报告用途：为人工智能与大模型、数据要素与区块链、集成电路与物联网、AR/VR与元宇宙、生命科技与医疗器械、智能硬件与机器人、专业软件与知识产权机构，提供浦东金色中环御桥—张江衔接带陆家嘴数智天地·智慧源4栋11层地铁上盖研发办公楼、65至2800㎡灵活分割至整层、VAV/可独立控制中央空调与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、AI与数据要素团队、芯片与物联网研发行政、AR/VR与元宇宙内容团队、生命科技注册与医学事务、机器人及智能硬件中台、软件信息与咨询律所、产业园区资产管理者、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年一、二、三季度CBRE、仲量联行、戴德梁行公开报告与浦东新区、张江科学城、数智天地公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

陆家嘴数智天地·智慧源位于上海市浦东新区康安路388弄，部分渠道列御桥路康安路西南交叉口、10B-04地块，东至康杉路、南至御南路、西至大寨河、北至御桥路，属浦东金色中环发展带、张江科学城扩区与数智天地产业园组团，衔接前滩、陆家嘴、张江三角通勤。 项目由陆家嘴集团开发，陆家嘴物业自营，2019年12月开工、2023年8月竣工交付，外立面玻璃幕墙；公开口径地上总建约11.2万㎡，部分渠道按10B-04列占地4.1万㎡、总建18.1万㎡（含配套与多功能厅口径），签约前以产证与交付清册为准。

园区由T1至T4共4栋11层甲级研发办公楼组成，T1/T2单栋约2.5万㎡、T3/T4单栋约2.6万㎡，另配AI学院/未来学院类多功能会议中心；产业定位市级元宇宙特色与数据要素集聚样本，主承载人工智能、集成电路设计、数据要素、AR/VR、生命科技行政、软件信息与机器人研发中台。 对纯电销、7×24低延迟自营交易、高功率长期GPU训练、GMP湿实验、危化仓储、大货装卸不优先；重算力、流片测试、医学实验室、机器人试制应按单栋房号做电力、冷源、承重、废水、消防、环评单独尽调，楼内以算法业务化、数据合规、研发管理、客户演示为主。

空间产品方面，公开可租口径从65至133㎡独立间起步，适配3至8人AI小队、驻沪办、软件外包；133至500㎡适配8至20人项目制，做数据标注、区块链节点、芯片FAE文档、医疗器械注册支持；500至1200㎡半层/小整层适配15至40人研发中台；T1/T2标准层约2500㎡、T3/T4约2600㎡整层适配40至90人模型业务化、数据产品、IoT固件、医学写作；4栋组合适配100至300人总部。 不同渠道得房率差异较大：小分割列60%至70%、整层列75%至80%、部分T1/T2渠道列约81%、T3/T4约78%；正式测算应按房号竣工图套内面积重算，不统一采用单一得房值。

机电与空调方面，主源列VAV中央空调，部分渠道列VRV/VAV可独立控制、周一至周五8:00至20:00或8:30至20:30、周六半天，物业28元/㎡/月样本含基础空调能耗但不含加时专项电； 长时大模型训练、推理集群、低延迟交易、量化双活不能只靠楼内空调。建议重算力按“独立回路、UPS、双运营商专线、气体消防、外置冷源或张江/第三方IDC”单独设计。标准配电公开列100W/㎡可增容，标准层承重350kg/㎡、核心筒局部700kg/㎡，可拆卸楼板、上下水管、屋顶花园等仅部分房号具备，重型液冷、振动台、电池针刺、危化废液不进普通办公层。

垂直交通与网络方面，每栋公开列6客1货、OTIS样本，部分渠道将货梯写作消防梯，实际以单栋梯型为准； 整栋多团队、AI夜班、硬件样机进出应做晨峰与货梯模拟。三网电信/联通/移动接入，金融低延迟、多卡训练、跨园区灾备应核双专线、BGP、机柜供电与物理安全。

费用方面，2026公开挂牌离散：部分渠道整层/主力面积列2.5至3.5元、综合小户列1.2至3.2或1.0至3.0、精装全配渠道列2.2至3.8元，青创/孵化特定房源可有更低政策价但不作为市场成交底价； 物业28元含基础空调能耗、车位973个渠道为主、部分渠道列1196个、月租400元，人才公寓按数智天地整体近3000套口径周边配置但不承诺智慧源单栋配租。 企业三年模型建议用“日租÷房号得房率＋28元物业含基础空调＋加时/VRV电度＋400元车位×到岗率＋康恒路11号线接驳＋96广场/东怡/希尔顿接待”套内核算；小户谈装免与注册，半层谈1至2个月免租、独立门禁、新风量，整层谈1至4个月免租或装改，多栋谈3至6个月免租、AI学院活动配额与人才公寓推荐，不以单一1元或3.8元挂牌直接签约。

