报告用途：为拟在浦东张江科学城布局人工智能算法与软件、集成电路设计办公、数字信息、生物医药研发事务、企业总部、联合办公及专业服务的机构，提供张衡路666弄低密研发载体参数、轨道交通接驳、层高荷载、机电增容、联合办公、轻研发分区、注册及政策合规综合依据。报告适用于张江初创团队联合办公、AI/IC分户扩租、高校产学研办公室、CRO/知识产权联合办公、总部接待与园区招商定位五类场景。

编制对象：上海市浦东新区盛大天地·盛研中心（又称盛大全球研发中心/盛研中心），地址中国（上海）自由贸易试验区张江科学城张衡路666弄1号；公开招租资料列盛大集团/盛大天地运营，总建约50000平方米，1号楼10层、2号楼5层，定位张江低密花园式研发办公与联合办公载体，而非高层甲级写字楼或重载生产厂房。 具体房号产权用途、办公/联合办公/轻研发/会议/机房分界、装修改造、电力网络及消防环保预审，以产证、竣工图、张江科学城相关管理与运营方当期台账为准。

数据时效：载体与政策信息截至2026年10月；上海办公楼及产业园市场引用CBRE 2026年上半年、仲量联行2026年二季度公开数据，张江存量引用华安张江REIT中期报告引戴德统计，政策引用浦东新区青年人才创新创业、张江高新区改革与世界领先科技园区、青创与孵化器公开材料；后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

盛研中心位于张江科学城张衡路666弄，北临张衡路、西近华佗路、南依川杨河、东临三星河，处张江西北研发带与复旦大学张江校区、上海中医药大学、中科院周边产学研节点之间。 园区总建约5万平方米，1号楼10层、2号楼5层，花园式低密形态，绿化率约30%，配空中花园、800米沿河绿道与河滨景观，整体偏“AI/软件/IC设计办公＋联合办公＋总部研发＋产学研服务”，适配算法大模型应用、行业软件、芯片设计、通信数据处理、医学事务、CRO注册、知识产权与专业服务。

与张江高层甲级、药谷实验楼、远郊104生产园不同，本园不主打首层重载、危化中试、无菌制剂或晶圆制造；对光刻胶湿法、大批量有机合成、GLP动物、全无菌灌装、重型机床不优先本园，相关环节外协集电港、药谷公共平台、张江概念验证与合规中试载体。对需要高层大平面、超高算力机房、24小时重载实验的团队，应单独做机电与结构改造论证；对10—数十人AI/IC/软件初创、高校衍生项目、张江注册办公、投资人高频拜访，本园联合办公与分户具备落地效率。

按“双栋研发—分户与联合办公—机电网络—配套运营”四项归集。不同招租稿对“盛大全球研发中心”另有3.5元/天、B栋得房75%、5.4米首层等旧案参数， 与张衡路666弄盛研中心1号10层/2号5层、整层3700、层高4.2米主源不一致； 以下取盛研中心主源，签约前以目标房号竣工图复核。

双栋研发参数：总建约50000平方米，1号楼10层、2号楼5层；传统办公198平方米起租，整层约3700平方米，主力户型200—3700平方米组合，另设“创研汇”联合办公10—20人间。 3700平方米整层可承载中大型算法、IC设计或软件研发分部门；200—1000平方米分户适合15—60人独立团队；联合办公适合1—20人早期项目。低密花园与5层/10层组合相较纯高层更易做独立门禁、访客接待与IP隔离，但旧改机电、中央空调时段、增容责任应单房号确认。

层高与荷载参数：办公楼层高4.2米，楼板承重250公斤/平方米，配电100瓦/平方米、可增容。 普通办公家具、PC、小机柜、轻实验台、会议大屏可按低层/中层研发办公初筛；EDA仿真机柜、AI训练推理高密度机柜、医学低温、样品架、显示墙应单独出点荷、楼面分布与加固方案。250公斤/平方米不满足大吨位半导体设备、重载样机、整层高密度GPU默认部署，未出结构图前不承诺“全楼机房、全楼实验”。

