报告用途：为证券期货与财富管理、银行与保险中介、资产管理与私募、专业咨询与法律、软件与金融科技、跨国企业浦东办事处、贸易与大宗商品、数据服务与信息技术提供世纪大道—竹园—陆家嘴门户甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑100㎡起精装小间、部门层、整层1894㎡及裙房大平层决策。

编制对象：上海浦东新区长泰国际金融大厦（世纪大道1589号，上海长甲置业有限公司开发，仲量联行/长宜物业运营，竹园商贸区、陆家嘴金融贸易区东门户，以不动产登记、仲量联行或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以官方站、物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区世纪大道1589号，潍坊新村街道辖区，处竹园商贸区核心、陆家嘴金融贸易区东门户，北接陆家嘴世纪大道金融带，西经浦电路/福山路到小陆家嘴与北外滩，东到世纪公园、花木与浦东干部学院，南经世纪大道到世博、后滩与徐汇滨江。整体由上海长甲置业（长甲集团）开发，2008年2月竣工，26层主楼+辅楼/裙房，公开总建面约47690㎡办公主源、整体约58000—58017㎡多源，标准层约1894㎡主源、官方站另列1165㎡口径降权，裙房拥有近5000㎡特大单层展示/商业空间，是竹园少有的“四轨邻近+期货证券集聚+仲量联行运维+整层高得房”成熟甲写。

公开可租从100—150㎡小间、192—800㎡部门层、1000—1885㎡分部到整层1894㎡、多套组合及裙房大平层均有渠道列示；楼内配“泰创空间”共享办公，部分房源精装带家具、部分标准交付100mm架空地板。对7×24极低时延自营交易机房、高密AI训练、重载实验、带排放实验室，应另行评估VAV加时、独立冷源、双路由机房及陆家嘴/张江专业数据中心，不把2008年甲写机电等同全量技术机房。

地址以世纪大道1589号为主，主楼办公大堂、辅楼/裙房商业与展示、地下车库按物业动线分别核对。总建面多源：办公约47690㎡主源、整体约58000㎡/58017㎡、部分渠道47690—58017并存；主楼26层、建筑高度约99.9—100m，辅楼/裙房按放租清册确认。 标准层多源约1894㎡主源、官方站1165㎡降权、招商稿偶列3200㎡含裙房；整层可分割119—1894㎡主源，小间100/103/139/148㎡、部门192/262/323/800㎡、分部1000—1885㎡按空置房号确认。

层高净高多源冲突较大：净高2.7m主源、2.89m主源、招商稿写层高4.2m/净高3.0m、部分写标准层高2.7m/净高2.89m；大堂多源写挑高/12m精装。得房率多源：整层75%主源、分割70%主源、其他渠道65%—70%、官网实用率75%、部分站写70%；所有工位按逐套平面图折使用面积，核心筒、辅楼、裙房展示不计入可坐工位。 架空地板100mm主源，西门子5A楼宇自控主源，双路供电+备用发电机部分渠道列示。

空调多源：VAV中央+新风主源，运行周一至周五8:30—19:00/8:00—19:00/8:30—18:00、周六8:30—13:00/8:30—18:00并存，部分房源写空调费含物业能耗、部分写加时另计；夜盘、周末、跨境业务须逐套核冷量、新风、分户温控与最低开机时长，不按“中央零加时”写死。 电梯多源：三菱客梯6部+货梯1—2部主源，高低区/智能调度按楼栋资料；期货样品、服务器、文件、客户接待逐层抽货梯等待。网络电信、联通、移动三网主源，金融低时延、软件渲染、数据服务另核弱电间、双运营商、UPS与备份专线。 物业多源仲量联行/长宜自持，费30—35元/㎡·月主源、部分32/35；合同须明确VAV基础能耗是否含、加时另计、公区能源、裙房商业与共享会议分项。 车位多源地上30+地下270≈300个主源、部分写300个；月租1350—1500元主源、部分1500；世纪大道、浦电路、九六/世纪汇活动期应另排员工长租与访客车位配额。 租金多源：招商稿3—5/3.5—4.5/4—5.5元主源，乐租4.5—6.5，51workspace/官网挂牌6.5—9.1、整层1885㎡约8.8、部分小套9.1；实际按楼层、朝向、得房、VAV加时、物业、精装、免租折算建筑面/使用面全包，不与小陆家嘴6.76—9元同单价硬比。

