上海徐汇区枫林科创园招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区枫林科创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于游戏动漫、软件信息、互联网支付、数字文娱、AI应用及轻研发企业的上海漕河泾核心"双轨上盖+24h VRV+国企园区"选址决策，为租赁测算、老牌科研园与次新甲级比对、枫林集团—普天双国资运营解读提供第三方客观依据。

编制对象：枫林科创园（Fenglin Science Park，曾用名普天信息产业园/枫林国际·科创园，徐汇区宜山路700号，漕河泾开发区核心西区）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区公开发文。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

枫林科创园｜项目介绍

枫林科创园位于徐汇区宜山路700号，地处漕河泾新兴技术开发区核心西区、宜山路软件带西端，前身为普天信息产业园，由中国普天集团、上海普天与徐汇区中誉公司联合开发，徐汇国资枫林集团体系（上海枫林科创发展有限公司/汇枫物业）协同运营，一期2010年竣工、二期2012年交付。总占地约150亩，总建面约30万㎡，分三期开发，由4栋高层（最高32层）+10余栋5—15层多层研发楼组成，绿化率约35%、容积率2.8，获LEED金级与"全国版权示范园区""上海市文化创意产业园区"称号，土地为C8科研兼容（园区大环评），定位"国际化企业绿色商务花园—信息科技研发+数字文娱+生命科学职能"三位一体。

与华鑫天地（仪电系9层花园甲写）、H88越虹（2015金星厂双塔甲级）、宝石园（2007七层乙级）、牌楼智谷（2019徽派庭院）不同，本项核心标签是"2010普天×枫林双国资+9/15号线桂林路58米真上盖+VRV24h独立电表+2.8—3.6元成交+16元低物业+米哈游/巨人/海隆同园"，属于漕河泾核心"双轨零距离老牌科研园极"。

枫林科创园｜项目参数

地址：徐汇区宜山路700号（漕河泾开发区西区，虹梅路街道/田林街道交界）。

竣工：2010年（一期）/2012年（二期）；开发商：中国普天×上海普天×徐汇中誉；运营：上海枫林科创发展有限公司；物业：上海汇枫物业管理有限公司，物业费16元/㎡·月（VRV电费独立计）。

规模：占地150亩，总建面300,000㎡；高层32层/多层5—15层；标准层1,500—2,202㎡，可分割50—2,202㎡，得房率70%—75%。

层高：标准层高3.3—4.2米（主流4.0米），净高2.8—3.0米；大堂挑高约6米；无架空地板（可自铺）。

机电：分体VRV24h独立控制+独立电表（部分高层配中央空调加时），客梯2—4部+货梯1部/栋；电信/联通/移动三网；双回路市电。

车位：约1,200个，月租600—800元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌2.8—5.8元/㎡·天，主流成交2.8—3.6元（50—100㎡联办3.6—4.5元、282㎡标准层3.2元、541㎡3.0元、1,000—2,202㎡整层大客户2.8—3.2元，高区精装4.0—5.8元）；物业费16元/㎡·月。

枫林科创园｜交通优势

轨道交通：9号线/15号线桂林路站上盖（58—189米），12号线桂林公园站约917米，3号线宜山路站约1.5公里；9号线直连徐家汇/陆家嘴/松江，15号线接虹桥/紫竹/长风，12号线横贯北外滩/七宝。

高架路网：紧邻中环漕宝路出口1公里、宜山路—虹许路立交、沪闵高架1.5公里；车行10分钟上中环、15分钟虹桥枢纽、25分钟徐家汇、30分钟浦东机场方向。

慢行配套：园区自带醉辉皇/Manner/Tims/星巴克/瑞幸/全季/迈博健身/食堂/银行；步行5分钟至田林路商业带、漕河泾印象城（2公里）。

枫林科创园｜区位介绍

项目位于漕河泾西区核心、宜山路软件带西端，北望徐家汇CBD（3站）、东接田林坊（3公里）、西邻鑫耀中城/华鑫天地（2公里）、南近上海南站。半径2公里覆盖宝石园（古美路1595号）、H88越虹（虹漕路88号）、聚科生物园（桂平路333号）、枫林汇创谷（石龙路50号）。