机电与网络参数：中央空调为主，招租资料列常规约9:00—18:00、7—9月约8:00—21:00，具体以运营方当期方案为准； 1号楼客梯4部、货梯2部，2号楼客梯2部、货梯1部。 供电以100瓦/平方米基础容量做办公初设，AI训练、EDA大内存仿真、医学影像存储、联合办公公共网络应单房号做变压器余量、UPS、冷源、双路及弱电井复核。张江核心可接三大运营商，但高算、低延迟、等保密评不按“普通宽带入户”默认交付；涉及独立机房应做气体灭火、访问审计与物理隔离。

配套与运营参数：物业由盛大自持体系运营，公开资料列物业费约26元/平方米/月、含空调能耗； 车位月租约600元/个，另见非固定25元/天、固定400元/月的不同运营口径， 签约以目标房号停车合同为准。园区配平价食堂、咖啡、便利店、共享大中小会议室、智能会议、电话亭、PARKBOX健身、空中花园与沿河绿道； 周边复旦张江、中医药、长泰/汇智商业、高科苑/青春里/居里寓人才公寓可补充学术与客户接待资源。 具体会议室计费、联合办公注册地址数量、公寓空置以运营与人才平台当期台账为准。

轨道交通：13号线中科路站为西向备选，招租旧稿列约1500米； 2号线张江高科站通过园区接驳/通勤车联动，中国经济网青创材料列盛研中心连接2号线张江高科、13号线中科路并提供双地铁接驳。 实际步行受张衡路/华佗路/毕升路门岗、1号/2号楼大堂影响会有差异，正式通勤模型不采用单一“1500米或7分钟接驳”硬值。2号线东至浦东机场、西经世纪大道/人民广场至虹桥，可换13号线接张江人工智能岛、中科路周边研发集群，换4/6/9/14覆盖陆家嘴、徐汇、前滩。夜班研发、客户审计、机场接送应核地铁末班与出租车/网约车替代。

公交与短驳：张衡路、华佗路、毕升路周边可接张江内部公交与复旦张江、中医药校区短驳；至集电港、药谷、金桥、御桥按中环/金科路/罗山分别建模。对AI/软件/IC客户拜访、投资路演、药监与知识产权办事、联合中试送样具备“2号线+中科路+张衡路”组合效率；对17.5米大货、危化槽车、大批量冷链不优先本园，应改张江外围中试或专业物流。

公路与枢纽：经中环金科路约4分钟、罗山路高架约5分钟、至浦东机场约30分钟为招租参考值， 实际随路况浮动；虹桥方向经2号线或中环—京沪高速另行建模。低密研发办公以员工通勤、客户访客、轻样品快递/小件送检为主；重型设备卸货应提前确认1号/2号货梯载重、地库限高与张衡路临时停靠方案，不把花园大堂当货运主入口。

张江科学城层面，本园处“张衡路—华佗路—川杨河/三星河—复旦张江/中医药”产学研节点：向东经2号线/中环接集电港、药谷、国家实验室与高校院所，向西北经罗山/龙东接金桥智能制造、外高桥服务外包，向南经华夏/中环接御桥数字与前期临床数据。华安张江REIT引戴德统计，上海商务园区存量约1636万平方米，张江约526万平方米、占比约32%，至2027年新增供应预计约156万平方米； 张江主导IC、生物医药、AI，低密研发办公价值不在单层大平面，而在“双地铁接驳+复旦中医药邻居+联合办公分户+轻研发外协”。

产业半径上，盛研自身适合AI算法、软件、IC设计办公、通信数据、医学事务与总部；集电港补IC产业链、药谷补临床前与注册、金桥补智造、盛大其他张江园区补青创与联合孵化。对“张江注册+高校产学研+2号线/中科路客户高频+概念验证中试外协”的团队，盛研比纯高层甲级更贴低密分户与社群服务；对晶圆、危化、无菌、动物应外移专业基地。

