报告用途：为航运物流与港口贸易、综合金融与投资、保险经纪、工程咨询、央企及国企区域总部、跨国企业浦东办事处、专业法律与海事服务、数字航运与软件企业提供世博央企总部片区低密独栋甲级写字楼选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑120㎡起精装小间、半层、整层2500㎡及整栋总部决策。

编制对象：上海浦东新区招商局上海中心（博航路68号，招商局集团自持开发，上海招商局物业管理有限公司运营，世博B片区央企总部集群，以不动产登记、招商局物业或授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开研究口径，项目参数以官方站、招商局物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区博航路68号，处世博B片区央企总部集群核心，北接世博央企总部与世博大道商务带，东邻世博源与后滩，南近上海世博展览馆，西靠世博文化公园、梅赛德斯-奔驰文化中心与黄浦江滨江。整体由招商局集团自持开发、招商局物业运营，2016年竣工交付口径为主，总建面约4.4万㎡多源，其中办公约2.3万㎡官方站口径、23000㎡；地上11层/12层多源，建筑高度约50米，地下3层车库，低密L形独栋5A甲级总部楼宇，获LEED金级、国家绿色建筑三星、上海市建设工程白玉兰奖等。

公开标准层约2500㎡、官方站列1200㎡、渠道列2000㎡并存，可租从120—145㎡小间、280—800㎡部门层、1000—2000㎡分部到整层2500㎡、半层/整层组合均有房源列示。 对7×24极低时延自营交易、高密AI训练、重载实验、带排放实验室、超大面积无柱总部，应另行评估VAV加时、独立冷源、双路由机房及陆家嘴/张江专业数据中心，不把2016年甲级独栋机电等同全量技术机房。

地址以博航路68号为主，长青北路、国展路、办公主入口、地下车库与商业配套按物业动线分别核对。总建面约4.4万㎡主源，办公约2.3万㎡、底层商业约1300㎡；地上11层主源/官方站12层、地下3层，签约前按产证与放租清册确认。 标准层多源约2500㎡主源、2000㎡、1200㎡官方站；层高板到板4.2—4.5m、净高2.9m主源，大堂近10m挑高，100—150mm架空地板；得房率70%—72%主源。所有工位按逐套平面图折使用面积，核心筒、公区、商业与地下车库不计入可坐工位。

空调多源：VAV四管制中央主源、风机盘管+新风主源；运行周一至周五8:30—17:30/18:30/19:00并存，物业35元/㎡·月主源含工作日基础空调能耗，加时、周末、夜盘另核冷量、新风与计费规则。 新风多源列PM2.5过滤、全热回收新风。电梯多源：客梯4/10/12部+货梯1/2部并存，按高低分区与楼栋资料确认；人货分流、智能梯控，大客户样件、档案、服务器、会议设备逐层抽货梯等待。

网络电信、联通、移动三网万兆光纤主源，部分渠道写全域5G；航运数据、金融中后台、数字航运、保险系统另核弱电间、双运营商、UPS与备份专线。 配电多源列双回路供电，楼板承重250kg/㎡主源，保险档案、交易席、机柜、样机须按房号复核。物业上海招商局物业管理有限公司，费35元/㎡·月主源含基础空调，合同须明确VAV加时、公区能源、共享会议与商业配套分项。 车位地下285个主源，月租1200元/月主源、部分渠道1200—1300元，配新能源充电桩；世博展会、奔驰文化中心、世博公园活动期另排员工长租与访客车位配额。 租金多源：官方站7.0—7.5元挂牌、成交5.0—6.5元、渠道4.0—5.8元、个别小面积/特殊房源80—150元/㎡·月换算口径降权；实际按楼层、朝向、得房、VAV加时、物业、精装、免租折算建筑面/使用面全包，不与小陆家嘴超甲同单价比较。

轨道交通方面，13号线世博大道站官方站列153米、第三方列50—200米、步行2—5分钟；7/8号线耀华路/中华艺术宫站约700—800米；第三方渠道偶列7号线长清路约874米，按博航路68号各入口抽样。13号线串世博、新天地、南京西路、张江方向；8号线串中华艺术宫、人民广场、前滩；7号线串静安寺、龙阳路、花木。对航运、金融、贸易、工程咨询均较顺。

