报告用途：为集成电路设计、EDA与IP、半导体软件与芯片验证、AI算力轻推理、物联网与智能终端、硬科技总部及产业投资机构，提供张江集电港老园研办、集设园新甲级、独栋低密三类产品、50㎡起分租至整层2700至3300㎡/新大平层2000至2600㎡/独栋1027至3875㎡、中央或VRV24小时、高配电可增容、三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：芯片设计企业选址负责人、EDA/IP与验证团队行政、半导体软件与固件中台、AI推理与模型业务化团队、物联网与智能终端研发、硬科技孵化器与产业投资、张江园区资产与招商服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度华安张江REIT中报、戴德梁行商务园公开口径、CBRE上半年园区报告、仲量联行二季度产业综述及浦东新区、张江科学城创业人才公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

张江集电港即上海张江集成电路产业区相关载体集合，不是单栋楼，公开材料至少分三层：传统老集电港多按龙东大道3000号/张东路1388号，规划约2.91平方公里，总建约25万㎡，11栋3至12层，张江高科相关主体开发、东湖等渠道列管，部分房源千人物业参与； 集设园新载体含盛夏路669号集云天地，2026年竣工、总建约20.9万㎡、2栋20层甲级加文化商业，300㎡起、整层2700至3300㎡； 集创路52号/集电路245号创芯天地，2023年底竣工、总建约23.9万㎡、5栋研发加配套，标准层2000至2600㎡、450至500㎡起； 张东路1387/1388科技领袖之都等独栋，2007年竣工、总建约21万㎡、3层独栋1042至3875㎡。 正式合同按具体路名楼栋清册取数，不把老园、新甲级、独栋参数互套。

土地与环评方面，老集电港、科技领袖、创芯均属集成电路设计/硬科技研办，单房号是否按104或一类工业可大环评、能否排风废水分户，以产证与环保批复为准；不默认全园“可大环评”。老园标准层多VRV或中央，新集云中央8:30至19:00可加独立空调，创芯VRV多联24小时，科技领袖VRV24小时可燃气； 承重老园首层500至1000kg/标准按房号、集云300至350kg、创芯首层约7kN/标准2.5至3kN、科技领袖首层500kg/标准250kg； 配电集云100W/㎡可增、创芯双路、科技领袖100W可增、老园按单房号复核。 定位“IC设计＋EDA＋硬科技中台”，最适配芯片前端/后端、IP验证、架构、半导体软件、AI轻推理、物联网终端、孵化器；纯电销、低延迟自营量化、超高功率长期训练、流片晶圆、可靠性破坏试验、危化大库不优先，重算力按增容独立机房，流片外置集电港公共平台与第三方。

老集电港主源：龙东大道3000号/张东路1388，11栋3至12层，总建约25万㎡，标准层高层约1450㎡、多层灵活分割，标准层高4.0至4.5米、首层4.2至4.8米，得房约70%至72%，主力30至5000㎡、部分渠道50㎡起； 空调多VRV或分体24小时、部分中央，物业5至15元按楼栋，车位约400至964个、300至500元/月，部分渠道500元； 首层承重渠道列500至1000kg、标准层按竣工图复核。适合EDA轻办公、芯片验证、半导体软件、IC销售与FAE、孵化小户；多卡训练、回归服务器按增容独立弱电。

集云天地主源：盛夏路669号，2026竣工，1至2号20层各约5.9万㎡、3至4号商业文化，总建20.9万㎡； 300㎡起、主力313/475/523/578/642/686㎡、大单元1166至3000㎡、最大组合约10000㎡，整层2700至3300㎡，大堂8至10米、标准4.2米，承重300至350kg，配电100W/㎡可增，中央8:30至19:00可加独立/延时，6客1货每栋，车位450元、配比1:120㎡，物业26.5元含中央空调能耗； 食堂、一尺花园、健身、文化中心、托管、景观庭院。适合中大型IC设计总部、EDA机房轻增容、AI推理中台、软件与硬科技成长企业；350kg只放轻服务器，重回归按首层或独立机房。