第一，张衡路低密双栋与“整层+分户+联合办公”三级产品优势。1号10层、2号5层、整层3700、198起租、创研汇10—20人， 可同时承接联合初创、15—60人分户、整层算法/IC部门、多栋总部组合。对照仲量2026二季度甲级6.3元/㎡/天、非CBD4.1元/㎡/天、产业园3.3元/㎡/天、产业园净吸纳20.5万㎡， CBRE上半年报价237.2元/㎡/月、有效158元/㎡/月、空置24.5%， 盛研以低密研发替代纯高层大平面，可降低早期团队闲置面积；但4.2米层高、250公斤荷载、中央空调时段、100瓦/㎡增容、1号高层电梯分区应全摊，不按“近地铁低密必省钱”判断。

第二，复旦张江+中医药+双河花园的产学研与员工留存优势。西临华佗路、邻复旦张江、中医药大学， 对AI医疗、生物信息、临床算法、中医药数字化、高校衍生项目具备实习、联合研究与招聘协同；30%绿化、空中花园、800米沿河绿道降低高密度研发离职率。 仲量2026二季度称AI、集成电路、生命科学及孵化器/科研机构需求活跃， 盛研可承接其中办公、算法、注册、交付与产学研职能，但高密训练、流片、GLP不放在本园。

第三，盛大科创运营+青云社/星享汇的企业服务优势。招租资料列星享汇对接投融资、高校招聘、知识产权，青云社做跨企业社群， 园区自营物业、食堂咖啡会议健身一体化； 对早期AI/IC/软件、CRO注册、专业服务可减少行政与融资对接成本。该优势不替代等保密评、药监申报、专利确权与独立财务合规，联合办公数据隔离须单房号设计。

第四，4.2米层高+100瓦可增容适配轻研发与中型机房。相较2.9—3.1米旧低层，4.2米更适吊顶新风、弱电桥架、小机柜与轻实验台；100瓦/㎡基础配电可支撑办公与轻算法，AI训练、EDA大内存、冷存储单房号增容。 对需要24小时机房的团队，应谈独立精密空调、UPS、双路和消防专项，不把中央空调时段当全天机房冷源。

第五，双地铁接驳+张江多园联动的青创落地优势。中国经济网材料列盛研参与浦东青创与盛大曙光计划，连接2号线张江高科、13号线中科路并提供双地铁接驳； 盛大在张江多园区联动可补充青春里/居里寓住宿、青创空间、路演与导师资源。 对青年团队“先联合办公、后分户、再整层”的扩租路径更顺；但青创房租、孵化服务按当期指南审核，不承诺固定免租期限或按纳税返款。

基于招租公开资料形成“AI/软件、IC/数字、医疗与专业服务、联合青创”四类示例，正式招商手册须做工商注册地址、物业合同、实际人员、实际业务四方核验。招租稿列平安好医生、盛付通等龙头/关联企业入驻， 仅作为可列名生态参考；其他“大厂、银行、全球500强同园”等营销表述不纳入本评估硬结论。

人工智能与软件样本：算法中台、行业大模型应用、数据标注管理、网络安全、企业软件可入1号分户或2号低层；高密训练、推理服务、低延迟交易单房号做UPS、冷量、双路、弱电与访问审计。普通开发板、低压测试、模型评估可设独立后勤间；射频大功放、EMC全频段外协专业实验室。

集成电路与数字信息样本：芯片设计、EDA、射频、嵌入式、通信协议、数据平台可入整层或分户；光刻胶、湿法、探针大批量、晶圆返修外协集电港与中试平台。250公斤/㎡未确认加固前不放大吨位设备，机柜密度出电气与楼板复核。

医疗与专业服务样本：平安好医生类互联网医疗、医学事务、临床运营、保险科技可入分户； PCR、细胞、动物、无菌配制不放在办公区，外协药谷与GLP/GMP基地。患者数据、器械软件记录做脱敏、访问审计与质量体系隔离；知识产权、会计法律、CRO注册咨询可结合联合办公与独立间。

