上海市闵行区·力波中心花园独栋资产出售评估报告

上海闵行区力波中心出售招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于智能制造、工业科技、设计创意、品牌电商与成长型企业总部研判“工业遗址更新+地铁口+可冠名独栋”资产的购置价值、功能适配与长期自用逻辑
• 编制对象：闵行区虹梅南路379弄·力波中心 19栋独立企业独栋（典型标的约1140—1162㎡，4层+地下2层，首层挑高9米）
• 数据时效：截至2026年10月，引用闵行区政府、上海市规划和自然资源局、仲量联行及第三方商办市场数据
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目项目参数

• 项目名称：力波中心（力波1987创意园/力波·九坊更新综合体）
• 地址：上海市闵行区虹梅南路379弄（益梅路口）
• 前身与更新：1982年建厂，2016年纳入闵行产业规划，2021年一期转型，2024年全面运营
• 开发运营：深圳金威啤酒体系引入社会资本，上海国企背景开发运营
• 园区规模：总建面约30万㎡，19栋企业独栋、5A办公、约3.9万㎡商业街区、文创园与生态公园
• 典型独栋面积：约1140—1162㎡（另有约1187㎡等户型）
• 建筑层数：地上4层、地下2层
• 层高配置：首层大堂挑高约9米，标准层约4.5米，地下室约5.8米
• 赠送空间：地下室、屋顶生态花园、下沉庭院、私家花园
• 独立权属：单栋独立产证、独立大堂、独立出入口、独立冠名权
• 电梯配置：客梯直达屋顶花园与下沉庭院
• 机电条件：预留餐饮配套条件，VRV/分体空调，三网覆盖
• 产权性质：办公/研发性质（具体以产证与不动产登记为准）
• 物业与车位：园区物业统一运营，地下车位以合同配比为准
• 交易方式：单栋整栋产权交易（现房交付，空置/精装可定制）
• 市场参考：公开挂牌约900—1200万元/栋起，折合约0.8万—1.05万元/㎡（以最新报价为准）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 上海西南门户稀缺小体量独栋

2. 工业遗址更新IP，品牌辨识度强

3. 9米大堂+5.8米地下室，空间可塑性高

4. 独立冠名+独立动线，总部私密性强

5. 自带3.9万方商业，生活配套闭环

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 智能与制造：智能制造、工业自动化、精密设备与新能源产业链企业
• 数字与科技：人工智能应用、工业软件、数字内容与直播电商机构
• 创意与设计：建筑设计、品牌策划、文化创意与展览策划
• 消费与服务：区域品牌总部、连锁服务、专业咨询与知识产权机构
• 配套商业：星聚会、魅KTV、涌馨荟、餐饮与精品零售

七、项目竞争优势

• 原工业用地转型，须核查产证用途、剩余年限与转让限制，避免按纯商办逻辑估值；
• 地下室与屋顶花园属赠送/附属空间，产权面积以产证为准，权属与改造边界须书面固化；
• 预留餐饮配套不等于直接可营业，对外经营需单独报批消防、卫生与环保；
• 独栋专属车位与访客车位配比须在交易中明确；
• 园区2016年后转型，机电与消防标准应结合具体楼栋实测，旧厂改造部分可能存在改造折损。

八、区域政策环境

• 科技政策：支持智能制造、工业自动化、人工智能与数字化转型，鼓励园区企业开展技术攻关与场景应用。
• 产业政策：引导先进制造、数字内容、创意设计与总部经济发展，强化虹梅南路智能制造轴与G60科创走廊协同。
• 人才政策：依托周边高校资源，提供产业人才安居、校企合作与公共服务衔接，支撑研发与创意团队留沪。
• 创业政策：依托更新园区孵化与企服平台，提供注册、展示、政策申报与融资服务，降低初创企业落地成本。

九、力波中心出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 尺度锚点——1140—1162㎡一本证，50—100人团队的“租转买”理想门槛，资金占用与运营灵活度兼顾；
2. 空间锚点——9米首层大堂、5.8米地下室、屋顶花园与下沉庭院，展示、接待、办公与内容生产功能一体；
3. 区位锚点——1号线10分钟、中环第一匝口、3.9万方自带商业，嵌入高校—产业园—商圈复合生态。

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