报告用途：为国际贸易、跨境供应链、外资采购办事处、会展与会议服务、外贸数字化、智能软件、网络安全合规、专业服务业及30—500人总部型、会务型、客户接待型团队提供上海跨国采购中心选址可行性、5A甲级办公平层适配性、15号线长风公园与13号线大渡河路双轨接驳、自带会展会议资源及普陀产业政策合规评估，支撑租赁面积测算、租约谈判和入驻决策。

编制对象：上海跨国采购中心/上海跨国采购会展中心（普陀区光复西路2739号会展本体、云岭东路235—245号办公塔楼、中江路东门35号等出入口）招租方、资产运营方、企业选址负责人、产业招商及企业服务部门。

数据时效：楼宇基础信息截至2026年9月公开地图、招租资料、会展官网与运营披露；交通以地图及运营方函件为准；上海办公楼市场引用2025年仲量联行、世邦魏理仕、莱坊公开报告；普陀政策引用区政府、科委、数据局、文旅及人才服务公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海跨国采购中心位于普陀区长风生态商务区苏州河北岸，由上海长风跨采投资系开发、DAO国际设计集团以“绽贝迎珠、天人和谐”理念设计，是集会展、会议、办公、商业于一体的滨水商务综合体。公开资料对门牌采用多套口径：会展中心主址光复西路2739号，办公招租常列云岭东路235—245号，东门/中江路口列中江路35号，地下停车列云岭东路235号；企业测算应按“会展场馆＋2号/3号办公塔＋裙楼商业”分别拿清册，不把整体总建直接当可租办公面积。

项目2007年竣工，整体占地约3.8万平方米、总建约14.17万平方米，其中会展约4万平方米；办公由2号楼17层、3号楼20层两栋甲级塔楼组成，渠道标准层约1440平方米，部分招租写整层可到1903平方米；会展本体含16000平方米室内展厅、9000平方米会议空间、5000平方米餐饮、850个地下车位，其中会议区含3000平方米挑高11米无柱明珠厅及近25个大中小型会议室。对国际贸易、跨境采购、供应链服务、会展公司、外资区域办事处、外贸SaaS、网安会议型总部、专业服务业而言，其“15号长风公园近距＋自带展馆会议＋苏州河滨水＋第一太平戴维斯运营＋长风涉外圈层”的组合具备替代部分非CBD高租金总部的价值；对高功率7×24机房、洁净实验、重型中试、大件制造、危化仓储、低延迟自营交易不优先适配，应另配专业数据中心或外区专业园。

整体形态方面，办公按2号楼17层、3号楼20层计；标准层多渠道写约1440平方米，无柱方正，可分割110—1903平方米，部分渠道列74—1650、200—1450、30—1400等不同小单元区间；小单元30—260平方米适合10—30人办事处、采购小组、会展销售、外贸账号组；中单元300—700平方米适合30—80人供应链、外贸数字化、网安合规；整层1440/1903平方米适合80—200人区域总部；2号+3号多层组合适合200—500人会务型总部。得房率渠道写68%—75%，整层有效使用按70%保守测算，不把标准层建筑面积当可摆放工位面积。

层高与交付方面，标准层高4.2米、净高2.85米，大堂渠道写10.5米挑高；交付分精装带家具、标准架空、毛坯整层三种，精装小单元适合快速入驻，整层毛坯适合按采购、外贸、会展、合规重新隔断。对需要客户接待大堂、展品临时陈列、投关会议、供应链作战室的企业，应单独确认大堂动线、访客门禁和楼层货梯，不把会展公共展厅面积计入办公使用面积。

机电与空调方面，办公多写集中式中央空调，工作日8:00—18:00，部分渠道写物业含空调费，延时按物业计费；电梯渠道列客梯11部或10部+货梯2部、三菱/进口变频不同口径，2号/3号应分别拿梯控分区图；网络多写电信、联通，部分渠道写双线，三网移动覆盖应以楼层弱电间复核；会展区另配综合布线、智能集成、一卡通、背景音乐与应急广播。供电按办公常规负荷测算，对外贸数据小机柜、网安轻量研判、AI轻量推理可用楼层电力；长期GPU训练、低延迟交易、全楼7×24机房应外托专业IDC，本楼做办公、演示、轻量数据和合规文档。