联合青创样本：创研汇10—20人间、198—500平方米精装小层适合种子期AI/IC/软件、高校项目、医学AI文档；星享汇/青云社提供路演、招聘、知识产权与社群。 但联合办公注册地址数量、等保密评、客户数据隔离须单房号确认，不把“即租即用”当高算或合规机房。

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有空间、平台、基金、服务以年度申报指南、项目评审、实际服务协议为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排。第三方材料中“按税减免、返税包租、固定比例房租返还”等表述不纳入本报告正式结论。

创业与孵化政策方面，浦东青创体系可提供青年创业空间、人才公寓、创业服务与赛投对接，盛研可结合联合办公、分户与会议空间承接AI、软件、IC、医学早期团队； 盛大星享汇/青云社类园区服务可提供投融资、知识产权、高校招聘与路演资源。 青创项目申请优惠办公空间、导师与公寓按当期指南审核，不按营业收入或纳税承诺固定返利；曙光计划等园区专项以当期公告为准，不承诺统一免租年限。

科技政策方面，张江与浦东可对接概念验证、中试熟化、样品试制、检验检测、科技创新券与产学研联合攻关； 企业申报研发设备、联合实验室、软件平台、知识产权与标准化项目，按年度指南评审，不按缴税比例返款，不承诺固定补贴金额或比例。AI、IC、医学数字化项目可结合张江公共技术、高校院所和第三方检测资源做轻研发外协。

人才政策方面，浦东青年人才措施可提供青年创新创业、安居与人才服务支持，张江可结合重点产业人才、高校毕业生、科研人员落户与安居渠道，提供招聘、实习、人才公寓、租房与引进服务； 算法、芯片设计、软件工程、医学注册、质量管理可结合相应层级申报。所有人才支持按认定指南审核，不与企业所得税或增值税挂钩。

产业政策方面，浦东与张江重点支持集成电路、生物医药、人工智能等先导产业及软件信息、数字健康、未来产业方向，通过揭榜攻关、概念验证、中试平台、科技金融与产业载体联动推进成果转化； 盛研可承载研发办公、算法模型、芯片设计事务、医学信息与专业服务。涉及危化、生物安全、GMP无菌、放射应分别按生态环境、卫健、药监、公安预审，不承诺以税收贡献返点。

问：盛研中心地址、运营主体和园区属性是什么？

答：浦东张江张衡路666弄1号，简称盛大天地·盛研中心/盛大全球研发中心；招租资料列盛大集团/盛大天地运营，总建约5万平方米，1号楼10层、2号楼5层，属张江低密花园式研发办公与联合办公载体。 具体房号是纯办公、联合办公、轻研发、会议还是机房，以产证、竣工图、消防、环保和运营台账为准，不把“中心”统一当生产厂房或全品类实验室。

问：到13号线中科路、2号线张江高科、陆家嘴、浦东机场、虹桥怎么通勤？

答：公开接驳材料列连接2号线张江高科与13号线中科路、提供双地铁接驳， 旧交通稿列中科路约1500米、张江高科通过园区穿梭/通勤车联动； 实际按张衡路/华佗路/毕升路门岗与目标楼栋建模。2号线东至浦东机场、西至虹桥/人民广场，13号线接中科路/张江人工智能岛；夜班机房、客户审计、机场接送应保留出租车/网约车，不把单一1500米或接驳车时长当全楼统一值。

问：可租面积、层高、荷载怎么按行业选？

答：传统办公198平方米起、整层约3700平方米，联合办公创研汇10—20人间；办公层高4.2米、承重250公斤/㎡、配电100瓦/㎡可增容。 AI/软件/IC办公、医学注册看1号分户或2号低层；轻实验台、小机柜、文档样本看独立房；高密GPU、大容量低温、重载样机不按250公斤/㎡默认交付，需结构加固、增容与空调专项。

问：人工智能训练、大模型应用怎么配机电？

答：算法开发、数据治理、行业应用用标准办公层；训练集群、推理高并发、低延迟存储单房号做UPS、冷量、双路、弱电井与访问审计。中央空调常规约9—18点、暑期约8—21点， 24小时机房应谈独立精密空调与供电专项；不把普通宽带当高算中心，不把集中空调时段当全天机房冷源。

