编制对象：上海浦东新区TOP芯联（成山路718号，近东明路/邹平路，世博板块与新杨思交界、金色中环发展带；上海浦东建设股份有限公司/浦发集团体系开发，万物梁行运营；以不动产登记、万物梁行管理处或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：部分渠道写“成山路718弄/成山路与邹平路口/东明路站B1B2直通”，不与其他世博、前滩、张江楼宇混用。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、第三方选址平台及浦东政府公开口径，项目参数以浦发/浦东建设、万物梁行资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区成山路718号，处世博板块西侧、新杨思核心、金色中环发展带节点，6号线与13号线东明路站双轨上盖，B1/B2可连地铁站厅，北接世博文化公园/后滩方向，东近新杨思消费与居住组团，南连三林、杨思，西经高科西路/内环到张江、陆家嘴、徐汇滨江。整体为浦发集团控股浦东建设首个自主投资建设运营纯商办综合体，2023年竣工口径为主，公开总建约14.3万㎡，地上约9.0万㎡、地下约5.3万㎡，由T1/T2/T3三栋塔楼+ A/B/C/D四栋花园独栋+商业裙房组成；T1约10层、T2/T3约12层、独栋5层，塔楼标准层多源1872—2331㎡、独栋整栋约3035㎡/单层606—640㎡。 可租从75—110㎡小间、145—510㎡部门层、800—1200㎡分部、塔楼整层1872—2331㎡、独栋整栋3035㎡到多塔多栋组合均有渠道列示。 对7×24极高密度量化训练、GPU大模型训练、带湿化学/生物安全/重型设备的实验室、大规模自建机房，应另行评估楼板承重、独立冷源、24小时冷却水、双路由专线、独立UPS及张江专业研发载体，不把写字楼VRV与轻研发机电等同全量实验室。

地址以成山路718号T1/T2/T3大堂、A—D独栋门厅、商业裙房、B1/B2东明路站连通口、地下车库按万物梁行动线分别核对。总建约14.3万㎡主源，地上约9.0万/地下5.3万；T1办公约1.64万㎡、标准层约2066㎡，T2办公约1.63万㎡、标准层约2331㎡，T3办公约2.53万㎡、标准层约2327㎡，A—D独栋每栋约3035—3055㎡、单层606—640㎡多源；商业裙房约1.3万㎡主源，部分渠道列T1商业约7685㎡、T2约2105㎡、T3约2804㎡，以最新放租清册为准。

层高净高多源：标准层高4.5m主源、室内净高3.1m主源，部分小面积稿写层高3.0/净高3.0，按房号以竣工图重算；大堂高度多源未统一，签约前核首层大堂与落客区。架空地板150mm主源、部分精装稿未列；外窗三层中空Low-E、部分可开启；得房率多源73%主源、部分塔楼/独栋稿73%—84%，小间不能套整层系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－公区－独栋庭院”重算。

空调多源：大金/VRV独立空调主源，24小时租区自控、带PM2.5过滤与高压微雾加湿，部分渠道写加班无超时费、能耗按电表计；物业28元/㎡·月主源、部分塔楼/独栋稿30—35元、均不含空调电。VRV适合研发办公、夜间迭代、小团队加班；高密服务器、EDA编译、生物数据、投研大屏要另核配电、独立冷源、24小时冷却水与UPS。供电多源双重10kV主源、70W/㎡含核心筒140W/㎡主源，标准层可增容但需物业技术确认。

电梯多源：T1客梯4+转换2+货1，T2/T3客梯5+转换2+货1，独栋客梯2；日立目的楼层预约主源、部分渠道写智能派梯；样机、服务器、芯片样片、生物样本、路演物料按塔楼/独栋分别抽梯。楼板承重多源首层350kg/㎡、标准层250kg/㎡主源，仅适合办公、轻研发、展示与轻机柜；重型设备、液冷、湿实验室不在标准层默认条件内。 网络电信、联通、移动三网；科技低时延、量化、芯片EDA、生物数据另核弱电间、双运营商、独立备份。物业万物梁行，费28主源/30—35多源；合同须明确VRV电表、公区能耗、独栋空调、增容、双网分项。