轨交方面，项目为11号线康恒路站上盖，部分渠道列B1直连、2号口步行2至5分钟，11号线接徐家汇、迪士尼、嘉定，经市区换乘到陆家嘴、人民广场、张江、前滩均可用； 御桥站11/18双线作张江、浦西、北中环换乘客源，但智慧源主入口以康恒路上盖为准，不把御桥站直线距离等同康恒路步行时间。员工通勤建“康恒路主入＋御桥11/18换乘客源＋中环自驾沪南路/锦绣路匝道＋96广场地库货梯”多套方案；AI客户、芯片访客、医学会议可走96广场落客、东怡/希尔顿住宿，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，紧邻中环，公开样本到前滩约12分钟、陆家嘴25至35分钟、张江20至30分钟，到浦东机场35至50分钟、虹桥35至50分钟，实际随高峰与匝道变化； 对大模型路演、芯片客户、机器人演示、医学注册会议，应预设“地铁为主、中环自驾走沪南路/御桥路、96广场落客、东怡/希尔顿会议”三套动线，避开中环早高峰与学校周边时段。

配套方面，园区内列8000㎡配套商业与员工食堂、AI学院/未来学院500至700人会议样本、7-Eleven、赛百味、挪瓦、瑞幸、澜臻、Sizer健身/攀岩等； 周边96广场、复地活力城、百联东郊、宜家、红星美凯龙、东怡酒店、希尔顿格芮/希尔顿样本、近3000套数智天地人才公寓构成“研发办公—商业餐饮—人才公寓—会议酒店”一体圈。 对AI、数据、芯片、AR/VR、生命科技，可把96广场做日常餐饮、AI学院做发布、东怡/希尔顿做中型会议、人才公寓做异地工程师短住，降低自建食堂与招待层投入；闭门模型训练、客户数据审阅、硬件样机仍应独立门禁与独立弱电间。

御桥—康恒路—张江—前滩—陆家嘴可形成四类协同：

第一类AI与数据要素协同。智慧源属数智天地元宇宙与数据要素集聚样本，可承接行业大模型、数据产品、隐私计算、区块链存证、内容安全；结合张江公共算力、模型评测、概念验证平台做“楼内业务化＋张江/外置算力训练”。 楼内以产品、合规、标注、行业解决方案为主，不把高功率训练集群全部放入办公研发层。

第二类集成电路与AR/VR协同。同数智天地及张江资源可延伸芯片设计、IoT固件、边缘计算、AR/VR光学与内容文档；数智天地其他子项目公开样本含乐鑫、XREAL等，但仅作同板块产业链参照，不推定均租赁智慧源。 用整层做IC验证管理、FAE、客户支持，流片测试、晶圆样品、EMC外置张江或第三方；楼内重电力机架按独立回路审批。

第三类生命科技与软件信息协同。公开智慧源方向样本含医学注册、软件信息、数创与数据服务，可延伸器械注册、真实世界研究管理、医疗大模型合规、金融软件、汽车软件中台； 湿实验、GCP药房、样品冷库、动物实验不进办公独栋，外置张江/浦东生物产业园/第三方CRO。咨询律所、知识产权、AI医疗合规可用小户起步、整层做项目制。

第四类机器人智能硬件与专业服务协同。智慧源可承接机器人算法业务化、智能终端文档、售后培训、行业解决方案；但样机试制、电池大容量、高频噪声、重型装配不进普通研发层，外置专业试制场、第三方检测与仓储。用整栋做中国区研发行政、培训与合规，楼内以硬件文档、生态合作、客户演示为主。

优势一：康恒路11号线上盖＋金色中环御桥＋张江扩区。相比小陆家嘴甲级6元以上、非CBD写字楼4.1元样本，智慧源以1.2至3.8元挂牌、主力2.2至3.5元研发价承接AI、数据、芯片、AR/VR“成本＋产业邻居”。对不追求陆家嘴门面、但要张江技术圈和前滩客户圈的企业更合适。