物业与车位方面，办公物业多渠道列第一太平戴维斯，费价有28元、32元/㎡·月两种主流口径，是否含中央空调运维/能耗必须分项确认；车位办公渠道写地下788个+地上40个、月租650—800元，会展场馆渠道写地下850个，两者口径不同，企业应按“办公月租车位＋会展活动临时车位”分别签约；临停按车场规则。对展会季、采购商团、网安峰会、外资客户提案，应把办公固定车位、会展VIP停车、充电车位、货梯卸货和展品进馆动线写进合同附件。

轨道交通方面，会展官网列15号线长风公园站约500米、13号线大渡河路站约900米、2号线威宁路站约1公里、2号线娄山关路站约1.5公里；办公招租渠道对15号有672米、692米、903米不同写法，对13号有10分钟/900米/1.5公里不同写法，对2号威宁有628米/1公里/1.5公里不同写法。实际应按2号/3号具体门牌、云岭东路或光复西路人行入口重测，不承诺全楼统一零距离。15号接真如、上海西站、紫竹，13号接南京西路、新天地、世博、长寿路，2号经威宁/娄山关接虹桥、静安寺、陆家嘴；对国际贸易、采购商、会展观众、网安嘉宾、外资区域团队，双轨+2号线中转比单线园区更稳。

公路与公交方面，项目处云岭东路、光复西路、中江路交汇，招租资料称中环、北横、内环可接，虹桥按会展官网约半小时车程；周边公交列云岭东路44、551、757，大渡河路944，古北路54、316、944、857等，补长风、中山公园、古北、虹桥通勤。对展品、样品、会议物料、服务器，应提前确认云岭东路235号地下车库限高、光复西路2739号展馆卸货区、制证与货车通行证流程，不把地铁口等同货车零距离。

生态与产学研通勤方面，长风板块周边列国浩长风城、浙铁绿城、新城控股、北岸长风、国盛中心、近铁、长风大悦城、长风公园、苏州河绿道，并可接华东师大、天地软件园、长风网络安全产业园/网安智谷、海纳小镇、桃浦智创城。对智能软件、外贸数字化、网安合规、会展数据，可形成“跨采办公+展馆路演+天地/海纳技术+桃浦中试”的短链；纯实验、流片、重型中试不放在本楼。

宏观区位上，项目处普陀长风生态商务区、内中环之间、苏州河与长风公园界面，属上海西部会务展示与涉外商务节点，部分渠道称其与虹桥开发区隔河相望、RCEP服务示范或涉外采购生态样本。它不靠陆家嘴、南京西路、北外滩核心CBD，但凭借“自带16000㎡展厅+9000㎡会议+5A办公+15号近长风公园+苏州河滨水”的组合，适合需要客户来访、采购商团、展会发布、国际会议、合规总部的贸易、供应链、会展、外资、网安、专业服务企业；对纯成本敏感毛坯大平层、轻制造、影棚直播不占优，可转普陀其他商务园或外区园区。

中观区位上，跨国采购中心与国浩、浙铁、新城、北岸、国盛、近铁、长风网安产业园共同构成普陀“长风总部＋会展会务＋智能软件＋网安智谷＋AI数字广告＋沿沪宁协同”多点格局。对国际贸易可接长风涉外与RCEP服务配套，对智能软件可接普陀研发资助与天地孵化，对网安可接长风网安智谷与城市安全大脑，对AI广告可接普陀数字广告与上海国际广告节生态。不同载体资源不互相替代。

微观配套上，项目自带5000㎡中西餐饮、咖啡BAR、裙楼商业，周边长风大悦城、桃源π、长风公园、苏州河半马苏河公园、市儿童图书馆、游船码头；会展官网列15分钟车程10余家四五星级酒店及20余家经济型酒店，配合华邑、莎玛、JW、凯悦等长风/中山公园/虹桥住宿；普陀区中心医院、同仁、儿童医院补充医疗。对超高层地标大堂、大型交易所席位、超大规模机房，仍建议保留核心CBD或专业数据中心接口。