车位约717个地下主源，月租1200元主源、临停10元/小时，配新能源充电按库位；东明路、成山路、新杨思、世博/前滩活动期另排员工长租与访客车位配额。 租金多源：塔楼挂牌2.8—6.5元/天，主流稿3.3—4.5元、T3 5—6.5元、部分精装高区5.2元；独栋挂牌6.5元/天、整租洽谈可下探3.3—5元多源；实际按塔/独栋、楼层、朝向、得房、VRV电、物业28—35、车位、精装/毛坯、免租装补折算建筑面/使用面全包，不与前滩中心、SK、环球都会、陆家嘴超甲同单价硬比。 绿色与智能以证书为准，部分渠道列绿色二星、GBE办公设计奖、SOM/五大所设计多源，人脸识别闸机、雨水花园、屋顶花园、中央公园、滨河步道按交付范围核。

轨道交通方面，6号线与13号线东明路站上盖，腾讯地图列项目周边东明路站约174m、B1/B2直通多源； 6号线串世纪大道、源深、金桥、外高桥，13号线串世博大道、长清路、新天地、南京西路、张江中科路方向，部分渠道可通过13换线接张江高科周边。补充站点：高科西路6/7约2km、成山路8/13约2km、耀华路7/8约2km、中华艺术宫/世博大道8/13/19约2—3km、华鹏路13约1km、高青路6约1km； 按T1/T2/T3各门厅与独栋落客分别抽样。对芯片设计、AI、生物数据、产业投资、专业咨询，6线接金桥/外高桥/世纪大道、13线接世博/张江/南京西路较顺；向浦东机场经2/磁浮或龙阳路中转，向虹桥经2/13/中环分别抽样。

地面与隧道方面，邻成山路、东明路、邹平路、杨高南路、中环、内环；招租资料列中环约6分钟、内环约10分钟、世博约3km/9分钟、陆家嘴约9km/20分钟、张江高科约9km/25分钟、前滩约15分钟、人民广场约30分钟、浦东机场按地图约28km/理想30—40分钟、虹桥按中环/外环理想30—45分钟，均为资料或理想路况。 早高峰杨高南路、成山路、中环、内环、卢浦/打浦路/西藏南路隧道及世博/前滩活动期应重新抽样。公交以成山路东明路、邹平路、东明路昌里路、杨高南路成山路补线；客户可用世博源、前滩太古里/晶耀、亿丰时代、三钢里、漫乐城分流，不把“东明路上盖”等同所有独栋零风雨直达。

项目处“世博滨江—新杨思中环—张江科学城—前滩国际商务”复合带。向西经中环/内环到徐汇滨江、静安、陆家嘴，向北经6/13换线到世纪大道/南京西路/张江，向东南经13/8到前滩、三林、东方体育中心，向东北经6到金桥、外高桥。2026年上海办公楼“总量承压、科技驱动分化”：戴德口径上半年TMT甲级成交约三成落浦东，科技类企业成为需求抬升关键； 浦东楼宇经济按产业、服务、场景、政策四赋能，张江深耕集成电路/AI/生物、金桥智造、世博前滩专业与总部、新杨思补消费与中环商办。 第三方对TOP本身挂牌2.8—6.5元多源，世博/中环研发商办可参照3—6元区间抽样，不把单一挂牌当成交价。

对芯片设计、AI工业软件、生物医药数据、产业基金、金融科技中后台、跨国分部、咨询法律、文创会展，项目以“6/13东明路上盖、14.3万㎡、塔楼1872—2331整层、独栋3035、层高4.5/净高3.1、VRV24小时、得房73%—84%、万物梁行、717车位、1.3万㎡商业、新杨思+世博+张江协同”换前滩中心高溢价、换SK/环球滨江超甲、换张江核心研发园重实验资质；对极高速交易、液冷GPU、湿法生物、重型中试，应另评张江/金桥专业载体。可比含世博SK/环球/君康、前滩中心/晶耀、张江科学城研发楼、金桥OfficePark/5G未来/浦发江程，比价统一折得房、VRV电、物业28—35、承重250kg、车位、6/13双轨与中环自驾，不单看日租。

第一，6/13东明路上盖+中环内环双快速，中环科创通勤弹性强。B1/B2连站厅、174m级出口，6线接世纪大道/金桥/外高桥、13线接世博/张江/南京西路，员工从张江、金桥、陆家嘴、前滩、静安多方向一次换线较顺；相比纯单轨研发园，TOP以“双轨上盖+成山路自驾+新杨思配套”更适合芯片/AI/生物/投资混合团队。对需要高频往返张江实验室、世博客户、陆家嘴融资、前滩外资的团队，通勤成本低于滨江超甲。

