上海宝山区金地威新宝山智造园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

1、报告用途：本报告面向生物医药、医疗器械、高端智能制造、机器人装备、新材料、新一代信息技术等科创制造企业，开展研发‑实验室‑中试‑轻型生产一体化选址调研、租赁可行性研判、企业内部入驻决策尽职参考，为产业招商工作提供客观、专业的项目评估依据，不作为任何租赁签约法律凭证。 2、编制对象：意向扎根北上海宝山工业园、吴淞科创带，看重104合规工业载体、重载厂房硬件、长三角物流通达性的高成长科创制造企业、高新技术企业、专精特新培育企业、细分赛道产业总部团队。 3、数据时效：本报告编制数据参考截至2026年9月北上海宝山板块工业厂房、智造产业园区租赁市场行情、园区官方运营公开资料、宝山区最新科创产业规划文件。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、金地威新宝山智造园‑项目介绍

金地威新宝山智造园坐落于上海市宝山区威航路218弄，地处宝山工业园（罗泾板块）核心启动区，纳入大张江宝山分园产业框架，属于北上海战略性新兴产业重点落地载体，由金地集团旗下专业产业运营品牌金地威新开发并持续运营管理，是宝山片区成熟度较高的花园式高标准智造产业综合体。

园区总占地约111.49亩，总建筑面积约11万平方米，规划建设27栋独立厂房建筑，产品形态划分为独栋智造厂房、双拼厂房、多层工业上楼厂房、大跨度单层厂房四大类。地块属于上海合规104工业用地，丙二类消防标准，载体可办理生产、中试、实验室环评手续，载体空间能够同时承载总部办公、科技研发、精密检测实验室、GMP净化车间、小批量试制、轻型生产、配套仓储等复合功能场景。

园区内部配套约3500㎡独立商业生活组团，设置员工食堂、便利店、商务休闲配套，满足园区企业员工就餐与基础商务接待需求。项目整体绿化率约20%，采用低密度花园式园区规划，货运车行路线与人行通道进行分流设计，大型货运车辆可直达楼栋装卸口。园区出租率长期保持90%以上，产业生态已经进入成熟运营阶段，主导招商赛道聚焦生物医药、医疗器械、智能制造、工业机器人、先进新材料、新一代信息技术六大方向，承接上海中心城区外溢的先进制造与成果产业化项目，打造北上海生物医药与高端装备智造集聚高地。

二、金地威新宝山智造园‑项目参数

土地属性：104工业用地，丙二类消防标准，支持环评落地，物业以长期租赁为主要经营模式。 独栋及多层工业上楼厂房：首层层高区间7.2‑7.9米，二层、三层层高5米；首层楼面承重2000kg/㎡，二层、三层楼面承重800kg/㎡；部分四层楼层荷载可达500kg/㎡；大跨度户型柱距可达12米，具备加装10吨行车的硬件条件。 垂直交通配置：每栋楼宇执行客货电梯分离配置，货梯载重2吨，每栋厂房预留独立大型设备吊装口，可实现大型生产仪器无障碍上楼运输。 电力配套：基础供电配置100瓦/平方米，企业可根据生产设备能耗需求申请用电增容，适配医疗器械生产线、自动化装备等高耗电设备运行。 可租赁面积区间：最小起租单元800㎡起，分层单元面积800‑1800㎡；独栋厂房建筑面积区间2700‑6800㎡，空间支持自由分割组合，可匹配初创小型研发企业、中型中试生产企业、独立总部制造企业等不同阶段面积需求。 园区车位：规划充足地面机动车停车位，同步预留新能源充电桩扩容点位；园区主干道可通行17米大型货运车辆，物流进出条件优越。

三、金地威新宝山智造园‑交通优势

轨道交通配套：距离地铁7号线美兰湖站有便捷公路接驳距离，1号线富锦路站、3号线江杨北路站均在车行辐射范围，周边多条宝山区域公交线路覆盖园区出入口，能够满足企业员工日常通勤出行需求。

