报告用途：为集成电路设计、EDA与IP、半导体软件与芯片验证、人工智能轻推理、智能网联与物联网、硬科技总部及产业投资机构，提供张江集成电路设计产业园盛夏路61弄/金秋路158弄张润大厦1号/2号研发办公、530㎡起分租至整层2500至2600㎡、24小时VRV独立空调、130W/㎡高配电可增容、设备区8kN高承重、三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：芯片设计与EDA企业选址负责人、半导体软件与验证团队行政、AI轻推理与模型业务化中台、物联网与智能终端研发、硬科技总部与财务行政、产业投资与孵化器服务人员、张江园区资产与招商运营人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一季度、第二季度及截至年中可取得的华安张江产业园REIT中报与经营公告、戴德梁行商务园公开口径、CBRE与仲量联行产业综述、浦东新区与张江科学城创业人才公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

张润大厦位于上海市浦东新区盛夏路61弄/金秋路158弄，张江科学城北区、国家级集成电路设计产业园核心，由上海张江国信安地产有限公司开发，新张江物业（部分渠道列高力协作）运营管理，是华安张江产业园REIT底层资产之一。 项目2018年4月竣工主源、部分渠道列5月，总建约61834㎡，地上约43820㎡、地下约18017㎡；1号楼主源11层/部分渠道12层、2号楼主源8层/部分渠道9层、3号楼2层庭院式商业配套，大堂8.8米双层挑空、智能安防闸机。 标准层1号约2500㎡、2号约2600㎡，得房主源约70%、部分渠道约74%，租赁530/550㎡起至整层2518/2500至2600㎡，可多整层连租。

建筑层高4.5米、办公净高2.9米；首层承重5.0kN/㎡、办公区3.5kN/㎡、标准层设备区8.0kN/㎡；配电130W/㎡可增容，三菱/大金VRV多联24小时独立自控，配PM2.5新风；150mm架空地板、金属板吊顶、三网全覆盖，部分渠道列双路由万兆、智能照明、人脸门禁。 1号6客1货、2号4客1货；466个车位、月租500至600元、部分含充电桩；物业24元/㎡/月。 已获LEED金级、绿色建筑二星样本，定位“集成电路与人工智能硬科技研发总部”，重点招商芯片前端/后端、EDA/IP、验证、半导体软件、AI轻推理、物联网、硬科技总部；纯电销坐席、低延迟自营量化机房、超高功率长期GPU训练、流片晶圆测试、可靠性破坏试验、危化仓储不优先，重算力按增容独立机房，流片外置集电港公共平台与第三方。

空间与层高方面，4.5米层高、2.9米净高适配无柱研发大平层；530至800㎡做10至20人EDA/算法小组，800至1500㎡做20至40人前端/验证团队，1500至2500㎡整层做40至80人设计总部，1号+2号多整层做集团研发中台。得房按70%低值、74%高值分房号重算，不把大堂、设备层、地下、配套楼计入计租面积。3号楼2层只做商业配套，不计入研发计租模型。

机电与空调方面，VRV多联24小时分户自控，比中央空调9至18点园区更适芯片回归、EDA夜班、AI轻推理；但高密多卡训练、低延迟撮合、量化双活仍需独立回路、UPS、双运营商专线、气体消防，并外置人工智能岛/张江公共算力/第三方IDC。130W/㎡基准适配办公、轻服务器、工作站；回归集群、推理卡池、存储阵列按增容独立弱电间，设备区8kN可放机柜、精密仪器、测试台架，办公区3.5kN只放工位与轻设备，首层5kN可放样机与重型演示。PM2.5新风、架空地板、智能照明降低装改成本；等保、跨园区灾备按双专线设计。

电梯与配套方面，1号6客1货、2号4客1货，设备、服务器、样机进场按货梯与门洞复核；466车位按500至600元建模，部分渠道30%充电桩。 园内Manner、Seesaw、瑞幸、罗森、穀屋西餐、乐刻健身、共享会议室、竹院露天平台；外部天之骄子生活新天地、张江商业广场、汇智、长泰解决三餐与商务，皇廷世际、维景、亚朵X解决访客住宿，张江人才公寓一二期、纳什公寓解决工程师安居。 企业三年模型建议用“日租÷得房70%至74%套内＋24元物业含VRV基础运维拆分＋分户电度＋130W增容需量＋设备区8kN/首层5kN加固＋500至600元车位×到岗率＋2广兰800至1000米/13丹桂约700米班车＋21广兰在建＋天之骄子/长泰/汇智接待”核算，不把“24小时VRV、130W、8kN”等同高密机房零边际。