第一，自带会展+会议的一体化会务优势。16000㎡室内展厅可办采购展、供应链展、外贸展、网安展、汽车/时尚发布；9000㎡会议含11米挑高明珠厅和近25个会议室，可承接国际采购峰会、RCEP对接、AI广告发布、网安SDC/CTF配套论坛、外贸数字化年会；5000㎡餐饮解决宴请与展期配餐。相比纯办公写字楼，跨采对“办公+常年办展+客户季会”企业可省外租展馆成本；相比专业展馆，其缺超大面积单层无柱工业展场，超重机械、超大件进馆需按展馆荷载和卸货动线单独审批。

第二，15号长风公园近距+13号大渡河路分流的双轨与虹桥优势。按会展官网15号约500米、13号约900米、2号威宁约1公里、虹桥约半小时，采购商、外资客户、展会观众可从虹桥、静安寺、南京西路、张江多方向进入；对国际贸易和会展企业，其通勤优于远郊园区；相比南京西路/陆家嘴超甲，其日租与“办公+展馆包场”组合更利于成本驱动型升级。

第三，5A甲级双塔可分割平层与滨水大堂优势。2号17层、3号20层、标准层约1440㎡、层高4.2/净高2.85、大堂10.5米，小到30㎡工位、大到整层1903㎡均可切；苏州河滨水、长风公园界面、贝壳造型会展屋顶提供品牌门头与客户接待场景。相比高层乙写，跨采在访客、展品、会议、餐饮、停车一体化上更完整；相比商务园区，其缺挑高厂房和重载研发，但胜在涉外会务形象。

第四，长风智能软件、AI数字广告、网安智谷政策叠加优势。普陀智能软件对符合导向研发项目按实际投入最高50%、最高300万元，对CMMI3及以上、CS4、ITSS二级、CCRC、CISP、AI大模型备案等资质最高20万元，游戏版号最高100万元、出海最高200万元；市级AI+数字广告对标杆场景最高1000万元、私有化大模型最高500万元、语料最高500万元、算力按各区不超过30%比例年度最高2000万元，并配数广贷、复合人才、东方英才与出海服务；长风网安智谷/“1+9+X”服务包提供技术研发、市场推广、融资对接，对赛事峰会按办会经费一定比例支持，城市安全大脑已落地安全垂域大模型。对贸易科技、外贸SaaS、网安会议型总部、AI广告展演团队，可把政策、会务、人才折算进综合选址成本，所有支持以政府指南和书面协议为准，不涉及税收挂钩返利。

第五，RCEP/涉外服务与长风成熟商务圈层优势。部分招租资料称项目为RCEP服务示范或周边集聚外资企业、跨国采购生态，配合一门式政策咨询、签证代办、海关监管仓库等渠道宣传，对进出口单证、跨境合规、采购商接待、外资办事处具备落地效率；结合西信信息、智谱信息、中环能展览、海芷资产等公开租户样本，形成“贸易+信息+会展+资产”协同。实际涉外服务清单以运营方和政府部门当期可办理事项为准，不承诺固定通关、保税或签证结果。

需特别说明：以下按公开招租页、会展运营稿和可核实名单列示，不保证所有企业当前均在同一塔楼在租；生态企业不等同可立即签约邻居。

贸易与会展方向：招租列上海西信信息科技、上海智谱信息科技、中环能（上海）展览、上海聚壹天商业管理、上海耆聚商业管理、住励业住房租赁运营等；会展官网列跨采投资、展馆管家与制证中心服务。对跨境采购、外贸数字化、展览搭建、会议运营、商业管理可用100—700㎡小中单元，大型展期可追加16000㎡展厅与明珠厅。

金融与资产服务方向：部分渠道列东方证券、海芷资产等样本；对贸易结算支持、供应链金融后台、资产管理可用300—1440㎡。低延迟自营交易不放在普通办公区，应外托专业托管并核集中空调延时、UPS、电力余量。

地产与综合总部方向：历史/渠道列中梁地产集团及中梁系多家主体、运瓴能源、量子出行为样本；对房地产投资、能源科技、出行科技区域总部可用整层或多层。涉及电池测试、车辆样件、重型展示应转专业场地，不占办公塔楼常规荷载。

