报告用途：为国际航司及航空服务机构的上海办事处、航空信息技术与差旅数字化企业、商务旅行与出入境服务、航空货运代理与供应链协调、跨国企业差旅管理办公室、会展与商旅会务机构、高端专业服务及“城市航站楼—办公—商业—人才服务”一体化运营团队提供选址可行性、通勤与值机动线、机电网络合规、静安寺商务生态及非税收公共服务评估，辅助租赁决策、装改测算与长期扩租规划。

编制对象：万航国际中心，地址上海市静安区南京西路1600号，原为上海机场城市航站楼，经升级改造后由上海机场相关主体以“万航国际中心”品牌运营。公开运营信息显示，项目1—4层为商业、5层为航空服务大厅、5—13层为办公，并与静安国际会客厅共享部分公共服务空间；具体可租楼层、面积、交付标准以运营方最新空置清册、竣工图及现场技术核验为准。

数据时效：项目硬件以升级改造竣工资料、运营方最新可租清册及现场核验为准；市场数据采用仲量联行2026年二季度上海甲级办公楼公开研究及2026年超甲级评价补充数据；政策以静安区专业服务券与出海服务券、张江高新区静安园2025—2026行动方案、外资“静八条”、静安国际会客厅公开文件为准。具体租金、面积、车位、配电、网络、值机联动及政策适用以正式合同和主管部门审批为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

万航国际中心位于南京西路1600号，地处静安寺商圈，由原城市航站楼升级而来，集城市航站业务、商业、办公、人才交流与航空产业服务为一体。公开资料载明，5层设航空服务大厅，可提供值机、浦东与虹桥两场行李直送、机场管家等服务；1—4层为商业，引入零售、家居、咖啡、餐饮及体验业态；5—13层为办公，定位“航空+”产业空间，已吸引部分国际航司、航空信息技术及商旅服务企业入驻。

与常规甲级写字楼不同，万航的核心属性是“城市航站楼＋航空产业办公＋静安寺商业与人才服务”。对国际航司办事处、航空IT、GDS/订票系统、差旅管理、出入境咨询、航空货运代理、会展商旅、外资企业差旅中后台，可提供值机接待、旅客动线、航司协同和商业展示的一体化场景；对大批量仓储、重装载、强加工、危化存储或高频货运型业务，应另评机场货运区、外环物流或专业产业园，不把城市航站楼办公当作仓贮或操作场地使用。

总体与分区方面，项目按“商业＋航空服务＋办公”复合组织。1—4层商业包含零售、家居、餐饮、咖啡及快闪展示，具体可租商业面积、展示面和营业时间以运营方清册为准；5层航空服务大厅主要承担值机、行李托运、机场管家及旅客咨询，不计入企业常规办公可租面积；5—13层办公用于航司、航空IT、差旅、供应链及专业服务，具体单层面积、得房率、核心筒尺寸、空置楼层以竣工图和运营清册确认。

层高、承重与装改方面，因公开资料未完整披露标准层净高、活荷载、架空地板及机电容量，租赁前必须取得目标楼层结构图、装改白名单和消防预审意见。航空IT机房、差旅数据安全间、票务系统、客服呼叫、展品小样及航空资料档案不能仅按普通办公签约；未取得荷载、冷量、配电和消防报告前，不对“可放高密机柜、重载档案或大型展示装置”作承诺。

机电与网络方面，应按甲级办公兼航站业务双口径核验：双路或应急电源、UPS及蓄电池间、多运营商光纤与综合布线、等保安全分区、中央空调或风机盘管及延时规则、客货梯与旅客动线分离、弱电井散热、值机系统网络冗余、安防门禁与日志审计。对航司订票数据、旅客个人信息、跨境差旅系统、航空货运跟踪、AI排班与客服模型，应单独做配电、冷量、等保、访问隔离和应急切换设计。

配套方面，5层航空服务大厅可提供值机和行李直送，1—4层商业可支撑员工餐饮、客户接待、品牌快闪和商旅展示；静安国际会客厅位于一层及六、七层，面积约5000平方米，提供人才、出海、境外人员等一站式公共服务。 具体办公车位、访客车位、月租标准、装卸区、物业与能源计费以运营方书面确认；不把商业、航站与公共会客厅配套直接视作单一租户交付义务。