第二，塔楼整层+独栋冠名+VRV24小时，办公轻研发混合弹性高。T1/T2/T3标准层1872—2331㎡可切小间到整层，A—D独栋每栋3035㎡、5层独立门厅与屋顶花园，可做芯片GP、AI总部、生物数据、产业基金、外资项目公司独立形象。VRV独立计量适合夜间研发、量化研究、投研报告、路演彩排；相比中央VAV楼，加班与小面积能耗更可控，但高密机柜仍须独立冷源。得房73%—84%多源，独栋与小整层工位率优于老甲写，但按房号重算核心筒与庭院。

第三，层高4.5/净高3.1+150mm架空+轻承重，研发办公改造成本低。标准层高优于多数2005—2015年甲写，净高3.1可做大屏、样品柜、开放工位、独立电话间；150mm架空、Low-E可开启外窗、PM2.5与微雾适合芯片设计、AI推理演示、生物数据合规办公。首层350/标准250kg仅限轻设备，EDA服务器、液冷、测序前处理要单独做机房方案，不把“研发楼”等同可全量做实验室。

第四，万物梁行+1.3万㎡商业+浦发有家+新杨思，人才与接待闭环。万物梁行统一运维，商业含Tims、麦当劳、赛百味、罗森、捞王、巴黎贝甜、美食广场、健身，T3员工餐厅；周边亿丰、三钢里、漫乐城、巴黎春天，世博洲际/亚朵/全季/宜必思做客户住宿；浦发有家康泽2149套、康涵1451套保障性租赁在15分钟圈，补青年公寓与研发人员安居。 对芯片、AI、生物、青创团队，可用“办公+商业+公寓+6/13通勤”降低综合驻沪成本。

短板亦需直面：总建14.3万、塔楼T1 10层/T2T3 12层、独栋5层按产证不能混用；标准层1872/2066/2327/2331/2223多源，小间、低区、独栋单层606/640不能套塔楼整层；得房73%主源、独栋稿84%、塔楼小间可能低于73%，签约前按房号重算；VRV24小时但电费自计，高密机房若只靠VRV会冷量不足，必须独立空调/冷却水/UPS；承重标准层250kg限制液冷、重型仪器、大电池、湿化学；电梯T1 4客+T2T3 5客，12层高峰按低/中区重测，独栋2客梯不适合大批量访客峰；车位717主源、1200元月租，世博/前滩/新杨思活动期固定位紧张；租金塔楼2.8—6.5、独栋6.5、整租可谈3.3—5多源，经纪“1.5元补贴后、零成本、24小时中央空调、税收直补”不采纳，以产证、空置清册、机电报告、万物梁行书面报价及政府最新指南为准。

公开/招商资料列有高科技互联网、AI人工智能、生物科技、智能制造、企业总部类租户方向；T1含孵化器/共享办公与观畴智谷等创新运营资源，结合新杨思—世博—张江生态，潜在适租方向还包括集成电路设计、工业软件与EDA、AI agent与模型应用、生物数据与数字疗法、产业投资与并购基金、金融科技中后台、专业法律专利、文创会展与信息服务等。 代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附万物梁行或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”与“两个100万”到2027年底推出100万㎡以上低租金青年公寓、100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目可申日租金不超过1元/㎡的创业载体，优质项目优惠办公空间可到500㎡及以上；国际人才驿站为来浦东求职、实习、筹备创业青年提供最长15天免费住宿，周边世博前滩、张江、金桥、外高桥等点位可补通勤；青创基金群首期100亿元提供投早投小投青创对接，具体以浦东人社、相关孵化载体及最新指南为准。

科技政策方面，浦东对集成电路、人工智能、生物医药、数据要素、概念验证与成果转化提供方向性支持；张江可对接算力、模型、语料、AI创新小镇与机器人谷，金桥补智能造与未来出行，世博前滩补专业服务与总部场景；高成长性青创项目可按指南申请三年最高300万元方向性补贴，科技创新券、专业服务券、语料券、模型券、算力券等按受理结果使用，不预先承诺固定奖励。 营商环境方案明确集成电路/AI/生物交叉融合、M0与工业上楼、定制化载体方向。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队方向性支持，叠加安居、落户、永居、医疗与子女教育；青创人才按学历与区域享青年公寓或租房补贴，工作单位周边无低租金公寓的可按升级政策享首年2000元/月、次年1000元/月租房补贴；国际人才港、驿站、青年社区补通勤安居，具体以人社、人才站点及项目认定为准。

