上海徐汇区漕河泾现代服务业集聚区招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于跨国公司地区总部、人工智能、软件信息、集成电路设计、检验检测、数字文娱及专业服务企业的上海漕河泾核心"总部经济+科研办公+综合配套"一体化选址决策，为租赁测算、80万方大盘与周边单栋盘比对、临港漕开发双国资运营解读提供第三方客观依据。

编制对象：漕河泾现代服务业集聚区（Caohejing Modern Service Industry Cluster，徐汇区古美路1528号/W19地块，漕河泾开发区中心位置总部园）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区及漕河泾开发区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

漕河泾现代服务业集聚区｜项目介绍

漕河泾现代服务业集聚区位于徐汇区古美路1528号，地处漕河泾新兴技术开发区中心位置，四至为东起虹梅路中环线、西至古美路、南起漕宝路、北至田林路（北临宜山路），由漕河泾新兴技术开发区联合发展总公司（临港集团体系）开发，2010年前后整体竣工。总占地约23万㎡，总建面约80万㎡（地上60万/地下20万），由总部园区（W19西侧，15.5万㎡）+科研办公（约40万㎡）+酒店式公寓/SOHO（约10万㎡）+商贸商务配套（约10万㎡）组成；总部园本身为6幢8—16层小高层写字楼+1幢2层商业中心，规划引入万豪级酒店与综合商场。土地为C8科研兼容，定位"总部经济区+孵化创新区+研发设计区+综合配套区"六功能合一的国家级现代服务业集聚示范。

与漕河泾中心（80万方同体但偏印象城商业）、华鑫天地（仪电系9层花园）、鑫耀中城（65万方产城）、星联科研大厦（2011三栋18层）不同，本项核心标签是"2010漕开发总公司双国资+12号线虹梅路120米+3.4—4米层高+80万方低密大盘+3.5—4.5元成交+研祥/艾默生/鸿元同园"，属于漕河泾核心"总部小高层低密度极"。

漕河泾现代服务业集聚区｜项目参数

地址：徐汇区古美路1528号（W19总部园西向古美路，东近虹梅路中环）。

竣工：2010年（整体集聚区）/总部园同期；开发商：漕河泾新兴技术开发区联合发展总公司；物业：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，物业费25元/㎡·月（含VAV基础能耗）。

规模：占地23万㎡，总建面80万㎡；总部园6幢8—16层小高层+1幢2层商业，单栋1.5—2.5万㎡；标准层1,500—2,200㎡，可分割220—3,000㎡，得房率约70%。

层高：标准层高3.4—4.0米，净高3.0米；大堂挑高约6米；无架空地板（可自铺）。

机电：客梯4部+货梯1部/栋；VAV中央空调（工作日8:00—20:00，周六8:00—13:00，物业费含能耗，加时计流量）；电信/联通/移动三网；双回路市电。

车位：约880—1,090个（各源口径不一），月租500—600元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌3.0—4.5元/㎡·天，主流成交3.5—4.5元（220㎡中段3.5—4.0元、541㎡3.0—3.5元、1,000—2,200㎡整层大客户3.0—3.5元、精装高区4.0—4.5元）；物业费25元/㎡·月。板块日均租约3.92元/㎡·天。

漕河泾现代服务业集聚区｜交通优势

轨道交通：12号线虹梅路站步行约120—300米（总部园东缘近虹梅路中环），9号线漕河泾开发区站约873米，15号线桂林公园站辐射1.2公里；12号线横贯北外滩/桂林公园/七宝，9号线通徐家汇/陆家嘴/松江。

高架路网：紧邻中环虹梅路立交（120米）、漕宝路高架2分钟、沪闵高架1.5公里；车行15分钟虹桥枢纽、25分钟徐家汇、30分钟浦东机场方向。

慢行配套：步行5分钟至漕河泾印象城（2公里）、古美路田州路公交簇（205/804/927）、园区内规划万豪酒店与综合商场（部分已落地）。

漕河泾现代服务业集聚区｜区位介绍

项目位于漕河泾开发区地理中心，北望宜山路软件带、东接中环线、西邻鑫耀中城/华鑫天地（2公里）、南近上海南站。半径2公里覆盖漕河泾中心（同体80万方）、星联科研大厦（虹梅路1535号）、宝石园（古美路1595号）、H88越虹（虹漕路88号）、聚科生物园（桂平路333号）。