创芯天地主源：集创路52/集电路245，集电设计园3-2地块，2023年底竣工，5栋研发加配套、总建23.9万㎡； 450至500㎡起、标准层2000至2600㎡，首层约6.9米、标准4.5米/净高约3.0米，首层7kN/标准2.5至3kN，双路供电、VRV多联24小时、每栋6客1货，车位约2000个、1:120㎡，LEED金级预认证、绿化30%； 适合芯片设计大平层、IP/验证中台、AI+IC联合研发；高密训练仍外置公共算力，洁净/小中试按单房号环保审批。

科技领袖独栋主源：张东路1387/1388，2007竣工，3层独栋1042至3875㎡、总建约21万㎡，首层4.3/标准3.9米，首层500/标准250kg，100W可增，VRV24小时、可燃气，2部客货，车位300至350元； 适合半导体设备销售与轻装配、芯片应用、物联网硬件、孵化器独栋；燃气仅按房号报批，危化不进。

企业三年模型建议用“日租÷得房套内＋物业分级（老园5至15、集云26.5含中央、创芯按VRV电度、独栋按3.8加VRV）＋空调加时或分户电度＋增容需量＋承重加固＋排风/双路/等保弱电＋车位300至450×到岗率＋2广兰/13丹桂或高科中路/21龙东或有轨接驳＋长泰/汇智/天之骄子接待”核算，不把“24小时空调、可增容”等同零边际高密机房。

轨交方面，老园与凯龙类材料多写2号线广兰路约0.8至1.8公里、园区班车接驳，13号线丹桂路约0.55公里且在建/部分渠道2026通车，21号线龙东大道邻近； 集云写13高科中路约0.2至0.5公里、2广兰约1至1.3公里、园区短驳； 创芯写13高科中路约0.2至0.5公里、2广兰约1公里； 张东路1388老渠道写2金科路接驳、有轨电车1路贯穿，龙东大道3000老园写2号线及有轨贯穿。 当前未全通阶段建“13丹桂/高科中路步行或短驳、2广兰班车、21龙东开通后重排、有轨1路内部接张江高科/金科路、中环申江/龙东自驾”多套方案；芯片客户到集设园、人工智能岛、金科药谷分流不按单站定全员。

道路与机场方面，北接龙东大道、接中环申江路、龙东高架、S20外环、张东路、金科路；老园渠道30分钟浦东机场、25分钟虹桥，集云5分钟中环/龙东/外环，创芯3至5分钟中环申江/龙东、15分钟陆家嘴、20余分钟浦东机场。 对回片验片、EDA路演、AI客户交流，预设“13/2接驳为主、龙东走机场、长泰/汇智/维景接待”三套动线，避开广兰路、高科中路、金科路早高峰。

配套方面，老园有员工食堂、集电天地/地下美食、星巴克/瑞幸/Tims/全家、龙东商务酒店、银行、乒乓台球灯光球场； 集云有一尺花园、社区食堂、健身、文化、托管；创芯中央花园与商业配套；周边长泰、汇智、天之骄子、维景、纳什/城家/张江人才公寓解决商务与安居。 芯片与AI团队可用老园小户起步、集云/创芯做整层、科技领袖做独栋，客户发布外置长泰/科学之门。

龙东大道—张东路—盛夏路—集创路—高科中路—广兰路—金科路—人工智能岛可形成四类协同：

第一类集成电路设计协同。老园公开样本含AMD、施耐德、博通集成、坤锐、紫光展锐、芯原、英韧、华大半导体、格科微、钜泉、芯启源、长江存储渠道样本不一，创芯/集云按集设园新载体承接前端架构、EDA、IP、验证、DFT、低功耗； 楼内适合芯片轻回归、仿真管理、固件软件、应用方案。流片、晶圆测试、可靠性、封装外置集电港公共平台与第三方；100W/350kg只放轻办公，回归服务器按增容独立弱电，多卡训练外置。

