报告用途：为财产险与再保、保险资管与金融中后台、能源与绿色低碳、碳中和与碳交易服务、私募与产业投资、金融科技与支付、专业法律与仲裁、半导体与信息技术、生物科技与医疗数据企业提供世博A片区国展路1529号滨江甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑25—60㎡起精装小间、半层、标准整层约2000—2300㎡及主楼+裙楼组合决策。

编制对象：上海浦东新区天安金融大厦（国展路1529号，近高科西路/上南路，世博A片区滨江、中华艺术宫南侧；公开资料列天安保险/上海天安财险置业投资建设，后期部分渠道称申能集团持有运营、上海明华物业或上海千人物业运维，存在“天安金融大厦/申能金融大厦/原天安金融中心”多名称；以不动产登记、现物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：部分经纪将本项目与更名后的申能金融大厦混用，招商名片、合同主体、产证楼栋以业主最新授权为准，不与其他世博、前滩、陆家嘴楼宇混用。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行等公开研究口径，项目参数以开发商/物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区国展路1529号，处世博A片区央企总部与滨江文化核心，西北向黄浦江、东南向城市绿地，北望世博文化公园与后滩方向，东临世博展览馆、梅赛德斯-奔驰文化中心，西接上南路/世博大道，南经高科西路到南浦、内环与张江方向。公开资料列总建约6.985万㎡、占地7391㎡，主体18层塔楼+6层裙楼+地下4层，建筑高度约79.99米（部分渠道写副楼/裙楼28.2米、另有渠道写主体80米），2018年12月或2020年5月交付多源、部分申能渠道写2021年8月投运，定位世博滨江“保险财险+能源金融+专业服务+科技信息”垂直办公载体。[citation_1] 可租从官网25—135㎡小间、241—775㎡部门层、1000—1985㎡分部、标准整层约2000—2300㎡到部分渠道列1895—3565㎡组合均有列示；签约前按房号平面图重算，大堂、中庭、核心筒、裙楼商业不计入可坐工位。 对7×24极低时延自营交易、高密量化训练、GPU大模型、湿法生物、重型中试、大规模自建机房，应另行评估独立冷源、24小时冷却水、双路由专线、独立UPS及陆家嘴/张江/世博周边专业IDC，不把写字楼VAV与轻办公机电等同全量技术机房。

地址以国展路1529号主楼大堂、裙楼独立门厅、底层商业、地下4层车库、8号线中华艺术宫连通口按现物业动线分别核对。总建约69850㎡主源，占地7391㎡，办公体量部分渠道列约4.46万㎡、商业约0.4万—1.3万㎡多源，主楼18层、裙楼6层、地下4层；建筑高度79.99m主源，部分写80m/副楼28.2m。 标准层多源：官网2000㎡主源、焦点2300㎡、部分申能/招商稿1895—3565㎡、整层可租1985㎡官网清单；签约前按逐套折使用面积，得房率官网75%、焦点70.32%—74.90%、其他70%—75%多源，小间不能套整层系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－公区”重算。

层高净高多源：官网净高2.85m主源，焦点列6—7层净高3.0m、8—12层净高2.85m，部分申能稿写层高4.5m/净高2.85m、大堂12m挑高主源，架空150mm主源、部分写120mm；所有高柜交易、大屏墙、机柜密集房逐房算吊顶与桥架。 空调多源：VAV中央主源，焦点列周一至周五8:00—19:00、物业费含空调能耗；部分申能/招商稿列VAV+24小时独立空调分户计量、新风PM2.5过滤；官网未列加时细则，夜盘、周末、量化、基金估值、碳数据批处理应另核加时工单、独立UPS、双运营商、冷量与配电增容。 物业多源：官网上海千人物业、申能/明华渠道写上海明华物业，费30元/㎡·月主源、焦点30元含空调、部分千人物业渠道未列全含；合同须明确VAV加时、24小时分户、公区能耗、双网与增容分项。