轨道交通方面，项目处静安寺板块，公开资料表述为“三轨交汇”；静安寺站可接2号线、7号线、14号线，具体从站点出入口到南京西路1600号大堂、5层值机厅和5—13层办公区应分别步测。 对航司客户、差旅管理、外籍商务访客，应建立“地铁站厅—值机大厅—办公大堂—会议层”的步行模型；对服务器、票务设备、展示物料，应单独评估货梯、地库和夜间进出，不把“三轨交汇”等同于“零步行”。

道路交通方面，南京西路连接静安寺、南京西路核心商圈与延安路高架、南北高架等快速路网。对航司活动、机场代表、商旅客户专车、会展物料和高端接待，应提前与物业确认落客区、装卸区、地库限高和大型活动动线；不对“全程无拥堵、固定到两场车程”作单一化承诺。至浦东、虹桥两场的实际耗时还应结合城市航站楼值机、行李直送、航班高峰和路况分别建模。

机场联动方面，5层航空服务大厅提供值机与两场行李直送，是本项目区别于普通写字楼的核心通勤附加值。 对航司办事处、差旅管理公司、跨国企业差旅中后台，可将“日常办公—现场值机演示—客户行李托运体验—两场地服协同”合并评估；但对航空货运大宗操作、危险品、冷链或高频集装板运输，仍应以外岛货运站、机场货站或专业物流园为主，不把城市航站楼作为货运操作基地。

员工通勤方面，建议分三类：航司、航空IT、差旅客服以2/7/14号线及静安公交为主；外籍管理、机场代表、会展客户以预约车辆、值机厅贵宾动线和大堂访客系统为主；IT运维、票务设备、展示物料以地库、货梯和错峰工时为主。静安寺商圈节假日与商业活动期间应单独做客流、行李车和访客预案。

项目属静安寺—南京西路复合商务区。静安寺提供2/7/14号线轨交换乘、商业与酒店集群，南京西路提供顶级零售、总部办公与首发经济，万航通过城市航站楼将“办公—值机—商业—人才服务”压缩在同一地址。对航空、差旅、外资总部、专业服务和商旅会展机构，区位价值不只在单栋面积，而在“静安寺三轨＋两场值机＋南京西路商务外溢＋静安国际会客厅一站式服务”的复合优势。

从航空产业资源看，项目自2025年启动焕新招商后，已形成国际航司、航空信息技术、城市航站与商旅商业的初步集聚；从专业服务看，静安全球服务商、法律、咨询、人力资源、知识产权、出海中立服务可支撑航司驻沪、外资差旅与航空数字化合规； 从人才与国际化看，静安国际会客厅提供国际人才、境外人员便利化和企业出海服务，对航司外籍员工、差旅企业涉外岗位、航空IT跨境数据团队具备就近服务价值。

对纯后台大班组、呼叫中心、仓储分拨或重资产制造，万航并不是优先选择；对航司办事处、航空IT、差旅管理、出入境与会展商旅、外资企业差旅中后台、航空品牌展示与会员服务，其“值机＋办公＋静安寺商圈”组合难以用普通办公楼替代。

第一，城市航站楼稀缺属性。上海核心区具备值机、两场行李直送和机场管家服务的办公商业复合体较少，万航5层航空服务大厅可直接支撑航司客户接待、差旅演示、旅客问题处理和两场地服协同。 对国际航司、差旅管理、商务旅行平台，物理值机能力是普通写字楼难以复制的运营加分项。

第二，静安寺三轨与两场联动。2/7/14号线覆盖静安寺，配合城市航站楼值机，可减少员工与客户的机场前置时间； 对跨国企业差旅办公室、航司周例会、机场代表驻沪、外籍访客接驳，通勤模型比单纯“近地铁”更复杂但也更具商旅效率。

第三，“航空+”产业集聚。已入驻法荷航上海办事处、埃及航空等国际航司，以及SITA等航空信息技术企业，形成航司—系统—服务—商业的相邻生态。 对GDS、票务、行李跟踪、机场数字化、航旅大数据、差旅合规企业，可就近做客户验证、联合测试和行业活动。

