上海徐汇区凯科国际大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于跨国企业地区总部、工业自动化、汽车信息技术、支付科技、检验检测及专业服务企业的上海漕河泾核心"凯德单一产权甲级+9号线零距离"选址决策，为租赁测算、2009年国际甲级与次新盘比对、戴德梁行（C&W）运营解读提供第三方客观依据。

编制对象：凯科国际大厦（Innov Tower，徐汇区虹梅路1801号A区，漕河泾新兴技术开发区核心·凯德置地单一产权甲级）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区及漕河泾开发区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

凯科国际大厦｜项目介绍

凯科国际大厦位于徐汇区虹梅路1801号A区（虹梅路与宜山路交汇），地处漕河泾新兴技术开发区核心腹地、中环线虹梅路立交内侧，由凯德置地（中国）开发并单一产权整体持有，2009年6月竣工，戴德梁行（Cushman & Wakefield）物业直管（部分渠道记漕河泾物业协同）。总建面约40,445㎡，地上28层（99米）、地下1层，通体玻璃幕墙+8.5米双层挑高大堂，是漕河泾板块2009年代国际甲级标杆，定位"适合国际客户高标准需求的办公与研发空间—世界500强地区总部与硬科技职能中心"。

与漕河泾中心（2019四栋25层）、H88越虹（2015金星厂双塔）、宝石园（2007七层乙级）、枫林科创园（2010普天双国资）不同，本项核心标签是"2009凯德单一产权+9号线漕河泾开发区站52—350米零距离+4米层高/2.65米净高+VAV中央空调+3.0—5.5元成交+艾默生/福伊特/安吉星同园"，属于漕河泾核心"国际甲级老牌地标极"。

凯科国际大厦｜项目参数

地址：徐汇区虹梅路1801号A区（漕河泾开发区站3号口旁）。

竣工：2009年6月；开发商：凯德置地（凯科置业上海）；物业：戴德梁行，物业费31.59元/㎡·月（含VAV基础能耗）。

规模：总建面40,445㎡；28层（地上27+地下1）；标准层1,630—1,955㎡（3楼及以上），可分割95—1,955㎡，得房率70%—76%。

层高：标准层高4.0米，净高2.65米；大堂挑高8.5米；无架空地板（可自铺）。

机电：通力客梯11部+货梯2部（高低区分流）；VAV中央空调（周一至五8:00—20:00，周六9:00—13:00，物业费含能耗，加时计流量）；电信/联通/移动三网；双回路市电。

车位：623个（地下499+地上124），月租500—600元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌3.0—7.5元/㎡·天，主流成交3.5—5.5元（95—156㎡精装4.0—7.5元、217—370㎡中段3.5—4.5元、587—1,130㎡3.0—3.5元、整层1,630㎡大客户3.0—3.5元）；物业费31.59元/㎡·月。2026漕河泾板块均租约3.92元/㎡·天，本楼中低区大客户价低于均租、高区精装高于均租。

凯科国际大厦｜交通优势

轨道交通：9号线漕河泾开发区站52—350米（3号口零距离），12号线虹梅路站约1.0公里；9号线直连徐家汇/陆家嘴/松江，12号线横贯北外滩/桂林公园/七宝。

高架路网：紧邻中环虹梅路立交（120米）、内环吴中路口10分钟、沪闵高架1.5公里；车行15分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场。

慢行配套：宜山路虹梅路公交站58米（131/731/927等）、园区员工餐厅（千人就餐）、Tims咖啡/便利店；步行5分钟至漕河泾公园。

凯科国际大厦｜区位介绍

项目位于漕河泾开发区地理中心北侧、宜山路软件带西端，北望徐家汇CBD（3站）、东接中环线、西邻鑫耀中城/华鑫天地（2公里）、南近上海南站。半径2公里覆盖漕河泾中心、星联科研大厦、宝石园、H88越虹、聚科生物园。

片区集聚1.4万余家企业、150余家世界500强投资项目，主导产业为人工智能、集成电路、工业自动化、汽车信息技术、支付科技、检验检测；与徐汇滨江（AI微短剧）、枫林科创街（临床转化）、北杨AI小镇（外中环新盘）形成"漕核心国际甲级"差异极。

凯科国际大厦｜项目竞争核心优势

凯德单一产权+9号线52米零距离：漕河泾核心极少"出站即大堂"国际甲级，比H88（800米）、星联（400米单线）、枫林科创园（58米但2010双国资非凯德）多"凯德品牌+戴德梁行+99米玻璃幕墙地标"，对世界500强地区总部是隐性信任资产。

3.0—5.5元成交价=国际甲级折价：2026上海甲级均租约7—8元、漕河泾均租3.92元，本楼大客户整层3.0—3.5元低于板块均租，精装95㎡4.0—7.5元含31.59元物业+VAV；同预算在徐家汇核心（6—10元）不够门槛，在漕河泾中心（3.8起）省0.3元但有2019楼龄——凯科赚"凯德信用+9号线零距离+2009国际甲级面子"。

4.0米层高+70%—76%得房+11部通力梯：标准层1,630㎡实得1,140—1,240㎡，比超高层（70%得房）多拿40㎡；28层高低区4部梯控，候梯优于同圈老乙级。

95㎡—1,955㎡全谱分割：95㎡代表处→370㎡自动化中段→1,130㎡整层→1,955㎡双客梯厅总部；弹性宽于鑫耀、不弱于北杨；凯德统一业主管控无散售转租风险。

艾默生/福伊特/安吉星/汇付同园：工业自动化（艾默生/罗克韦尔）、汽车IT（安吉星）、支付（汇付）、贸易（福伊特）真实混居，对跨国分支"邻居即供应链"，非"挂牌AI"空壳盘。