网安与长风协同方向：长风网络安全产业园云岭东路586号、网安智谷位于长风网络安全总部大楼，上海市网络安全协会及20家企业入驻，城市安全大脑落地安全垂域大模型；跨采可作为网安企业会务总部、合规演示、SDC/CTF配套办公，与网安智谷形成“展馆峰会+技术社区”协同，具体共享实验室和路演资源以运营方及政府平台当期规则为准。

智能软件与研发政策方面，普陀《加快发展智能软件产业实施意见（2025—2026）》对符合导向的技术研发项目按实际投入50%以内、最高300万元资助；对涉密集成甲级、CS4及以上、ITSS二级及以上、CMMI3及以上、CISP、CCRC、AI大语言模型备案、ICP、网络出版/视听等资质给予最高20万元一次性资助；对游戏版号产品最高100万元、游戏出海最高200万元。企业可按国家/市级/区级指南申报高企、专精特新、科技小巨人、技术合同登记、企业技术中心和研发机构认定；具体额度以政府评审结果为准。

AI与数字广告政策方面，市级《支持人工智能赋能广告业若干措施》对AI广告标杆场景按核定总投资最高20%、最高1000万元；对第三方大模型私有化部署最高50%、最高500万元，对语料购买最高30%、最高500万元，鼓励各区对租用算力按不超过实际投入30%比例、单个主体年度最高2000万元支持；通过“数广贷”、担保贴息、职业培训、东方英才、AI+广告复合人才和出海服务给予支持。普陀数字广告与上海国际广告节、MCN大会、服务业引导资金联动，相关以场景、研发、算力、人才、金融咨询和合规申报为主，不涉及以税收贡献为前提的返利。对跨采办AI广告展、外贸智能体发布、AIGC营销峰会，可把展馆会议资源与政策场景打包测算。

网安、沿沪宁与产业活动政策方面，长风“网安智谷”及“1+9+X”政策服务包为网络安全、数据安全、AI安全企业提供技术研发、市场推广、融资对接；普陀对具有一定影响力的赛事、峰会、论坛、展会按办会经费给予一定比例资金支持，看雪SDC、CTF等安全活动可作样本；城市安全大脑提供安全垂域大模型、攻击检测与运营处置演示。沿沪宁协同梳理集成电路、智能软件、概念验证与跨区域机构资源，对初创“种子计划”、协同攻关、科技资源共享按当期指南提供房租/验证/对接支持。所有产业支持以平台、场景、活动、金融咨询和项目申报为主，不使用税收返还、租税联动等表述。

人才与营商服务方面，普陀通过海纳大会、“数据要素×”大赛、首席数据官与数据执行专员培训、数字技术专业职称、AI+数字营销活动、东方英才申报、企业服务包提供非税收人才支持；网安与智能软件企业可结合SDC、CTF、海纳、华东师大集成电路产业学院、苏河芯湾等资源建立人才清单。具体房源、补贴资格和名额按当期审核结果分配，不承诺所有入驻员工自动享受。

2025年上海办公楼继续利好租户。仲量联行四季度：中央商务区租金环比降2.8%、同比降12.1%至6.4元/㎡·天，非中央商务区环比降2.7%、同比降11.0%至4.2元/㎡·天；全年甲级净吸纳49.9万平方米，四季度16.1万平方米，成本驱动型升级持续释放。莱坊全年：甲级新增约101.4万平方米、存量约1996万平方米、净吸纳21.88万平方米，供大于求仍待消化。世邦魏理仕口径：2025年TMT占优质办公楼需求约20%、金融约19%、消费品13%、专业服务11%，游戏/电商/AI、保险基金投行、法律咨询为增量；产业园新增111.5万平方米、净吸纳32万平方米、空置约26%，仲量联行产业园四季度租金环比降2.2%、同比降13.4%至3.4元/㎡·天。

