报告用途：为证券与财富管理、金融中后台、金融科技与支付、私募与产业投资、专业法律与咨询、数字科技与软件、航运供应链与贸易、品牌创意与总部分部企业提供陆家嘴北滨江民生路118弄/昌邑路1500号一线江景甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑100—2800㎡小间至整层、半层及高低区组合决策。

编制对象：上海浦东新区滨江万科中心（公开地址民生路118弄/昌邑路1500号，近浦东大道与民生路，陆家嘴滨江金融城北滨江；万科企业股份有限公司开发，上海万科物业/万物云运维；以不动产登记、万科物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：第三方存在“民生路118号/118弄、昌邑路1500号、总建3万/5.4万/40万综合体”多口径，不与徐汇滨江万科、其他城市万科中心混用。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际公开研究口径，项目参数以万科/万科物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区民生路118弄/昌邑路1500号，处陆家嘴滨江金融城北滨江、内环内民生路与浦东大道交界，正对黄浦江，西望陆家嘴三件套，北接杨浦大桥与民生路码头方向，南经浦东大道、延安东路隧道到外滩/人民广场，东经世纪大道换2/4/6/9到张江、金桥、花木。公开资料对综合体体量存在多口径：自有站列写字楼总建约3万㎡、实用29454㎡、27层； 全华/顺企列商办总建约5.44万㎡、写字楼约3.01万㎡、29层、高约120m； 搜楼等列综合体约40万㎡、办公约3万㎡，签约前按产证楼栋表与放租清册重算。 标准层多源1416—1430㎡主用、官网1430㎡、部分渠道1200㎡； 可租从100—280㎡精装小间、160—734㎡部门、800—1430㎡整层、高区江景房到2800㎡组合均有列示。 对7×24极低时延自营交易、高密量化训练、GPU大模型、湿法生物、重型中试、大规模自建机房，应另行评估独立冷源、24小时冷却水、双路由专线、独立UPS及陆家嘴专业机房、张江IDC，不把写字楼风机盘管/VAV与轻办公机电等同全量技术机房。

地址以民生路118弄/昌邑路1500号大堂、低区1—16F、高区18—29F、商业裙房、地下车库按万科物业动线分别核对。总建按用途取数：纯写字楼官网3万/29454㎡、27层； 商办综合体5.44万㎡、写字楼3.01万㎡、29层、120m； 大综合体口径40万㎡仅作周边商业/住宅/酒店配套参照，不计入可租办公。 标准层1416全华/1430官网与搜楼/1200焦点多源，整层得房官网78%、全华/顺企/搜楼70%—73%、焦点78%，小间不能套整层系数，所有工位按“建筑面×得房－核心筒－公区－商业”重算。

层高净高多源：标准层高官网2.9m、全华/顺企板高4.3m/净高2.9m、焦点净高2.9m； 大堂10m主源、9m部分稿； 150mm OA架空官网/全华/搜楼主源，金属吊顶、乳胶漆墙面主源； 高区部分渠道列可拆卸楼板、低区荷载350kg/㎡、高区500kg/㎡，高柜交易、大屏墙、机柜密集房逐房算吊顶与楼板承重。

空调多源：官网/部分稿风机盘管+新风，全华/顺企列工作日8:00—20:00、周六8:00—13:00，搜楼/焦点列8:30—18:00，部分VAV渠道列变风量、24小时独立温控、PM2.5过滤； 物业费含空调能耗渠道多，但加班、周末、夜盘另核工单、加时电量、冷量与计费。物业官网30元、全华/搜楼/顺企31元、部分渠道30—35元含空调多源； 合同须明确风机盘管/VAV加时、公区能耗、双网与增容分项。电梯多源：官网6客1货、全华高3低3转换2货1、顺企6三菱高低各3+1货、搜楼6客+2货多源； 样机、服务器、证券档案、法律卷宗、路演物料按高低区分别抽梯。网络电信、联通、移动三网主源，部分渠道列千兆/5G/双回路； 低时延交易、支付清算、金融科技、航运系统另核弱电间、双运营商、独立UPS与备份专线。车位243个官网/全华/搜楼主源，部分大综合体稿列1280个多源； 月租官网1500、全华1200、搜楼1200—1500、焦点1500，配充电桩比例以库位为准； 14昌邑路、6民生路、浦东大道高峰另排员工长租与访客车位配额。