电梯多源：6客1货主源、焦点/部分稿6—7客1货、三菱/智能梯控多源；样机、服务器、保险档案、法律卷宗、路演物料按主楼/裙楼分别抽梯。 网络电信、联通、移动三网主源，部分申能稿写万兆/5G；金融低时延、保险风控、支付清算、半导体信息、生物数据另核弱电间、双运营商、独立备份。车位多源330个主源、部分311个、月租400元焦点稿/1000—1200元其他渠道/800—1200元申能稿，配充电桩比例以库位为准；8中华艺术宫、7云台、13世博大道、19规划及世博活动期另排员工长租与访客车位配额。 租金多源：官网25㎡4.7元、135/305㎡4.5元、241/293/351/397/775㎡4.7元、1985㎡4.3元；焦点整体4.0—7.0元、常规4.5—5.5元、江景高区6.5—7.0元；其他渠道4.0—5.5元、5元报价多源；实际按主/裙楼、楼层、朝向、江景距离、得房70.32%—75%、VAV/分户加时、物业30、车位、装补免租折算建筑面/使用面全包，不与小陆家嘴超甲、前滩中心、SK/耀华后滩同单价硬比。 绿色与智能多源：部分申能稿列LEED金/银、绿建三星、5A智能、双回路、人脸；官网未统一列证书，签约前核证书编号、范围与年审状态。

轨道交通方面，8号线中华艺术宫站多源：官网/部分渠道近场上盖式接驳，焦点写步行约424m、其他经纪写476m/三轨补充，按主楼/裙楼门厅分别抽样； 7号线云台路站多源约480—780m、13号线世博大道站约1km、19号线世博/华丰路方向规划或在建，以官方开通进度为准。 8号线串人民广场、大世界、老西门、东方体育中心；7号线串静安寺、常熟路、龙阳路、花木、云台；13号线串世博大道、新天地、南京西路、张江中科路方向；向陆家嘴换2/4/9、向前滩换6/8/11、向张江换2/13分别抽样。对财产险、保险资管、能源碳服务、私募、法律仲裁、支付科技均较顺；中华艺术宫展览、梅奔活动期应重测步行与落客。

地面与隧道方面，邻国展路、高科西路、上南路、世博大道，近内环、南浦大桥、卢浦大桥，打浦路/西藏南路/龙耀路隧道多源；招租资料列15分钟陆家嘴、30分钟虹桥/浦东机场多为理想路况，按早高峰重抽。 公交以中华艺术宫、世博大道、高科西路、云台路补线，含1118、周南线、177等； 客户可用世博源、梅奔、世博展览馆、前滩太古里/晶耀、世博绿谷分流，不把“8号线近场”等同所有裙楼零风雨直达。

项目处“世博A央企总部—后滩滨江—前滩专业服务—陆家嘴金融城—张江科学城”复合带。向西经打浦路/西藏南路到徐汇滨江、淮海，向北经8换4/9/14到陆家嘴、人民广场、静安，向东南经8/6/13到前滩、东方体育中心，向东北经7/13换2到张江、世纪大道。2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%、新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡；高力二季度甲级空置22.0%、5.7元/天；戴德/仲量二季度甲级约22.5%—23.5%、6.42元/天口径；陆家嘴空置13.5%—15.9%、6.76元/天，金融16%/专业15.7%/TMT14.5%为需求主力；世博次核心受前滩、后滩、张江分流，第三方后滩参考3—6元、耀华/世博A挂牌4—6.5元区间，项目以“约7万㎡18层主+6层裙、2000—2300整层、净高2.85—3、得房70.32—75%、VAV/可分户、8中华艺术宫近场、天安财险+申能能源邻居”换小陆家嘴超甲溢价、换前滩高区、换SK/耀华后滩超低密。可比含华泰金融大厦（同世博A保险法律）、申能体系其他能源金融楼、SK/耀华/环球（后滩滨江）、前滩中心/晶耀（前滩高租）、陆家嘴金融楼（极速交易），比价统一折得房、VAV/分户加时、物业30、车位330、净高与8/7/13/19节点，不单看日租。

对财产险再保、保险资管、能源双碳、碳科技、私募股权、支付与金融科技、法律仲裁、半导体投资、生物数据，项目以“世博A滨江+中华艺术宫近场+整层2000级+明华/千人物业+天安/申能产业标签”适合中型金融与能源总部、保险中后台、法律科技混合办公；对极低速交易、高密GPU、湿法生物应另评小陆家嘴专业机房、张江研发或外托管。

第一，世博A滨江+天安财险/申能能源双标签，保险与双碳邻居纯粹。官网及招商列天安财险、天安财险置业、天安佰盈保险销售、航运保险中心，申能渠道列申能财险、申能碳科技、绿色金融方向，对财产险分部、再保经纪、保险资管、能源交易、碳核查、绿色金融产品、ESG报告形成垂直协同。 相比小陆家嘴交易型超甲，天安以18层中等体量、2000级整层、大堂12m、滨江文化邻界更适配保险运营、能源中后台、投教与合规；相比前滩高租楼宇，全包成本更可控。