优势二：4栋11层低密研发＋65㎡到整层弹性＋AI学院会议。相比超高层塔楼，11层更适合作物独立门禁、分层实验室管理、夜班研发；小户试水、整层扩编、多栋总部三档皆宜。500至700人AI学院/未来学院、96广场、东怡/希尔顿构成发布与接待闭环，减少自建大会议厅。

优势三：陆家嘴集团开发＋陆家嘴自营物业＋VAV与可独立控制。国企自持在装改审批、空调加时、电力增容、消防安全、长租稳定上更可预期；VAV大新风适合AI合规与数据审，部分房源VRV/独立控制适合小团队夜班。标准层4.5米、净高3.1米、350/700kg承重、100W可增容，比普通甲级更贴轻研发。

优势四：数智天地同板块龙头邻居＋张江平台外溢。大疆、XREAL、乐鑫、新致等数智天地其他子项目公开样本形成AI/无人机/AR/芯片集群，智慧源可借张江集成电路、元宇宙、数据要素公共平台做轻研发，用御桥中环降租金，用康恒路上盖降通勤。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东青创两个100万、科创AI/集成电路/数据要素/成果转化、国际人才港与明珠/青年公寓、数智天地与张江企业服务，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，得房率多源60至70%、75至80%、78至81%并存，小分割与整层必须按房号实测；第二，VAV主源工作日8至20或8:30至20:30、周六半天，VRV/独立控制仅部分房源，7×24训练要单独谈电力与冷源，不能默认“中央空调全免费”；第三，物业28元含基础空调但加时、专项电、车位、装改另计，按得房重算套内再看；第四，车位973与1196口径不一、月租400元为样本，整栋多车、夜班研发要提前锁房号比；第五，2026产业园仍以价换量，CBRE上半年全市商务园自有口径空置28.1%、报价131.1元/㎡/月、有效89.7元，张江/漕河泾/临空近五成去化、御桥受消费品制造等需求带动较快去化，智慧源应按御桥研发而非小陆家嘴甲级比价，整层谈免租装免而非盯挂牌； 第六，量化低延迟、GMP湿实验、危化、大货、机器人试制不进研发楼。

可保守列明的开发/运营主体为陆家嘴集团相关主体，物业上海陆家嘴物业管理有限公司/陆家嘴自营样本；智慧源公开渠道列名或租赁样本含德一联合太平洋AI中心、分众传媒数创中心、盛大汽车软件信息总部、中活科技、方位角科技、互道信息、讯联数据、力高、怀信、明珠创客/陆港/元宇宙数盒等孵化器方向，部分渠道另列XREAL、乐鑫、新致、大疆等数智天地同板块样本但不推定租赁智慧源。 不同渠道、不同年份房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把其他子项目购置、联合孵化会员、单次活动视同智慧源全层长租。

正式招商按方向管理：AI数据用T1/T2 VAV整层做模型业务化与合规，训练外置；区块链与隐私计算用小户或独立控制房源做24小时节点；芯片IoT用整层做验证管理和FAE，流片外置；AR/VR用T3/T4整层做内容/客户演示，重型样品外置；生命科技用半层做注册医学，湿实验外置；机器人智能硬件用整层做算法与文档，试制外置；软件咨询用65至500㎡起步、整层做项目制。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把招商海报列名视同主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创与两个100万提供低租金创业空间、青年公寓、国际人才驿站、创业导师与路演服务；智慧源T2等孵化空间、陆港/明珠/数盒等孵化器可承接AI、数据、芯片、AR/VR初创入孵，提供工商注册、知识产权、投融资对接与项目辅导。 早期团队先小面积试水，再按人头与研发阶段转半层/整层/多栋，不以返税作为落户理由。