轨道交通方面，项目至4号线浦电路站多源列359—593m、步行5—8分钟，按世纪大道1589号主楼各口抽样； 至2/4/6/9世纪大道站多源列700—800m、步行8—10分钟，四轨覆盖全城：2号线串虹桥、人民广场、陆家嘴、浦东机场；4号线串浦电路、世纪大道、中山公园、浦东大道；6号线串源深、金桥、外高桥；9号线串打浦、徐家汇、世纪大道。部分渠道写“2号线接驳班车”，正式通勤不替代步行/换线实测。 对期货、证券、资管、软件、咨询、贸易均较顺。

地面与高架方面，邻世纪大道、浦电路、福山路、向城路，近内环、延安东路隧道、复兴东路隧道、人民路隧道；招租资料列人民广场15分钟、虹桥40分钟、浦东机场40分钟，均按理想路况，早高峰世纪大道、浦电路、竹园、世纪汇活动期应另排。公交以浦电路、世纪大道、福山路、东方路站点补线，含169/987/814/736/977等；客户可用世纪汇、九六广场、世纪大都会、国金、竹园周边库分流，不把“四轨邻近”等同所有主楼门厅零风雨直达。

项目处“竹园金融商贸—世纪大道甲级—小陆家嘴金融城—世纪公园花木”复合带。向西经浦电路/福山路到小陆家嘴、外滩；向张江经2/9或龙阳—罗山高架；向金桥/外高桥经6/9或中环；向世博/徐汇滨江经9换线或打浦路隧道；向新天地/人民广场经2/4/9换线。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：戴德二季度甲级新增收窄、净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、日均6.42元，三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、月租192.3元（约6.41元/天）； 高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76、外滩7.48、南京西路9.09，三季度空置21.9%、5.5元/天； 世邦背景上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158，业主普遍以免租、装补、灵活租约去化。 竹园第三方渠道列主流3.5—6元、世纪大道/源深北5—10元、老竹园1.5—3.8元，仅作板块挂牌参照不替代项目使用面全包。

对证券期货、银行保险中介、资管私募、金融科技、专业咨询、贸易大宗，项目以“1894㎡整层、75%得房主源、VAV+100mm架空、仲量联行、浦电路4号线+世纪大道四轨、近上交所/中金所/结算公司”换小陆家嘴全溢价；对7×24自营极低速交易、超大面积无柱、高密训练、重载中试，应另评小陆家嘴专业机房、张江科学城或第三方IDC。可比含中建大厦、越秀大厦、陆家嘴投资大厦、平安财富大厦、钻石交易中心、世纪汇办公、竹园其他甲写，比价统一折得房、VAV加时、物业、车位、裙房展示摊销，不单看日租。

第一，竹园门户+近上交所中金所，期货证券生态成熟。项目东邻中国钻石交易中心、平安财富大厦，周边上海金融交易广场集聚上交所、中金所、中国结算等资源，形成券商、期货、资管、银行、金融信息小闭环； 对需要“客户见面—合规办公—行情数据—交易支持”的中型金融机构，比普通乙级或创意园更顺。整层1894㎡、75%得房主源，户型方正、100mm架空、VAV分户温控，适合交易席、研究、合规、运营分区分设。

第二，100㎡起到整层灵活，仲量联行降运维摩擦。小间100—150㎡做代表处、研究员、合规岗；192—800㎡做期货营业部、财富小组、金融科技；1000—1885㎡做券商分部、资管中后台；多套/整层做区域总部；裙房近5000㎡单层做路演、投教、展示、数据可视化。仲量联行/长宜运维覆盖安保、会务、公区、空调与报修，比自管老楼更利于金融客户接待与稽核动线。