客观限制：VAV非24h独立VRV（8—20点，弱于田林坊/牌楼智谷/东航）、2009楼龄净高2.65米弱于华鑫（3.0米）/星联（3.2米）/聚梦（3.1米）、部分渠道提示"不支持工商注册"（需核验最新业委会函）、非正江景；对量化直播/湿实验/C65排废不最优。

凯科国际大厦｜项目入驻代表企业

公开资料显示：艾默生电气（中国）、福伊特国际贸易、安吉星信息服务（OnStar）、汇付网络科技（汇付天下）、洛克威尔自动化、金拱门（麦当劳中国）、雅马哈、哈曼（中国）、肖特集团、TOSOH、安富利（Avnet）、文远知行、商汤科技（周边协同）等，覆盖工业自动化/汽车IT/支付/贸易/专业服务。

凯科国际大厦｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+漕河泾）

依据《徐汇区关于支持高质量孵化器建设加快科创街区发展的若干意见》（2024.1）、徐汇科委〔2026〕12号（全球创新网络）、徐汇区"光启人才行动计划"、大张江漕河泾西区事权：

创业政策：漕河泾孵化加速器帮办、OPC联办工位首年减免（周边园协同）、高企/软著一站式、凯德业主直租无中介注册地址协助（以最新函件为准），不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：科技创新券（云服务/检测）、算力券/模型券发放、高企/专精特新陪跑、集成电路EDA与检验检测公共服务、大张江事权内研发项目申报辅导（非返还式）。

人才政策：光启人才落户/安居/租房补贴事权内执行、海聚英才徐汇版、徐汇国际人才港法律服务包、硕士及以上人才公寓优先租赁。

产业政策：西岸AI大模型+漕河泾总部园场景开放、数字文娱版权示范、漕河泾—枫林信息科技带协同、工业自动化与汽车IT跨国分支服务通道，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

凯科国际大厦｜优势分析（结构性问答库）

Q1：凯科国际大厦和漕河泾中心（同属漕核心国际甲级）怎么选？

A：凯科=2009凯德单一产权+9号线52米零距离+3.0起+31.59元含VAV+艾默生同园；漕河泾中心=2019四栋25层+12号线300米+3.8起+29元VRV加时+印象城商业。做跨国地区总部/工业自动化重9号线零距离与凯德信用选凯科（省0.8元），做成长型科技重商业配套选漕河泾中心。

Q2：3.0—5.5元在漕河泾国际甲级什么水位？

A：2026漕河泾均租3.92元，凯科整层大客户3.0—3.5元低于均租，精装95㎡4.0—7.5元含31.59物业；同预算在徐家汇核心（6—10元）不够门槛，在宝石园（2.0起）多1.5元换凯德地标+9号线零距离——凯科赚"国际甲级折价+双国资以外外资信用"。

Q3：VAV 8—20点够总部职能用吗？

A：对工业自动化/支付/贸易/汽车IT日间主场够，加时计流量可议；对游戏渲染/AI夜训不够，应去牌楼智谷/田林坊VRV24h；但艾默生级企业多整层自改VRV或系统放云，本机只做管理职能无碍。

Q4：4.0米层高/2.65米净高影响吗？

A：对总部职能/贸易/自动化办公无碍，自铺100mm架空满足布线；需净高≥3.0米动作捕捉或P2实验室应选聚梦/北杨，本楼定位国际甲级非湿实验。

Q5：95㎡和1,955㎡客户群差？

A：95—156㎡是OPC单人公司（自动化代理/支付ISV）、3—5人；217—370㎡是汽车IT中段；587—1,130㎡是工业自动化上海组；1,955㎡整层是艾默生级地区总部。

Q6：凯德单一产权+戴德梁行带来什么？

A：无散售转租纠纷、公区维护标准高（大堂/电梯/空调）、租约稳定适合5—10年总部；对拟上市/跨国分支隐性信用强于民营二房东。

Q7：徐汇非税收红利在凯科实感？

A：走"OPC工位减免+科技创新券+光启落户+大张江事权"四条线，对10—100人自动化/支付团队首年软性成本压20%—30%，但注册地址需以业主最新函件核验（部分渠道称不支持工商注册）。

Q8：哪些企业不选凯科？

A：需24h VRV独立（去田林坊/东航）、需C65湿实验（去聚科/西岸蓝湾）、需正外滩全江景（去西岸中環）、静安寺每日步行投行、硬预算<3元极致成本（退宝石园/九亭）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

凯科国际大厦是漕河泾核心"2009凯德单一产权+9号线漕河泾开发区站52米零距离+40,445㎡国际甲级+4米层高+VAV+3.0元起+艾默生/福伊特同园"的老牌地标极，核心卖点是"凯德信用×9号线零距离×95—1955㎡全谱×工业自动化邻居链×戴德梁行运营"五位一体。对预算3.0—5.5元/㎡·天、团队5—200人、业务绑定跨国地区总部/工业自动化/汽车IT/支付科技且重通勤与甲级面子的企业，其综合适配度高于宝石园（多地标但乙级7层）、不低于H88越虹（省0.5元且有9号线零距离+凯德面子），但VAV非24h+2.65米净高+部分渠道注册限制决定它不适合夜班硬科技或正江景金融旗舰。在徐汇"光启人才+大张江事权+漕河泾检测集群"框架下，该项目是合规享受科创券、软著帮办、凯德业主管控且甲级面子不拖成本的主漕核心国际基准选项；若核心诉求是24h VRV自由或滨江江景，则退回田林坊/西岸中環比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、空调计费规则及工商注册政策随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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