科技政策方面，浦东对人工智能、数据要素、集成电路、生物医药、关键软件、概念验证、成果转化、首版次软件按项目综合评估给予支持；智慧源企业做行业大模型、隐私计算、芯片设计工具、AR/VR内容、机器人算法、医疗数据治理，可结合张江公共技术平台、科技创新券、算力资源、概念验证与中试服务降低研发周期。 政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东国际人才港、明珠计划、青年人才直通车、博士后与STEM人才支持、青年公寓与重点用人单位租房服务构成非税收安居体系； 智慧源异地研发、AI科学家、芯片工程师、AR/VR光学人才、机器人算法、医学注册、海外数据人才可按岗位对接落户咨询、工作居留、公寓配租、实习住宿与子女教育服务，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，数智天地作为元宇宙、数据要素与集成电路集聚样本，可结合张江科学城、金色中环产业空间与浦东营商环境服务，通过AI学院/未来学院、96广场、陆港联合孵化、企业服务站提供非税收服务。智慧源企业可把“康恒路11号上盖＋张江技术平台＋AI学院发布＋人才公寓短住”打包，政策以场景、载体、活动、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公与产业园继续以价换量、结构分化。CBRE上半年：上海商务园市场受新增供应影响，其自有口径全市空置升至28.1%，报价131.1元/㎡/月、有效租金89.7元/㎡/月；需求高度集中于集成电路、人工智能、生物医药、高端制造，张江、漕河泾、临空三大板块合计贡献近五成去化，御桥在消费品制造企业需求支撑下实现较快去化，搬迁需求占43%、新设需求占38%。 仲量联行与戴德梁行同期口径显示，全市甲级与产业园租金仍环比下行，非CBD、御桥、张江周边更依赖“低租金＋产业平台”吸客；数智天地各子项目公开挂牌多落在2.0至3.5元、智慧源小户1.2至3.2/整层2.2至3.5/精装全配2.2至3.8元区间，但不能把个别青创低价等同市场成交底价。

对智慧源的租赁含义：按房号得房60至81%分档重算套内、加28元物业含基础空调、加时/VRV电度、400元车位、康恒路上盖、96广场/东怡接待后，应与张江高科研发园、金桥AI载体、数智天地智慧云/智慧岭/智慧谷、非CBD甲级分三档比较，不与小陆家嘴6元以上或全市甲级6.42元直接对标。小户谈装免注册、半层谈1至2个月免租与独立门禁、整层谈1至4个月免租或装改、多栋谈3至6个月免租加AI学院与人才公寓配额。所有报价以康安路388号单栋房号、竣工图、空调计费表、物业合同为准。

问：智慧源是纯研发楼还是御桥研住商办综合体？

答：以T1至T4共4栋11层甲级研发＋AI学院/未来学院多功能厅为主，配96广场、员工食堂、人才公寓、东怡/希尔顿，属数智天地研住商办综合体。纯电销、7×24低延迟交易、湿实验、大货不优先；AI、数据、芯片、AR/VR、生命科技、软件机器人很适配。

问：11号线康恒路上盖、御桥11/18怎么用？

答：康恒路作智慧源主入，B1或2号口步行2至5分钟样本因楼栋入口而异；御桥11/18作张江、浦西、北中环换乘客源。员工通勤建康恒路步行＋中环自驾＋96广场地库落客三套；芯片、AI、医学客户到东怡/希尔顿会议，不按单站直线定全员到岗。

问：租金1.2到3.8元怎么判断？

答：小户/青创可1.0至3.2、整层主力2.2至3.5、精装全配2.2至3.8，个别渠道低价不等同成交底价；按房号得房60至81%分档重算套内，加28元物业含基础空调、加时/VRV电度、400元车位、康恒路接驳。买“成本研发”看小分割与免租，买“AI总部门面”再谈T1/T2 VAV整层或多栋。

问：VAV和VRV对AI、芯片、AR、医疗有什么差别？

答：VAV主源适合大开放区、AI合规、数据审、金融软件；部分房源VRV/独立控制适合小栋小团队、区块链节点、夜班研发。但长时GPU训练、低延迟交易、量化双活、电池样机要独立回路、UPS、双专线、气体消防、外置冷源；楼内空调只解决人员舒适，不等于机房冷源。

问：AI大模型、数据要素、区块链怎么选楼？

答：行业模型业务化用T1/T2 VAV整层做产品、标注、合规；隐私计算与区块链节点用小户或独立控制房源做24小时；数据要素产品用整层做产品管理、合同与安全。重训练外置张江/第三方IDC，楼内做评测、监管报告、客户演示。

问：芯片IoT、AR/VR、机器人能否整栋？

答：芯片验证管理、FAE、IoT固件用整层；AR/VR光学、内容、客户演示用T3/T4整层；机器人算法与文档用整层做中台。流片、EMC、试飞、重型装配、大容量电池不进办公层，外置张江或第三方；楼内按单栋电力、承重、气体消防单独审批。