租金多源：官网统一8.3元、焦点2.66—9.0元、搜楼3.9—7.9元、全华/顺企4.9—5.9或面议、部分渠道3—5元整层/5—8元江景； 实际按低/高区、江景距离、得房70—78%、空调加时、物业30—31、车位1200—1500、装补免租折算建筑面/使用面全包，不与小陆家嘴国金/上海中心、北外滩超甲同单价硬比。绿色与智能多源：部分渠道列LEED金/铂金、超低能耗、5A、人脸、智能派梯、双回路； 签约前核证书编号、范围与年审状态。

轨道交通方面，14号线与18号线昌邑路站上盖/近场主源：自有与经纪稿列出站即达、步行约100—185m、部分写176m、上盖商业连通； 6号线民生路站多源10—15分钟、12分钟稿，4号线浦东大道站公交1—2站接驳； 世纪大道短驳/换乘2/4/6/9多源。 14号线串静安寺、大世界、陆家嘴、世纪大道，18号线串杨浦、金桥、张江、航头，6号线串世纪大道、源深、金桥、外高桥，4号线串浦西内环与浦东大道。对证券中后台、私募、法律、科技、航运均较顺；但不把“昌邑路上盖”等同于所有低区/商业门厅零风雨直达，按各电梯厅分别抽样。

地面与隧道方面，邻浦东大道、民生路、内环、江浦路隧道、延安东路隧道、杨浦大桥，招租资料列10—15分钟陆家嘴、25—30分钟虹桥/浦东机场多为理想路况； 早高峰浦东大道、内环、延安东路隧道、民生路掉头应重新抽样。公交以昌邑路民生路、民生路栖山路、民生路渡口补线，含浦东62、浦东15、隧道六线等； 客户可用陆家嘴国金/正大、LCM置汇旭辉、百联世纪、滨江光合新座、艺仓/1862码头分流，不把“14/18上盖”等同访客落客零拥堵。

项目处“陆家嘴金融城—北滨江文化带—世纪大道枢纽—张江科学城”复合带。向西经延安东路/人民路隧道到外滩、新天地，向北经14到静安寺、18到杨浦/张江，向东南经6/2/4/9到世纪大道、金桥、花木、陆家嘴。2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%、新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡； 仲量二季度甲级空置23.5%、中央商务区19.3%； 高力一季度陆家嘴13.7%—15.9%、6.76元/天，北滨江子市场承压约57.5%单列参考、前滩20.4%、世博&耀华32.9%作次核心对照。 项目以“约3万㎡写字楼、1416—1430整层、净高2.9/板高4.3、得房70—78%、风机盘管或VAV、万科物业、243车位、14/18昌邑路上盖、正面对江+陆家嘴天际线”换小陆家嘴国金/上海中心超溢价、换北外滩新建超甲，适合证券与财富中后台、金融科技、私募研究、法律咨询、航运贸易、数字总部及看重“陆家嘴门牌+江景+双轨”的成本敏感型机构。可比含国金/上海中心（极速交易与核心金融）、世纪大道/竹园（律所与中后台）、北外滩超甲（投行与跨境）、张江（硬科技研发），比价统一折得房、加时空调、物业30—31、车位、14/18/6节点与江景溢价，不单看日租。

第一，陆家嘴北滨江正江景+14/18昌邑路上盖，金融门牌与通勤双硬。高区270°/无遮挡黄浦江、西望三件套，对证券、财富、私募、保险中后台、金融科技具备“陆家嘴地址+江景接待+双轨零换步行”的复合形象；相比国金/上海中心核心超甲，项目以3万㎡纯办公、1416—1430整层、30—31物业、可谈免租装补降低全包成本。相比北外滩新建楼，项目到陆家嘴、静安寺、张江一次换线更短，适合不想付核心超甲单价但保留陆家嘴滨江门牌的团队。

