报告用途：为商业地产科技、商管总部、资产管理、建筑设计及工程咨询、企业总部、金融服务后台、科技互联网区域中心、专业服务业及30—300人总部型团队提供新城控股大厦选址可行性、5A甲级平层适配性、15号线长风公园与13号线大渡河路双轨接驳及普陀长风产业政策合规评估，支撑租赁面积测算、租约谈判和入驻决策。

编制对象：新城控股大厦（普陀区中江路388弄，含A座/5号、B座/6号等分组载体，长风生态商务区）招租方、资产运营方、企业选址负责人、产业招商及企业服务部门。

数据时效：楼宇基础信息截至2026年9月公开地图、招租资料与运营披露；交通以地图及运营方函件为准；上海办公楼与产业园市场引用2025年仲量联行、世邦魏理仕、莱坊公开报告；普陀及长风政策引用区政府、科委、文旅、人才服务公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

新城控股大厦位于普陀区长风生态商务区中江路388弄，东临长风公园、南接云岭东路与苏州河滨水带、西靠中江路、北邻同普路，是新城控股集团总部自持的5A甲级办公塔楼。公开资料对分组门牌采用多套口径：腾讯地图列中江路388弄、B座6号，并标注地上停车场388弄6号 ；招租渠道另列A座388弄5号、B座388弄6号，部分资料写中江路388号、大渡河路588号国盛中心地块 。企业测算应以具体座号、楼层、交付标准和运营方当期可租清册为准，不把整体总建面直接当可租面积。

项目2014年竣工，公开主体资料写地上20层、地下2层，总建约34619.74平方米，标准层约1770—1771平方米 ；另有个别渠道写22层、部分招租稿写7—22层核心办公，签约前按竣工图复核。整体定位总部型甲级：新城总部入驻带来商管、资管、地产科技、设计、法务、财务共享生态；对商业地产SaaS、资产运营、建筑设计、工程咨询、金融后台、科技互联网区域中心、专业服务业而言，其“15号长风公园近零距离＋13号大渡河路分流＋长风公园生态＋约1770平可整层＋新城自持物业”的组合具备替代部分非CBD高租金总部的价值；对高功率7×24机房、洁净实验、重型中试、大件制造、危化仓储、低延迟自营交易不优先适配，应另配专业数据中心或外区专业园。

整体形态方面，主体按地上20层、地下2层计；标准层约1770—1771平方米，无柱方正大开间，招租渠道列可租116—3400平方米、273—1771平方米、150—1750平方米等不同分割区间 。小单元100—260平方米适合10—30人项目组、分公司、投研小组；中单元300—650平方米适合30—80人商管/技术/财务共享；800—1771平方米整层适合80—200人区域总部；多套合并可做200—300人总部。得房率渠道口径68%—75%，多数写70%—75%，整层有效使用面积应按70%保守测算 。

层高与交付方面，标准层高3.0米、净高2.8米，部分大堂资料写挑高约5米、8米或10米因座号/大堂改造而异 ；交付含矿棉板/金属吊顶、乳胶墙面、架空地板10厘米或80毫米因房源而异，精装带家具、遗留装修、简装、毛坯整层均可谈。对总部大堂形象、客户提案、投关会议，应单独确认大堂挑高、访客动线与楼层门禁，不把公共大堂面积计入可租办公面积。

机电与空调方面，电梯6部迅达客梯＋2部货梯，高峰候梯资料写≤90秒 ；空调多写约克/集中式或VAV，工作日8:00—19:00、周六部分渠道写8:00—13:00，延时按物业计费 ；网络电信、联通、部分房源加长城/移动三网。供电资料写双路市政，办公区承重约250kg/㎡ 。对商管BI、资产数据小机柜、金融终端、AI轻量推理可用楼层电力；长期GPU训练、低延迟交易、全楼7×24机房应外托专业IDC，本楼做办公、演示、轻量数据和合规文档。