对跨采的含义有三点。其一，办公招租渠道租金跨度大：部分低区/小单元3.5—4.5元、主流中高区4.5—6元、个别渠道8元偏高需核验楼号与装标；物业28或32元、车位650—800元因地下/地上、办公/会展而异；以非CBD甲级4.2元、CBD6.4元、商务园区3.4元为底价锚，但必须把16000㎡展厅、9000㎡会议、15号近长风公园、苏州河滨水、5A双塔折算成“办公+会务”综合单价，不单按每平米日租比价。其二，市场空置与新增供应高，平层可争取免租1—2个月、毛坯2—3个月、装补、物业阶梯、车位配额；整层/多层可谈集中空调延时、展会包场折扣、明珠厅优先排期、访客动线和扩租权。其三，贸易、会展、网安、AI广告、智能软件不只看日租金，应把智能软件300万、AI广告1000万/私有化500万/语料500万/算力补贴、网安办会支持、海纳人才、长风涉外服务折算进综合成本；若只按3.5元起算会低估会展一体化价值，只按8元算会忽略2007年楼龄与集中空调时段限制。

问：跨国采购中心是纯写字楼还是会展+办公综合体？

答：按光复西路2739会展本体+云岭东路235—245办公塔楼理解。会展含16000㎡展厅、9000㎡会议、5000㎡餐饮、850地下车位；办公为2号17层、3号20层，标准层约1440㎡、整层渠道可到1903㎡；企业先定“纯办公/办公+常年展/会议包场”再拿楼号清册，不把14.17万方总建直接当可租办公面积。

问：30人外贸、80人跨境供应链、150人会展公司、60人网安会务总部怎么选？

答：30人外贸用110—260精装小单元做采购、单证、客户跟进；80人供应链用300—700平分层做订单、合规、数字化；150人会展公司用整层1440或2号多层，结合16000㎡展厅做自办展、9000㎡会议做论坛；60人网安会务用半层到整层，接长风网安智谷、SDC/CTF与明珠厅。含7×24机房、低延迟交易不优先放本楼。

问：15号、13号、2号分别多远，去虹桥、张江、陆家嘴怎么走？

答：会展官网15长风公园约500米、13大渡河路约900米、2威宁约1公里、娄山关路约1.5公里；办公招租有15约672米、13约10分钟、2威宁628米—1.5公里不同口径，应按2/3号门牌重测。去虹桥15换2或云岭/北横自驾约半小时，去南京西路/新天地用13，去张江13换2/其他线或中环自驾，去陆家嘴2号线威宁/娄山关或15换2。不承诺全楼统一步行距离。

问：集中空调8—18，展会布展和贸易夜班怎么办？

答：办公集中空调工作日8—18，延时按物业计费；展会布展按展馆制证、卸货、临电单独申请，不占用办公空调时段。外贸数据小机柜、网安轻量研判、AI轻量推理可用楼层电力；GPU训练、长期渲染、交易低延迟仍外托IDC，本楼只做办公、演示、轻量数据和合规存储。

问：贸易科技、外贸SaaS、AI报关能拿哪些非税收支持？

答：普陀智能软件研发最高300万、CMMI/CCRC/CISP等资质最高20万、AI大模型备案可申报；市级AI+广告/外贸智能体可按标杆场景最高1000万，私有化大模型最高500万、语料最高500万、算力按区里不超30%比例年度最高2000万；沿沪宁、海纳数据要素、东方英才提供人才与场景对接。以场景认定、合同发票和书面协议为准，不构成税收返还。

问：与国浩、浙铁、新城、北岸、长风网安园如何分工？

答：跨采偏“会展+办公+国际贸易/供应链/网安会务”，国浩偏双超甲+WELL总部独栋，浙铁偏可分割平层+独栋，新城偏商管资管自持，北岸偏水岸商办，长风网安园/网安智谷偏安全技术孵化与孵化器。可按“跨采办展接客+网安智谷研发+浙铁/国浩总部平层+桃浦中试”组合。

问：租金3.5、4.5、6、8差在哪？

答：3.5—4.5多为低区/小单元/特价，4.5—6为中高区精装或整层主流，6—8多为高区、特殊装修或渠道高价需核验；物业28/32、车位650/800因楼号与是否含空调能耗差异大。把得房70%、集中空调时段、免租、装补、展会包场折扣、明珠厅排期、车位折算成有效单价再比价，不以单页起价决策。