第四，商业与快闪展示一体化。1—4层商业已引入京东101HOME等家居、设计、咖啡与快闪业态， 航司会员活动、机场商业联名、差旅产品发布、航空文创和商旅品牌展示可在楼内完成“办公—商业—活动”闭环，降低外部场地成本。

第五，静安非税收服务可直接接入。专业服务券、出海服务券、知识产权海外站、张江静安园检验检测与技术转移、外资静八条研发与数据跨境、国际会客厅人才与境外人员服务，可覆盖航司合规、航空IT出海、差旅数据、外籍员工和总部职能。 对航空与差旅企业，服务接入价值高于单栋面积。

已公开可核验代表包括法荷航上海办事处、埃及航空等国际航司，以及航空信息技术企业SITA；商业侧有京东101HOME相关家居快闪及首店筹备、DEVINE’R等咖啡与生活方式快闪。 上述名单用于判断“航空＋商旅＋商业”生态相邻度，不必然代表5—13层全量长租结构；具体空置楼层、可租面积和行业限制以运营方最新清册为准。

租前向运营方索取：最新航司与航空IT入驻名单、5—13层空置图、同层相邻业务、值机厅与办公动线边界、网络机房边界、等保要求、旅客活动排期、商业快闪噪音与消防边界。对订票系统、旅客数据处理、跨境差旅、行李跟踪、会员营销项目，应单独做供电、UPS、等保、访问隔离和机场系统对接预审，不把区域产业方向等同本楼已签约租户。

按现行要求，本报告不列税收返还、返税比例或税费挂钩优惠，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务路径。

创业与专业服务方面，静安全市首创“专业服务券”，2025年升级“出海服务券”，依托中国信保为中小微企业提供出口信用保险支持，设立知识产权海外公共服务站与海外联络点，并组建“走出去联合体”整合法律、人力、金融等机构。 对航空IT创业、差旅平台、航司驻沪初创团队、商旅出海项目，应以服务券、信保、知识产权预审和联合专业机构替代税费优惠预期，不把财政奖励作为落地前提。

科技与数字创新方面，张江高新区静安园2025—2026行动方案支持检验检测认证、知识产权、技术转移、企业注册与政策咨询一体化服务，鼓励PCT专利、高价值专利布局和成果转化； 对航空软件、行李跟踪、差旅大数据、AI客服、等保安全项目，宜将系统测试、检测认证、专利布局、技术转移作为申报主线，而非单一资金奖励。具体立项与兑现以当年指南和主管部门审批为准。

人才方面，静安国际会客厅位于万航国际中心一层及六、七层，面积约5000平方米，集成国际人才综合服务、企业出海服务、境外人员便利化服务； 全区“静英”及人才安居体系可提供落户、公寓、子女教育、医疗等支持。对航司外籍代表、航空IT算法、差旅合规、多语种客服、会展运营岗位，应提前做人才画像与国际化服务方案；具体公寓配额、认定条件和待遇以当年人才部门指南为准，不承诺固定名额或固定金额。

产业与总部方面，外资“静八条”建立总部培育库，支持外资企业设立研发或创新中心、开放创新平台和孵化平台，支持首发首秀、专业服务与数据跨境； 对航空企业驻沪总部、航司数字化研发、差旅管理区域中心、机场商业创新业务，产业政策核心是可接入静安国际会客厅、全球服务商、两场航站协同和张江静安园技术平台，而不是一次性财政返还。

从产业匹配看，若企业从事国际航司驻沪、航空信息技术、GDS/票务系统、差旅管理与商务旅行、出入境与签证服务、航空货运代理协调、会展商旅、机场商业与会员运营，万航“5层值机＋5—13层办公＋静安寺三轨＋1—4层商业展示”具备高适配度。相比普通甲级楼，更利于航司客户接待、值机演示、行李直送和两场地服协同；相比机场货运区，更靠近静安寺总部、专业服务与外籍人才生态。

从成本看，仲量联行2026年二季度数据显示，上海全市甲级办公楼空置率23.5%，中央商务区空置约19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非中央商务区约4.1元/平方米/天；超甲级样本平均租金约8.5元/平方米/天、近七成项目上半年租金企稳或回升，但万航属“航站楼＋办公”复合体，不宜直接套用超甲级单价。 评估时应将UPS机房、等保、值机系统网络、空调延时、商业活动联动、两场行李服务、国际会客厅公共服务一并折成三年总拥有成本，不以日租金单独决策。