第三，四轨邻近+世纪大道主干，浦东浦西双向通勤。浦电路4号线359—593m、世纪大道2/4/6/9约700—800m，员工从张江、金桥、源深、徐家汇、人民广场、陆家嘴换线较顺；客户从小陆家嘴经浦电路/世纪大道步行或短驳、从虹桥/浦东经2/磁浮换线均可。相比纯小陆家嘴超甲，项目以稍低日租换取相近金融圈层与更灵活面积。

第四，泰创共享+裙房大平层，金融科技与路演可落地。楼内共享办公降低初创/项目制行政成本；裙房近5000㎡单层可用于投教基地、金融展厅、数据大屏、品牌发布会；三网覆盖、西门子楼控、双路供电+发电机部分渠道列示，对金融信息、量化研究、软件中台、数据服务可先做轻机房，再按业务扩独立UPS与专线。 外接陆家嘴金融城行业资源、浦东科创与软件信息政策、世纪汇/九六商业接待，形成“交易—研究—科技—路演”一体。

短板亦需直面：2008年竣工，VAV冷量、强弱电、消防、新风应按目标交易席/机柜重测；净高多源2.7/2.89/3.0/4.2冲突，吊顶后交易席、机柜、高柜、大屏要逐房算；得房75%整层主源、分割70%、部分65%—70%，小套不能套整层系数；VAV常规工作日8:30—19/8:00—19、周六半天，极低速自营交易、夜盘、周末路演必须单测独立机房、UPS、双运营商与加时费；6客+1—2货多源，早高峰低区辅楼与裙房搬样、服务器上楼要预约；租金3—9.1多源跨度极大，受精装、整层、高区、VAV含费、物业30—35、车位1350—1500、免租装补影响显著，不能与老竹园1.5元或小程序陆家嘴9元同口径比较；部分招租稿写“税收返还、人才直补、总部数亿资助、零成本入驻”等，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与仲量联行/长宜书面确认为准。