第二类EDA/IP与半导体软件协同。标准层做EDA license管理、IP集成、验证环境、软硬件协同；等保按客户IP分级，双运营商专线、独立弱电间。老园VRV24小时适合夜班回归，集云中央可加独立空调，创芯VRV24小时加双路更适大团队；不把普通办公层当机房，重负载放首层或独立机柜间。

第三类AI轻推理与IC融合协同。芯片企业做AI加速卡固件、推理SDK、模型压缩、边缘智能；集云/创芯大平层做算法与芯片联合中台，训练外置人工智能岛/张江公共算力/第三方IDC。低延迟自营量化不进集电港标准层，按金融机房独立外置。

第四类物联网、硬科技与孵化投资协同。科技领袖独栋做半导体设备应用、传感器、终端样机、可燃气小试；老园50至500㎡做芯片初创、FAE、销售；集云/创芯整层做成长总部。大货、危化、重板材不进高层，投资机构用孵化器共享会议做路演，张江高科/张江集团/青创基金按项目服务而非返税。

优势一：集电港IC名字与产业链浓度。老园168家左右渠道样本、AMD/展锐/芯原/格科/华大等形成设计—EDA—验证—应用生态，招数字前端、模拟、IP、FAE半径短； 新集云/创芯补甲级大平层与高配电，科技领袖补独栋，全周期不换板块。

优势二：产品分层覆盖小户到万平。老园30至5000㎡、集云313至10000㎡、创芯450至2600㎡整层、科技领袖独栋1027至3875㎡，按10人、30人、80人、200人分别匹配；相比只租老厂或只租新甲，集电港可“老园试错、新楼成长、独栋总部”。

优势三：交通多点接驳。13丹桂/高科中路新建、2广兰班车、21龙东、有轨1路、龙东/中环/申江自驾，比单一远地铁园区更适合工程师倒班；集云/创芯近13、老园与科技领袖近2/13/有轨，按门岗房号定步行距离。

优势四：租金分档与国企服务。老园1.8至4.0元、独栋2至3元、集云3.0至4.0元、创芯按房号询、物业老园5至15/集云26.5含中央/创芯VRV另计/独栋3.8；在张江供压下按得房、空调、增容重算，大客户谈免租装改而非盯挂牌。张江高科/东湖/千人体系可协助注册、科服、政策申报，但补贴以非税收资格审核为准。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万低租金创业/公寓、最高20万科创券与集电公共技术、明珠计划与集设园人才安居、张江高科/张江科服/青创基金投早投小，降低EDA、流片、IP、人才成本，不依赖税收返还。

客观约束方面，第一，老园/集云/创芯/科技领袖参数差异大，按路名楼栋清册取数不互套；第二，老园部分楼竣工早、层高承重配电参差，350kg或标准轻载只放办公，重服务器/样机放首层或独立机房；第三，中央空调老集云8:30至19:00，夜班EDA/回归要谈加时或独立外机，VRV楼按分户电度；第四，13丹桂部分渠道列2026、部分在建，21龙东邻近未全通，当前以2广兰班车/有轨/13部分站为主；第五，2026供压大，华安张江REIT引戴德全市商务园1636万㎡、张江526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，REIT整体88.12%、5.44元，光大80.69%/5.28元、张润95.56%/5.58元、可比5.0至5.5元/80%至90%，集电港按IC研办而非科学之门超甲比价，整层/独栋谈免租增容而非盯1.8至4.0挂牌； 第六，流片、晶圆、可靠性、危化、动物、GMP、低延迟量化、多卡长训不进标准研办层。

