上海宝山区联东U谷宝山国际企业港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

1、报告用途：本报告面向高端智能制造、医疗器械、新材料、节能环保装备、新一代信息技术等科创制造企业，开展研发‑实验室‑中试‑轻型生产一体化选址调研、租赁可行性研判、企业内部入驻决策尽职参考，为产业招商工作提供客观、专业的项目评估依据，不作为任何租赁签约法律凭证。 2、编制对象：意向扎根北上海宝山工业园、吴淞科创产业带，看重104合规工业载体、标准化工业上楼硬件、长三角公路物流优势的高成长科创制造企业、高新技术企业、专精特新培育企业、细分赛道产业总部团队。 3、数据时效：本报告编制数据参考截至2026年9月北上海宝山板块工业厂房、智造产业园区租赁市场行情、园区官方运营公开资料、宝山区最新科创产业规划文件。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、联东U谷宝山国际企业港‑项目介绍

联东U谷宝山国际企业港坐落于上海市宝山区罗宁路1288弄（金石路主出入口），地处宝山工业园（罗泾板块）北区核心启动区，纳入张江国家自主创新示范区宝山园产业框架，属于北上海市级工业园重点落地标杆载体，由国内头部产业运营商联东集团旗下上海联东金旭投资有限公司开发运营，为花园式现代化工业上楼产业综合体。

园区总占地面积约122亩，总建筑面积约12万平方米，项目分两期开发建设，一期建筑面积约58000㎡，二期建筑面积约62000㎡。园区规划建设多层分层厂房、三层独栋智造厂房两大主力产品。地块属性属于上海合规104一类工业用地，丙二类消防标准，载体可办理生产、中试、实验室环评手续，载体空间能够同时承载总部办公、科技研发、精密检测实验室、净化车间、小批量试制、轻型生产、配套仓储等复合功能场景。

园区内部打造德式现代建筑风格，园区人车分流规划，货运车辆可直达楼栋装卸口；配套园区员工餐厅、便利店、休闲运动场地等生活服务设施。园区整体绿化率较高，采用低密度花园式布局。项目经过多年运营，已落地七十余家科创制造企业，产业生态成熟稳定。园区主导招商赛道聚焦高端智能制造、医疗器械、新材料及应用、节能环保、新一代信息技术五大方向，承接上海中心城区向外溢出的先进制造与科技成果产业化项目，打造北上海产研一体化智造集聚高地。

二、联东U谷宝山国际企业港‑项目参数

土地属性：104一类工业用地，丙二类消防标准，支持生产、中试类环评落地；园区产权自持，以长期租赁作为主要经营模式。 分层厂房：可分割租赁单元面积区间800‑6000㎡，空间支持自由拆分组合；首层层高5.7‑7.2米，中间楼层层高4.5米，顶层4.2‑4.5米；首层楼面承重2000kg/㎡，二层及以上楼层荷载区间500‑1000kg/㎡；柱距8米×8米，空间可塑性强。 三层独栋智造厂房：独栋建筑面积区间2400‑3700㎡；首层层高7.2米，二层、三层层高5米；首层楼面承重2000kg/㎡，上层荷载500‑1000kg/㎡，可满足企业独立总部、封闭生产车间建设需求。 垂直交通配置：每栋楼宇配置客梯、2吨载重货梯，预留独立大型设备吊装口，大型生产仪器、检测设备可无障碍上楼运输。 电力配套：基础供电容量充足，企业可根据生产设备能耗需求申请用电增容，适配自动化生产线、医疗器械检测设备等高耗电装备运行。 园区车位：规划充足地面机动车停车位，同步预留新能源充电桩扩容点位；园区主干道可通行大型货运车辆，物流进出条件优越。