第二，2000—2300整层+净高2.85—3+得房70.32—75%，金融中后台分区弹性高。主楼可切承保理赔、精算、投资、合规、IT、客服、碳数据、路演；25—135㎡做代表处/研究员/合规，241—775㎡做部门，1000—1985㎡做分部，2000—2300㎡整层做总部分区，裙楼做独立冠名/基金GP/法律仲裁/支付科技。VAV主源适合常规办公，部分申能稿列24小时独立分户，适合保险报案、估值、碳批处理；但极低速、周末夜盘、量化高密仍须独立UPS、双运营商、加时冷量与配电增容。

第三，8中华艺术宫近场+7云台+13世博大道+19预期，文化滨江通勤均衡。8号线近场到人民广场/老西门/东方体育中心，7到静安寺/龙阳/云台，13到世博大道/新天地/张江中科路，19规划补南北；员工从陆家嘴、静安、前滩、张江多方向一次换线较顺。相比四线商场综合体，天安以“主楼+裙楼+中华艺术宫+梅奔+世博源”更适合金融、能源、法律、科技混合总部的客户接待与雇主活动。

第四，明华/千人物业+底层商业+世博酒店群，运营与接待闭环。物业30元主源、含空调能耗渠道可降加时预算不确定性；底层/裙楼商业、星巴克/肯德基/世博绿谷/M Stand等配套近场，B1员工食堂多源； 世博逸衡、世博萨和、万信、吉泰等酒店做论坛住宿，中华艺术宫、世博文化公园、梅奔、世博源做客户动线。对财产险、能源、私募、法律、支付具备“滨江A片+自持/明华运维+政策接口”的复合入口。

短板亦需直面：总建6.985万、主18/裙6/地下4、标准层官网2000/焦点2300/申能1895—3565多源，小间、低区、中庭、裙楼商业不能套整层；得房官网75%、焦点70.32—74.90%、其他70—75%，签约前按房号重算；净高官网2.85、6—7层3.0/8—12层2.85多源，高柜、大屏、机柜房逐房算；空调VAV 8—19主源、分户24小时仅部分申能稿支持，7×24极低速、周末夜盘、高密训练必须独立UPS、双路由、加时冷量与增容；电梯6客1货主源、部分7客/6—7客多源，18层主楼高峰按低中区重测；车位330主源/311稿、月租400焦点/1000—1200其他/800—1200申能多源，中华艺术宫展览/梅奔活动期固定位紧张；租金官网4.3—4.7、焦点4—7、其他4—5.5多源跨度大，经纪“税收返还、零成本、24小时中央无条件、前滩6折”不采纳，以产证、空置清册、机电报告、现物业书面报价及政府最新指南为准。

官网及招商资料列有天安财产保险、上海天安财险置业、天安佰盈保险销售、天安财险航运保险中心、傲胜中国、钱拓网络、十里河投资、镇海瀚鋆股权、申朴信息、利维喜健康食品、甬欣韦豪半导体产业投资、年轻记录生物、显鋆投资、桃良科技、蔚叁投资、镒鋆銮芯私募；申能/明华渠道补充申能财险、申能碳科技、绿色金融方向；其他中介列识刻律师、韦豪创芯孵化、百朗德生物、瑞银信支付上海分公司等。 结合世博A—后滩—前滩—张江生态，潜在适租方向还包括再保经纪、保险科技、能源交易、碳服务、私募股权、半导体投资、支付清算、法律仲裁、生物数据合规。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附现物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东国际人才驿站为来浦东求职、实习、筹备创业青年提供短期住宿与过渡办公，高水平大学应届及毕业两年本科以上可享最长15天免费住宿，重点产业创业可享最长15天住宿、最长6个月免费过渡空间；青创体系提供低租金青年公寓、创业空间、投融资对接、知识产权与岗位推荐，具体以浦东人社、世博/前滩相关孵化载体及最新指南为准。

科技政策方面，浦东对金融科技、人工智能、数据要素、集成电路软件、碳科技与绿色低碳、概念验证与成果转化提供方向性支持；金融科技可对接监管创新试点、场景应用与算力模型资源，人工智能可关注张江算力、模型、语料专项与早期基金，青年科创可申科技创新券用于研发、检测认证、技术转移，最高20万元；张江可补EDA/算力/数据、能源双碳可对接绿色技术、碳核查与示范场景，不预先承诺固定奖励。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队方向性支持，并叠加安居、落户、永居、医疗与子女教育；青年博士、博士后、实习实践、青年公寓与租房补贴按认定条件执行，重点用人单位可推荐按月租房补贴，国际人才港、驿站、青年社区补通勤安居。保险、能源、半导体、法律仲裁、碳科技团队可按行业人才标准分别对接。