费用方面，2026公开离散：主源4.0至5.0元、部分渠道3.0至5.0元、集采/青创/长租渠道底价2.0至2.5元或1元政策价，物业统一24元； 小户谈装免与注册，整层2500至2600㎡谈1至3个月免租与遗留机房，1号+2号多整层谈1至5个月免租、独立弱电与EDA增容；不按单一4元或2元挂牌直接签约，按得房、VRV电度、增容、设备区承重、广兰/丹桂接驳重算。

轨交方面，2号线广兰路站主源800至1000米、部分写约1公里，步行10至13分钟或园区接驳班车； 13号线丹桂路站部分渠道约700米、部分列在建/2026逐步接入，以实际闸机为准；21号线广兰路部分渠道列在建、规划三轨换乘，以开通为准。 当前未全通阶段员工通勤建“广兰路2步行/班车为主、丹桂路13短驳、21开通后重排、有轨/张东路自驾兜底”多套方案；芯片、EDA、AI客户到集设园集云/创芯、集电港老园、人工智能岛、金科药谷分流，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，龙东高架入口约300米，接中环、申江路、外环、金科路；渠道样本20分钟陆家嘴、30分钟浦东机场、38分钟虹桥/上海站，实际因广兰路、盛夏路、龙东早高峰而异。 对回片验片、EDA路演、AI客户交流，预设“2广兰地铁+园区班车为主、龙东走机场、丹桂路13开通后步行、天之骄子/长泰/汇智接待”三套动线，避开广兰路和金科路商圈早高峰。

配套方面，园内咖啡、健身、共享会议、3号商业庭院解决日常研发；天之骄子、张江商业广场、汇智、长泰解决商务宴请；皇廷、维景、亚朵解决访客；张江人才公寓、纳什解决工程师短住。对芯片与AI团队，可把1号做EDA总部、2号做算法与软件、3号做客户接待，降低自建食堂与会议投入；IP、模型权重、客户数据仍应独立门禁与独立弱电间。

盛夏路—金秋路—龙东大道—张东路—集设园—集电港老园—人工智能岛—天之骄子可形成四类协同：

第一类集成电路设计协同。张润处集设园核心，适配数字前端、模拟、射频、IP集成、DFT、低功耗、芯片软件；公开样本含燧原科技、泰凌微电子、增芯科技等，易福门电子、海曦技术、杉互上海总部等作硬件/AI/数据邻居样本，不同房号年份状态会变。 楼内做EDA licence管理、验证环境、轻回归、固件与SDK；流片、晶圆测试、可靠性外置集电港公共平台与第三方。130W/㎡、设备区8kN适配轻服务器与工作站，多卡长训按独立机房增容外置。

第二类EDA与半导体软件协同。标准层无柱2500至2600㎡做EDA大平层、IP复用、验证回归管理；等保按客户IP分级，双专线、独立弱电间、UPS。VRV24小时适合夜班，但重仿真回归不论空调形式都要单独算电度、冷源、消防；不把办公区3.5kN当机房承重，机柜放设备区或首层。

第三类AI轻推理与IC融合协同。芯片企业做AI加速卡固件、边缘推理、模型压缩、软硬件协同，可用2号整层做算法中台；大模型长训、低延迟高并发外置人工智能岛/张江公共算力/第三方IDC。低延迟自营量化不进张润标准层，按金融机房独立外置。

第四类硬科技总部与产业投资协同。530至1500㎡做区域研发，整层做总部职能，1号+2号多整层做集团研发布局；张江高科“空间+投资+服务”、集设园IC-IT共享EDA、产学研对接上科大/中科院，适配早期芯片与AI项目入孵、路演、融资。 大货、危化、重板材不进高层研发楼，投资机构用共享会议做投决，不依赖返税类政策。

优势一：集设园核心REIT资产＋1号/2号无柱大平层。相比老集电港楼龄参差，张润2018年新、2500至2600㎡整层、4.5米层高、70%至74%得房、VRV24小时、130W、设备区8kN，更适IC设计总部与AI中台；相比科学之门超甲，它偏硬科技研发而非金融交易总部，性价比更贴芯片企业。

优势二：空调与配电适配研发夜班。VRV分户24小时比中央定时园区省加时费，130W可增容、设备区8kN可放回归服务器与精密仪器；1号6客1货、2号4客1货解决样机与设备进出。对EDA、验证、芯片软件、AI轻推理，可“白天中央级办公、夜间分户控温、增容独立机房”三线并行。

