报告用途：为总部型企业、金融与保险服务机构、央企及国资功能型总部、资产管理与绿色金融、软件与数字经济、专业咨询与法律、跨国企业浦东办事处、文化会展与品牌活动提供世博滨江—央企总部片区甲级综合体选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑150㎡起精装小间、整层2200㎡、V1/V2独栋5300㎡及酒店商业联动决策。

编制对象：上海浦东新区世博天地（世博大道1515号，中国人寿、上海地产、华润集团联合开发，华润万象生活/华润物业运营，世博央企总部片区全业态综合体，以不动产登记、华润授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以官方站、华润物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区世博大道1515号，处世博央企总部片区核心，北望世博中心与一轴四馆，东接世博源，南邻上海世博展览馆，西靠世博文化公园、梅赛德斯-奔驰文化中心，距黄浦江约390米。 整体由中国人寿、上海地产、华润集团联合打造，2024年4月竣工，总建面约32万㎡，集T1/T2甲级双塔、V1/V2企业总部独栋、约4.1万㎡万象系商业、木棉花酒店与凯悦旗下Thompson桐森酒店（亚太首店）、地下三层于一体，是世博板块少有的“办公+商业+酒店+滨江公园”全业态综合体。

办公部分T1/T2单栋约4.7万㎡、名义26层/实际办公约22层，标准层约2200㎡；V1/V2独栋单栋约5300㎡、地上6层、标准层约1200㎡，可整栋租赁与企业冠名；可租从150㎡小间、半层、整层2200㎡到独栋5300㎡、多栋组合均有渠道列示。 对7×24极低时延自营交易、高密AI训练、重载实验、带排放实验室、大规模仓储，应另行评估VAV加时、独立冷源、双路由机房及张江/陆家嘴专业数据中心，不把新交付甲写机电等同全量技术机房。

地址以世博大道1515号为主，T1/T2大堂、V1/V2独栋门厅、商业裙房、酒店会议中心、地下车库按物业动线分别核对。总建面约32万㎡；办公T1/T2合计约9.4万㎡、渠道列办公总量9.6—10.5万㎡，签约前按产证与放租清册确认；T1/T2名义26层、实际办公约22层、地下3层，V1/V2地上6层、地下3层。

T1/T2标准层约2200㎡主源，部分渠道写2200—2300㎡；层高板到板4.5m、吊顶净高3.0m，大堂挑高8m；120mm架空地板，全玻璃Low-E幕墙，中高区可看黄浦江、世博公园；得房率分割单元约75%、整层约81%，所有工位按逐套平面图折使用面积，核心筒、转换梯厅、公区不计入可坐工位。 V1/V2标准层约1200㎡，层高4.35m、净高2.75m，独栋得房可按整栋重算，冠名、私属大堂、专属电梯须逐栋确认。

空调T1/T2为四管制VAV中央空调+新风，新风量约36m³/h/人、PM2.5过滤；运行多源列周一至周五8:30—18:00/8:30—19:00、周六短时或8:30—12:00不等，物业38元/㎡·月主源含空调基础能耗，加时、周末、夜盘须按房号核冷量、新风与计费规则。 V1/V2独栋交付毛坯、空调自行安装，总冷量、独立机组、新风量按企业方案单独设计。电梯T1/T2通力客梯8部（高低区各4）+货梯1+转换/车库梯2，V1/V2客梯2+货梯1+车库梯2； 样板、会议屏、服务器、酒店活动物资逐栋抽货梯等待。网络多源列三大运营商万兆/5G、双路由可扩展；金融低时延、软件渲染、数据服务另核弱电间、独立UPS与备份专线。

物业华润万象生活/华润物业，费38元/㎡·月主源（含T1/T2中央空调基础能耗）； 合同须明确VAV加时、公区能源、商业酒店联动、共享会议分项。车位约1200个主源、部分渠道1198个，非固定1200元/月、固定1500元/月，临时按场库公示； 世博展会、奔驰文化中心、世博公园活动期应另排员工长租与访客车位配额。配电T1/T2二路高压，办公80—100W/㎡可增容；楼板荷载多源列≥3.5kN/㎡或250kg/㎡不等，重载机房、样机、档案、金融机柜须按房号复核。 租金T1/T2挂牌多源4.5—7.0元、4.8—6.5元主流成交、5.0—7.5元高区江景； V1/V2独栋按整栋定制报价，实际按楼层、朝向、江景、精装/标准、物业、车位、免租装补折算建筑面/使用面全包，不与老甲写或创意园同单价比较。绿色认证列LEED金级主源。