问：企业尽调最该拿哪些资料？

答：2号/3号可租清册、竣工图、标准层1440/1903平面、净高/架空/得房、集中空调冷量、配电余量、货梯尺寸、延时费率、UPS机房条件；大堂访客、地下788/850车位与充电、云岭/光复卸货、展会制证；15号/13号到楼号步行；普陀智能软件、AI广告、网安智谷、沿沪宁、海纳人才申报路径。整层以上还要拿装改、展馆联票、扩层优先和退租恢复标准。

问：梧桐联行建议的选址流程？

答：第一步按30、80、150、500人做三年模型，区分采购、单证、供应链、会展、网安、AI、合规、机房；第二步按贸易数字化/网安/广告分别核电力、空调延时、UPS、网络、展品消防、数据合规；第三步对接第一太平/跨采运营与普陀企业服务，建立智能软件、AI广告、网安、高企专精特新、海纳人才清单；第四步谈免租、装补、整层定价、集中空调延时、展会包场与明珠厅排期、车位和扩租权，不单压日租金。

上海跨国采购中心的核心价值是“光复西路/云岭东路长风苏州河界面＋15号长风公园近距+13号大渡河路分流＋16000㎡展厅+9000㎡会议+5A双塔约1440㎡可分割平层＋第一太平运营＋普陀智能软件/AI广告/网安智谷/沿沪宁政策”。对国际贸易、跨境供应链、外资采购办事处、会展会议服务、外贸数字化、网络安全会务总部、智能软件展示、专业服务业及30—500人会务型总部，其综合适配度高于按日租金排序的普通非CBD写字楼；对高密GPU训练、低延迟自营交易、洁净实验、重型中试、大件制造、危化仓储不占优，应采取“跨采办公/客户端/展会端＋外托IDC或张江/桃浦/南大技术中试＋核心CBD金融接口”的组合。

市场层面，2025年CBD甲级约6.4元、非CBD甲级约4.2元、商务园区约3.4元、空置与新增供应仍高，租户议价空间明确。跨采不宜只打“3.5元起”或“自带展馆”，而应把非CBD4.2元、CBD6.4元作为比价锚，把15/13双轨、展厅会议一体化、苏州河滨水、5A双塔、长风涉外与智能软件/AI/网安政策作为溢价依据。谈判建议放在六项：整层/多层租金与免租、小单元家具遗留、集中空调延时与增电、展会包场+明珠厅优先排期、普陀研发/数字广告/网安/沿沪宁申报服务包、2号到3号及展馆联用扩租权。

风险研判上，需防范四类误判：其一，把光复西路2739、云岭东路235—245、中江路35、总建14.17万、会展4万、标准层1440/1903、物业28/32、车位788/850等不同口径混用，导致可租与会务成本模型失真；其二，把东方证券、中梁、西信、智谱、中环能、海芷、住励业等公开租户视同全楼全时在租，签约前必须拿2号/3号当期分楼清册；其三，把智能软件300万、AI广告1000万/私有化500万/语料500万/算力补贴、网安办会、沿沪宁与海纳人才理解为固定返税或税收挂钩回报；其四，忽视2007年楼龄、集中空调8—18固定时段与贸易/会展夜班错配、15号步行各源500—903米差异、展馆荷载与办公塔楼电力差距。合规选址应以“会务职能—业务载荷—可签楼号—机电空调—政策路径—展馆联用弹性”六项同时校验。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开地图、上海跨国采购中心/上海跨国采购会展中心招租与场馆资料、普陀区政府及长风相关公开政策、仲量联行/世邦魏理仕/莱坊等市场报告整理，仅供企业选址与招商研判参考。跨国采购中心可租办公面积、展馆会议面积、租金、物业费、免租期、车位、装标、空调延时、展期制证卸货及入驻条件以产权人、办公运营方及会展运营方书面合同为准；政策事项以政府主管部门当期申报指南和审核结果为准。因地址口径（光复西路2739、云岭东路235—245、中江路35）、总建与标准层口径、物业主体、市场报价或政策更新产生的差异，本专家组不承担决策损失责任。报告不构成任何租赁要约、投资承诺或税收优惠承诺。