优势三：产业邻居与国企服务。燧原、泰凌、增芯、易福门、海曦等公开样本形成IC+AI+硬件生态； 张江国信安开发、新张江物业、华安REIT运营，可对接集设园EDA共享、张江高科投资、科服与注册申报。REIT二季报显示张润出租率95.56%、整体组合88.12%、平均5.44元，张润表现平稳，大客户谈免租装改比小二房东更可预期。

优势四：租金分档与接驳弹性。4至5元主源、3至5元渠道、2至2.5元长租/青创底价、1元政策特例，按得房与交付重算后可与集云天地、创芯天地、老集电港、长泰金科路、盛大源创谷分三档；2广兰+13丹桂+21广兰+龙东300米构成“地铁慢走、驾车快接”组合，比纯远郊研办更贴工程师通勤。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万低租金创业/公寓、科技创新券与集设园EDA/公共技术、明珠计划与张江人才公寓、张江高科空间投资服务，降低EDA、流片、人才、融资成本，不依赖税收返还。

客观约束方面，第一，1号11/12层、2号8/9层渠道差异，按盛夏路61弄单房号清册取数；第二，办公区3.5kN仅轻载，重机柜放设备区8kN或首层5kN，不把标准办公层当重载实验室；第三，VRV24小时省中央加时，但高密机房电度、外机位、冷源、UPS另计；第四，2广兰800至1000米非上盖，13丹桂约700米/21广兰在建，当前以广兰班车为主；第五，2026供压大，华安REIT引戴德全市商务园1636万㎡、张江526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，整体88.12%、5.44元，张江可比5.0至5.5元/80%至90%、光大80.69%承压，张润按集设园新研办而非科学之门超甲比价，整层谈免租增容而非盯4至5元挂牌； 第六，流片、晶圆、可靠性、危化、动物、GMP、低延迟量化、多卡长训不进标准研发层。

可保守列明开发/运营主体：上海张江国信安地产开发，新张江物业（部分渠道列高力协作）运营管理，华安张江REIT底层资产、运营管理机构按当期合同； 公开列名或租赁样本含燧原科技、易福门电子、泰凌微电子、海曦技术、杉互上海总部、增芯科技等，不同年份、不同房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把中介“首年租金50%补贴、8kN张江最高、环评绿色通道全品类”等海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：数字前端/模拟用530至1500㎡起步，EDA/IP用整层2500至2600㎡做licence与验证，重回归按设备区增容独立机房；AI轻推理用2号整层做模型业务化，训练外置；物联网/智能终端用1号半层做固件与样机，重装配外置科技领袖独栋；总部型用1号+2号多整层做研发+职能。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空租清册、招商意向书四方核验，不把“集设园核心、燧原泰凌邻居”海报视同全楼主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创体系推出两个100万：100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目日租一般不超1元/㎡、优质项目可到500㎡以上、最长按政策期限；100万㎡以上低租金青年公寓，研究生/高水平大学本/张江重点区域本科可申不超2000元/月、最长3年，周边房源紧张可首年2000/次年1000货币补贴；国际人才驿站提供求职最长15天免费住宿、重点产业创业最长15天免费住宿及最长6个月免费过渡空间。张润可承接芯片与AI早期团队入孵，提供注册、EDA共享、路演、投融资对接；高成长性青年科创项目可按张江渠道申报连续3年每年最高100万元创业补贴，明珠创业类可申报连续3年每年最高50万元办公房租补贴，以正式申报资格为准。