产业政策方面，世博A片区依托央企总部、金融与专业服务、滨江文化会展资源，项目可作财产险再保、保险资管、能源双碳、碳交易服务、私募股权、金融科技与支付、法律仲裁、半导体投资、生物数据落点；外接陆家嘴金融城金融科技场景、张江科创、前滩专业服务、世博文化会展。所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准，不把未批复资金折成固定租金减免。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%、新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡；高力二季度甲级空置22.0%、5.7元/天；陆家嘴空置13.5%—15.9%、6.76元/天，金融16%/专业15.7%/TMT14.5%为需求主力；世博次核心受前滩、后滩、张江分流，后滩参考3—6元、世博A/耀华挂牌4—6.5元区间作参照。 项目作为约6.985万㎡、18主+6裙+地下4、标准层2000—2300/部分1895—3565、净高2.85—3、得房70.32—75%、VAV主源/部分分户24小时、物业30、车位330/311多源、8中华艺术宫近场+7云台+13世博大道+19预期，官网4.3—4.7、焦点4—7、其他4—5.5，定价应折算“使用面积等效租金＋物业30＋VAV加时/分户电费＋车位按人数比＋世博源/梅奔会议与江景摊销＋大堂/装补折旧＋免租”后再比价。

建议公式：名义日租÷得房系数×30＋30＋加时/UPS/双网电费＋车位月租×人数比＋共享路演与商业摊销＋免租摊薄；再与陆家嘴金融超甲（6.76核心均值、极速交易）、前滩中心（高区江景高溢价）、华泰（世博A保险法律）、SK/耀华/环球（后滩滨江超甲/低密）、张江研发园（重实验）比较。25—135㎡用于代表处、精算、合规、项目制；241—775㎡用于承保理赔、基金研究、保险科技、法律、支付；1000—1985㎡用于分部；2000—2300㎡整层用于保险/能源/碳/基金总部分区；裙楼用于GP冠名、仲裁、支付科技。对极低速交易用VAV/分户＋独立双路由＋低抖动机房；对量化/碳模型轻训用增容配电与独立冷源；对投教/路演用大堂、12m挑高、世博源与梅奔，不把“4元起/7元江景/8号线近场”单一挂牌替代多源全包成本。

问：天安金融大厦和陆家嘴、前滩、华泰、SK/耀华怎么分工？

答：重极速交易、核心金融邻居选陆家嘴；重前滩外资高区、3300㎡+选前滩中心；重世博A保险法律同质选华泰；重后滩超甲/低密滨江选SK/耀华/环球；重财产险再保、能源双碳、2000级整层、8中华艺术宫近场、全包低于小陆家嘴/前滩选本大厦。比价统一折70.32—75%得房、VAV/分户加时、物业30、330车位与8/7/13/19节点。

问：25到整层怎么按保险、能源碳、私募、法律配？

答：25—135㎡做代表处、精算、合规、项目制；241—775㎡做承保理赔、碳核查、基金研究、仲裁案管、支付合规；1000—1985㎡做分部；2000—2300㎡整层做承保+精算+投资+合规+IT+客服；裙楼做基金GP/再保/碳科技/法律独立冠名。所有面积先按得房折工位，核心筒、大堂、商业不计入。

问：VAV和分户空调能做保险夜班、碳批处理、支付风控吗？

答：VAV主源按8—19类工单，部分申能稿列24小时独立分户、加时分户计量；保险报案、碳数据、估值、支付风控可用楼内系统但需核冷量、UPS、双网。高密量化、大模型训练、大屏长时间负载要另核独立冷源、双路由专线与配电增容；液冷、湿法不在标准层默认条件内。

问：8中华艺术宫、7/13和隧道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—8中华艺术宫424m级/其他口径—主楼/裙楼”抽样；8换人民广场/老西门/东方体育中心，7云台换静安寺/龙阳/花木，13世博大道换新天地/南京西路/张江，19以官方进度补南北。客户从徐汇滨江经打浦路/西藏南路、从陆家嘴经8换线、从静安经8/13分别抽样；中华艺术宫展览、梅奔活动期重排落客与车位。