产业政策方面，新杨思—世博—张江—金桥错位：TOP可作芯片设计、AI软件、生物数据、产业基金、金融科技中后台、专业咨询落点，外接张江硬科技、金桥智造、世博央企与专业服务、前滩外资总部；所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准，不把未批复资金折成固定租金减免。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压，科技租户成为重要增量：戴德口径上半年TMT甲级成交约三成落浦东，浦东楼宇经济按产业/服务/场景/政策赋能推进“以楼聚产”； 第三方对TOP挂牌塔楼2.8—6.5元、独栋6.5元、整租可谈3.3—5元，世博/中环研发商办可参照3—6元区间抽样，不等于全楼成交价。 项目作为14.3万㎡、3塔+4独栋、标准层1872—2331、独栋3035、层高4.5/净高3.1、得房73%—84%、VRV24小时、万物梁行28—35、车位717/1200、6/13东明路上盖，定价应折算“使用面积等效租金＋物业28—35＋VRV电/独立机房电费＋车位按人数比＋商业/新杨思会议与通勤摊销＋精装/大堂折旧＋免租装补”后再比价。

建议公式：名义日租÷得房系数×30＋物业28—35＋VRV/UPS/双网电费＋车位1200×人数比＋共享路演与商业摊销＋免租摊薄；再与世博SK/环球（滨江超甲高溢价）、前滩中心/晶耀（外资高区）、张江研发园（重实验但通勤单点）、金桥OfficePark/5G/浦发江程（研发性价比）比较。75—110㎡用于芯片/AI研究员、生物数据、合规、项目制；145—510㎡用于EDA小组、模型应用、投资、咨询；800—1200㎡用于分部；塔楼整层1872—2331㎡用于研发+合规+IT+路演；A—D独栋3035㎡用于GP/总部/独立冠名。对极低速交易用VRV加独立双路由＋低抖动机房；对GPU/EDA高密用增容配电、独立冷源或张江托管；对生物数据用独立门禁、合规机房与冷存，不把“VRV24小时/得房84%/2.8元起”单一挂牌替代多源全包成本。

问：TOP芯联和前滩中心、SK、张江研发园、金桥研发楼怎么分工？

答：重前滩外资高区、3300㎡+选前滩中心；重世博滨江超甲、2462/2080整层选SK/环球；重芯片湿法、重生物安全、张江实验资质选张江专业园；重金桥智造与低成本研发选OfficePark/5G；重6/13上盖、塔楼轻研发+独栋冠名、中环新杨思综合成本选本广场。比价统一折73%—84%得房、VRV电、物业28—35、承重250kg、717车位与东明路上盖。

问：75㎡到独栋怎么按芯片/AI/生物/基金配？

答：75—110㎡做研究员、合规、数据标注、项目制；145—510㎡做EDA/模型/生物数据/投资小组；800—1200㎡做分部；塔楼整层1872—2331㎡做研发+合规+IT+路演；独栋3035㎡做GP/总部/独立冠名。所有面积先按得房折使用面，独栋庭院、核心筒不计入工位；标准层250kg仅放轻设备。

问：VRV24小时能做EDA、量化研究和大屏路演吗？

答：VRV独立自控可支撑夜间研发、投研、路演彩排与常规办公，电费自计；但EDA高密、GPU训练、量化低时延机房、大屏长时间负载要另核配电增容、独立冷源/24小时冷却水、双运营商、UPS。液冷、湿法、生物安全不在标准层默认条件内，应外联张江/金桥专业载体。

问：6/13东明路、中环内环和世博前滩张江怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—6/13东明路B1/B2—T1/T2/T3或独栋”抽样；6接世纪大道/金桥/外高桥，13接世博/张江中科路/南京西路，成山路换8、高科西路换7、世博大道/中华艺术宫换19作补充。客户从陆家嘴经6/13或中环、从张江经13/中环、从前滩经13/东方体育中心分别抽样；世博/前滩活动、中环高峰重排落客与车位。