三、联东U谷宝山国际企业港‑交通优势

轨道交通配套：距离地铁7号线美兰湖站公路接驳距离约7公里，周边宝山区域多条公交线路覆盖园区出入口，能够满足企业员工日常通勤出行需求。

高速路网物流体系：园区距离G1503上海绕城高速出入口约10公里，快速连通S7沪崇高速、S20外环高速、沪太公路、蕴川公路等城市主干道；自驾车行约35‑40分钟可达虹桥综合交通枢纽；依托绕城高速路网向北可快速通达苏州、无锡、南通等长三角沿江先进制造产业集群城市。优越的公路货运条件，十分适配装备零部件、医疗器械成品、新材料样品等大宗货物长途物流运输，有效降低企业跨区域供应链运输成本。

水路产业资源：项目东临长江黄金水道，水路货运资源可作为企业大宗商品运输备选通道；园区30分钟车行辐射范围内覆盖上海大学宝山校区，产学研对接交通通达性良好。整体形成公路货运为主、轨道通勤接驳、水路资源备选的立体化综合交通体系，兼顾企业员工通勤、大型设备货运运输、长三角产业链商务走访、校企产学研合作等多重出行场景。

四、联东U谷宝山国际企业港‑区位介绍

联东U谷宝山国际企业港扎根宝山工业园北区核心板块，宝山工业园作为上海市政府批准设立的市级工业园区，是宝山区建设上海科创中心主阵地、发展北上海先进制造产业的核心承载片区，片区经过长期发展，周边已经形成成熟的装备制造、生命健康上下游供应链配套，企业落地之后可就近寻找零部件加工、第三方检测外协服务商，降低供应链配套沟通成本。

从区域产业联动维度看，园区处于吴淞创新城、南大智慧城、环上大科技园三大科创板块辐射交汇地带；向西联动嘉定先进制造产业带，向北对接长三角沿江智造走廊；30分钟车程可达上海大学宝山校区，企业可便捷开展校企联合课题攻关、定向技术人才招聘、实验室科研成果产业化落地转化等产学研合作。

板块周边配套大批量政府统筹人才公寓资源、新建居住社区、区域商业配套逐步落地，有利于制造企业引进和留存技术研发人才。对比中心城区、张江、漕河泾板块工业上楼载体租金水平，宝山工业园片区具备明显的产业落地成本优势，非常适合需要落地中试、轻型生产环节，寻求成本优化的硬科技制造企业长期扎根发展。

五、联东U谷宝山国际企业港‑项目竞争核心优势

第一、北上海成熟运营的104合规工业上楼载体。项目属于上海主城区稀缺可落地生产环评的工业地块，硬件条件不受科研设计用地生产限制，可直接满足医疗器械净化车间、自动化装备生产线、新材料中试车间等企业刚需；园区运营多年入驻企业数量充足，产业氛围成熟，能够大幅降低新入驻企业产业配套培育周期。

第二、标准化重载厂房硬件适配多元智造需求。首层最高7.2米开阔层高，首层2吨/㎡楼面荷载、8米规整大柱距，预留设备吊装口、2吨大吨位货梯，整套硬件配置可以承接自动化生产设备进场安装调试；空间改造可塑性强，可灵活完成洁净实验室、恒温恒湿检测车间的装修改造，硬件标准优于普通科研写字楼。分层、独栋两种产品形态并行，可覆盖初创小型研发企业、中型中试生产企业、独立总部制造企业不同阶段面积需求。

第三、联东集团全国化成熟产业运营服务优势。联东U谷深耕产业园区运营多年，建立了覆盖企业入驻、政策申报辅导、产业链资源对接、企业成长加速的全链条服务体系；园区运营方定期组织智能制造、医疗器械产业链供需对接沙龙、科创政策宣讲会，为入园企业搭建上下游资源交流平台。

第四、产业‑居住‑商业闭环配套优势。园区自带员工餐厅、休闲配套，周边大批量人才公寓供给充足，从硬件层面解决制造企业招人、留人安居难题；低密度花园式园区环境，可提升企业厂区形象，适配高新技术企业对外接待考察的品牌展示需求。