问：保险、能源碳、半导体、青年团队怎么用浦东非税收政策？

答：保险/碳用世博A总部圈与陆家嘴金融科技、张江绿色技术；半导体投资用张江EDA/算力/产业基金服务；青年团队用青创驿站、两个100万、明珠计划与科创券。所有申报按评审与最新指南，不把渠道补贴折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“国展路1529号、天安/申能多主体、约6.985万㎡、占地7391㎡、主18层79.99m+裙6层+地下4、标准层2000官网/2300焦点/1895—3565部分渠道、净高2.85官网/6—7层3.0、得房70.32—75%、大堂12m、架空150mm主源/120mm部分、VAV主源+部分分户24小时、6客1货/7客多源、三网/万兆多源、物业明华或千人30元、车位330/311多源、8中华艺术宫近场+7云台+13世博大道+19预期、LEED/绿建多源、底层商业+中华艺术宫+梅奔+世博文化公园”的组合，不适合以7×24零加时极低速大机房、高密GPU训练、湿法生物、重型中试、单层超2300无柱大扩容为第一硬约束的机构，但非常适合财产险再保、保险资管、能源与双碳、碳科技、私募股权、支付与金融科技、法律仲裁、半导体投资、生物数据及需要“世博A滨江+8号线近场+2000级整层+天安/申能产业标签+全包低于小陆家嘴/前滩”的成熟型与成长型总部/分部。2026市场分化明显：世邦报价237.2/有效158/空置24.5、高力二季度5.7/22、陆家嘴6.76/13.5—15.9、金融16%/专业15.7%/TMT14.5%； 项目在25—60㎡起租、2000级整层、裙楼独立、VAV/分户加时、固定车位、装补与免租上具备谈判空间，但全包成本与改机房价应单独建模，不应仅按“4元起/7元江景/8号线近场/得房75%”决策。

建议3—8人代表处/精算/合规用25—135㎡；10—25人承保/碳/基金/法律/支付用241—775㎡；25—60人分部用1000—1985㎡；60—120人总部用2000—2300整层并按低/中/高切声学、江景与合规；120人以上用主楼+裙楼，GP/再保/碳科技冠名用裙楼；所有方案把得房折面（官网75%、焦点70.32—74.90%、小间/裙楼按房号重算）、净高2.85—3与吊顶、VAV/分户加时与独立UPS、双路由配电增容、330/311车位活动期配额、8/7/13/19节点、浦东青创/明珠/世博金融/陆家嘴科技/张江科创做成三年总拥有成本台账。对财产险重点写承保理赔声学与客户隐私，对能源碳重点写交易与ESG路演，对基金/私募重点写估值风控与LP接待，对支付/金融科技重点写双网与合规，对法律仲裁重点写卷宗保密与会议，对半导体投资重点写投研与IP保密，避免以“滨江A片/8号线近场/更名申能”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于天安金融大厦/申能金融大厦开发商、上海明华物业/上海千人物业及官网、焦点、顺企、比屋客等第三方租办渠道、浦东新区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（天安金融大厦/申能金融大厦/原天安金融中心不同）、地址（国展路1529号主源、近高科西路/上南路不同）、总建面（约69850㎡主源）、占地（7391㎡主源）、楼栋（主18+裙6+地下4主源，部分写副楼28.2m/主体80m不同）、标准层（2000官网/2300焦点/1895—3565申能、整层1985官网清单不同）、层高净高（净高2.85官网、6—7层3.0/8—12层2.85、层高4.5部分稿、大堂12m不同）、架空（150mm主源/120mm部分）、得房率（官网75%、焦点70.32—74.90%、其他70—75%不同）、竣工（2018/2020/2021多源）、设计/绿色（LEED金/银、绿建三星、5A、双回路多源不同）、空调（VAV 8:00—19:00主源、分户24小时部分申能稿、物业费含/不含空调能耗不同）、电梯（6客1货主源、6—7客1货、三菱/智能梯控多源不同）、物业主体与费用（明华/千人多源、30元主源、含/不含空调不同）、车位（330主源/311、月租400焦点/1000—1200其他/800—1200申能、充电比例不同）、租金（官网4.3—4.7、焦点4—7、常规4.5—5.5、江景6.5—7、其他4—5.5多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、现物业或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；8号线中华艺术宫近场/424m/476m、7云台480—780m、13世博大道约1km、19世博/华丰路规划或在建、打浦路/西藏南路/龙耀路隧道、内环/南浦/卢浦与15分钟陆家嘴/30分钟虹桥/浦东机场均为资料或理想路况参考，国展路、高科西路、中华艺术宫展览、梅奔活动期应重新抽样。市场数据引用世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。