地面与隧道方面，邻世博大道、长青北路、国展路、博成路，近卢浦大桥、龙耀路隧道、打浦路隧道、西藏南路隧道、南北高架、中环；招租资料列陆家嘴10—15分钟、前滩与徐汇滨江短程、双机场按理想路况核算，早高峰世博大道、打浦路/西藏南路隧道、展会与滨江活动期应另排。公交以博成路、世博大道、上南路、长清北路枢纽补线，含83、1049、浦东98、浦东100、周南线等； 客户可用世博源、世博展览馆、前滩太古里、L+MALL分流停车，不把“13号线153米”等同所有楼栋门厅零风雨直达。

项目处“世博央企总部—世博滨江会展文化—前滩国际金融—张江科创”复合带。向北经世博大道/打浦路隧道到小陆家嘴，向人民广场经8号线，向新天地/南京西路经13号线，向前滩经7/8号线与中环，向张江经13/2号线与罗山高架，向徐汇滨江经西藏南路隧道。2026年上海办公楼仍“核心韧性与全市供应承压并存”：戴德梁行二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、日均6.42元，三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、月租约192.3元（6.41元/天）； 高力二季度甲级存量1817万㎡、空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76、外滩7.48、南京西路9.09，三季度空置21.9%、5.5元/天； 世邦背景上半年净吸纳31.6万㎡、新增73.3万㎡、空置24.5%、报价237.2/有效158。 世博央企独栋应以低密、央企圈层、滨江生态、配套成熟与通勤效率单独比价，不套用全市甲级均值。

对航运物流、港口贸易、金融投资、保险经纪、工程咨询、央企国企区域总部，项目以“4.4万㎡低密独栋、2500㎡无柱标准层、72%得房、净高2.9m、招商局自持物业、13号线153米、央企总部邻居”换小陆家嘴地标溢价；对7×24极低速交易、超大面积无柱、高密训练、重载中试，应另评小陆家嘴专业机房、世博天地独栋、张江科学城或第三方IDC。可比含华能/华电/国网智能等世博央企载体、世博源办公、宝武大厦、世博天地、前滩甲写，比价统一折得房、VAV加时、物业、车位、商业与滨江生态摊销，不单看日租。

第一，世博央企总部低密独栋，央企圈层与品牌背书强。L形11/12层、建筑50米，避免超高层拥挤与核心筒损耗；大堂近10米挑高、空中花园、顶层景观露台、庭院绿化约30%，比塔楼更适合央企区域总部、航运集团分部、金融投资与工程咨询。同片区集聚宝武、华能、华电、国网智能、中国商飞等央企及功能性机构，形成航运、能源、工程、金融小闭环。

第二，约2500㎡无柱整层+72%得房，总部分区弹性高。标准层约2500㎡主源、100—150mm架空、净高2.9m、70%—72%得房，适合交易研究、合规风控、航运调度、财务共享、工程咨询分区分设；120㎡起可分割，支持半层、整层、定制装修、企业LOGO形象墙，精装带家具与毛坯均有渠道列示。VAV四管制/风机盘管+新风与三网光纤，可按部门做标准交付与遗留精装混合布局。

第三，13号线153米+多隧道，浦江两岸通勤均衡。13号线世博大道近场通达，8/7号线补充；员工从新天地、南京西路、人民广场、前滩、张江、静安寺多方向换线较顺；客户从小陆家嘴经打浦路/西藏南路隧道、从前滩经7/8、从张江经13/2均可。相比超高层塔楼，低密独栋更易做私属大堂、访客动线与车辆落客。

第四，招商局物业+楼内商务配套，央企合规与接待一体。招商银行、招商证券等网点配套，地下多功能区配员工食堂、健身房、会议厅，楼内可注册；招商局自持物业、24小时安防、智能梯控，适合国企/央企合规落地与涉外办公。 外接浦东总部经济人才、金融科技、航运、绿色金融与世博园服务资源，对航运金融、产业基金、海事法律、数字航运具备产业接口。

短板亦需直面：2016年竣工，VAV/风机盘管多源，加时、冷量、新风、独立机房应按目标层实测；层高净高多源2.9/3.0/3.35，吊顶后工位、机柜、高柜逐房算；得房率70%—72%主源，分割小套不能套整层系数；电梯4/10/12客+1/2货多源，必须按房号/货梯预约确认；标准层约2500㎡/官方1200㎡冲突，签约按产权与放租清册；租金4.0—7.5多源跨度大，受精装、楼层、江景、加时、物业35、车位1200、免租装补影响显著；部分经纪稿写“4元起、税收返还、人才直补、零成本入驻”等，正式尽调不采纳，以产证、空置清册、机电报告与招商局物业书面确认为准。