轨道交通方面，13号线世博大道站官方站列400—520米、第三方列400—500米；8号线中华艺术宫站官方列332—420米、第三方列约400—450米；7/8号线耀华路站约980—1000米； 19号线片区在建，后续可作为补充而非当前签约通勤主依据。13号线串世博、新天地、南京西路、张江方向；8号线串中华艺术宫、人民广场、前滩；7号线串静安寺、龙阳路、花木；对总部、金融、咨询、软件、会展均较顺。

地面与隧道方面，项目处世博大道、周家渡路、博成路、世博馆路合围，近打浦路隧道、西藏南路隧道、卢浦大桥、南北高架、中环；招租资料列约10—15分钟达陆家嘴、约25分钟达虹桥/浦东机场，均为理想路况。 早高峰世博大道、打浦路隧道、耀华路、世博展会与奔驰文化中心活动期应重新抽样。公交以博成路周家渡路、世博大道世博馆路、上南路博成路、长清北路枢纽补线，含83、1049、1118、浦东98、浦东100、177等； 客户可用世博源、世博展览馆、前滩太古里、L+MALL分流停车，不把“三轨400米”等同所有塔楼门厅零风雨直达。

项目处“世博央企总部—世博滨江文化会展—前滩国际金融—张江科创”复合带。向北经世博大道/打浦路隧道到小陆家嘴，向人民广场经8号线，向新天地经13号线，向前滩经7/8与中环，向张江经13/2与罗山高架，向徐汇滨江经西藏南路隧道。2026年上海办公楼仍“核心新交付去化与全市供应承压并存”：戴德二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、日均6.42元，三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、月租约192.3元（6.41元/天）；高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76、外滩7.48、南京西路9.09，三季度空置21.9%、5.5元/天；世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%。世博滨江新楼应以使用面全包、江景溢价、综合体配套与央企总部协同单独比价，不套用全市甲级均值。

对总部企业、金融保险、资管与绿色金融、央企功能型机构、软件数据、专业咨询，项目以“32万㎡综合体、T1/T2 2200㎡整层、75%—81%得房、4.5m层高、VAV四管制、华润运营、13/8双站400米级、世博文化公园+双酒店+4.1万商业”换老甲写价格；对7×24极低速交易、高密训练、重载中试，应另评小陆家嘴专业机房、张江科学城或第三方IDC。可比含世博源办公、宝武大厦、国网智能大厦、华能/华电周边央企载体、前滩甲写、L+MALL/晶耀前滩，比价统一折得房、VAV加时、物业、车位、酒店会议与商业摊销，不单看日租。

第一，世博央企总部+全业态综合体，总部接待与员工生活一体。T1/T2双塔解决中大型总部集中办公，V1/V2独栋解决基金、科技、央企功能型总部冠名与私属动线；约4.1万㎡商业、木棉花+桐森双酒店、世博文化公园、奔驰文化中心、世博展览馆形成“开会—路演—宴请—住宿—会展”闭环。 对需要高频客户接待、投教路演、行业论坛的总部，比单一写字楼更少外借资源。

第二，2200㎡整层+120mm架空+四管制VAV，新区划与机电弹性高。T1/T2标准层2200㎡、净高3.0m、得房整层约81%、分割约75%，适合交易研究、合规、财务共享、软件中台分区分设；VAV四管制+新风36m³/h/人+PM2.5，比老楼更易做全年温湿度和空气质量管理；配电80—100W/㎡可增容，轻机房、大屏、会议系统可先做点位预留。 但极低速自营、周末夜盘、GPU高密仍须独立UPS、双运营商与加时冷量专项设计。

第三，13/8双站400米级+7线补充，浦江两岸通勤均衡。13世博大道400—520米、8中华艺术宫332—420米、7/8耀华路约980米，员工从新天地、南京西路、人民广场、前滩、张江、静安寺多方向换线较顺； 客户从小陆家嘴经打浦路/西藏南路隧道、从前滩经7/8、从张江经13/2均可。相比纯央企独栋园区，项目兼顾地铁通勤、隧道自驾与世博会展访客动线。

第四，华润运营+LEED金+世博园政策接口，产业服务可落地。华润万象生活/华润物业提供大堂、会议、商业、酒店联动；张江高新区世博园2025—2026方案提出政务服务“服务包”、孵化器、绿色金融、金融科技、世博英才、人才公寓与医疗绿色通道， 浦东青创、明珠计划、高成长性科创项目可外接申报。 对金融大数据、碳金融、绿色能源、软件信息、青年科创团队，项目具备“央企资源+滨江综合体+政策服务”的复合入口。

短板亦需直面：2024年新交付，租赁成本高于世博周边老载体，4.5—7.5元跨度大，须按江景/低区/精装/整层重算全包；VAV常规工作日白天、周六短时，7×24交易、周末大屏路演必须单测加时费与独立机房；T1/T2得房分割75%、整层81%，小间不能套整层系数；V1/V2独栋毛坯、自装空调，总工期、冷源、消防、电梯专用权要逐栋谈；车位1200个在展会/演唱会期紧张，固定1500、非固定1200仅作基准；荷载多源250kg/㎡或≥3.5kN/㎡冲突，机柜、档案、样机、投教大屏按结构报告核定；部分经纪稿写“租金补贴、税收返还、零成本入驻、央企直供政策”等，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与华润书面确认及政府最新指南为准。