问：集成电路设计、EDA、样片测试怎么落地？

答：设计、验证、IP、量产协同办公用1号分户或整层；少量开发板、低压烧录、样品存储可独立间。光刻胶、湿法、探针大批量、晶圆返修外协集电港与张江中试；250公斤/㎡未确认加固前不放大吨位设备，机柜密度出电气与楼板复核，不把10层/5层楼当流片车间。

问：生物医药、医学AI、临床注册能否做实验？

答：医学事务、临床运营、生物信息、医学AI办公可入园；平安好医生类互联网医疗可入分户做合规数据与客服。 PCR、细胞、动物、无菌配制、危化提取不放在办公区，外协药谷、张江中试与GLP/GMP基地；患者数据脱敏、访问审计、伦理与质量体系单房号隔离。

问：联合办公、会议、车位、食堂有哪些底线？

答：创研汇10—20人间、198平方米起分户，共享大中小会议、智能会议、电话亭； 物业约26元/㎡/月含空调能耗， 车位月租资料列600元、另有非固定25元/天/固定400元不同口径； 食堂、咖啡、便利店、PARKBOX健身、空中花园、沿河绿道作配套。 高密机房、全天实验、大会议应单出双路、UPS、冷量、消防与弱电方案，未出竣工图与供电批复前不签大电长租。

问：2026年租金和甲级/产业园怎么比？

答：盛研为低密研发+联合办公，租金应按创研汇工位、198—1000分户、3700整层、1号整栋/2号整栋分别询价，不采用单一“3.5元/天、10层写字楼”旧案硬套。市场端CBRE上半年报价237.2/有效158、空置24.5％， 仲量Q2甲级6.3、非CBD4.1、产业园3.3、净吸纳20.5万㎡。 盛研比价应摊4.2米层高、250公斤荷载、100瓦增容、双地铁接驳、30%绿化、联合服务与张江外协中试，不以单一日租低于甲级作结论。

问：和集电港、药谷、金桥、朗诗、华强怎么错位？

答：集电港偏IC产业链、药谷偏临床前与注册、金桥偏智能制造、朗诗偏科苑路绿色共享、华强偏科苑路小分户孵化；盛研偏张衡路低密双栋、AI/软件/IC办公+医学事务+联合青创+复旦中医药产学研。晶圆、危化大合成、全无菌、GLP动物、重型智造不优先本园，可外移专业载体。

问：张江概念验证、中试、创新券、青创怎么用？

答：园内做算法、设计、注册、管理；概念验证与中试走张江/浦东公共技术、集电港或药谷平台做样品试制与检验检测；青年项目用科技创新券采购研发、检测、技术转移； 早期融资对接星享汇、青云社与青创资源。 所有支持按指南评审，不承诺保批保投、不写固定金额比例。

问：扩租路径怎么设计？

答：1—10人看创研汇或198—300㎡精装，10—40人看200—1000㎡分户，40—80人看半层/整层3700㎡，80—150人看1号多层或2号整栋，150人以上1号+2号联动并外补张江高层商务园/独栋。签约写层高荷载、增容责任、机房防火、轻研发禁限、双地铁接驳、联合办公数据隔离与三年扩租权，不把5万方总建当单户可扩容量。

问：人才公寓、酒店、会议、客户接待怎么解决？

答：高科苑、盛大青春里、居里寓及浦东青创/张江人才安居作青年住宿短名单； 园区食堂咖啡会议、空中花园作日常配套，长泰/汇智作商业、周边酒店作客户住宿；大型AI/IC路演用1号会议中心+共享智能会议+中科路/张江商业酒店。具体公寓空置、会议面积、车位月租以运营与人才平台当期台账为准。