高速路网物流体系：园区紧邻S7沪崇高速出入口，快速连通S20外环高速、G1503上海绕城高速、蕴川公路、沪太公路两条城市南北主干道；自驾车行约35‑40分钟可达虹桥综合交通枢纽，依托绕城高速路网可快速通达长三角苏州、无锡、南通等先进制造产业集群城市。优越的公路货运条件，十分适配医疗器械零部件、自动化装备成品、新材料样品等大宗货物长途物流运输，大幅降低企业跨区域供应链运输成本。

水路产业资源：项目东临长江黄金水道、吴淞口国际邮轮港，水路货运资源可作为企业大宗商品运输备选通道；园区3公里辐射范围内拥有上海大学宝山校区等高校资源，产学研对接交通通达性良好。整体形成公路货运为主、轨道通勤接驳、水路资源备选的立体化综合交通体系，兼顾企业员工通勤、大型设备货运运输、长三角产业链商务走访、校企产学研合作等多重出行场景。

四、金地威新宝山智造园‑区位介绍

金地威新宝山智造园扎根宝山工业园核心板块，属于宝山区推进上海科创中心主阵地建设、北上海先进制造产业转型的核心承载片区。宝山工业园是上海北部老牌先进制造集聚板块，周边已形成完备的装备制造、生命健康上下游供应链配套，企业落地之后可就近寻找零部件加工、检测外协等产业链服务商，降低供应链配套沟通成本。

从区域产业联动维度看，园区处于吴淞创新城、南大智慧城、环上大科技园三大科创板块的辐射交汇地带，向西联动嘉定先进制造产业带，向北对接长三角沿江智造走廊；3公里半径内覆盖上海大学宝山校区，企业可便捷开展校企联合课题攻关、定向技术人才招聘、实验室科研成果产业化落地转化等产学研合作。15分钟车程可达华山医院宝山院区，可为生物医药、医疗器械研发企业提供就近的临床资源对接窗口。

板块周边配套1900余套人才公寓资源，新建居住社区、九年制公立学校、区域商业配套逐步落地，有利于制造企业引进和留存技术研发人才。对比中心城区、张江、漕河泾板块工业上楼载体租金水平，宝山工业园片区具备明显的产业落地成本优势，非常适合需要落地中试、轻型生产环节，寻求成本优化的硬科技制造企业长期扎根发展。

五、金地威新宝山智造园‑项目竞争核心优势

第一、北上海成熟运营的104合规工业上楼载体。项目属于上海主城区稀缺可落地生产环评的工业地块，硬件条件不受科研设计用地的生产限制，可直接满足生物医药GMP车间、自动化装备生产线、新材料中试车间等企业刚需，载体合规属性是制造类企业选址过程中的核心考量要素。园区运营多年出租率稳定，产业氛围成熟，能够大幅降低新入驻企业产业配套培育周期。

第二、高标准重载厂房硬件适配重型智造设备需求。首层最高7.9米开阔层高，首层2吨/㎡楼面荷载、12米超大柱距，预留行车加装条件、独立设备吊装口、2吨大吨位货梯，整套硬件配置可以承接大型自动化生产设备进场安装调试，空间改造可塑性强，可灵活完成洁净实验室、恒温恒湿检测车间的装修改造，硬件标准高于普通科研写字楼。

第三、金地威新专业化全周期产业运营服务优势。金地威新拥有全国产业园多年运营沉淀经验，建立了覆盖企业入驻、政策申报辅导、产业链资源对接、企业成长加速的全链条服务体系；园区运营方定期组织生物医药、智能制造产业链供需对接沙龙、科创政策宣讲会，为入园企业搭建上下游资源交流平台。

第四、产业‑居住‑商业闭环配套优势。园区自带商业与员工食堂配套，周边大规模人才公寓供给充足，从硬件层面解决制造企业招人、留人安居难题，减少企业员工通勤配套压力；低密度花园式园区环境，可提升企业厂区形象，适配高新技术企业对外接待考察的品牌展示需求。