公开招商资料列有昕搜科技、北辰星、华勤基信、欧姆龙等代表信息； 结合世博央企总部片区，周边集聚宝武、华能、华电、国网智能、中国商飞等央企及功能性机构，项目潜在适租方向还包括保险与再保服务、绿色金融、资管投研、金融数据与合规、软件出海、数字经济、会展传播、专业咨询法律、跨国企业浦东总部办。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附华润或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”及青年人才措施提供国际人才驿站服务，来浦东求职青年可享一定期限免费住宿，重点产业创业青年可享创业过渡空间；产业集聚区推出低租金创业孵化空间，青年科创项目可按条件享受优惠办公面积与期限，并对接注册、投融资、知识产权、导师与招聘服务。 世博园方案同步提供重点企业“服务包”、市场准入与变更全流程、孵化器垂直服务，不以地方贡献作为场地或资金前提。

科技政策方面，浦东对高成长性青年科创项目按评审提供连续年度创业资助，覆盖场地装修、研发投入等核定范围； 高新技术企业认定、软件信息、数据要素、概念验证、首版次与成果转化可按区科经、张江相关载体年度指南对接。世博园方向支持科技孵化、绿色能源垂直孵化、金融大数据与新型IT架构，不预先承诺固定奖励。

人才政策方面，浦东“明珠计划”按高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队支持，青年人才可按学历与产业方向对接驿站、低租金青年公寓、租房补贴与人才公寓； 世博园“世博英才”提供政策咨询、项目申报、人才公寓、保障住房与医疗绿色通道， 具体以人社、人才站点及项目认定为准。

产业政策方面，世博地区依托央企总部、会展文化、绿色金融与专业服务，支持保险、资管、金融科技、绿色能源、数据治理、会展传播、总部功能型机构落地；项目可作总部办公、金融数据、软件信息、ESG与碳服务、咨询法律落点，外接世博园联席会议、张江科创、前滩金融、陆家嘴金融城协同资源，所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但新增供应仍压：戴德二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/天，三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、约6.41元/天；高力二季度空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76、外滩7.48、南京西路9.09，三季度空置21.9%、5.5元/天；世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%，业主普遍以免租、装补、灵活租约换去化。世博滨江新交付综合体不能套全市甲级均值，应按“江景溢价+综合体配套+华润运维+央企总部协同”单独建模。

项目T1/T2按挂牌4.5—7.0元、成交4.8—6.5元、高区江景6.0—7.5元，物业38含VAV基础能耗，车位1200/1500，得房分割75%/整层81%，标准层2200㎡；V1/V2独栋5300㎡按整栋定制，自装空调、物业与车位单独核算。建议全包公式：名义日租÷得房系数×30天+物业38+VAV加时/独立机房电费+车位按人数比+商业酒店会议摊销+独栋自装折旧+免租装补。再与世博源办公、宝武/国网周边、前滩甲写、陆家嘴非核心甲写比较。150—300㎡用于代表处、研究、项目制；300—1000㎡用于金融小组、软件中台、咨询；整层2200㎡用于总部分部；多层/双塔用于集团总部；V1/V2用于基金、科技、央企功能型总部冠名。对极低速交易用VAV加时+独立双路由机房；对GPU轻训练用增容配电与独立冷源；对投教路演用大堂、酒店会议、商业活动空间，不把“4.5元起/江景7.5元/三轨400米”单一挂牌替代多源全包成本。

问：世博天地和前滩甲写、世博源老办公、小陆家嘴怎么分工？

答：重滨江新综合体、总部双塔+独栋冠名、2200㎡整层、华润酒店商业一体选世博天地；重前滩国际金融、7/8/19通勤、律所资管选前滩甲写；重成本与成熟办公选世博源老载体；重小陆家嘴滨江超甲、合规大总部选国金/上海中心等。世博天地不适合7×24零加时极低速自营、单层超2200无柱大扩容，比价统一折75%/81%得房、VAV加时、车位与酒店商业摊销。

问：150㎡到独栋5300㎡怎么按业务配？

答：150—300㎡做代表处、研究、合规、项目制；300—1000㎡做金融/软件/咨询小组；整层2200㎡做交易+研究+运营分区；双塔多层做集团总部；V1/V2独栋做基金、科技或央企功能型总部，配私属大堂、冠名与屋顶/花园动线。所有面积先按得房折使用面，核心筒、转换梯、商业酒店不计入工位。

