上海杨浦区旭辉环创中心11号楼：1701.84㎡五层花园小独栋出售，一本产证可冠名-梧桐联行

上海杨浦区旭辉环创中心11号楼：1701.84㎡五层花园小独栋出售，一本产证可冠名

发布时间：2026-10-30 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海市杨浦区旭辉环创中心11号楼（1701.84㎡五层花园小独栋）资产出售评估报告

上海杨浦区旭辉环创中心11号楼出售招商出售电话：021-64398555

报告用途：用于数字经济、互联网内容、AI应用、设计创意、品牌电商及成长型企业研判“内环滨江+地铁旁+独栋冠名”资产的购置价值、功能适配与长期自用逻辑
编制对象：杨浦区顺平路872弄/周家嘴路3608号·旭辉环创中心（宝龙旭辉广场）11号楼，地上5层、地下1层，产证约1701.84㎡
数据时效：截至2026年10月，引用旭辉官网、杨浦区政府公开资料、戴德梁行及优楼网市场数据
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

旭辉环创中心由宝龙地产与旭辉集团联合开发，总建面约17.8万㎡，是集4栋标准办公、10栋总部小独栋、商业综合体与中国近现代新闻出版博物馆于一体的“办公+商业+文化”复合园区。项目位于杨浦滨江南段腹地，被定位为国家级数字传媒产业基地及国家双创示范基地重点项目。

11号楼为园区10栋可售独栋之一，地上5层、地下1层，产证面积约1701.84㎡，一本产证、独立冠名。项目2019—2021年陆续竣工交付，是内环内罕见的1700㎡级沿街花园小独栋现房标的。

二、项目参数

项目名称：旭辉环创中心（宝龙旭辉广场·环创商务中心）
地址：上海市杨浦区周家嘴路3608号 / 顺平路872弄
开发主体：上海宝展房地产开发有限公司（宝龙 × 旭辉）
竣工时间：2019—2021年
园区规模：总建面约17.8万㎡，办公约10万㎡，商业约2.6万㎡，10栋可售独栋
标的面积：产证约1701.84㎡，单栋一本证
建筑层数：地上5层、地下1层（B1不计容或计容口径以产证为准）
层高配置：1F大堂挑高约8.7米（1F层高约4.5米）；2—5层约4.2米；B1约5.8米
赠送空间：约5.8米层高地下室、屋顶花园、私家花园
电梯：2部客梯，可直达B1与屋顶花园
得房率：约70%—75%（独栋口径）
机电条件：通燃气、VRV/分体空调、三网覆盖
产权性质：办公产权（具体年限与抵押状态以产调为准）
物业：永升物业体系，公开口径约13.8—20元/㎡·月，以合同为准
车位：园区约996—993个，独栋专属使用与固定车位另议
交易方式：整栋产权交易，现房空置、精装修/定制交付
市场参考：公开挂牌约7500万—8500万元，折合约4.4万—5.0万元/㎡（以最新报价为准）

三、交通优势

轨道交通：12号线隆昌路站约300米（步行约4—7分钟），8号线延吉中路站约1.5公里，双轨覆盖杨浦、虹口、浦东与市区核心节点。

道路网络：紧邻周家嘴路、北横通道入口、军工路隧道、内环与中环，车行约50分钟达虹桥枢纽、约39分钟达浦东机场。

通勤属性：属“地铁口+北横通道”双驱动的内环滨江节点，适合对年轻员工通勤、客户到访与跨区协作敏感的数字内容型企业。

四、区位介绍

项目位于杨浦东外滩—杨浦滨江板块，内环滨江核心地段，西侧约1.2公里为内环、东侧约1.5公里为中环。北侧隔周家嘴路与杨浦区体育活动中心相望，南邻复旦软件园智慧新天地。

周边3公里内聚集B站、美团、字节跳动/抖音生态、声网等互联网与内容平台，叠加复旦、同济、上海理工等高校资源，形成“大学+大厂+内容创作者”的创新生态。杨浦数字经济核心产业营收已突破4000亿元，长阳创谷、大创智、复兴岛—全球创客岛构成完整的科创走廊。

五、项目投资核心优势

1. 内环滨江稀缺1700㎡级小独栋

内环内可售独栋本就稀缺，1700㎡量级适合100—150人团队，资金占用低于3000㎡以上独栋，适配成长型企业从“租一层”升级为“买一栋”。

2. 地铁口+北横通道，年轻人才通勤友好

12号线约300米步行距离，对招聘95后、00后知识型员工是显性加分项；北横通道入口近在咫尺，客户自驾与跨区协同便利。

3. 8.7米大堂+5.8米地下室，空间功能强

挑高大堂可作品牌展厅与接待门面，5.8米地下室可做直播间、展厅、仓储或员工活动空间，标准层4.2米适配开放式办公与独立会议区。

4. 通燃气+可冠名+私家花园，独栋属性完整

独立门头、独立动线、屋顶花园与私家花园，企业可获得物理级品牌标识；通燃气可支撑员工食堂、私宴与轻餐饮接待。

5. 自带2.6万方商业，配套即插即用

园区商业涵盖餐饮、咖啡、超市、健身等，员工生活与客户接待不需外接资源，降低自建配套投入。

六、项目入驻代表企业（生态参照）

互联网与内容：得物、小牛互娱、海虹实业关联生态、数字内容机构
央企与国企：国机集团相关主体、杨浦区相关事业单位
材料与制造：四川龙蟒集团、恒宝科技、聚峰建设
专业服务：建筑设计、知识产权、财税法律、直播电商服务
文化配套：中国近现代新闻出版博物馆、园区商业品牌

