中台；多栋组合适配集团御桥—张江双中心。不同渠道标准层2600至2900、1600至3300、2500㎡并存，实际以房号竣工图分割线为准，不承诺所有楼栋可切到65㎡或都做到3300㎡整层。

机电与空调方面，VAV楼栋适合大开放区与新风量要求高的AI/金融合规，VRV楼栋适合小栋独立计电费、24小时小团队；但长时大模型训练、推理集群、低延迟交易、量化双活不能只靠楼内空调。建议重算力按“独立回路、UPS、双运营商专线、气体消防、外置冷源或张江/第三方IDC”单独设计；6客1货或7客1消防样本仅作单栋参考，整栋多团队、访客、会议早高峰应做晨峰模拟，不凭“研发楼”名称判断零等候。楼板承重部分渠道列3.5kN/㎡样本，重型设备、液冷机柜、样机振动台应单独复核结构。

费用方面，2026公开挂牌多源列3.0至4.5元/㎡/天，智慧谷小户/整层可谈3.0至3.6元、11A-06整栋样本3.2至4.5元；物业28元含空调基础能耗是重要基准，但24小时VRV电费、VAV加时、专项用电、车位、网络、装改、消防二次报审另计。 企业三年模型建议用“日租÷得房72%至80%＋28元物业含基础空调＋24小时用电预期＋400元车位×到岗率＋康恒路11号线接驳＋96广场/东怡/复地活力城接待”套内核算；小户谈装免与注册，半层谈1至2个月免租、独立门禁、新风量，整层谈1至4个月免租或装改，独栋谈3至6个月免租、屋顶/下沉广场活动、人才公寓配额，不以单一3元挂牌直接签约。

轨交方面，项目至11号线康恒路站多源列步行约470米、5分钟样本，11号线接徐家汇、迪士尼、嘉定，经换乘到陆家嘴、人民广场、张江、前滩均可用；  broader数智天地/御桥周边还可利用11号线御桥站、18号线御桥站以及规划或既有中环接驳，但智慧谷主入口以康恒路为准，不把御桥站直线距离等同康恒路入口时间。员工通勤建“康恒路主入＋御桥11/18换乘客源＋中环自驾落客＋96广场地库货梯”多套方案；96广场、东怡会议、复地活力城接待作为客户动线补充。

道路与机场方面，紧邻中环沪南路匝道，经中环到张江15至25分钟、陆家嘴25至35分钟、前滩25至35分钟非高峰，到浦东机场35至50分钟、虹桥35至50分钟样本因路况而异。对AI路演、芯片客户、金融数据合规、工业样机接待，应预设“地铁为主、中环自驾走沪南路/御桥路、96广场落客、东怡酒店住宿”三套动线，避开中环早高峰与学校周边时段。

配套方面，园区内列澜臻美食、JCWORK、罗森、悦庭11公寓、下沉广场、共享会议、500人会议中心样本；周边96广场、复地活力城、百联东郊、宜家、红星美凯龙、东怡酒店构成“研发办公—商业餐饮—人才公寓—会议酒店”一体圈。 对AI、数据、芯片、金融科技，可把96广场做日常餐饮、下沉广场做发布、东怡做中型会议、悦庭11做异地工程师短住，降低自建食堂与招待层投入；闭门模型训练、客户数据审阅仍应独立门禁与独立弱电间。

御桥—张江—前滩—陆家嘴可形成四类协同：

第一类AI与数据要素协同。智慧谷作为元宇宙与数据要素特色样本，可承接行业大模型、数据产品、隐私计算、区块链存证、内容安全；结合张江算法、算力、公共技术平台做“楼内业务化＋张江/外置算力训练”。楼内以产品、合规、标注、行业解决方案为主，不建议把高功率训练集群全部放入办公研发层。

第二类集成电路与物联网协同。同板块及张江资源可延伸芯片设计、IoT固件、边缘计算、智能硬件文档；乐鑫等数智天地其它子项目购置/入驻样本可作为产业链参照，但智慧谷本身房号以当期清册为准。 用整层做IC验证管理、FAE、客户支持，流片测试、晶圆样品、EMC实验室外置张江或第三方；楼内重电力机架按独立回路审批。