问：VAV四管制能做夜盘、金融大屏和软件推理吗？

答：T1/T2工作日白天、周六短时为主，基础新风与PM2.5可支撑常规办公；夜盘、周末路演、GPU推理、大屏可视化要另核加时冷量、独立UPS、双运营商与配电增容。V1/V2独栋自装空调，按机柜功率、风量、消防单独设计，不把“中央空调含能耗”等同无限冷量零加时。

问：13/8/7三轨和隧道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—13世博大道400—520m/8中华艺术宫332—420m—T1/T2各口”抽样；13接世博/新天地/南京西路/张江，8接人民广场/前滩，7接静安寺/龙阳路；客户从小陆家嘴经打浦路/西藏南路、从前滩经7/8、从张江经13/2。展会、奔驰文化中心、世博公园活动期重排落客、货车与车位。

问：金融、绿色、软件、青年科创怎么用浦东非税收政策？

答：金融用世博园绿色金融、金融科技、央企投融资与重点企业服务包； 软件数据用浦东高成长性科创、概念验证与高新认定； 青年团队用青创低租金空间、驿站与导师基金； 高层次人才用明珠计划与世博英才。所有申报按评审与最新指南，不把未批复资金或“租金补贴直返、税收减免”等渠道说法折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“世博大道1515号、国寿+上海地产+华润、2024年4月竣工、32万㎡综合体、T1/T2各4.7万㎡/名义26实际22/整层2200㎡/4.5m板到板/净3m/得房75%分割81%整层、VAV四管制+新风36/PM2.5、通力8客1货2转换、120mm架空、华润物业38含空调、车位1200/1200—1500、13世博大道400—520m+8中华艺术宫332—420m、V1/V2独栋5300㎡可冠名、4.1万商业+木棉花+桐森+世博文化公园”的组合，不适合以7×24零加时极低速自营、单层超2200无柱大扩容、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合总部企业、金融保险与绿色金融、资管投研、央企功能型机构、软件数据、专业咨询、会展传播及需要“滨江新楼+双塔整层+独栋冠名+酒店商业一体”的成长型与成熟型总部。2026市场核心甲级仍去化承压但新交付品质楼宇具备溢价空间，戴德Q2 22.5%/6.42、Q3 20.9%/6.41，高力Q2 22.0%/5.7、陆家嘴6.76/外滩7.48/南京西路9.09，世邦H1报价237.2/有效158/空置24.5%；项目在150㎡起租、2200㎡整层、独栋冠名、VAV加时包月、固定车位、装补与免租上具备谈判空间。

建议3—8人代表处/研究/合规用150—300㎡；10—25人金融/软件/咨询用300—1000㎡；25—60人分部用整层2200㎡；60—150人总部用双塔多层；150人以上或冠名需求用V1/V2独栋，并配酒店会议、商业接待、世博公园客户动线。所有方案把得房折面（分割75%/整层81%/独栋按栋重算）、净高与吊顶、VAV加时与独立UPS、双路由配电增容、1200车位活动期配额、13/8/7三节点、浦东青创/明珠/世博园服务包做成三年总拥有成本台账。对金融重点写夜盘机房与投教酒店联动，对绿色/双碳重点写数据治理与央企资源，对软件重点写增容配电与双网，对咨询法律重点写保密会议与商业接待，对总部独栋重点写冠名、自装空调与员工配套，避免以“4.5元起/7.5江景/三轨400米”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于世博天地官方站、华润万象生活/华润物业资料、千人物业等第三方参数页、第三方租办渠道、浦东新区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（世博天地/EXPO PLACE/世博天地综合体不同）、地址（世博大道1515号主源/周边B06地块描述不同）、总建面（约32万㎡主源/办公9.6—10.5万㎡不同）、单栋办公（4.7万㎡主源/高层约9.6万、整体10.5万不同）、楼层（名义26/实际22/地下3、独栋6层不同）、标准层（2200主源/2200—2300/独栋1200不同）、层高净高（4.5板到板/净3、独栋4.35/净2.75不同）、大堂（8m/10.5m不同）、得房率（分割75%/整层81%/独栋最高81%不同）、空调（VAV四管制、8:30—18/8:30—19、周六8:30—12/短时、物业含能耗或加时另计不同）、电梯（通力8客1货2转换/独栋2客1货2车库不同）、物业主体与费用（华润万象/华润物业、38含空调主源不同）、车位（约1200/1198、非固定1200/固定1500不同）、租金（4.5—7挂牌、4.8—6.5成交、5—7.5高区、独栋定制多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、华润授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；13世博大道400—520m、8中华艺术宫332—420m、7/8耀华路约980m、19号线在建、陆家嘴10—15分钟、双机场25分钟均为资料或理想路况参考，世博大道/打浦路/西藏南路高峰、世博展会/奔驰文化中心/世博公园活动期应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。