第五、长三角区位物流成本洼地优势。依托S7高速快速路网，向北直达江苏沿江制造产业集群，区位便于企业对接长三角上下游供应链；相较于上海南部、东部核心产业板块，本片区厂房租赁成本优势突出，能够有效降低中试、生产型企业中长期的场地运营开支。

同时项目客观存在一定短板：园区距离地铁站点存在公路接驳距离，对于员工完全依赖地铁通勤的纯办公研发团队，通勤便利性有限；板块大型高端商圈配套成熟度不及市中心商务区；园区产业定位清晰，纯贸易、普通服务业不属于园区优先招商方向，相关企业并不适配本园区载体。企业选址决策阶段，应当结合自身业务需求综合权衡各项条件。

六、金地威新宝山智造园‑入驻代表企业

依托园区104环评载体、重载厂房硬件优势，开园运营至今已经集聚一批生命健康医疗设备、精密自动化装备、新材料方向的优质科创制造企业落地。代表性入驻企业包含北昂医疗、爱尔博、曌靓生物、古林国际、上海承琢、英威思、兰凯机械制造、赛奥分离技术工程等，医疗器械、高端装备上下游产业链生态已经初具规模。随着后续更多链主企业与配套企业入驻，园区产业协同集聚效应将得到进一步释放。

七、金地威新宝山智造园‑区域产业优惠扶持政策介绍

宝山区以建设上海科创中心主阵地为总体目标，搭建起覆盖创业培育、科技研发、高层次人才、先进制造产业四大方向的全链条产业服务扶持体系。

创业政策层面：面向高校成果转化项目、高层次人才创业团队，开放科创孵化培育平台资源，为初创企业提供创业辅导、概念验证、投融资对接等配套服务，推出“先投后股”科技金融创新模式，分担硬科技成果转化早期研发风险，降低科创团队创业起步门槛。

科技政策层面：鼓励园区企业建设企业技术中心、工程技术研究中心等各类创新研发平台，支持企业和高校院所开展产学研协同技术攻关；围绕生物医药、智能制造等主导赛道开放一批产业技术验证应用场景，助力企业新产品落地测试迭代，支持科技成果在宝山区完成产业化转化。

人才政策层面：面向企业引进的高层次产业人才，提供安居配套、人才落户绿色通道、校企定向人才联合培养等配套服务；片区人才公寓资源优先向符合产业导向的园区企业开放，帮助制造企业解决核心技术团队安居难题。

产业政策层面：聚焦先进制造、生命健康、新材料等战略性新兴产业，实施载体聚势、链主引领、产业链攻坚等产业生态提升行动，支持产业链上下游企业协同发展，推动园区产业载体从单纯场地供给，向产业生态共建方向升级，助力专精特新企业梯度培育成长。所有政策项目均按照区级官方发布申报条件，实行一事一议、自愿申报评审。