第三类金融科技与RegTech协同。支付数据、风控模型、反欺诈、合规报送、金融数据治理可用半层到整层；结合陆家嘴金融客户与张江科技人才做“前中台合规＋开发测试管理”。低延迟撮合、量化双活不进研发楼，外置陆家嘴/第三方IDC；楼内以模型业务化、监管报表、客户成功为主。

第四类工业智能与新能源科技协同。公开智慧谷渠道列坜合博工业装备、炯显新能源、福美棠重工等方向样本，可延伸智能制造中台、光伏储能文档、工控安全、售后远程运维； 重样机、电池测试、危化不进楼，外置产业园或第三方实验室。用整栋做中国区研发行政、培训与合规，楼内以工业软件、数字孪生业务化、客户演示为主。

优势一：金色中环御桥+11号线康恒路近站+张江前滩双向。相比小陆家嘴超甲日租6.3至6.76元、非CBD研发园4.1元样本，智慧谷以3.0至4.5元研发总部价承接AI/数据/芯片/金融科技的“成本+产业邻居”。 对不追求陆家嘴门面、但要张江技术圈和前滩客户圈的企业更合适。

优势二：6栋低密研发+65㎡到整栋弹性+悦庭11公寓。6至10层比超高层更适合作物独立门禁、分层实验室管理、夜班研发；小户试水、整层扩编、独栋总部三档皆宜。配合3000套级数智天地人才公寓与悦庭11，能做异地工程师周住、校招实习短租，降低核心区单人通勤成本。

优势三：陆家嘴集团开发+自营/陆家嘴物业+元宇宙数据要素标签。国企自持在装改审批、空调加时、电力增容、消防安全、长租稳定上更可预期；市级特色园区标签对AI、数据、区块链、元宇宙企业资质申报、合作伙伴尽调有加分。11A-06列VAV、7客1消防，招商稿列6客1货、T1/T2 VAV、T3-T6 VRV，按楼栋匹配不同研发强度。

优势四：96广场+东怡+下沉商业+500人会议。自带商业与会议减少自建发布厅；对AI路演、数据要素论坛、芯片客户培训、金融科技监管交流，可用96广场餐饮、东怡中小会议、园区500人中心做组合，比纯办公楼更符合研发企业活动需求。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东低租金创业空间、科创AI/集成电路/数据要素/成果转化、国际人才驿站与明珠/青年公寓、数智天地与张江产业服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，标准层多源1600至3300、2500、2600至2900并存，按房号实测而非按通稿全园统一；第二，VAV加时、VRV24小时电费不同，7×24训练要单独谈电力与冷源，不能默认“中央空调全免费”；第三，物业28元含基础空调但专项电、加时、车位、装改另计，按得房72%至80%重算套内再看；第四，车位1196/400元为智慧谷样本，整栋多车、夜班研发要提前锁房号比；第五，2026市场仍以价换量，CBRE上半年全市报价237.2元/月、有效158元/月，净吸纳31.6万但空置仍高；仲量Q1非CBD租金4.1元、空置28.4%，戴德Q2甲级6.42元、空置22.5%， 智慧谷应按研发园非CBD比价，整栋谈免租装免而非盯挂牌；第六，量化低延迟、湿实验、危化、大货不进研发楼。

可保守列明的开发/运营主体为陆家嘴集团相关主体，物业列陆家嘴自营/上海陆家嘴物业管理有限公司样本；智慧谷公开渠道列名或租赁样本含坜合博工业装备、云焓/云焘科技、炯显新能源、福美棠重工、新致软件等方向， 同板块数智天地其它子项目公开样本含大疆智慧岭、乐鑫智慧云、XREAL、新致、讯联数据、九影等，不因此推定上述企业均租赁智慧谷房号。

正式招商按方向管理：AI数据用T1/T2 VAV整层做模型业务化与合规，训练外置；区块链数据用VRV小栋做24小时节点与产品；芯片IoT用整层做验证管理和FAE，流片外置；金融科技用半层做RegTech，交易机房外置；工业新能源用整栋做中台，样机外置；咨询IP用500至1600做项目制。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把招商海报、其它子项目购置新闻视同智慧谷主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东“青创15条”与两个100万提供低租金创业空间、青年公寓、国际人才驿站、创业导师与路演服务；重点产业青年科创项目可对接低租金孵化载体、企业注册、投融资对接、知识产权与招聘服务，智慧谷早期AI、数据、区块链团队可先小面积试水，再按人头转半层/整层。