从交通看，静安寺三轨、南京西路商圈和5层城市航站楼构成三类动线：员工日常通勤走2/7/14号线，航司客户与外籍访客走值机厅与大堂分流，服务器、票务设备、展示物料走地库与货梯。应分别建模，不对“地铁零距离、固定两场车程”作单一预期。

从政策看，企业应将专业服务券、出海信保、张江静安园检测与技术转移、外资静八条研发/数据跨境、国际会客厅人才与境外人员服务分别映射至航司合规、航空IT出海、差旅数据、外籍员工和总部数字化。早期企业应避免“只拿补贴”思维，改用“航站场景降低客户验证成本、专业服务降低合规成本、静安人才服务降低用工成本”的框架。

问：万航国际中心最适合哪些企业租赁？

答：优先适合国际航司及办事处、航空信息技术、GDS/票务、差旅管理与商务旅行、出入境服务、航空货运代理协调、会展商旅、机场商业与会员运营、外资差旅中后台。若涉及大体量仓储、重装载、危化、冷链货运或高频集装板操作，应另评两场货站、外环物流或专业产业园，不把城市航站楼办公当作货运操作场地。

问：航司办事处如何选层与选动线？

答：公务接待、销售、票务、客户投诉处理可5—13层标准办公；与值机演示、旅客异常处理相关的功能可就近5层航空服务大厅协同，但5层属航站服务空间，不当然作为企业专属可租办公室。应重点核验办公大堂、值机厅访客分流、行李车动线、会议层和两场系统联调，不把“可值机”等同于“可自由使用航站厅做经营”。

问：航空IT与差旅系统如何做机房？

答：订票接口、行李跟踪、客服系统、AI排班可独立小机房，重点核验双路电、UPS、多运营商、等保分区、访问审计、空调延时和消防气体。涉及旅客个人信息、跨境差旅、两场数据对接的，应单独做数据分类、加密、日志留存和应急切换；大规模训练集群不建议放核心办公，可外接第三方智算或云资源。

问：城市航站楼对企业访客有什么实际价值？

答：5层可提供值机、两场行李直送和机场管家服务， 对航司客户、外籍商务客、差旅管理演示、会展嘉宾接驳有现场体验价值。但值机业务范围、行李尺寸、办理时限、旅客身份和安检前置规则以机场与运营方当日制度为准，不承诺所有航班、所有行李均可在楼内全量办理。

问：从虹桥或浦东到万航如何测算？

答：可经延安路高架、南北高架或地铁前往；若已办理城市航站楼值机和行李直送，应把“楼内预处理—两场到达—航班值机截止”分开建模。实际耗时受早高峰、航班高峰、行李规则和活动管控影响，建议按员工通勤、航司客户、设备送修三套场景抽样，不采用单一直线距离。

问：静安寺三轨能满足全员通勤吗？

答：2/7/14号线静安寺站可覆盖航司、IT、差旅客服、专业服务和多数白领；但从各出入口到南京西路1600号大堂、5层值机厅、5—13层办公的步行距离不同，租赁前应按目标楼层实地步测。对服务器、票务设备、展示物料和夜间运维，应重点看地库、货梯、访客动线与周末安保，不把“三轨交汇”等同于楼门口零步行。

问：商业快闪和航司会员活动如何排期？

答：1—4层商业可承接家居、咖啡、航空文创、会员沙龙和发布活动； 应先与运营方确认可展示面积、用电量、临展消防、噪音、卸货时段和与5层值机厅的客流隔离。航司首发、航线推介、常旅客活动应做预约制、安检边界和旅客隐私设计，不按普通商场中庭自由搭展。

问：创业型航空服务或差旅平台如何降成本？

答：先租中小办公单元做注册、票务、客服和演示，把高成本GPU训练、系统压力测试、检验检测、知识产权诉讼、出海合规外包至张江静安园、第三方实验室和静安专业服务机构；用专业服务券、出海服务券、信保和知识产权预审降低前期现金支出，不把长租整层作为早期唯一方案。