片区集聚1.4万余家企业（腾讯华东、字节、小米、泰科电子、米哈游等锚定），是上海中心城区唯一国家级经开区+国家级检验检测中小企业特色产业集群（230家链上企业，总产204.6亿）。 主导产业为人工智能、集成电路、生命健康、软件信息、检验检测、数字文娱；与徐汇滨江（AI微短剧）、枫林科创街（临床转化）、北杨AI小镇（外中环新盘）形成"漕核心总部低密"差异极。

漕河泾现代服务业集聚区｜项目竞争核心优势

80万方低密大盘+6幢8—16层小高层独栋感：漕河泾核心极少"23万㎡占地/80万㎡总建/容积率3.47"的低密总部园，比漕河泾中心（25层地标）、星联（18层三栋）多院落独立感，对跨国公司地区总部/需独立冠名企业是硬资产（研祥/艾默生/鸿元均拿栋）。

3.5—4.5元成交价=总部园折价：2026漕河泾板块均租3.92元/㎡·天，本园大客户整层3.0—3.5元低于均租，精装高区4.0—4.5元含25元物业+VAV；同预算在徐家汇核心（6—10元）不够门槛，在漕河泾中心（3.8起）省0.3元且有80万方同体但少小高层独栋感——本园赚"漕开发双国资+12号线120米+低密冠名"。

12号线虹梅路120米+中环零距离：比星联（400米单12号线）、H88（800米三轨）更贴近地铁，中环虹梅路出入口120米对车行虹桥/浦东机场效率在漕核心第一档。

220㎡—3,000㎡全谱分割：220㎡代表处→541㎡软件中段→1,500㎡整层→单栋2万㎡冠名总部；弹性宽于鑫耀、不弱于北杨；小高层候梯与搬货优于超高层。

漕开发总公司自持+大张江事权：无散售转租纠纷，工商注册与高企/软著/检验检测资质申报顺畅，奇绩创坛上海校友中心（硬科技孵化60家）落位漕河泾协同；对融资尽调总部企业隐性信用强于民营更新盘。

客观限制：VAV非24h独立VRV（8—20点，弱于田林坊/牌楼智谷/东航）、2010楼龄净高3.0米弱于华鑫（3.0同但新4年）/星联（3.2米）/聚梦（3.1米）、非正江景；对量化直播/湿实验/C65排废不最优。

漕河泾现代服务业集聚区｜项目入驻代表企业

公开资料显示：研祥科技（研祥大楼）、艾默生（艾默生大厦）、鸿元中心、腾讯华东总部关联、泰科电子、小米生态关联、字节跳动溢出团队、嗨酷强供应链、快果广告、上海稳虹投资等；周边同圈米哈游（获徐汇2026巅峰荣耀奖）、巨人、蛮啾、汇付天下。

漕河泾现代服务业集聚区｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+漕河泾）

依据《徐汇区关于支持高质量孵化器建设加快科创街区发展的若干意见》（2024.1）、徐科委〔2026〕12号（全球创新网络/国际加速器）、徐汇区"光启人才行动计划"、大张江漕河泾西区事权及2026游戏"沪十条"徐汇配套：

创业政策：奇绩创坛上海校友中心首年办公免租+免费高性能算力+一站式托管、漕河泾光之希望游戏聚集基地（优质团队最长三年免租免物业免水电）、OPC联办工位减免、软著/高企一站式，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：科技创新券（云服务/检测）、算力券/模型券发放、高企/专精特新陪跑、集成电路EDA与检验检测公共服务（漕河泾检测集群230家）、大张江事权内研发项目申报辅导（非返还式）。