第二，1416—1430整层+板高4.3/净高2.9+得房70—78%，中后台分区弹性高。低区1—16F做客服、合规、运营、IT、数据；高区18—29F做投研、财富、路演、合伙人；100—280㎡做代表处/交易支持/合规，160—734㎡做部门，800—1430㎡做分部，整层做总部分区。风机盘管+新风主源适合常规办公，部分VAV/24小时渠道可做加班与轻量机房；证券极低速、量化高密、支付清算、航运系统要另核独立UPS、双运营商、低抖动专线、加时冷量与配电增容。

第三，万科物业+约2万—3.6万㎡商业+滨江文化，接待与人才闭环。物业30—31多源，自带光合新座/滨水商业、员工餐、咖啡、银行、健身，10m大堂做客户动线； 周边LCM置汇、百联世纪、国金、正大、艺仓、1862、民生码头做论坛与雇主活动； 陆家嘴酒店群补住宿。对金融、法律、科技、航运、品牌创意具备“万科标准化+江景+双轨+商业”的复合入口。

第四，低区荷载350/高区500、150架空、高低区电梯，改造与扩容适中。相比纯老旧写字楼，项目可支持轻量服务器、交易席位、大屏墙、法律电子卷宗、航运数据屏；但高密GPU、液冷、湿法、重型中试不在标准层默认条件内，应外联张江专业研发或陆家嘴/世博IDC。

短板亦需直面：总建3万/5.44万/40万多源、27/29/25层多源，标准层1416/1430/1200不能混用； 得房官网78%、第三方70—73%，小间、低区、核心筒、商业按房号重算；净高2.9主源、板高4.3仅全华/顺企，高柜大屏逐房算；空调风机盘管8:30—18:00主源、部分8—20/周六半天、VAV24小时仅部分渠道，7×24极低速、周末夜盘、量化高密必须独立UPS、双路由、加时冷量与增容；电梯6客1货官网/高3低3转换2货1/6+2货多源，29层高峰按高低区重测； 车位243主源、大综合体1280多源，月租1200—1500，昌邑路、6民生路、浦东大道高峰固定位紧张； 租金官网8.3、焦点2.66—9、搜楼3.9—7.9、全华4.9—5.9跨度大，经纪“税收返还、零成本、24小时中央无条件、国金6折”不采纳，以产证、空置清册、机电报告、万科书面报价及政府最新指南为准。

公开/招商资料列有华信证券（渠道名多源）、中天国富证券、艺诺艺术、龙韵广告、恒隧控股、盛航股份、TGW物流等，部分共享办公渠道列Richbox运营历史； 结合陆家嘴北滨江—世纪大道—张江生态，潜在适租方向还包括财富管理、私募研究、金融科技的支付与风控、律师事务所与仲裁、航运供应链与贸易、软件与数据服务、品牌创意与艺术品运营。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附万科物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东国际人才驿站为来浦东求职、实习、筹备创业青年提供短期住宿与过渡办公，高水平大学应届及毕业两年本科以上可享最长15天免费住宿，重点产业创业可享最长15天住宿、最长6个月免费过渡空间； 青创体系在产业集聚区推出100万㎡以上创业孵化空间，青年科创项目可享最高500㎡、日租金一般不超1元、最长3年方向性支持，具体以浦东人社、陆家嘴/北滨江相关孵化载体及最新指南为准。

科技政策方面，浦东对金融科技、人工智能、数据要素、集成电路软件、航运科技、概念验证与成果转化提供方向性支持；金融科技可对接陆家嘴场景应用与监管创新试点，人工智能可关注张江算力、模型、语料专项与早期基金，青年科创可申科技创新券用于研发、检验检测、技术转移，企业年度20万元额度、按不高于合同金额40%资助； 张江可补EDA/算力/数据，不预先承诺固定奖励。证券软件、支付风控、航运系统、创意数字内容可关注文创、软件著作权与场景孵化服务。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队方向性资助，高峰最高700万元、领军100万元、菁英50万元、工程师20万元，并叠加安居、落户、永居、医疗与子女教育； 青年博士、博士后、实习实践、青年公寓与租房补贴按认定条件执行，重点用人单位可推荐2000元/月租房补贴，高峰30000元/月、领军6000元/月、菁英3000元/月多源，最长3—5年； 国际人才港、驿站、青年社区补通勤安居。金融、法律、航运、AI、艺术运营团队可按行业人才标准分别对接。