科技政策方面，青年科创企业可申请最高20万元科技创新券，用于研究开发、检验检测认证、科技咨询、技术转移；张润企业做EDA验证、IP测试、芯片失效分析、AI模型评测，可结合集设园IC-IT共享EDA、张江公共技术、人工智能算力/模型/语料降低周期。 集成电路、生物医药、高端装备等领域青年项目可走专利快速审查通道，进入通道的发明专利平均授权可由15个月缩至3个月；政策以平台共享、项目评审、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东明珠计划每年支持不少于1000名高层次青年人才，高峰30000元/月、领军6000元/月、菁英3000元/月、最长5年，重点用人单位可推2000元/月租房补贴最长3年；博士后出站来浦东10万元安居，高校学生实习交通最高600元/月、最长6个月，国际人才驿站解决求职住宿。芯片前端、EDA、验证、AI算法、硬件工程师可按岗位对接明珠、青创公寓、张江人才公寓一二期、纳什公寓及居转户缩短服务，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江科学城、集设园与浦东营商环境可通过张江高科“空间+投资+服务”、张江科服、融资服务中心、IC设计对接会提供载体、共享EDA、概念验证、知识产权、科技金融、政务服务；浦东青创基金群、张江高科投资体系按项目服务硬科技投早投小。园区可把“盛夏路61弄新研办＋2广兰/13丹桂/21接驳＋集设园EDA与流片外置＋人工智能岛算力外置＋天之骄子长泰汇智客户动线”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年张江商务园继续供大于求但IC新研办分化。华安张江REIT中报引戴德口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡； REIT截至2026年6月末整体出租率88.12%、平均合同租金5.44元/㎡/天，二季度公告张润大厦出租率95.56%、张江光大园80.69%/5.28元，整体可比张江项目报价5.0至5.5元、出租率80%至90%，反映新研办大平层应按集设园功能而非普通甲级统一定价。 仲量联行二季度产业净吸纳约20.5万㎡、科技兼顾AI与IC，租户兼顾品质升级与成本；CBRE上半年园区报价下行、TMT与半导体去化活跃但整体供压仍在。对张润的租赁含义：4至5元主源、3至5元渠道、2至2.5元长租/青创、1元政策特例、24元物业属不同产品与资格；按得房70%至74%重算套内，加VRV分户电度、130W增容需量、设备区8kN/首层5kN、500至600元车位、2广兰800至1000米/13丹桂约700米、21在建、天之骄子/长泰/汇智接待后，应与集云天地、创芯天地、老集电港、长泰金科路、盛大源创谷、科学之门分三档比较，不与小陆家嘴6元以上或全市甲级硬套。530至1500㎡谈装免注册、整层2500至2600㎡谈1至3个月免租与EDA弱电、1号+2号多整层谈1至5个月免租与增容；在156万㎡新增供压下，大客户把免租、装补、VRV电度、130W增容、设备区8kN、车位包月、13/21接驳、人才公寓一并写入盛夏路61弄单房号合同。

问：张润大厦是写字楼还是集设园研发总部？

答：盛夏路61弄/金秋路158弄，2018竣工，总建约61834㎡，1号11/12层、2号8/9层、3号2层配套，标准层2500至2600㎡，530/550㎡起，4.5米层高、净高2.9米，得房70%至74%，VRV24小时，130W可增，首层5kN/办公3.5kN/设备区8kN，466车位500至600元，24元物业，LEED金/绿建二星。偏IC设计、EDA、AI轻推理、硬科技总部；纯电销、低延迟量化、多卡长训、流片、危化不优先。

问：2广兰、13丹桂、21广兰怎么用？

答：2广兰800至1000米/约1公里，步行10至13分钟或园区班车；13丹桂部分渠道约700米、部分在建，以闸机为准；21广兰在建、规划三轨换乘。当前员工通勤以2广兰班车为主、13丹桂短驳备选、21开通后重排；芯片/AI客户到集云、创芯、老集电港、人工智能岛、金科药谷分流。

问：4元、5元、3元、2至2.5元、1元怎么判断？

答：1元多为青创认定特例，2至2.5元为长租/渠道底价，3至5元为主流按房号与交付，4至5元为1号/2号标准研发布局。按得房70%至74%重算套内，加24元物业含VRV基础运维、分户电度、130W增容、设备区8kN加固、500至600元车位。买“EDA小团队”看530至1500㎡装免，买“设计整层”看2500至2600㎡谈1至3个月免租，买“集团总部”看1号+2号多整层谈1至5个月免租与独立弱电。

问：VRV24小时和130W够不够EDA/AI夜班？

答：VRV解决人员与轻设备分户控温；EDA重仿真、回归服务器、AI推理卡池要独立配电、UPS、双专线、等保，设备区8kN放机柜、办公区3.5kN只放工位。多卡长训、低延迟撮合不进标准层，外置人工智能岛/张江公共算力/第三方IDC；130W是办公基准，增容按需量单独设计，不默认全楼高密零边际。

问：芯片设计企业怎么选房？

答：前端/模拟/软件用530至1500㎡起步，IP/DFT/验证用整层2500至2600㎡，licence管理与回归用设备区独立机房，样机演示用首层5kN。流片、晶圆、可靠性外置集电港公共平台；燧原/泰凌/增芯仅作产业邻居样本，不推定空房。

问：AI团队用张润还是人工智能岛？

答：AI+芯片、边缘推理、模型压缩、SDK用2号整层；大模型长训、高并发推理外置人工智能岛/公共算力/第三方。张润优势是集设园IC邻居、VRV夜班、130W增容；劣势不是超大规模训练机房，低延迟自营系统另寻金融/第三方机房。