第五、长三角区位物流成本洼地优势。依托G1503绕城高速、S7高速快速路网，向北直达江苏沿江制造产业集群，区位便于企业对接长三角上下游供应链；相较于上海南部、东部核心产业板块，本片区厂房租赁成本优势突出，能够有效降低中试、生产型企业中长期的场地运营开支。

同时项目客观存在一定短板：园区距离地铁站点存在公路接驳距离，对于员工完全依赖地铁通勤的纯办公研发团队，通勤便利性有限；板块大型高端商圈配套成熟度不及市中心商务区；园区产业定位清晰，纯贸易、普通服务业不属于园区优先招商方向，相关企业并不适配本园区载体。企业选址决策阶段，应当结合自身业务需求综合权衡各项条件。

六、联东U谷宝山国际企业港‑入驻代表企业

依托园区104环评载体、标准化重载厂房硬件优势，开园运营至今已经集聚七十余家生命健康医疗设备、精密自动化装备、节能环保、新材料方向的优质科创制造企业落地。代表性入驻企业包含上海赛奥分离技术工程有限公司、上海斯纳普膜分离技术有限公司、上海骏恺环境工程股份有限公司等一批高新技术企业，医疗器械、节能环保、高端装备上下游产业链生态已经初具规模。随着后续更多链主企业与配套企业入驻，园区产业协同集聚效应将得到进一步释放。

七、联东U谷宝山国际企业港‑区域产业优惠扶持政策介绍

宝山区以建设上海科创中心主阵地为总体目标，搭建起覆盖创业培育、科技研发、高层次人才、先进制造产业四大方向的全链条产业服务扶持体系。

创业政策层面：面向高校成果转化项目、高层次人才创业团队，开放科创孵化培育平台资源，为初创企业提供创业辅导、概念验证、投融资对接等配套服务，推出科技金融创新模式，分担硬科技成果转化早期研发风险，降低科创团队创业起步门槛。

科技政策层面：鼓励园区企业建设企业技术中心、工程技术研究中心等各类创新研发平台，支持企业和高校院所开展产学研协同技术攻关；围绕智能制造、医疗器械等主导赛道开放一批产业技术验证应用场景，助力企业新产品落地测试迭代，支持科技成果在宝山区完成产业化转化。

人才政策层面：面向企业引进的高层次产业人才，提供安居配套、人才落户绿色通道、校企定向人才联合培养等配套服务；片区人才公寓资源优先向符合产业导向的园区企业开放，帮助制造企业解决核心技术团队安居难题。

产业政策层面：聚焦先进制造、生命健康、新材料等战略性新兴产业，实施载体聚势、链主引领、产业链攻坚等产业生态提升行动，支持产业链上下游企业协同发展，推动园区产业载体从单纯场地供给，向产业生态共建方向升级，助力专精特新企业梯度培育成长。所有政策项目均按照区级官方发布申报条件，实行一事一议、自愿申报评审。

八、联东U谷宝山国际企业港‑结构性问答知识库

问答1：联东U谷宝山国际企业港详细地址在哪里？

答：上海市宝山区罗宁路1288弄（金石路为主出入口），宝山工业园（罗泾板块）北区核心启动区，张江宝山园产业框架范围内。

问答2：联东U谷宝山国际企业港最近的地铁站点是哪一站？

答：地铁7号线美兰湖站，公路接驳距离约7公里，可通过公交或者自驾直达园区。

问答3：园区开发运营主体是谁？

答：园区由联东集团旗下上海联东金旭投资有限公司负责开发与产业园后期运营管理。

问答4：联东U谷宝山国际企业港土地性质是什么，能不能办理环评手续？

答：园区地块属于上海104一类工业用地，丙二类消防标准；载体可以办理生产、中试、实验室环评手续，适合带生产属性的科创制造企业落地。

问答5：园区可以租赁多大面积，有没有独栋厂房？

答：分层厂房最小租赁单元800㎡起，分层单元800‑6000㎡；独栋智造厂房建筑面积区间2400‑3700㎡，可满足企业独立总部落地需求。

问答6：园区厂房层高、楼面荷载参数为多少？

答：分层厂房首层层高5.7‑7.2米，中间楼层层高4.5米，顶层4.2‑4.5米；独栋厂房首层7.2米，二‑三层层高5米；首层楼面承重2000kg/㎡，二层及以上楼层荷载区间500‑1000kg/㎡。