产业政策方面，陆家嘴北滨江依托金融城、滨江文化与世纪大道枢纽资源，构建证券财富、金融科技、专业服务、航运贸易、数字创意协同生态；项目可作金融中后台、私募研究、法律科技、航运系统、软件总部、品牌艺术落点，外接陆家嘴核心金融场景、张江科创、北外滩跨境、世博专业服务。所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼供应仍压、租金筑底：世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%、新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡； 仲量二季度甲级23.5%、CBD19.3%； 高力一季度陆家嘴13.7%—15.9%、6.76元/天，北滨江子市场单列约57.5%仅作承压参照、前滩20.4%、世博&耀华32.9%。 项目作为约3万㎡纯办公、1416—1430整层、净高2.9/板高4.3、得房70—78%、风机盘管或VAV、物业30—31、243车位、14/18昌邑路上盖、正江+陆家嘴天际线，定价应折算“使用面积等效租金＋物业30—31＋空调加时/独立机房电费＋车位1200—1500×人数比＋商业/江景/大堂摊销＋装补免租”后再比价。

建议公式：名义日租÷得房系数×30＋30—31＋加时/UPS/双网电费＋车位月租×人数比＋共享路演与商业摊销＋免租摊薄；再与国金/上海中心（极速交易核心超甲）、世纪大道/竹园（中后台与律所）、北外滩新建超甲（投行跨境）、张江研发园（重实验）比较。100—280㎡用于代表处、交易支持、合规、项目制；160—734㎡用于客服/研究/法律/支付部门；800—1430㎡用于分部；整层用于证券/财富/私募/科技总部分区；高区江景房用于路演与合伙人。对极低速交易用独立双路由＋低抖动机房＋UPS；对量化/模型轻训用加时冷量、独立配电；高密GPU/液冷外联张江或专业IDC，不把“官网8.3/昌邑路上盖/得房78%”单一挂牌替代多源全包成本。

问：滨江万科和陆家嘴核心超甲、世纪大道、北外滩、张江怎么分工？

答：重极速交易、核心金融门牌选国金/上海中心；重中后台、律所、成本敏感选世纪大道/竹园；重跨境投行、新楼超甲选北外滩；重湿法、EDA、液冷选张江；重陆家嘴北滨江江景、14/18上盖、1416—1430整层、全包低于核心超甲选本中心。比价统一折70—78%得房、空调加时、物业30—31、243车位与14/18/6节点。

问：100到整层怎么按证券、私募、法律、航运、科技配？

答：100—280㎡做代表处、交易支持、合规、项目制；160—734㎡做研究/客服/案管/航线/交付；800—1430㎡做分部；整层做投研+财富+合规+IT+客服+路演。所有面积先按得房折工位，核心筒、大堂、商业不计入；高区江景用于路演与合伙人，低区用于运营与档案。

问：风机盘管/VAV能做交易支持、量化轻训和支付风控吗？

答：风机盘管8:30—18:00主源、部分8—20/周六半天，VAV渠道可24小时分户；交易支持、估值、支付风控、法律电子化可用楼内系统但需核加时。极低速自营、量化回测、大模型训练要另核独立UPS、双运营商、低抖动专线、加时冷量与增容；液冷和高密训练不建议依赖楼内空调，应独立冷源或外托管。

问：14/18昌邑路、6民生路和隧道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—14/18昌邑路100—185m—低/高区”抽样；14到静安寺/大世界/陆家嘴，18到杨浦/金桥/张江，6到世纪大道/源深/外高桥，4浦东大道接浦西，世纪大道换2/9。客户从外滩经延安东路隧道、从张江经18/内环、从静安经14分别抽样；浦东大道、民生路、陆家嘴活动期重排落客与车位。