问：硬科技总部和孵化器怎么落地？

答：530至1500㎡做区域研发，整层做总部研发中台，1号+2号多整层做集团职能；早期项目用集设园共享EDA、张江高科路演、青创空间入孵。不把“首年租金50%补贴、流片补贴、环评绿色通道”等渠道稿当无条件政策，按青创、科技型初创、注册地、人数与评审分别申报。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万低租金创业/公寓、最高20万科创券及集设园EDA/公共技术、明珠计划与张江人才公寓/纳什、张江高科空间投资服务与融资对接。对芯片、EDA、AI硬件，这些注册、EDA、流片外置、人才、融资资源比单一返税更持续。

问：和集云、创芯、老集电港、长泰、盛大怎么比？

答：张润偏盛夏路集设园新研办、2500至2600整层、VRV24小时、130W、设备区8kN、2广兰/13丹桂；集云偏盛夏669新甲中央、创芯偏集创路VRV双路大平层、老集电港偏龙东/张东路小户性价比、长泰偏金科路商业TOD、盛大偏中科路低密孵化。比选看得房、VRV/中央、130W或双路增容、承重、广兰/丹桂/21接驳、EDA外置，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：530至1500㎡谈装免、家具、注册、共享会议；整层2500至2600㎡谈1至3个月免租、VRV分户、EDA独立弱电、等保；1号+2号多整层谈1至5个月免租、130W增容、设备区8kN机房、466车位包月、13丹桂/21广兰接驳、天之骄子/长泰接待；大客户把24元物业分级、三年递增放缓、装补、人才公寓写进盛夏路61弄单房号合同。

问：签约前核哪些文件？

答：核盛夏路61弄/金秋路158弄产证用途、1号/2号/3号可租清册、标准层与设备区竣工图、得房与净高、VRV机组与外机位、130W增容与双回路证明、首层5kN/办公3.5kN/设备8kN范围、客货梯台账、466车位权属与充电桩、三网/双路由万兆/等保、新张江/高力物业合同、REIT运营方责权及天之骄子/3号商业配套范围，避免用中介“1元全包、首年50%补贴、8kN全楼、环评全品类”等稿件替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，张润大厦的核心价值在“盛夏路61弄/金秋路158弄、2018竣工、张江国信安开发/新张江物业、总建61834㎡、1号11至12层/2号8至9层/3号2层配套、标准层2500至2600㎡、530/550起、4.5米层高/2.9米净高、得房70%至74%、VRV24小时+PM2.5新风、130W可增、首层5kN/办公3.5kN/设备8kN、1号6客1货/2号4客1货、466车位500至600、24元物业、LEED金/绿建二星、2广兰800至1000米/13丹桂约700米/21广兰在建、天之骄子/长泰/汇智配套、燧原泰凌增芯易福门海曦杉互等公开样本、华安REIT底层且张润二季95.56%/整体88.12%/5.44元”的组合。 其最适配客群为数字前端/模拟、EDA/IP、验证与DFT、半导体软件FAE、AI轻推理、物联网与智能终端、硬科技总部与产业投资；对5至10人用530至800㎡，10至30人用800至1500㎡，30至80人用整层2500至2600㎡，80至200人用1号+2号多整层。

从2026市场看，华安REIT中报张江商务园526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，整体88.12%、5.44元，张润95.56%高于光大80.69%，可比张江5.0至5.5/80%至90%反映新IC研办有溢价但整体仍供压； 张润不宜拼科学之门超甲交易层，也不宜只打“1元青创、首年50%补贴、8kN全楼”等泛化标签，而应按“EDA小户区、验证整层区、AI轻推理区、设备机房区、总部多整层区”做研办运营。建议企业把24元物业含VRV拆分、分户电度单列、130W增容与设备区8kN单列、得房按房号重算、车位按466/500至600锁定、2广兰/13丹桂/21接驳与集设园EDA/人工智能岛外置、浦东非税收青创科技人才与张江高科投资服务一并写入三年模型；建议资产方把1号/2号无柱大平层、REIT平稳运营、集设园EDA共享、天之骄子商业、广兰/丹桂/21接驳打包，而非只拼4至5元挂牌。

总体而言，该项目适合中长期芯片设计、EDA/IP、半导体软件、AI+IC轻推理、物联网硬科技总部、早期项目孵化与产业投资，不适合低延迟自营量化、超高功率长训、流片晶圆、可靠性破坏、危化大库、大货频繁装卸。若运营方把13/21接驳、集设园共享EDA、人工智能岛算力、浦东青创人才与张江高科投服整合，其“集设园新研办＋VRV高配电＋REIT平稳＋天之骄子配套”的留存能力会高于同价位普通张江标准办公。