截至公开资料可核，项目列有招商局集团上海经营总部、招商银行上海自贸试验区分行、招商工业集团、招商证券上海世博证券营业部、招商海达保险经纪、富时资产、海通贸易等； 部分渠道另列招商局系航运、港口、物流与产业投资相关主体。正式以招商局物业或授权招商中心最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同为准。结合世博央企总部片区，潜在适租方向还包括港口与航运服务、海事法律、船舶经纪、保险与再保服务、产业基金、工程总包与设计、跨国企业浦东办、数字航运软件、金融科技与专业咨询。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；附件中“已入驻某机构”须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”及青年人才措施提供国际人才驿站、重点产业创业过渡空间，青年科创项目可按条件享受低租金办公与人才公寓资源，并对接注册、投融资、知识产权、导师与招聘服务； 具体以浦东人社、孵化载体及最新指南为准，不以地方贡献作为场地或资金前提。科技政策方面，浦东支持金融科技、数据要素、概念验证、软件信息与成果转化，金融科技创新项目可对接应用场景、创新试点、算力模型语料及产学研资源，不预先承诺固定奖励。 人才政策方面，浦东“明珠计划”对高峰、领军、菁英、工程师等项目提供个人及团队支持，青年人才可对接驿站、青年公寓、租房补贴与人才公寓； 总部经济人才政策面向经认定的总部企业高级管理人才和核心业务人才提供奖励、落户、人才公寓、租房补贴等综合保障，具体以人社、总部经济共享服务中心及项目认定为准。 产业政策方面，世博—前滩—陆家嘴聚焦航运金融、绿色金融、资产管理、金融科技与专业服务；项目可作航运物流、港口贸易、产业投资、保险经纪、工程咨询、央企区域总部落点，外接浦东总部经济、金融城、张江科创、世博央企资源，所有申报以浦东及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼需求修复但供应仍压：戴德二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、6.42元/天，三季度无新增、净吸纳31.8万㎡、空置20.9%、约6.41元/天；高力二季度空置22.0%、5.7元/天，陆家嘴6.76、外滩7.48、南京西路9.09，三季度空置21.9%、5.5元/天；世邦上半年报价237.2元/月、有效158元/月、空置24.5%，业主普遍以免租、装补、灵活租约换去化。项目作为约4.4万㎡、办公2.3万㎡、11/12层多源、标准层约2500㎡/官方1200㎡、净高2.9m、得房70%—72%、VAV/风机盘管、客梯4/10/12+货梯1/2多源、三网、物业35含基础空调、车位285/1200元、13号线153米，定价应折算“使用面积等效租金+物业35+VAV加时或独立机房电费+车位按人数比+商业会议与滨江生态摊销+精装折旧+免租装补”后再比价。

建议按“名义日租÷70%—72%得房×30天+物业35+VAV加时/独立冷源电+车位1200×人数比+共享会议与配套摊销+免租期”折算人均工位全包；再与华能/华电/国网智能、世博源办公、宝武、世博天地、前滩甲写比较。120—300㎡用于代表处、研究、合规、项目制；300—800㎡用于航运运营、金融小组、咨询；1000—2000㎡用于分部；整层2500㎡用于区域总部；半层/整层组合用于集团总部。对极低速交易用VAV加时+独立双路由机房；对数字航运/GPU轻推理用三网+配电增容，不把VAV等同高密训练零成本；对航运金融客户用大堂、楼内银行证券、世博源与滨江接待，不把“4元起/7.5挂牌/13号线153米”单一挂牌替代多源全包成本。

问：招商局上海中心和世博天地、华能华电国网、前滩甲写怎么分工？

答：重世博央企低密独栋、航运金融总部、2500㎡无柱整层、招商局自持物业选招商局上海中心；重滨江新综合体、双塔+独栋冠名、商业酒店一体选世博天地；重同片区能源央企总部生态可比较华能/华电/国网；重前滩国际金融、7/8/19通勤、资管律所选前滩甲写。项目不适合7×24零加时极低速自营、单层超2500无柱大扩容，比价统一折70%—72%得房、VAV加时、车位与央企配套摊销。

问：120到2500㎡怎么按业务配？

答：120—300㎡做代表处、合规、研究、项目制；300—800㎡做航运运营、金融小组、工程咨询；1000—2000㎡做分部；整层2500㎡做交易/调度+研究+合规+运营分区；半层/整层组合做集团总部。所有面积先按得房折使用面，核心筒、商业、地下不计入工位。