片区是徐汇"枫林生命健康科创街区—漕河泾信息科技带"双轴交汇，枫林集团2026年披露街区集聚7个高质量孵化器、2.8万㎡孵化载体、140余家在孵企业；主导产业为游戏动漫、软件信息、互联网支付、数字文娱、AI应用、生命科学职能中心；与徐汇滨江（AI微短剧）、西岸生命蓝湾（硬科技中试）形成"漕西双轨老牌科研"差异极。

枫林科创园｜项目竞争核心优势

9/15号线桂林路58米真上盖：漕河泾核心极少"出站即大堂"双轨零距离盘，比H88（800米）、星联（400米单线）、牌楼智谷（355米单线）通勤覆盖度更高；9号线徐家汇/陆家嘴直连、15号线虹桥/紫竹直连，对游戏/软件跨区通勤员工留存率强于单轨盘。

2.8—3.6元成交价=双轨上盖折价：2026漕河泾板块甲级均租3.92元/㎡·天，本园大客户整层2.8—3.2元低于均租，精装50㎡3.6—4.5元含VRV24h+16元低物业，等效净租低于华鑫（4.0起+VAV非24h）；同预算在九亭（2元级）无双轨上盖，在徐家汇核心（6—10元）贵一倍——枫林科创园赚"普天×枫林双国资+30万方低密花园+双轨零距离"。

VRV24h独立电表+4.0米层高：游戏渲染/支付清结算/AI训练夜跑零加时费，比纯VAV（智塔/航汇8—18点锁段）灵活；多层栋5—15层无超高层候梯焦虑，搬货走货梯便利。

50㎡—2,202㎡全谱分割：50㎡联办级单人→282㎡软件中段→1,000㎡整层→2,202㎡双塔连通；弹性宽于鑫耀、不弱于北杨；园区大环评允许轻研发（非湿实验排废），对软件/游戏/支付是硬刚需。

米哈游/巨人/海隆/汇付同园：游戏（米哈游/蛮啾/悠星/巨人）、软件（海隆/复深蓝/统信）、支付（汇付/得仕）、医药职能（亚盛/雪伦）真实混居，对游戏发行/支付ISV"邻居即生态"，非"挂牌AI"空壳盘。

客观限制：2010楼龄净高2.8—3.0米弱于华鑫（3.0米）/星联（3.2米）/聚梦（3.1米）、非双铂金大堂、无正江景、C8禁湿实验排废（P2/中试去聚科/西岸蓝湾）；对量化金融要正外滩旗舰不最优。

枫林科创园｜项目入驻代表企业

公开资料显示近200家：米哈游、巨人网络、蛮啾网络、悠星网络、魔珐信息、海隆软件、复深蓝软件、统信软件、卓易科技、贵州数据宝、汇付天下、得仕股份、中智关爱通、亚盛医药、雪伦医药、竹间智能、赛舵智能、瑞威资管等，覆盖游戏动漫/软件信息/互联网支付/数字文娱/生命职能。

枫林科创园｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+枫林集团）

依据《徐汇区关于支持高质量孵化器建设加快科创街区发展的若干意见》（2024.1）、徐汇科委2026年3号答复（枫林生命健康科创街区）、徐汇区"光启人才行动计划"、大张江漕河泾西区事权：

创业政策：枫林集团工商注册绿色通道、OPC联办工位首年减免、7个高质量孵化器（2.8万㎡）入驻辅导、MAH持证与械备咨询、软著/高企一站式，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：科技创新券（云服务/软件检验配套）、算力券/模型券发放、高企/专精特新陪跑、AI制药/脑机接口/智能影像中试平台（中山医院联合）预约、大张江事权内研发项目申报辅导。