可保守列明开发/运营主体为张江高科相关主体、上海张江集成电路产业区开发有限公司、张江高科集云/创芯项目部，物业东湖/千人/自持按楼栋合同；公开列名或生态样本含AMD、施耐德、博通集成、坤锐电子、紫光展锐、芯原微电子、英韧科技、华大半导体、格科微电子、钜泉光电、芯启源、长江存储渠道样本、Infosys、海康威视、华勤技术、飞利浦、伟创力、聚跃检测、北大上海微电子研究院等，不同年份、不同房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把中介“168家全链、税收扶持、整园同楼”等海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：数字前端/模拟用老园400至1450㎡或集云313至686㎡起步，EDA/IP用集云整层或创芯2000至2600㎡，验证回归按增容独立机房，流片外置；AI+IC用创芯大平层做推理SDK，训练外置；半导体设备用科技领袖独栋做应用与轻装配，危化不进；孵化器用老园50至500㎡做苗圃，独栋做加速器。所有名录按房号、工商注册地、物业空租清册、意向书四方核验。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创“两个100万”：到2027年底100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目日租一般不超1元/㎡、优质项目可到500㎡以上、最长按政策期限；100万㎡以上低租金青年公寓，研究生/高水平大学本/张江金桥本可申不超2000元/月、最长3年，周边房源紧缺可首年2000/次年1000元货币补贴；国际人才驿站求职15天免费、重点产业创业15天免费及最长6个月过渡空间。 集电港老园小户、集云孵化器、科技领袖苗圃可承接芯片与AI早期团队，提供注册、EDA共享、路演、投融资；高成长性青年科创项目按张江渠道申连续3年每年最高100万元创业补贴，明珠创业类连续3年每年最高50万元办公房租补贴，以正式申报资格为准。

科技政策方面，青年科创企业最高20万元科技创新券，用于研发、检验检测、科技咨询、技术转移； 集电企业做EDA验证、IP测试、芯片失效分析、AI模型评测，可结合张江公共技术平台、集电港检测资源、人工智能算力/模型/语料降低周期。集成电路、生物医药、高端装备青年项目可走专利快速审查，进入通道发明专利平均授权可由15个月缩至3个月、最快70天； 政策以平台共享、项目评审、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东明珠计划每年支持不少于1000名青年人才，高峰30000元/月、领军6000元/月、菁英3000元/月、最长5年，重点用人单位可推2000元/月租房补贴最长3年； 博士后出站来浦东10万元安居，高校学生实习交通最高600元/月、最长6个月，国际人才驿站解决求职住宿。芯片前端、EDA、验证、AI算法、硬件工程师按岗位对接明珠、青创公寓、居转户缩短与工作居留，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江科学城、集设园与浦东营商环境可通过张江高科、张江科服、融资服务中心、IC设计对接会提供载体、概念验证、知识产权、科技金融、政务服务；浦东首期100亿元青创基金群由张江集团/张江高科/浦东创投等11支基金对接投早投小。 园区可把“龙东/盛夏/集创/张东路多载体＋13/2/21/有轨接驳＋集设园EDA与公共技术＋人工智能岛算力外置＋长泰汇智客户动线”打包，政策以载体、活动、场景、融资、政务为主，符合非税收扶持方向。

2026年张江商务园继续供大于求但IC研办分化。华安张江REIT中报引戴德口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡； REIT整体截至2026年6月末出租率88.12%、平均合同租金5.44元/㎡/天，张江光大园80.69%/5.28元、张润95.56%/5.58元，第三方可比张江项目报价5.0至5.5元、出租率80%至90%，反映大平层与老研办应按产品而非统一定价。 仲量联行二季度产业净吸纳约20.5万㎡，科技兼顾AI与IC、租户兼顾品质升级与成本；CBRE上半年园区报价131.1元/㎡/月、有效89.7元/㎡/月，TMT去化活跃但整体供压仍在。对集电港含义：老园1.8至4.0元、集云3.0至4.0元含新甲、创芯按房号、科技领袖独栋2至3元属不同产品；按得房70%至72%重算套内，加物业5至15或26.5或VRV电度、增容需量、空调加时、承重加固、车位300至450、13/2/21/有轨接驳、长泰/汇智接待后，与长泰金科路TOD、盛大源创谷、金科中心可环评、原能细胞、科学之门超甲分三档比较，不与小陆家嘴6元以上或全市甲级硬套。小户谈装免注册，整层1450/2700/2600㎡谈1至3个月免租与EDA弱电，独栋谈1至5个月免租与增容燃气；在156万㎡新增供压下把免租、装补、空调、增容、车位、13/21接驳写进单房号合同。