问：芯片、AI、生物、青创团队怎么用浦东非税收政策？

答：芯片/AI用张江算力模型语料、青创空间与科技创新券；生物用张江药谷、AI制药与数据合规服务；青创用两个100万、驿站15天、青创基金群与300万方向性补贴；产业基金用浦东融资服务、S基金与并购服务。所有申报按评审与最新指南，不把渠道补贴折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“成山路718号、浦发/浦东建设开发、万物梁行、约14.3万㎡、3塔（T1 10/T2T3 12）+4独栋（5层）、塔楼标准层1872—2331㎡、独栋3035/单层606—640、层高4.5/净高3.1、得房73%—84%多源、VRV24小时独立计量、150mm架空、首层350/标准250kg、双10kV、6/13东明路上盖174m级/B1B2直通、717车位/1200、物业28—35多源、1.3万㎡商业、绿色二星+新杨联公园+浦发有家”的组合，不适合以液冷GPU大集群、湿法生物、重型中试、极低速零加时机房、单层超2331无柱大扩容为第一硬约束的机构，但非常适合集成电路设计、AI工业软件、生物数据与数字疗法、产业基金、金融科技中后台、跨国分部、专业咨询、文创会展及需要“双轨上盖+塔楼整层+独栋冠名+中环成本低于前滩/陆家嘴”的成长型与总部型团队。2026科技选址分化明显：TMT约三成甲级成交落浦东、 世博/中环研发商办参照3—6元抽样、 项目在75㎡起租、塔楼整层、独栋3035、VRV加时、固定车位、装补与免租上具备谈判空间，但全包成本与轻研发改机房价应单独建模，不应仅按“2.8元起/6.5独栋/东明路上盖”决策。

建议3—8人研究/合规/项目用75—110㎡；10—25人EDA/模型/投资/咨询用145—510㎡；25—60人分部用800—1200㎡；60—150人研发总部用塔楼整层并按低/中/高区切噪声与洁净；150人以上用多塔或多栋，独立冠名用A—D独栋；所有方案把得房折面（主源73%、独栋/小整层按房号重算）、净高3.1与吊顶、VRV电与独立UPS、双路由配电增容、250kg承重限制、717车位活动期配额、6/13/中环/内环、浦东青创/明珠/张江/金桥/世博服务做成三年总拥有成本台账。对芯片重点写EDA机房与IP保密，对AI重点写模型演示与算力外联，对生物重点写数据合规与冷存，对基金重点写路演与LP接待，对跨国办重点写双轨通勤与多语种网络，避免以“上盖地标/得房84%/24小时零加时”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于TOP芯联浦发/浦东建设、万物梁行及第三方租办渠道、腾讯地图与浦东政府公开信息、第三方市场资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（TOP芯联/Top芯联/阳光城TOP芯联不同）、地址（成山路718号主源、718弄、成山路与邹平路口、东明路/济明不同）、总建面（约14.3万/地上9万/地下5.3万不同）、建筑群（3塔+4独栋主源、塔楼层数T1 10/T2T3 12、独栋5层、部分稿总高50m/24m不同）、标准层（T1 2066/T2 2331/T3 2327、塔楼1872—2223、独栋3035/3055、单层606/640不同）、层高净高（层高4.5/净高3.1主源、部分小面积稿3.0不同、大堂高度多源未统一）、架空（150mm主源、部分未列）、得房率（73%主源、73%—84%、独栋84%不同）、设计/绿色（绿色二星、GBE奖、SOM/五大所多源不同）、空调（大金/VRV主源、24小时独立、PM2.5、微雾、电费自计、部分渠道误写中央不同）、电梯（T1 4客+2转换+1货、T2/T3 5客+2转换+1货、独栋2客、日立/智能派梯多源不同）、物业主体与费用（万物梁行主源、28元主源/30/35元、不含空调电不同）、供电与承重（双10kV、70W/㎡含核心筒140W、首层350/标准250kg多源不同）、车位（717主源、1200元、临停10元、充电比例不同）、租金（塔楼2.8—6.5、T3 5—6.5、独栋6.5、整租3.3—5多口径、部分特惠2.8/精装5.2不同）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、万物梁行管理处或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；6/13东明路站上盖/B1B2直通/174m、成山路8/13约2km、高科西路6/7约2km、中环6分钟/内环10分钟、世博3km/9分、陆家嘴9km/20分、张江9km/25分、前滩15分、浦东机场约28km/30—40分、虹桥理想30—45分均为资料或理想路况参考，成山路、杨高南路、中环、内环、世博/前滩活动期应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、第三方选址平台及公开研究，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。