专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。

载体层，盛研核心卖点是张衡路666弄5万方低密、1号10层/2号5层、整层3700、4.2米层高、250公斤荷载、100瓦/㎡可增容、1号客4货2/2号客2货1、物业26含空调、联合办公+食堂会议健身沿河； 优势在AI/IC/软件分户、复旦中医药产学研、双地铁接驳、盛大运营与青创社群，劣势在250公斤不适重设备、中央空调非全天、1号高层电梯与机房增容需专项、不同招租稿存在旧“全球研发中心”3.5元/5.4米/B栋75%等参数干扰。 所有房号应拿竣工图核层高、荷载、机电、消防、空调、弱电、车位与可改造范围，不跨源套用。

交通层，13中科路+2张江高科接驳+中环金科路/罗山构成“轨道接驳+低密短驳”模型； 对AI/软件/IC/医学客户、投资人、高校合作、药监知识产权办事高匹配，对大货、危化、动物、冷链低匹配。招聘应把“中科路步行/张江高科接驳、夜班机房、客户保密访客、青年公寓接驳、机场路线”全折现，不把1500米或接驳车7分钟当全楼统一值。

产业层，优先招AI算法与行业大模型、软件与网络安全、IC设计办公、通信数据、医学AI与互联网医疗事务、CRO注册、知识产权与专业服务；不优先招晶圆、危化大合成、全无菌、GLP动物、重型智造。周边集电港补IC、药谷补生物、金桥补制造、盛大其他张江园补青创，盛研只做“张衡路低密研发+联合办公+轻研发外协+产学研资本服务”。

市场层，CBRE 2026上半年写字楼空置24.5％、报价237.2/有效158， 仲量Q2甲级6.3、非CBD4.1、产业园3.3、净吸纳20.5万，科技互联网与AI/IC主力、生命科学回暖、孵化器/科研机构活跃； 张江商务园存量约526万方、全市约1636万方、至2027新增约156万方， 低密旧改/新运营应靠分户效率、联合办公、机电增容和产学研竞争。盛研比高层甲级更贴AI/软件初创，但4.2米层高、250公斤、中央空调时段、100瓦增容、1号高层机房改造、张江外协中试应全摊；若仅按“近张江、低于甲级6.3元”招商，会低估高算改造成本与外协依赖。

政策层，浦东青创空间与人才公寓、科技创新券与概念验证中试、青年人才与明珠/落户安居、张江高新区改革与世界领先科技园区产业平台均按项目指南评审； 租赁合同不写“税收返还、按税减免、返税包租”，园区“曙光计划/0租金/最高补贴”类口头承诺不纳入正式文本，仅按当期青创与孵化公告核验。

风险层，主要七项：一是张衡路666弄盛研中心与旧“盛大全球研发中心”3.5元/5.4米/B栋参数混源， 必须按目标楼号竣工图核验；二是250公斤/㎡仅适轻办公，高密GPU、大机柜、半导体设备需结构复核；三是中央空调时段限制，24小时机房必须单独做精密空调与双路； 四是联合办公注册地址、数据安全、等保密评须物理隔离，不把创研汇当合规机房；五是代表企业仅采用招租列名的平安好医生、盛付通等可核验主体， 不引用未核验名企；六是双地铁接驳中中科路1500米、张江高科接驳车时长随门岗变化，不写固定步行值； 七是“直租特价、最优选址、税收减免、电话看房”等营销或涉税话术违规且失真，正式选址仅保留非税、非税收挂钩口径。完成房号竣工图、层高荷载、双路增容、独立机房、轻研发禁限、双地铁接驳、张江概念验证/中试外协和三年扩租谈判后，盛研中心可作为张衡路666弄AI、软件、IC与联合青创低密研发优先候选。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于盛研中心公开楼盘资料、盛大天地/盛大集团招租公开信息、张江科学城与浦东新区青创/人才/科技创新/营商环境公开文件、CBRE/仲量联行2026年市场公开数据及华安张江REIT中期报告引戴德统计编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。园区具体门牌、房号面积、产权用途、办公/联合办公/轻研发/会议/机房分界、租金、物业费、车位、层高荷载、双路供电、增容容量、网络机房、可注册行业、入驻企业名单及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、张江科学城管理、生态环境、卫健、药监、人社/人才和金融主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。