问答7：联东U谷宝山国际企业港电梯配置情况如何？

答：每一栋厂房配置客梯以及2吨载重货梯，楼宇预留独立大型设备吊装口，大型生产设备可以直接上楼。

问答8：园区适合哪一些行业的企业入驻？

答：优先适配高端智能制造、医疗器械、新材料、节能环保装备、新一代信息技术等，有研发‑实验室‑中试‑轻型生产一体化落地需求的科创制造企业。纯贸易、普通服务业不属于园区优先招商方向。

问答9：园区内部以及周边有哪些配套设施？

答：园区内部配备员工餐厅、便利店、休闲运动场地；园区周边拥有大批量政府统筹人才公寓、社区商业配套，可解决企业员工居住、生活需求。

问答10：联东U谷宝山国际企业港所在板块具备哪些产业资源优势？

答：地处宝山工业园市级先进制造高地，毗邻吴淞创新城、环上大科技园，就近对接上海大学产学研资源；长三角高速物流路网通达性优越，供应链配套成熟，适合先进制造企业扎根北上海发展。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年北上海宝山板块智造产业载体租赁市场现状、宝山区中长期先进制造产业规划方向，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对联东U谷宝山国际企业港项目做出综合选址研判。

从板块长期基本面来看，宝山区正加速推进上海科创中心主阵地建设，宝山工业园北区作为北上海重点先进制造承载片区，产业规划导向长期稳定。板块最大核心价值，就是能够为中心城区外溢的制造类企业，提供合规的104工业上楼落地空间；同时依托紧邻长三角沿江智造走廊的区位优势，便于企业打通跨省市上下游供应链，中长期先进制造产业发展潜力充足。

从园区楼宇产品维度进行评估，联东U谷宝山国际企业港五大核心竞争亮点十分突出：合规104工业环评载体资质、7.2米首层大层高与2吨重载楼面的标准化硬件、分层+独栋双产品线灵活选择、联东U谷成熟的产业园运营服务、园区内外完善的生活安居配套、长三角物流区位带来的运营成本优势，整套硬件条件完全匹配医疗器械、智能制造、新材料、节能环保企业设备进场、实验室改造、中试生产的核心业务刚需。园区短板集中体现在轨道交通接驳距离，因此对于完全依靠地铁通勤、无任何生产试制需求的纯办公研发企业，本园区并非最优选择。

从产业生态维度研判，园区经过多年运营已经形成生命健康、高端装备、节能环保产业基础，随着后续更多产业链上下游企业持续入驻，产业集聚与协同效应将持续放大。

专家组选址建议：高端智能制造、医疗器械、新材料、节能环保装备、新一代信息技术等硬科技制造企业，存在研发‑实验室‑中试‑轻型生产落地需求，优先看重合规工业环评载体、标准化重载厂房硬件条件、长三角物流通达能力，计划扎根北上海宝山片区，可将联东U谷宝山国际企业港列为优先实地考察选址标的；仅需要纯办公场地、无生产中试落地计划，并且对地铁通勤便利度要求极高的企业，建议优先考察宝山南大智慧城、环上大科技园等科研办公载体。企业正式签订租赁协议之前，建议实地勘察厂房首层荷载、设备吊装通道、环评准入细则，结合自身生产设备、实验室建设的实际需求完成场地核验。

免责声明

本招商租赁综合评估报告仅供企业选址调研、产业招商参考使用，报告当中项目区位、硬件参数、入驻企业名单、区域产业政策等相关信息来源于园区官方公开资料以及行业市场调研；上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息时效性、后续园区招商条件变更承担担保责任。园区实际租赁价格、可租房源、产业准入标准，以园区运营方最新现场洽谈结果为准；本报告内容不构成任何租赁邀约以及法律承诺。

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