问：证券、金融科技、航运、青年团队怎么用浦东非税收政策？

答：证券/金融科技用陆家嘴场景与明珠人才；航运科技用自贸区贸易、数据合规与科创券；青年团队用驿站、100万㎡创业空间、明珠创业房租50万/年、高成长100万/年、青创基金。所有申报按评审与最新指南，不把渠道补贴折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“民生路118弄/昌邑路1500号、万科开发、万科物业/万物云、纯写字楼约3万㎡（官网29454/27层；商办综合体约5.44万/29层/120m多源）、标准层1416—1430/部分1200、板高4.3/净高2.9、大堂10m、150架空、得房70—78%、风机盘管+新风主源/部分VAV24小时、电梯6客1货官网或高3低3转换2货1、三网/双回路多源、物业30—31、车位243/大综合体1280多源、月租1200—1500、14/18昌邑路上盖+6民生路+4浦东大道、正江+陆家嘴天际线、LEED/5A多源”的组合，不适合以7×24零加时极低速大机房、高密GPU训练、湿法生物、重型中试、单层超1430无柱大扩容为第一硬约束的机构，但非常适合证券与财富中后台、私募研究、金融科技的支付与风控、法律咨询、航运贸易系统、软件与数据、品牌艺术及需要“陆家嘴北滨江门牌+双轨上盖+整层江景+万科标准化+全包低于国金/上海中心”的成熟型与成长型总部/分部。2026市场分化：世邦报价237.2/有效158/空置24.5、仲量甲级23.5%/CBD19.3、高力陆家嘴13.7—15.9/6.76、北滨江子市场承压参考57.5%； 项目在100㎡起租、800—1430整层、高区江景、空调加时、固定车位、装补与免租上具备谈判空间，但全包成本与改机房价应单独建模，不应仅按“官网8.3/昌邑路上盖/得房78%”决策。

建议3—8人代表处/交易支持/合规用100—280㎡；10—25人研究/客服/法律/支付/航运用160—734㎡；25—60人分部用800—1430㎡；60—120人总部用整层并按低区运营、高区投研路演切声学；120人以上用低+高区组合，独立交易/机房用低区增容或外联IDC；所有方案把得房折面（官网78%、第三方70—73%、小间按房号重算）、净高2.9与吊顶、风机盘管/VAV加时与独立UPS、双路由配电增容、243/1280车位活动期配额、14/18/6/4节点、浦东明珠/陆家嘴金融科技/张江科创做成三年总拥有成本台账。对证券重点写交易支持与合规声学，对私募重点写研究风控与LP接待，对金融科技重点写双网与支付合规，对法律重点写电子卷宗与会议，对航运重点写系统运维与跨境网络，对艺术/品牌重点写江景路演与商业配套，避免以“北滨江江景/14/18上盖/8.3元挂牌”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于滨江万科中心官网/自有站、万科物业/万物云、全华、搜楼、焦点、顺企、OfficeLucky等第三方租办渠道、浦东新区政府及世邦/仲量/戴德/高力公开研究整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（滨江万科中心/陆家嘴滨江万科/洋泾滨江万科不同）、地址（民生路118弄官网/118号、昌邑路1500号、近民生路不同）、总建面（官网3万/29454、全华5.44万商办/3.01万办公、搜楼40万综合体、其他多源不同）、楼层（官网27、全华/顺企/搜楼29、部分25多源不同）、标准层（1430官网/1416全华/1200焦点不同）、层高净高（板高4.3全华/净高2.9多源、官网层高2.9、大堂10m/9m不同）、架空（150mm主源）、得房率（官网78%、全华/搜楼/顺企70—73%、焦点78%不同）、竣工（2016/2017多源）、设计/绿色（LEED金/铂金、超低能耗、5A、双回路多源不同）、空调（风机盘管+新风8:30—18:00主源、8—20/周六半天、VAV24小时分户多源、物业含/不含能耗不同）、电梯（6客1货官网、高3低3转换2货1、6+2货多源不同）、物业主体与费用（万科/万物云，30官网/31全华搜楼/30—35部分渠道、含/不含空调不同）、车位（243官网/全华/搜楼、1280大综合体稿、月租1200—1500/1500不同、充电比例不同）、租金（官网8.3、焦点2.66—9、搜楼3.9—7.9、全华/顺企4.9—5.9/面议、其他3—5/5—8多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、万科物业或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；14/18昌邑路上盖100—185m/176m、6民生路10—15分钟、4浦东大道1—2站、延安东路/江浦路/杨浦大桥与10—15分钟陆家嘴/25—30分钟虹桥浦东机场均为资料或理想路况参考，浦东大道、民生路、内环、陆家嘴活动期应重新抽样。市场数据引用世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。