问：VAV/风机盘管能做航运交易、保险系统和数字航运吗？

答：工作日8:30—18:30类时段、基础空调含物业为主，常规航运办公、投研、保险系统可用；加时、周末、夜盘须另核冷量、新风与计费。极低速自营、高频行情、GPU小集群要另核独立冷源、双运营商、UPS、配电增容，不把“基础空调含物业”等同无限冷量零加时。

问：13号线153米、7/8号线、隧道怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—13号线世博大道约153米—博航路68号各口”抽样；13接世博/新天地/南京西路/张江，8接人民广场/前滩，7接静安寺/龙阳路；客户从小陆家嘴经打浦路/西藏南路/龙耀路，从前滩经7/8，从张江经13/2。展会、奔驰文化中心、世博公园活动期重排落客、货车与车位。

问：航运、金融、工程咨询怎么用浦东非税收政策？

答：航运物流用世博央企集群、国际航运与贸易服务资源；金融投资用浦东总部经济、金融科技、资产管理与人才服务；工程咨询用央企圈层、专业服务与合规交流；青年团队用青创空间与明珠计划。所有申报按评审与最新指南，不把未批复资金或“税收返还、人才直补”等渠道说法折成固定租金减免。

专家组认为，项目核心价值是“博航路68号、招商局自持、2016竣工、约4.4万㎡/办公2.3万㎡、11/12层多源、约50米低密L形独栋、标准层约2500㎡/官方1200㎡、板到板4.2—4.5/净高2.9、得房70%—72%、VAV/风机盘管+新风、客梯4/10/12+货梯1/2多源、100—150mm架空、三网、LEED金+绿建三星+白玉兰、招商局物业35含基础空调、车位285/1200元、13号线153米、招商局系与航运金融生态”的组合，不适合以7×24零加时极低速自营、单层超2500㎡无柱大扩容、高密AI训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合航运物流与港口贸易、综合金融与投资、保险经纪、工程咨询、央企国企区域总部、跨国企业浦东办、海事法律及需要“央企圈层+低密独栋+整层无柱+13号线近场”的成长型与成熟型总部。2026市场核心甲级仍去化承压但央企总部需求稳健，戴德Q2 22.5%/6.42、Q3 20.9%/6.41，高力Q2 22.0%/5.7、陆家嘴6.76，世邦H1报价237.2/有效158/空置24.5%； 项目在120㎡起租、整层2500㎡、遗留精装、VAV加时包月、固定车位、装补与免租上具备谈判空间。

建议3—8人代表处/研究/合规用120—300㎡；10—25人航运运营/金融/咨询用300—800㎡；25—60人分部用1000—2000㎡；60—150人区域总部用整层2500㎡；150人以上用半层/整层组合并配私属大堂、空中花园、楼内会议与银行证券接待。所有方案把得房折面（70%—72%主源/分割复核）、净高与吊顶、VAV加时与独立UPS、双路由配电、285车位活动期配额、13/7/8三节点、浦东青创/明珠/总部人才做成三年总拥有成本台账。对航运重点写调度与行业圈层，对金融重点写夜盘机房与合规，对保险重点写档案与会议保密，对工程咨询重点写大堂与央企客户动线，对数字航运重点写三网与增容，避免以“4元起/7.5挂牌/13号线153米”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于招商局上海中心官方站、招商局物业资料、第三方租办渠道、浦东新区政府公开信息、研究机构2026年市场数据整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（招商局上海中心/招商局上海中心大厦不同）、地址（博航路68号主源/周边道路描述不同）、总建面（约4.4万㎡/办公23000㎡/商业1300㎡不同）、标准层（约2500㎡主源/2000㎡/官方1200㎡不同）、楼层（地上11层主源/官方12层不同）、层高净高（板到板4.2/4.4/4.5、净高2.8—2.9/3.0/3.35多源不同）、大堂（近10m主源不同）、得房率（70%—72%主源/70%官方/75%部分渠道不同）、空调（VAV四管制/风机盘管+新风、8:30—17:30/18:30/19:00、加时或物业含能耗不同）、电梯（4客1—2货/10客1货/12客2货多源不同）、物业主体与费用（上海招商局物业、35元含基础空调主源不同）、车位（285个/1200元月主源/1200—1300不同）、租金（官方7.0—7.5挂牌、5.0—6.5成交、4.0—5.8渠道、80—150元月降权多口径）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、上海招商局物业管理有限公司或授权招商中心书面确认和正式租赁合同为准；13号线世博大道153米、7/8号线700—800米、陆家嘴10—15分钟、双机场时长均为资料或理想路况参考，世博大道/隧道高峰、世博展会/奔驰文化中心/世博公园活动期应重新抽样。市场数据引用戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以浦东新区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。