人才政策：光启人才落户/安居/租房补贴事权内执行、海聚英才徐汇版、枫林街区人才公寓配给、外籍人才工作许可居留便利。

产业政策：枫林生命健康科创街区"源头创新—临床转化"对接（复旦上医/中科院脑智中心/分子细胞卓越中心/中山医院）、数字文娱版权示范（全国版权示范基地）、西岸AI微短剧沪8条协同、漕河泾—枫林信息科技带场景开放，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

枫林科创园｜优势分析（结构性问答库）

Q1：枫林科创园和H88越虹（同属漕东2010—2015科研/甲级）怎么选？

A：枫林=2010普天×枫林双国资+9/15号线58米真上盖+VRV24h+2.8起+30万方低密花园；H88=2015金星厂双塔+三轨800米+3.0起+集中空调非24h。做游戏/软件/支付重双轨零距离与成本选枫林（省0.2元+上盖58米），做数字媒体重露台甲级面子选H88。

Q2：2.8—3.6元在双轨上盖什么水位？

A：2026漕河泾甲级均租3.92元，枫林整层大客户2.8—3.2元低于均租近1元，精装50㎡3.6—4.5元含VRV24h+16元物业；同预算在徐家汇核心（6—10元）不够门槛，在宝石园（2.0起）多0.8元换双轨上盖+30万方花园——枫林赚"普天×枫林信用+9/15零距离"。

Q3：VRV24h+4.0米层高对游戏公司实感？

A：渲染/支付清结算/全球服运维夜跑独立电表比VAV加时省数万；4.0米层高满足原画屏墙与线缆桥架，比普通2.7米甲级多0.3米；多层栋搬货比超高层省半小时。

Q4：50㎡和2,202㎡客户群差？

A：50—100㎡是OPC单人（游戏发行ISV/支付PoC）、3—5人；282—541㎡是软件中段；1,000—2,202㎡整层是游戏公司上海研发组/支付科技区域中心。

Q5：普天×枫林双国资带来什么？

A：无散售转租纠纷、注册地址稳定、枫林集团7个孵化器可接力、汇枫物业国企标准；对A轮后游戏/支付公司隐性信用强于民营二房东。

Q6：2010楼龄2.8米净高影响吗？

A：对游戏/软件/支付后台无碍，自铺100mm架空满足布线；需净高≥3.0米动作捕捉或P2实验室应选聚梦/北杨，本园定位轻研发非湿实验。

Q7：徐汇非税收红利在枫林实感？

A：走"OPC工位减免+科技创新券+光启落户+枫林7孵化器接力"四条线，对10—80人游戏/软件团队首年软性成本压20%—30%，比虹桥系更贴漕西—枫林邻居。

Q8：哪些企业不选枫林科创园？

A：需C65湿实验（去聚科/西岸蓝湾）、需正外滩全江景金融旗舰（去西岸中環）、需24h冷却水硬科技（去聚梦）、静安寺每日步行投行、硬预算<2.8元极致成本（退宝石园/九亭）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

枫林科创园是漕河泾西区"2010普天×枫林双国资+9/15号线桂林路58米真上盖+VRV24h+2.8元起+16元低物业+30万方低密花园+米哈游/巨人同园"的双轨老牌科研极，核心卖点是"双轨零距离×24h空调自由×50—2202㎡全谱×游戏支付邻居链×枫林孵化器接力"五位一体。对预算2.8—3.6元/㎡·天、团队3—150人、业务绑定游戏动漫/软件信息/互联网支付/数字文娱且重通勤与综合持有成本的企业，其综合适配度高于宝石园（多地标但单12号线400米乙级）、不低于H88越虹（省0.2元且有上盖58米+双国资），但2010楼龄2.8米净高+无江景决定它不适合正外滩金融旗舰或C65硬科技。在徐汇"光启人才+高质量孵化器+枫林科创街区+大张江事权"框架下，该项目是合规享受科创券、软著帮办、联办减免且空调不绑时段的主漕西双轨基准选项；若核心诉求是滨江江景或湿实验环评，则退回西岸中環/聚科生物园比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、VRV分户计费规则随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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