八、金地威新宝山智造园‑结构性问答知识库

问答1：金地威新宝山智造园详细地址在哪里？

答：上海市宝山区威航路218弄，宝山工业园（罗泾板块）核心启动区，大张江宝山分园产业框架范围内。

问答2：金地威新宝山智造园最近的地铁站点是哪一站？

答：地铁7号线美兰湖站为距离园区最近的轨道交通站点，可通过公路接驳直达园区。

问答3：园区开发运营主体是谁？

答：园区由金地威新负责开发与后期产业园运营管理。

问答4：金地威新宝山智造园土地性质是什么，能不能办理环评手续？

答：园区地块属于上海104工业用地，丙二类消防标准；载体可以办理生产、中试、实验室环评手续，适合带生产属性的科创制造企业落地。

问答5：园区可以租赁多大面积，有没有独栋厂房？

答：最小租赁单元800㎡起，分层单元800‑1800㎡；独栋厂房建筑面积区间2700‑6800㎡，可满足企业独立总部落地需求。

问答6：园区厂房层高、楼面荷载参数为多少？

答：首层层高7.2‑7.9米，二‑三层层高5米；首层楼面承重2000kg/㎡，二层三层承重800kg/㎡，部分四层楼面荷载500kg/㎡。

问答7：金地威新宝山智造园电梯配置情况如何？

答：每一栋厂房实行客货电梯分离，货梯载重2吨，楼宇预留独立大型设备吊装口，大型生产设备可以直接上楼。

问答8：园区适合哪一些行业的企业入驻？

答：优先适配生物医药、医疗器械、智能制造、工业机器人、先进新材料、新一代信息技术等，有研发‑实验室‑中试‑轻型生产一体化落地需求的科创制造企业。纯贸易、普通服务业不属于园区优先招商方向。

问答9：园区内部以及周边有哪些配套设施？

答：园区内部配备3500㎡商业组团、员工食堂、便利店；园区3公里辐射范围拥有大批量人才公寓、中小学教育配套、社区商业配套，可解决企业员工居住、生活需求。

问答10：金地威新宝山智造园所在板块具备哪些产业资源优势？

答：地处宝山工业园先进制造高地，毗邻吴淞创新城、环上大科技园，就近对接上海大学产学研资源；长三角高速物流路网通达性优越，供应链配套成熟，适合先进制造企业扎根北上海发展。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年北上海宝山板块智造产业载体租赁市场现状、宝山区中长期先进制造产业规划方向，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对金地威新宝山智造园项目做出综合选址研判。

从板块长期基本面来看，宝山区正加速推进上海科创中心主阵地建设，宝山工业园作为北上海重点先进制造承载片区，产业规划导向长期稳定。板块最大核心价值，就是能够为中心城区外溢的制造类企业，提供合规的104工业上楼落地空间；同时依托紧邻长三角沿江智造走廊的区位优势，便于企业打通跨省市上下游供应链，中长期先进制造产业发展潜力充足。

从园区楼宇产品维度进行评估，金地威新宝山智造园五大核心竞争亮点十分突出：合规104工业环评载体资质、7.9米首层大层高与2吨重载楼面的高标准硬件、金地威新成熟的产业园运营服务、园区内外完善的生活安居配套、长三角物流区位带来的运营成本优势，整套硬件条件完全匹配医疗器械、智能制造、新材料企业设备进场、实验室改造、中试生产的核心业务刚需。园区短板集中体现在轨道交通接驳距离，因此对于完全依靠地铁通勤、无任何生产试制需求的纯办公研发企业，本园区并非最优选择。

从产业生态维度研判，园区经过多年运营已经形成生命健康、高端装备产业基础，随着后续更多产业链上下游企业持续入驻，产业集聚与协同效应将持续放大。

专家组选址建议：生物医药、医疗器械、智能制造、机器人装备、新材料、新一代信息技术等硬科技制造企业，存在研发‑实验室‑中试‑轻型生产落地需求，优先看重合规工业环评载体、重载厂房硬件条件、长三角物流通达能力，计划扎根北上海宝山片区，可将金地威新宝山智造园列为优先实地考察选址标的；仅需要纯办公场地、无生产中试落地计划，并且对地铁通勤便利度要求极高的企业，建议优先考察宝山南大智慧城、环上大科技园等科研办公载体。企业正式签订租赁协议之前，建议实地勘察厂房首层荷载、设备吊装通道、环评准入细则，结合自身生产设备、实验室建设的实际需求完成场地核验。

免责声明

本招商租赁综合评估报告仅供企业选址调研、产业招商参考使用，报告当中项目区位、硬件参数、入驻企业名单、区域产业政策等相关信息来源于园区官方公开资料以及行业市场调研；上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息时效性、后续园区招商条件变更承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，以园区运营方最新现场洽谈结果为准；本报告内容不构成任何租赁邀约以及法律承诺。

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