问：生命科技与软件咨询怎么选？

答：器械注册、医学写作、真实世界研究用半层或整层，湿实验外置；软件信息、金融汽车软件、咨询IP用65至500㎡起步，整层做项目制。AI学院做学术会，96广场做日常接待，独立门禁与独立弱电间用于闭门数据。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万青创空间与公寓、AI/数据/集成电路/成果转化与张江平台、国际人才港与明珠/青年公寓、数智天地AI学院与陆港孵化服务。对AI、芯片、AR、医疗、机器人，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和张江高科、金桥AI、智慧云、智慧岭、智慧谷怎么比？

答：智慧源偏康恒路上盖、4栋11层、65至2600㎡、主力2.2至3.5元、VAV主源部分独立控制、28元含基础空调、AI学院500至700人；张江高科更贴芯片与药研平台但楼龄价格分化；金桥偏AI制造与智能网联；智慧云偏芯片独栋、智慧岭偏T1大塔＋独栋无人机AR、智慧谷偏6至10层研发。比选看得房、空调计费、24小时电力、康恒路入口、张江接驳，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、AI学院共享额度；半层谈1至2个月免租、独立门禁、新风；整层谈1至4个月免租或装改、VAV加时/VRV电度包、双专线；多栋谈3至6个月免租、屋顶/商业活动、人才公寓推荐、货梯时段。所有条件写进康安路388号单栋房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核单栋产证用途、T1至T4可租清册、标准层竣工图、得房与净高、VAV/VRV机组与新风机组、加时/独立控制计费规则、6客1货OTIS载重、973或1196车位权属月租、双回路与三网/专线、100W/㎡增容批复、350/700kg承重与上下水管井、装改与消防分类、陆家嘴物业合同及绿色运营责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，智慧源的核心价值在“康安路388弄10B-04、康恒路11号上盖、陆家嘴集团开发、2023年8月竣工、地上约11.2万/总建口径18.1万、T1T2各2.5万/T3T4各2.6万、4栋11层、标准层2500至2600、层高4.5/净高3.1、得房按分割60至70/整层75至81分档、VAV主源部分独立控制、6客1货OTIS、100W可增容、350/700kg承重、车位973或1196/400、物业28含基础空调、AI学院500至700人、96广场＋东怡/希尔顿＋近3000套人才公寓、德一/分众/盛大汽车/中活/方位角等样本、张江与数智天地同板块龙头作产业参照”的组合。其最适配客群为AI行业模型与数据合规、芯片与IoT、AR/VR与元宇宙、生命科技注册中台、机器人智能硬件算法、软件信息与咨询IP；对3至8人用65至133㎡，8至20人用133至500㎡，15至40人用500至1200半层，40至90人用2500至2600整层，100至300人用单栋，更大集团用4栋组合或联动智慧云/智慧岭/智慧谷。

从2026市场看，CBRE上半年商务园自有口径空置28.1%、报价131.1/有效89.7，张江/漕河泾/临空近五成去化、御桥受消费品制造等需求较快去化； 数智天地整体挂牌2.0至3.5、智慧源小户1.2至3.2/整层2.2至3.5。智慧源作为御桥上盖低密研发楼，不宜拼小陆家嘴门面，也不宜只打“1元青创、AI学院、人才公寓、补贴”等泛化标签，而应按“AI数据区、芯片AR区、生命科技区、机器人软件区、青创孵化区、张江协同区”做研发总部运营。建议企业把28元含基础空调但加时/独立控制另计、得房按单栋分档、VAV/VRV电力分开、973/1196车位锁定、康恒路＋御桥11/18＋张江接驳、浦东非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把4栋低密、AI学院发布、96广场商业、陆家嘴自营物业与张江技术平台打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期AI与数据要素、芯片与AR/VR、生命科技行政、机器人软件研发总部，不适合低延迟自营机房、高功率长期训练、GMP湿实验、危化仓储、试制与大货装卸。若运营方能把数智天地元宇宙数据要素、张江公共技术、AI学院会议、浦东青创人才政策整合，其小户弹性与整层研发并重的留存能力会高于同价位普通非CBD写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于陆家嘴数智天地·智慧源开发/运营/租赁公开材料、浦东新区与张江科学城创业人才及科创产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年一、二、三季度机构办公及产业园市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体单栋建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位、电梯配置、入驻企业名单，以陆家嘴集团、上海陆家嘴物业管理有限公司正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。