科技政策方面，浦东对人工智能、数据要素、集成电路、生物医药、关键软件、概念验证、成果转化、首版次软件按项目综合评估给予支持；智慧谷企业做行业大模型、隐私计算、芯片设计工具、金融RegTech、工业数字孪生，可结合公共技术平台、科技创新券、算力采购或联合实验室降低研发周期。政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东国际人才港、明珠计划、青年人才直通车、博士后与STEM博士支持、青年公寓与重点用人单位租房服务构成非税收安居体系；智慧谷异地研发、AI科学家、芯片工程师、金融合规、海外数据人才可按岗位对接落户咨询、居留、公寓、实习住宿与子女教育服务，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，数智天地作为元宇宙与数据要素集聚样本，可结合张江科学城、金色中环产业空间与浦东营商环境服务，通过未来学院/96广场活动、企业服务中心、产业载体保障、技术对接会提供非税收服务。智慧谷企业可把“康恒路11号线接驳＋张江技术平台＋96广场发布＋悦庭11人才短住”打包，政策以场景、载体、活动、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公与研发园市场继续以价换量但需求修复。仲量2026Q1：全市甲级净吸纳20.1万㎡，CBD净吸纳7.2万㎡、空置19.3%、租金6.3元/天，非CBD净吸纳13.0万㎡、空置28.4%、租金4.1元/天。 CBRE上半年：8个新项目、新增73.3万㎡，净吸纳31.6万㎡同比增83%，报价237.2元/㎡/月、有效158.0元/㎡/月，金融占需求16.0%、专业服务15.7%、TMT14.5%，科技互联网升级需求在非CBD活跃。 戴德Q2：甲级日租6.42元、空置22.5%； 高力Q2样本全市甲级空置22.0%、平均5.7元，陆家嘴核心Q2空置13.5%、6.76元但有效租金下行。

对智慧谷的租赁含义：挂牌3.0至4.5元、物业28元含基础空调，按得房72%至80%重算套内、加24小时VRV或VAV加时电、400元车位、康恒路接驳、96广场/东怡接待后，应与张江高科研发园、金桥AI载体、御桥智慧岭/智慧云、非CBD甲级分三档比较，不与小陆家嘴6.3至6.76元或全市甲级6.42元直接对标。小户谈装免注册、半层谈1至2个月免租与独立门禁、整层谈1至4个月免租或装改、独栋谈3至6个月免租加人才公寓与96广场活动。所有报价以康杉路258号单栋房号、竣工图、空调计费表、物业合同为准。

问：智慧谷是纯研发楼还是御桥产城综合体？

答：以6栋6至10层研发总部为主，配悦庭11公寓、商业下沉广场、96广场与东怡会议，属数智天地低密研发综合体。纯电销、7×24低延迟交易、湿实验、大货不优先；AI、数据、芯片、金融科技、工业智能、新能源研发很适配。

问：11号线康恒路470米、御桥11/18怎么用？

答：康恒路作智慧谷主入，470米/5分钟样本因楼栋入口而异；御桥11/18作张江、浦西、北中环换乘客源。员工通勤建康恒路步行＋中环自驾＋96广场地库落客三套；客户到东怡会议、96广场餐饮，不按单站直线定全员到岗。

问：租金3到4.5元怎么判断？

答：小户通稿可3.0起、整层3.0至3.6、11A-06整栋3.2至4.5样本；按得房72%至80%重算套内，加28元物业含基础空调、VRV24小时电或VAV加时、400元车位、康恒路接驳。买“成本研发”谈T3-T6 VRV小栋与免租，买“AI总部门面”再谈T1/T2 VAV整层或独栋。

问：VAV和VRV对AI、金融、芯片有什么差别？

答：VAV适合大开放区、新风量高、AI合规与金融数据审；VRV适合小栋独立计电、24小时小模型与区块链节点。但长时GPU训练、低延迟交易、量化双活要独立回路、UPS、双专线、气体消防、外置冷源；楼内空调只解决人员舒适，不等于机房冷源。