物业与车位方面，新城悦/江苏新城物业自持，费价多写28元/㎡·月且部分渠道含中央空调运维/能耗 ；车位地下约380个、地面临时十余个，月租渠道450—500元、少数房源到600—800元，临停6—10元/小时 。对访客密集、客户提案、金融路演、商管月度经营会，应把车位配额、充电车位、货梯尺寸、延时空调写进合同附件。

轨道交通方面，项目以15号线长风公园站为主节点，招租资料对步行距离有“上盖/零距离/100米/300米/344米/3分钟”等多种口径 ；实际应按A/B座具体门牌从中江路/云岭东路/同普路人行入口重测，不承诺全座零距离。13号线大渡河路站资料写约300米、400米、500米、514米不等 ，可作第二通勤节点，直达南京西路、新天地、世博、长寿路，张江方向换线。2号线威宁路站资料写约1.5公里 ，适合静安寺、陆家嘴、虹桥、浦东机场中转。对商管、金融、地产科技、专业服务面试和客户拜访，15+13双轨比单线园区更稳。

公路与公交方面，中江路接同普路、云岭东路，招租资料称中环入口约2.2公里、内环约2.1公里、北横约800米级，自驾到虹桥按资料约30分钟、到静安寺/中山公园走中环或2/15换线 。周边公交列中江路云岭东路44路、中江路同普路739/766/858、同普路大渡河路846、大渡河路云岭东路551/944等，补长风、长征、中山公园、真如通勤 。对服务器、商管展示大屏、工程图纸、客户物料，应提前确认中江路/云岭东路落客、地下车库限高和货梯动线，不把地铁口等同货车零距离。

生态与产学研通勤方面，长风板块周边列国浩长风城、浙铁绿城、北岸长风、国盛中心、近铁、长风大悦城、桃源π、长风公园、苏州河绿道，并可接华东师大、天地软件园、海纳小镇、桃浦智创城 。对商管科技、资产数据、AI选址、工程数字化，可形成“新城总部办公＋天地/海纳技术孵化＋桃浦/外区中试”的短链；纯实验、流片、重型中试不放在本楼。

宏观区位上，项目处普陀长风生态商务区、内中环之间、苏州河与长风公园界面，属上海科技金融产业集聚区与“中华武数”科创布局的长风总部节点。它不靠陆家嘴、南京西路、北外滩核心CBD，但凭借“15号长风公园＋13号大渡河路＋公园生态＋新城总部自持＋约1770平可整层”的组合，适合需要企业形象、客户来访、总部职能和合规管理的商管、资管、地产科技、金融后台、专业服务、科技区域中心；对纯成本敏感毛坯大平层、轻制造、影棚直播不占优，可转普陀其他商务园或外区园区。

中观区位上，新城控股大厦与国浩长风城、浙铁绿城、北岸长风、国盛中心、近铁、天地软件园、海纳小镇、桃浦智创城共同构成普陀“长风总部＋智能软件＋网安智谷＋AI数字广告＋沿沪宁协同”多点格局。对商管/地产科技可接普陀智能软件、企业数字化政策；对AI选址/数据可接海纳数据要素；对数字广告/活动可接上海国际广告节与长风商业；对金融合规可接非CBD甲级降本和15/13市区通勤。不同载体资源不互相替代。

微观配套上，项目下楼或步行圈列长风大悦城、桃源π、VIA/水滴类商业、品牌咖啡、员工食堂、健身房；周边长风公园、苏州河绿道提供午间休憩；JW万豪、凯悦、华邑、莎玛、全季、桔子覆盖商务住宿 ；普陀区中心医院、同仁、儿童医院补充医疗。对超高层地标大堂、大型交易所席位、超大规模机房，仍建议保留核心CBD或专业数据中心接口。