问：政策申报一定能拿到资金吗？

答：不一定。专业服务券、出海服务、检验检测、知识产权、外资研发、人才安居多为条件制、评审制或服务制，需满足行业方向、知识产权、团队、合规经营和验收要求。企业应先做政策画像，再按创业服务、科技平台、人才国际化、外资总部分线申报，不把支持预设为确定收入。

问：和静安其他甲级楼或机场周边载体如何取舍？

答：万航优势在值机、两场行李、航司生态和静安寺三轨；纯甲级总部可比较南京西路其他超甲级或甲级楼，航空货运操作应比较两场货站与物流园，大模型训练可比较云资源或郊区高电力产业园。选择按“航站联动—航空客户相邻度—等保机房—三轨通勤—静安服务”五项打分，不按单一租金决定。

问：租赁前必须核验哪些文件？

答：核验房屋权属或运营授权、土地/规划用途、消防验收、竣工与结构图、装改审批、配电与增容、UPS与应急电源、空调延时、多运营商与等保、值机系统网络、货梯与卸货、车位、物业费、能源计量、商业活动边界、退租恢复、扩租权和同层相邻业务。航司、航空IT、旅客数据处理、跨境差旅还应核验等保、个人信息保护、机场系统对接和监管预审。

问：如何判断三年总拥有成本？

答：租金＋物业费＋能源＋UPS与网络等保＋空调延时＋值机演示与商业活动＋车位＋专业服务外包＋检测/知识产权/信保＋人才国际化服务。很多航司IT和差旅企业低估旅客数据等保、值机系统冗余、商业活动噪音和两场联动人工成本，建议按“岗位×系统×合规×航站场景”做闭环测算，不以日租金单独决策。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，万航国际中心的核心价值是“南京西路1600号城市航站楼＋5层两场值机与行李直送＋5—13层航空办公＋静安寺三轨＋静安国际会客厅一站式服务”。其适用逻辑不是提供标准大面积甲级工位，而是为航司、航空IT、差旅管理、出入境与会展商旅、外资差旅中后台提供“值机接待—办公运营—商业展示—人才与合规服务”合一的复合资产。

结合市场面，2026年二季度上海甲级办公楼空置23.5%、CBD租金约6.3元/平方米/天、非CBD约4.1元/平方米/天，CBD空置约19.3%；超甲级样本平均约8.5元/平方米/天、近七成上半年租金企稳或回升，但万航应按“航站复合体”而非单纯超甲级写字楼评估。 建议按“航站联动优先、等保机房优先、静安寺三轨与值机动线优先、静安专业服务/国际会客厅优先”原则评估：10至30人航司办事处或差旅创业团队可先中小单元试租，验证值机演示与三轨通勤；30至100人航空IT、差旅管理、GDS对接、会展商旅应评估整层或“标准办公＋独立小机房＋5层值机协同”，预留UPS、等保、空调延时和旅客数据隔离；100人以上含大规模训练、货运操作、危化或高频集装运输的项目，应多址组合或外接智算、两场货站与专业物流，并在签约前完成供电、消防、等保与机场系统对接预审。

总体研判：万航适合“国际航司/航空IT/差旅会展—城市航站—静安寺总部与人才服务”型机构；不适合大仓大货、重装制造、强危化或纯低成本大班组工位团队。选址决策建议采用产业匹配、航站工程合规、真实三轨与值机动线、三年总成本、静安非税收服务可接入五维模型，避免以单日租金或招商效果图替代现场技术核验。

本报告基于万航国际中心南京西路1600号公开升级改造资料、城市航站楼与商业办公运营信息、静安国际会客厅公开文件、仲量联行2026年二季度上海甲级办公楼及超甲级评价公开数据、静安区专业服务券/出海服务券/张江静安园/外资静八条/人才与国际会客厅公开文件整理，仅用于产业选址与租赁可行性研究，不构成租赁承诺、投资回报保证或法律意见。项目具体可租楼层、价格、交付标准、车位、配电、网络、值机业务边界、等保、商业活动政策及适用结果，均以现场核验、正式合同和政府主管部门审批为准。使用者应自行复核权属、用途、消防、等保、航空安全、个人信息、人才及行业监管要求，因使用本报告产生的一切决策风险由使用方承担。