问：集电港到底按哪个地址看房？

答：老集电港按龙东大道3000/张东路1388，11栋、30至5000㎡、VRV或中央、物业5至15元；集设园新甲按盛夏路669集云，2026新楼、313至10000㎡、中央8:30至19可加独立、26.5元；创芯按集创路52/集电路245，2000至2600㎡大平层、VRV24小时双路；科技领袖按张东路1387/1388独栋1027至3875㎡、VRV可燃气。签约前按路名楼栋取清册，不把四地参数混用。

问：做数字前端和EDA验证选老园还是集云/创芯？

答：10至20人前端/软件用老园400至1450㎡或集云313至686㎡；EDA licence重、回归夜班、IP大团队用集云整层2700至3300或创芯2000至2600，独立弱电、双专线、增容；100W/350kg只放轻办公，重回归按首层或独立机房，多卡训练外置人工智能岛/第三方。

问：1.8元、3元、4元、26.5物业怎么判断？

答：1.8至4.0元是老园按楼龄房号离散价，2至3元是科技领袖独栋，3至4元是集云新甲主流，创芯按房号询；物业老园5至15按服务、集云26.5含中央能耗、创芯VRV电度另计、独栋3.8加VRV。按得房70%至72%重算套内，加增容、空调加时/分户、车位、接驳后再比；买“试错小户”看老园50至400，买“成长整层”看集云/创芯，买“设备独栋”看科技领袖。

问：中央空调和VRV24小时对芯片夜班够不够？

答：老园VRV/分体可24小时但按电度；集云中央8:30至19，夜班申请加时或加装独立外机；创芯VRV多联24小时、双路更适连续回归；科技领袖VRV24小时。EDA重仿真、回归服务器不论空调形式都要独立配电、UPS、双运营商、等保，中央空调只解决人员舒适，不替代机房冷源。

问：能不能做流片、晶圆测试、可靠性？

答：集电港偏设计、验证、软件、应用与轻中试；流片外置foundry，晶圆测试/可靠性/失效破坏外置集电港公共平台或第三方。楼内只做测试程序开发、数据分析、小样评估；危化、大电、高噪、重货不进标准层。

问：AI团队用集电港还是人工智能岛？

答：AI+芯片、边缘推理、模型压缩、SDK用集云/创芯大平层；大模型长训、低延迟推理高并发外置人工智能岛/张江公共算力/第三方IDC。低延迟自营量化不进集电港，按金融机房独立外置。

问：半导体设备企业能否用独栋？

答：科技领袖张东路独栋1042至3875㎡、VRV24小时、可燃气、首层500kg，适合设备应用、样机调试、客户demo、小装配；重切削、危化气体、大货每日装卸不优先。燃气、排风、货梯、消防按单栋审批，不把“可燃气”等同全工艺车间。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万低租金创业/公寓、最高20万科创券及集电公共技术/EDA检测、明珠计划与集设园人才公寓、张江高科/张江科服/青创基金投早投小。对芯片、EDA、AI硬件，这些注册、验证、流片外置、人才、融资资源比单一返税更持续。