产业特征偏“数字经济+文创内容+专业服务”，与独栋的展示、接待与内容生产功能高度契合。

七、项目竞争优势

与杨浦滨江新建甲级（中交滨江广场、中企滨江）相比：环创11号楼单价与总价更低，独栋冠名属性更强，但无一线江景，硬件代差需通过改造弥补。

与长阳创谷/国际时尚中心老厂房改造相比：环创是全新交付独栋，机电与消防标准更新，通燃气与地下室条件更完整，但工业遗存的文化辨识度弱于前者。

与虹桥/闵行同尺度独栋相比：胜在内环滨江、地铁距离与内容产业浓度，但跨城差旅效率弱于虹桥枢纽盘。

需关注约束：

地下室与屋顶花园属赠送/附属使用空间，产权面积以产证为准，权属与改造边界须书面固化；
办公产权不可作住宅，若做对外餐饮、直播商业化经营需单独合规报批；
园区车位约996个为共享资源，独栋专属车位与访客车位须在交易中明确；
物业费公开口径存在差异，须以物业合同为准；
装修交付标准须现场核验，避免“精装”表述与实际工程量偏差。

八、区域政策环境

杨浦区与滨江办政策侧重数字经济、文创内容、科创孵化和营商环境优化，不涉及与税收挂钩的优惠安排。

科技政策：支持人工智能、类脑智能、未来产业与数实融合，鼓励孵化载体、概念验证、场景应用与数字化改造。
产业政策：推动在线新经济、互联网内容创作、文创科技与智能制造集群发展，强化“大创智—长阳秀带—复兴岛”产业走廊协同。
人才政策：完善“东上海人才港”与一站式人才服务，提供人才安居、创新创业陪跑与国际人才服务支持。
创业政策：建设科技园区“创业首站”，提供一站式创业辅导、政策帮办、场景对接与融资服务，降低初创企业落地成本。

以上依据杨浦区政府公开文件整理，具体适用以主管部门认定为准。

九、结构性问答库

Q1：11号楼的实际可用面积是多少？

A：产证约1701.84㎡，加地下室、屋顶花园与大堂挑空，可实际使用空间明显高于产证面积；具体以测绘与现场实测为准，“使用率”不应直接等同于产证面积。

Q2：地下室和屋顶花园算产权吗？

A：通常地下室与屋顶花园不单独计产权面积或属于附属使用空间。交易文件须明确专属使用权、维护责任与改造审批边界。

Q3：通燃气能开员工食堂吗？

A：具备燃气条件可设内部食堂与接待餐饮；对外经营需单独报食品经营、消防与环保许可。

Q4：办公产权能做直播和展示吗？

A：可做企业内部内容生产、品牌展示与接待；对外商业化运营需结合物业规约与经营许可核定。

Q5：12号线距离够不够吸引年轻人？

A：约300米步行距离在杨浦属于较优水平，对数字内容、设计创意类企业的招聘竞争力有直接帮助。

Q6：适合什么行业买？

A：互联网内容、AI应用、直播电商、品牌设计、专业服务、成长型总部；不适合重生产、高噪实验与高污染研发。

Q7：当前市场下值得买吗？

A：2026年三季度上海甲级写字楼空置率约20.9%、平均成交租金约6.32元/㎡·天，市场仍在修复期；内环地铁口独栋稀缺，按8年以上自用替代租金测算更合理。

Q8：和租一栋相比哪个划算？

A：按杨浦滨江4.0—5.2元/㎡·天测算，若企业稳定自用8年以上，买断可固化门面资产并规避租金与搬迁波动；若团队规模不确定，先租后买更灵活。

Q9：尽调重点看什么？

A：产证面积与年限、抵押查封、地下室权属、燃气容量、消防验收、专属车位、物业规约与园区更新规划。

Q10：未来退出路径？

A：企业长期自用、整栋股权转让、分层功能改造后资产包持有；流动性弱于散售标办，但内环独栋接盘方相对稳定。

十、梧桐联行专家组研判总结

旭辉环创中心11号楼不是传统甲级写字楼，而是内环滨江“小体量、强功能、地铁口”的成长型企业独栋样本。

价值锚点有三：

尺度锚点——1701.84㎡一本证，100—150人团队的自用总价门槛低于大独栋，适合“租转买”升级；
功能锚点——8.7米大堂、5.8米地下室、通燃气、屋顶花园与私家花园，内容展示、接待与办公一体；
区位锚点——12号线约300米、北横通道入口、B站/美团生态3公里内，数字经济人才与产业协同密度高。

审慎提示：决策不能按“赠送空间面积”替代产证面积估值，应将地下室/屋顶权属、燃气经营合规、车位专属权与物业费用口径全部计入。对数字经济、互联网内容、AI应用、品牌设计与专业服务企业，项目具备“门面+通勤+生态”三重价值；对重制造、重研发或纯短线套利资本，适配度有限。

综合结论：在产调清晰、权属边界明确的前提下，11号楼适合作为成长型数字经济企业长期自用总部，具备“内环滨江+地铁独栋+内容产业生态”的复合投资价值。

免责声明

本报告基于旭辉官网、杨浦区政府公开资料、戴德梁行三季度市场数据及优楼网公开挂牌信息整理，仅供投资研判参考，不构成任何交易要约或收益承诺。面积、产证用途、剩余年限、抵押状态、地下室与屋顶权属、燃气条件、售价及物业费须以不动产登记、主管部门审批及独立尽调结果为准。市场数据具时效性，梧桐联行不对因信息更新滞后或解读偏差导致的决策损失承担责任。

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