截至公开资料可核，项目列有申港证券股份有限公司、中银国际期货有限责任公司、华泰期货有限公司、华泰证券股份有限公司、新湖期货股份有限公司、西南期货有限公司、招商银行股份有限公司、美国AIG/美亚相关、万国数据科技发展、希亚思（上海）信息技术、摩建筑设计咨询、资识署金融信息服务、上海瞻泊信息科技、加通（上海）贸易、现代国际金融理财标准（上海）有限公司等； 正式以仲量联行/长宜或授权招商中心最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同为准。结合竹园—世纪大道区位，潜在适租方向还包括公募/私募中后台、保险经纪与再保服务、家族办公室、金融合规与法律、量化研究、金融云与数据、碳交易与大宗商品、跨国企业浦东财务共享、软件出海与咨询。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东新区对高校毕业生、留学归国及创新创业团队提供孵化载体、创业指导、赛事对接与中小企业服务；符合条件的小微与初创企业可对接市级创业担保、孵化基地入孵、浦东创客与张江—陆家嘴联动活动，具体以浦东人社、孵化器及园区最新指南为准，不以地方贡献作为场地或资金前提。科技政策方面，浦东科创与张江政策体系对集成电路、软件信息、人工智能、数据要素、概念验证、首版次软件、成果转化、科技金融提供综合评估支持；金融科技、量化研究、数据治理小团队可按区科经、张江及陆家嘴相关载体年度申报通知对接场景验证与产学研资源，不预先承诺固定奖励。人才政策方面，浦东及陆家嘴金融城对金融、科技、国际业务紧缺人才提供引进服务、职业发展、人才公寓与安居对接；对青年工程师、留学回国、金融分析师、软件与数据人才可按岗位序列咨询落户、住宿与培训，具体以人社、人才站点及项目认定为准。产业政策方面，陆家嘴聚焦银行证券保险、资管财富、金融科技与专业服务，竹园承接交易、期货、票据与中介生态，浦东同时支持总部经济功能、跨国公司地区总部、贸易与数据业务；项目可作券商期货分部、财富管理中后台、金融科技、咨询法律、贸易数据落点，外接陆家嘴金融城行业组织、张江科创、世纪汇商业与竹园交易集群，所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：戴德二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/天，三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、月租192.3元（约6.41元/天）；高力二季度空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76、外滩7.48、南京西路9.09，三季度21.9%、5.5元/天；世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%，业主普遍以免租、装补、灵活租约换去化。 项目作为办公约47690㎡/整体约58000㎡多源、26层、标准层1894㎡主源、净高2.7—2.89/部分4.2多源、得房75%整层/70%分割多源、VAV+新风、6客1—2货、三网、仲量联行/长宜、物业30—35、车位300/1350—1500、浦电路4号线359—593m+世纪大道四轨700—800m，定价应折算“使用面积等效租金+物业30—35+VAV加时或独立机房电费+车位按交易/客户比+裙房路演与共享会议摊销+精装/架空地板折旧+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷得房系数×30天+物业30—35+ VAV加时/独立冷源电+车位1350—1500×人数比+裙房与泰创共享摊销+免租期”折算人均工位全包；再与中建、越秀、陆家嘴投资大厦、平安财富、钻石交易中心、世纪汇办公比较。100—150㎡用于代表处、研究员、合规、项目制；192—800㎡用于期货营业部、财富小组、金融科技；1000—1885㎡用于券商/资管分部；整层1894㎡用于区域总部；裙房近5000㎡用于投教、路演、数据大屏。对极低速交易用VAV加时+独立机房双路由UPS；对量化/GPU轻推理用三网+冷量电力配额，不把VAV等同高密训练零成本；对银行保险中介用主楼接待+浦电路4号线通勤，不把“竹园3元起/整层9.1挂牌”单一挂牌替代多源全包成本。

问：长泰和中小陆家嘴、世纪汇、中建/越秀、张江怎么分工？

答：重竹园世纪大道、期货证券财富、100㎡起到1894㎡整层、VAV+仲量联行选长泰；重小陆家嘴滨江全超甲、合规大总部选国金/上海中心/未来资产等；重世纪大道TOD商业+企业总部选世纪汇；重竹园中建/越秀同业比价选同板块；重高密AI/数据机房、张江政策与实验室选张江。长泰不适合7×24零加时极低速自营、单层超1894无柱扩容、重载实验，比价统一折75%/70%得房、VAV加时、车位与裙房摊销。

问：100到整层怎么按金融业务配？

答：100—150㎡做代表处、合规、研究、项目制；192—800㎡做期货营业、财富管理、金融信息；1000—1885㎡做券商/资管分部；整层1894㎡做交易+研究+运营+客服分区；多套组合做区域总部。所有面积先按得房折使用面，核心筒、裙房展示、泰创共享不计入交易席。

问：VAV能做夜盘、量化推理和投教大屏吗？

答：工作日8:30—19/8:00—19、周六半天为主源，常规研报、OA、行情、客户系统可用；加时部分含物业部分另计，需按房号确认。极低速自营、夜盘、GPU量化、大屏可视化要另核独立冷源、双运营商、UPS、电力配额，不把VAV或“空调含能耗”等同无限冷量零加时。

问：浦电路4号线、世纪大道四轨、陆家嘴和张江怎么建通勤？

答：按“居住地—浦电路4号线359—593m/5—8分钟—世纪大道1589主楼”抽样；4接世纪大道/中山公园，2接虹桥/人民广场/陆家嘴/浦东，6接源深/金桥/外高桥，9接打浦/徐家汇/世纪大道。客户从小陆家嘴经浦电路或世纪大道短驳、从张江经2/9、从徐家汇经9；世纪汇、九六、竹园活动期重排落客与车位。