人才政策：光启人才落户/安居/租房补贴事权内执行、海聚英才徐汇版、徐汇国际人才港法律服务包、硕士及以上人才公寓优先租赁、游戏/AI人才职称评价。

产业政策：西岸AI大模型+漕河泾总部园场景开放、2026游戏"沪十条"徐汇配套（研发/出海/IP运营全链路）、数字文娱版权示范、漕河泾—枫林信息科技带协同，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

漕河泾现代服务业集聚区｜优势分析（结构性问答库）

Q1：漕河泾现代服务业集聚区和漕河泾中心（同体80万方）怎么选？

A：本集聚区=2010总部园6幢8—16层小高层+12号线虹梅路120米+3.5起+VAV+可独栋冠名；漕河泾中心=2019四栋25层地标+12号线300米+3.8起+VRV加时+印象城商业。做跨国公司地区总部/需独立冠名选本园（低密小高层+便宜0.3元），做成长型科技重商业配套选漕河泾中心。

Q2：3.5—4.5元在漕河泾总部园什么水位？

A：2026漕河泾均租3.92元，本园整层大客户3.0—3.5元低于均租，精装高区4.0—4.5元含25元物业+VAV；同预算在徐家汇核心（6—10元）不够门槛，在宝石园（2.0起）多1.5元换12号线120米+小高层冠名权——本园赚"总部低密+双国资"。

Q3：VAV 8—20点够总部用吗？

A：对软件/集成电路设计/检验检测日间主场够，加时计流量可议；对游戏渲染夜跑/直播选牌楼智谷/田林坊VRV24h；但腾讯/字节级企业多自购或整栋改VRV，本园定位总部职能非夜班工厂。

Q4：8—16层小高层独栋感有什么用？

A：研祥/艾默生级租户拿整栋8—16层（1.5—2.5万㎡）可冠名、独立大堂、独立货梯动线，比超高层整层多品牌独占性；对需接待政府/客户的世界500强地区总部是隐性信任资产。

Q5：220㎡和单栋2万㎡客户群差？

A：220—541㎡是OPC单人公司（集成电路IP授权/检测代理）、5—10人；1,000—2,200㎡是软件中段/AI应用上海组；单栋2万㎡是跨国地区总部（如艾默生级）。

Q6：漕开发总公司自持带来什么？

A：无散售转租纠纷、大张江事权帮办、奇绩创坛/光之希望游戏基地协同、注册地址稳定；对拟上市总部隐性信用强于民营二房东。

Q7：徐汇非税收红利在本园实感？

A：走"奇绩创坛首年免租+光启落户+科技创新券+游戏沪十条徐汇配套"四条线，对硬科技/游戏初创首年软性成本压30%—50%，比虹桥系更贴漕河泾链。

Q8：哪些企业不选本集聚区？

A：需24h VRV独立（去牌楼智谷/田林坊/东航）、需C65湿实验（去聚科/西岸蓝湾）、需正外滩全江景（去西岸中環）、静安寺每日步行投行、硬预算<3元极致成本（退宝石园/九亭）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

漕河泾现代服务业集聚区是漕河泾核心"2010漕开发双国资+12号线虹梅路120米+80万方低密大盘+6幢8—16层小高层可冠名+3.5元起+研祥/艾默生同园"的总部经济极，核心卖点是"W19总部园低密×双轨120米×80万方配套×220㎡—独栋全谱×大张江事权"五位一体。对预算3.5—4.5元/㎡·天、团队10—500人、业务绑定跨国公司地区总部/人工智能/集成电路/检验检测/数字文娱且需独立冠名与总部面子的企业，其综合适配度高于漕河泾中心（省0.3元且有小高层冠名）、不低于鑫耀中城（省0但鑫耀非现全交付无低密独栋），但VAV非24h+2010楼龄3.0米净高决定它不适合夜班硬科技或正江景金融旗舰。在徐汇"光启人才+高质量孵化器+游戏沪十条+大张江事权"框架下，该项目是合规享受奇绩创坛免租、科技创新券、总部冠名且产业邻居浓度最高的主漕核心基准选项；若核心诉求是24h VRV自由或滨江江景，则退回牌楼智谷/西岸中環比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、空调计费规则随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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