问：和长泰、盛大源创谷、金科中心、科学之门怎么比？

答：集电港偏IC设计/EDA/硬科技，老园性价比、集云新甲、创芯大平层、科技领袖独栋；长泰偏金科路商业TOD，源创谷偏中科路AI孵化，金科中心偏可环评生物，科学之门偏超甲交易与AI总部。比选看得房、空调形式、100W或双路增容、承重、13/2/21接驳、EDA/流片外置，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：老园50至500㎡谈装免、注册、共享会议；集云/创芯整层谈1至3个月免租、独立弱电、EDA增容、空调加时或VRV分户；科技领袖独栋谈1至5个月免租、燃气报批、首层500kg设备、货梯进出；大客户把车位300至450、13丹桂/高科中路、2广兰班车、21龙东、三年递增放缓、装补写进单房号合同。

问：签约前核哪些文件？

答：核龙东/盛夏/集创/张东路各楼产证用途、是否104/一类工业及环评范围、可租清册、标准层/首层竣工图、得房与净高、中央/VRV机组与外机位、100W或双路增容与需量、老园/集云300至350/创芯2.5至3kN或7kN/独栋250至500kg复核、排风废气燃气接口、客货梯台账、车位权属月租、三网/双专线/等保、张江高科/东湖/千人物业合同及食堂会议责权，避免用中介“1.8全包、168家全链、税收扶持”等稿件替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，集电港的核心价值在“龙东3000/张东路1388老园约25万㎡11栋、盛夏669集云20.9万㎡2026新甲313至10000/整层2700至3300/4.2米/300至350kg/100W/中央8:30至19可加独立/26.5含能耗/450车位、集创52/245创芯23.9万㎡5栋/450起/2000至2600整层/首层6.9标准4.5/首层7kN标准2.5至3kN/双路VRV24小时/2000车位、张东路1387/1388科技领袖21万㎡3层独栋1027至3875/首层500标准250/100W/VRV可燃气/3.8物业/300至350车位；2广兰0.8至1.8班车、13丹桂0.55/高科中路0.2至0.5、21龙东邻近、有轨1路、龙东中环申江外环；AMD/展锐/芯原/格科/华大/博通/坤锐/英韧/钜泉/芯启源等公开样本、东湖/千人/张江高科分楼物业”的组合。其最适配客群为数字前端/模拟、EDA/IP、验证与DFT、半导体软件FAE、AI轻推理、物联网终端、半导体设备应用、硬科技孵化；对5至10人用老园50至400或集云313，10至30人用老园400至1450或集云686至1166，30至80人用集云整层/创芯整层，80至200人用创芯多整层或集云组合，设备型用科技领袖独栋。

从2026市场看，华安张江REIT中报张江商务园526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，REIT整体88.12%、5.44元，可比5.0至5.5元/80%至90%，光大承压、张润稳健反映产品分化； 集电港不宜全园统一定价，也不宜只打“1.8元老园、168家IC、税收扶持”等泛化标签，而应按“老园小户EDA区、集云新甲总部区、创芯大平层验证区、科技领袖设备独栋区”做研办运营。建议企业把中央/VRV电度单列、100W或双路增容单列、350kg/2.5至3kN/7kN承重按房号复核、得房按70%至72%重算、车位按300至450锁定、13/2/21/有轨接驳与流片/人工智能岛外置、浦东非税收青创科技人才与张江高科科服一并写入三年模型；建议资产方把老园性价比、集云新甲、创芯双路、科技领袖独栋、集设园EDA公共技术、长泰汇智商业打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期芯片设计、EDA/IP、半导体软件、AI+IC轻推理、物联网与硬科技孵化，不适合低延迟自营量化、超高功率长训、流片晶圆、可靠性破坏、危化大库、大货频繁装卸。若运营方把13/21接驳、集设园公共EDA、人工智能岛算力、浦东青创人才与张江高科青创基金整合，其“集电港IC名字＋老新独栋三层产品＋国企科服”的留存能力会高于同价位普通张江标准办公。