上海市徐汇西岸数智中心出售 企业投资购买决策深度分析综合评估报告

上海市徐汇区徐汇西岸数智中心招商出售电话：021-64398555

报告用途：本报告面向企业购置决策层、产业投资机构、资产配置主体，用于徐汇西岸数智中心甲级办公资产购置可行性研判、徐汇滨江人工智能产业载体选址对比、西岸科创板块商办资产配置研究参考，不作为交易邀约与成交承诺。 

编制对象：意向购置徐汇西岸地标甲级办公资产的AI科创头部企业、集团总部、产业平台机构、长线资产配置方 

数据时效：2026年11月 

编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

徐汇西岸数智中心坐落于徐汇西岸滨江板块，直线距离黄浦江约1.5公里，是西岸滨江规划体系内“一心”板块，定位上海人工智能产业集聚标杆。项目总占地约46.23万㎡，一共8幅地块，整体开发体量约107万㎡；其中6幅地块由中海地产与西岸联合体联合开发，打造产城人融合的复合型科创枢纽。 本次主推标的为T2塔楼，建筑面积85700㎡，建筑高度150米，属于区域地标甲级写字楼；同步还有T3塔楼46800㎡可选，T3总高104米。T2塔楼为26层主楼加6层配套楼层，标准层面积约2200-2400㎡，标准层高4.25米，整层实用率77%。楼宇采用近零能耗360°全景玻璃幕墙，机电配置FCU系统+独立新风系统+租户末端智能控制，配套24小时冷冻水、全天候安保，设置专属会议楼层、园区食堂等商务配套，地下配套车位221个。项目采用TOD开发模式，在建23号线龙启路站上盖，通过空中公共通廊串联交通、公共平台与屋顶花园，业态涵盖甲级办公、大型商业、高端住宅、长租公寓以及普惠型社区公共配套，是西岸滨江新一代低碳智慧地标办公载体。

二、项目核心参数

本次出让主推T2栋建筑面积85700㎡，T3栋建筑面积46800㎡。 T2总高150m，楼层26+6F；T3总高104m，楼层16+5F。 标准层面积约2200-2400㎡，标准层高4.25m，整层实用率77%。 空调系统：FCU系统+独立新风系统+租户末端智能控制；近零能耗全景玻璃幕墙。 配套：24h冷冻水、全天安保、园区食堂、专属会议服务楼层；车位合计221个。 地块整体为大型复合TOD集群，内置约1.1万㎡公共配套，包含长者食堂、养育托管、文化活动、社区服务等空间。

三、交通优势

项目轨交资源丰富，临近3号线石龙路站、11号线龙耀路站，在建23号线龙启路站为项目上盖站点，未来形成三线轨交网络。城市快速路网发达，沪闵高架、中环路、龙耀路隧道环绕，跨江、跨区通勤便捷。 项目距离虹桥机场约23公里，常规车程约34分钟；距离浦东机场约41公里，常规车程约42分钟，双向衔接两大航空枢纽，适配AI科创企业跨城、跨省商务交流、产学研对接需求。依托TOD一体化设计，轨道交通与园区空中连廊直连，实现步行无缝换乘，通勤效率突出。

四、区位介绍

项目属于徐汇西岸滨江功能区，西岸已经形成“一港一谷一城一场一湾一心”六大百万级产业组团，数字经济、生命健康、文化创意、现代金融协同发展，本项目作为人工智能核心承载节点，是上海AI产业重点布局片区。板块配套能级顶尖，商业上有在建约13.5万方西岸环宇城MAX，叠加西岸凤巢、西岸梦中心、绿地缤纷城、保利时光里等成熟商业集群；教育资源雄厚，地块内规划九年一贯制学校，周边汇集上海中学、交大、复旦附中徐汇分校、盛大花园小学等名校；医疗资源集聚龙华医院、中山医院、华山医院、肿瘤医院、第六人民医院等多家三甲医疗机构。 在产业政策层面，徐汇持续搭建科创孵化载体，为人工智能、数字科技企业提供落地配套服务；科技政策重点支持大模型、智能算力、数字技术成果转化与场景落地；人才政策依托区域高校、科研平台完善人才引育、安居配套服务；产业政策持续引导人工智能上下游企业集聚，打造西岸AI产业生态高地。 片区客流以人工智能、数字经济、生命健康领域科创商务客流为主，叠加轨交枢纽通勤客流、滨江文旅消费客流，高端产业人才持续导入，产业底盘长期向好。远期随着23号线建成、西岸环宇城MAX落地，板块综合价值持续释放。

五、项目投资核心优势

第一，西岸AI核心地标定位，产业赛道稀缺。作为西岸规划“一心”，承载上海人工智能产业标杆功能，产业规划层级高，精准匹配AI大模型、算力企业、数字科技总部，产业标签辨识度极强。 第二，低碳高标准硬件配置。近零能耗全景幕墙、智能FCU新风自控系统、24小时冷冻水，符合头部科创企业绿色低碳、智慧办公的高标准要求，适配科技企业ESG发展需求。 第三，成熟TOD一体化规划，配套密度极高。在建23号线上盖，空中连廊无缝接驳地铁；集群自带大型商业、住宅、长租公寓、会议中心、食堂以及社区公共配套，员工居住、消费、托育、商务接待一站式解决。 第四，体量适配大型产业总部平台。T2单栋85700㎡大体量甲级办公，标准层2200-2400㎡，适合AI龙头、产业集团、算力平台整栋或者多层布局，方便企业一体化规划研发、办公、展示、会议功能。 第五，西岸滨江配套顶配。商业、名校、三甲医疗资源集聚，滨江生态景观加持，对于企业人才吸引、客户商务接待、品牌形象塑造助力明显。