问：AI大模型、数据要素、区块链怎么选楼？

答：行业模型业务化用T1/T2 VAV整层做产品、标注、合规；隐私计算与区块链节点用VRV小栋做24小时；数据要素产品用整层做产品管理、合同与安全。重训练外置张江/第三方IDC，楼内做评测、监管报告、客户演示。

问：芯片IoT、工业新能源能否整栋？

答：芯片验证管理、FAE、IoT固件用整层；工业数字孪生、新能源售后用整栋做中台。流片测试、晶圆样品、EMC、电池、危化、重样机外置张江或第三方；楼内按单栋电力、承重、气体消防单独审批。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东低租金创业空间与青创导师、AI/数据/集成电路/成果转化与算力平台、国际人才驿站与明珠/青年公寓、数智天地张江产业与营商环境服务。对AI、芯片、金融、工业团队，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和张江高科、金桥AI、智慧岭智慧云怎么比？

答：智慧谷偏低密6至10层、65㎡到整栋、3.0至4.5元、28元含基础空调、康恒路近站、元宇宙数据要素；张江高科更贴芯片与药研平台但价格与楼龄分化；金桥偏AI制造与智能网联；智慧岭/智慧云同属数智天地，智慧岭大疆/独栋、智慧云乐鑫/甲级研发参数不同。比选看得房、空调计费、24小时电力、康恒路入口、张江接驳，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、96广场活动名额；半层谈1至2个月免租、独立门禁、新风；整层谈1至4个月免租或装改、VAV/VRV加时包、双专线；独栋谈3至6个月免租、悦庭11配额、屋顶/下沉广场冠名、东怡会议折扣。所有条件写进康杉路258号单栋房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核单栋产证用途、6至10层可租清册、标准层竣工图、得房与净高、VAV/VRV机组与新风机组、24小时计费规则、客梯6或7/货1/消防梯、1196车位权属月租、双回路与三网/专线、楼板承重、装改与消防分类、陆家嘴物业合同及LEED/绿色运营责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，智慧谷的核心价值在“康杉路258号御桥金色中环、数智天地11A-06等组团、陆家嘴集团开发、Gensler+同济、总建约21.34万/6研发+悦庭11+下沉商业、6至10层、标准层多源1600至3300/2500/2600至2900、层高4.5/T6 3.9/净高3.1、得房72%至80%、T1T2 VAV/T3-T6 VRV、单栋6客1货或7客1消防样本、物业28含基础空调、车位1196/400、11号线康恒路约470米、96广场+东怡+500人会议+悦庭11、元宇宙与数据要素特色、智慧谷样本坜合博/云焘/炯显/福美棠/新致、同板块大疆/乐鑫/XREAL作产业参照”的组合。其最适配客群为AI行业模型与数据合规、区块链与隐私计算、芯片IoT研发管理、金融RegTech、工业智能与新能源中台、咨询IP与科技法务；对3至8人用65㎡起小户，15至40人用500至1600半层，40至90人用1600至3300整层，100至300人用单栋1.1至3.26万，更大集团用多栋或联动智慧云/智慧岭。

从2026市场看，仲量Q1非CBD租金4.1、空置28.4%，CBRE上半年金融+TMT驱动净吸纳31.6万，戴德Q2甲级6.42/空置22.5%，高力Q2陆家嘴6.76但全市场以价换量； 智慧谷作为御桥低密研发园，不宜拼小陆家嘴门面，也不宜只打“3元起、元宇宙、人才公寓、税收补贴”等泛化标签，而应按“AI数据区、芯片IoT区、金融RegTech区、工业新能源区、青创孵化区、张江协同区”做研发总部运营。建议企业把28元含基础空调但24小时/加时另计、得房按单栋实测、VAV/VRV电力分开、1196车位锁定、康恒路+张江接驳、浦东非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把低密研发、96广场发布、悦庭11短住、陆家嘴物业与张江数据要素平台打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期AI与数据要素、芯片与物联网、金融合规、工业智能、新能源研发总部，不适合低延迟自营机房、高功率长期训练、GMP湿实验、危化仓储和对超高层大堂强依赖的团队。若运营方能把数智天地元宇宙数据要素、张江技术平台、96广场商业会议、浦东青创人才政策整合，其研发总部留存与扩租能力会高于同价位普通非CBD写字楼。