问：证券期货、金融科技、贸易数据怎么用浦东非税收政策？

答：证券期货/财富用陆家嘴金融城行业组织、竹园交易生态与合规交流；金融科技/量化用浦东科创、张江软件信息、概念验证与首版次；贸易数据用浦东总部功能、数据要素与中小企业服务。所有申报按项目评审与最新指南，不把未批复资金或“税收返还、人才直补”等渠道说法折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“世纪大道1589号、长甲置业、2008竣工、办公约47690/整体约58000多源、26层、标准层1894㎡主源/官网1165降权、整层得房75%主源/分割70%多源、净高2.7—2.89/部分4.2多源、VAV+新风、6客1—2货三菱、100mm架空、西门子楼控、三网、仲量联行/长宜、物业30—35、车位300/1350—1500、浦电路4号线359—593m+世纪大道2/4/6/9约700—800m、近上交所中金所结算/钻石交易、申港/中银期货/华泰/招商/美亚/万国数据生态、裙房近5000㎡+泰创共享”的组合，不适合以7×24零加时极低速自营、单层超1894无柱大扩容、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合证券期货营业部、财富与资管中后台、银行保险中介、金融信息与量化研究、专业咨询法律、软件金融科技、贸易大宗商品及需要“竹园金融圈层+整层高得房+四轨通勤+仲量联行运维”的成长型总部。2026市场核心甲级仍去化承压但金融/科技带动修复，戴德Q2 22.5%/6.42、Q3 20.9%/6.41，高力Q2 22.0%/5.7、陆家嘴6.76，世邦H1报价237.2/有效158/空置24.5； 项目在100㎡起租、1894㎡整层、裙房路演、VAV加时包月、固定车位、装补与免租上具备谈判空间。

建议3—8人代表处/研究/合规用100—150㎡或泰创；10—25人期货营业/财富/金融信息用192—800㎡；25—60人券商分部用1000—1885㎡；60—150人区域总部用整层1894㎡；150人以上用多套并配主楼交易区、独立机房、裙房投教与世纪大道客户动线。所有方案把得房折面（整层75%/分割70%/异常口径复核）、净高与吊顶、VAV加时与独立UPS、双路由电力、300车位活动期配额、浦电路/世纪大道双节点、浦东创业/科创/陆家嘴金融城/人才安居做成三年总拥有成本台账。对期货重点写夜盘机房与行情双网，对财富重点写投教裙房与接待，对量化重点写GPU电力与冷量，对咨询法律重点写保密会议，对贸易数据重点写三网与合规存储，避免以“竹园3元起/挂牌9.1/四轨上盖”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于长泰国际金融大厦官方站、仲量联行/长宜物业资料、第三方租办渠道、浦东新区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（长泰国际金融大厦/Chamtime IFC/长泰国际不同）、地址（世纪大道1589号主源/部分经纪页写1500号或他楼降权不同）、总建面（办公约47690/整体约58000/58017/部分47690—58017不同）、标准层（1894主源/1165官网/3200含裙房不同）、竣工（2008年2月主源/2008年10月/2008年不同）、楼层（26层主楼/辅楼5层/裙房不同）、层高净高（净高2.7/2.89/层高4.2/净高3.0/标准2.7多源不同）、大堂（挑高/12m不同）、得房率（整层75%主源/分割70%主源/65%—70%/官网75%不同）、空调（VAV/中央、8:30—19/8:00—19/8:30—18、周六8:30—13/18、费含物业或加时另计不同）、电梯（6客+1货/6客+2货/三菱/分区与否不同）、物业主体与费用（仲量联行/长宜、30/32/35不同）、车位（地上30+地下270≈300、月租1350/1500不同）、租金（3—5/3.5—4.5/4—5.5/4.5—6.5/6.5—8.8/官网9.1多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、仲量联行或长宜及授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；4号线浦电路359—593m、2/4/6/9世纪大道700—800m、人民广场15分钟、虹桥/浦东40分钟均为资料或理想路况参考，世纪大道/浦电路高峰、世纪汇/九六/竹园活动期应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。