六、项目入驻代表企业

项目为新建重点产业载体，定向招引人工智能、数字经济上下游龙头企业。西岸滨江片区已集聚大量人工智能、生命健康、文创金融领域头部科创企业、科研机构、产业基金平台，上下游产业资源密集，便于新入驻企业开展技术合作、产业链协同。

七、项目竞争优势

对比徐汇滨江沿江一线写字楼，本项目为AI专项规划载体，产业导向清晰，不是单纯景观型写字楼，政策、产业资源倾斜向数字科创赛道，更适合科技总部落地；同时TOD轨交配套更强，自带大体量商业配套。 对比漕河泾产业园办公载体，本项目建筑标准为150米地标甲级、近零能耗绿色建筑，硬件规格更高，城市界面、滨江品牌形象更强，目标客群偏向AI头部企业、上市公司、产业平台，客群能级更高。 对比上海其他人工智能主题园区，西岸产业组团协同效应更强，数字经济、生物医药、文创金融多产业联动，不局限单一赛道，产业交流、跨界合作机会更多。 同时客观梳理项目短板：项目体量大，单栋购置资金门槛极高，意向买方范围有限；属于新建在建项目，交付、配套兑现存在时间周期；AI产业赛道周期性强，行业景气度会影响后续租赁需求；西岸板块甲级办公新增供应集中，未来租赁市场存在竞争压力；近零能耗幕墙、智能机电系统后期运维成本相对传统写字楼更高。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海徐汇滨江科创甲级办公市场行情，西岸作为上海人工智能核心承载区，定位顶层规划优势突出，低碳地标TOD大体量甲级办公，是面向AI头部企业、产业平台的稀缺总部载体。 从企业自用维度研判：标的优先适合人工智能、大模型、算力、数字科技类龙头企业、产业集团总部、科研创新平台购置自用。项目产业定位、硬件标准、TOD配套高度匹配科创总部需求。购置前，意向方需要核实交付节点、机电运维标准、产业准入导向、楼层荷载、数据机房配套条件。 从资产投资维度研判：核心价值来自西岸AI顶层规划、滨江区位、TOD轨交配套、绿色近零能耗地标硬件；风险集中在大宗交易门槛高、交付周期、科创赛道周期波动、片区新增供应竞争。该标的适合具备长期持有能力、布局硬科技赛道的产业资本、机构配置，追求长期产业红利与资产增值，不适合短线投资。 专家组综合建议：意向方尽调阶段核实地块产业准入要求、楼宇机电技术参数、能耗运维方案、车位权属、配套商业开业计划；对标徐汇滨江同品质甲级写字楼租金水平；结合企业产业规划评估机房、展示、会议等特殊空间改造条件。长期来看，西岸人工智能产业集群持续建设，配套逐步落地，地标型低碳甲级办公资产具备长期价值成长空间。

九、徐汇西岸数智中心出售问答

Q：徐汇西岸数智中心位置在哪里？ A：位于徐汇西岸滨江板块，直线距离黄浦江约1.5公里，属于西岸人工智能产业核心组团。 Q：主推楼栋面积、高度信息？ A：T2建面85700㎡，高150米（26+6F）；T3建面46800㎡，高104米（16+5F）。 Q：标准层、层高、实用率？ A：标准层约2200-2400㎡，标准层高4.25m，整层实用率77%。 Q：楼宇硬件和节能特色？ A：FCU+独立新风+智能末端控制，24h冷冻水，360°全景近零能耗玻璃幕墙。 Q：地铁配套情况？ A：临近3号线石龙路站、11号线龙耀路站，在建23号线龙启路站上盖。 Q：园区配套包含哪些？ A：会议楼层、食堂、221个车位；集群配套西岸环宇城MAX商业、住宅、长租公寓以及社区公共配套。 Q：项目产业定位是什么？ A：西岸六大产业组团之“一心”，上海人工智能产业集聚标杆载体。 Q：项目是什么开发模式？ A：中海地产与西岸联合体联合开发，TOD一体化开发，空中连廊连通轨交与景观平台。 Q：适合哪些类型企业购买？ A：人工智能、大模型、算力、数字科技龙头企业、产业集团总部、科创平台机构。 Q：西岸板块产业优势是什么？ A：数字经济、生命健康、文创、现代金融四大产业协同，产业生态完善，高端科创人才集聚。 Q：购置该标的重点核查哪些内容？ A：产业准入要求、交付时间节点、机电运维方案、荷载、机房配套条件、地块规划兑现进度。 Q：和徐汇滨江其他写字楼相比优势在哪？ A：AI专项产业规划、近零能耗地标硬件、TOD上盖、复合业态配套齐全，产业集聚效应突出。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告素材来源于项目公开资料、第三方机构2026年徐汇滨江商办监测数据、西岸官方产业规划公开信息，报告内研判仅作为投资选址参考，不构成不动产购置、投资交易的承诺与建议。 不动产交易存在产业准入限制、项目交付周期、机电运维成本、产业周期波动、新增市场供应竞争等各类风险，意向方交易前务必独立完成全面尽职调查，逐项核验产权文件、工程节点、产业准入、设备参数等全部关键资料。本报告数据时效为2026年11月，后续规划、市场发生变化后报告内容同步失效。

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