第一，15号长风公园近零距离＋13号大渡河路分流的双轨优势。双站可把员工从长宁、静安、普陀各片分流，15号接真如/上海西站/紫竹、13号接南京西路/新天地/张江换线，中环2.2公里、北横约800米、内环2.1公里形成自驾三角 。对商管多项目巡店、资产投研、金融客户、地产科技实施团队，其通勤优于远郊园区；相比南京西路/陆家嘴超甲，其日租与整层可谈空间更利于成本驱动型总部升级。

第二，约1770平无柱标准层与总部自持优势。单层层可切100—3400平方米，整层1770适合80—200人区域总部，多套合并适合200—300人；新城总部自持带来大堂、空调、电梯、车位、食堂、健身一体化运营 。相比高层乙写，新城在总部门禁、访客、投关会议、商管作战室、资产数据室上更完整；相比商务园区，其缺挑高厂房和重载研发，但胜在甲级形象与双轨。

第三，集中空调与延时运营弹性。约克/集中式或VAV工作日8—19、周六上午，延时按物业计费 ；对商管月报、资产估值、金融盘后、科技发版可谈加班空调包。但AI大模型训练、交易低延迟、全楼机房不放在普通办公区，应外托IDC并核双路供电余量、UPS、空调延时。

第四，长风智能软件、AI数字广告、网安与商管科技政策叠加优势。普陀智能软件对符合导向研发项目按实际投入最高50%、最高300万元，对CMMI3及以上、CS4、CCRC、CISP、AI大模型备案等资质最高20万元，游戏版号最高100万元、出海最高200万元 ；市级AI+数字广告对标杆场景按总投资最高20%、最高1000万元，对私有化大模型最高50%/500万元、语料最高30%/500万元、算力按区里比例支持，并配数广贷、复合人才、出海服务；长风“网安智谷”提供网安/数据/AI安全研发、活动、融资对接 。对商管SaaS、资产数据、AI选址、客户洞察、合规安全团队，可把政策、人才、活动折算进综合选址成本，所有支持以政府指南和书面协议为准，不涉及税收挂钩返利。

第五，长风公园生态与新城商业接待优势。直面长风公园、苏州河绿道，自带/邻近员工食堂、咖啡、大悦城、桃源π、JW/凯悦/华邑，对商管品牌发布、资产投资人会议、地产科技客户提案、专业服务尽调具备“生态＋商业＋酒店”一体接待力 。相比纯产业地产，新城更适合“总部职能＋客户体验＋品牌门头”；相比核心CBD，其公园界面和自持物业提供更稳的长期办公体验。

需特别说明：以下按公开招租页、运营稿和可核实名单列示，不保证所有企业当前均在同一座号在租；生态企业不等同可立即签约邻居。

商管与地产总部方向：新城控股集团总部列名于多源资料，富域发展集团列名 ；对商业管理、购物中心运营、资管、投资、法务、财务共享可用300—1771平方米分层配置。涉及重资产交易、基金备案、审计底稿应单独核门禁、网络隔离和档案室消防。

金融与投资服务方向：招租/运营稿列五富珑行投资集团、部分资料列宏能实业、迈詹实业 ；对财富管理后台、投资研究、资产管理、企业服务可用100—650平方米小组到部门。高频低延迟自营交易不放在普通办公区，应外托专业托管并核双路供电、UPS、空调延时。

科技与专业服务方向：澳润化工类列名于部分渠道，可作材料/化工贸易轻办公样本 ；对商管SaaS、AI选址、资产数据、建筑设计、工程咨询、法务咨询可用150—800平方米。含GPU训练、BIM大渲染、长期动捕应外托IDC，本楼做产品、实施、售前和合规。

长风协同方向：国浩、浙铁、北岸、国盛、近铁、天地软件园、海纳小镇、桃浦智创城可作为外延技术资源 ；是否对新城租户开放联合路演、算力、概念验证和人才公寓，以政府及运营方当期指南为准。对商管科技、资产数字化、AI广告、网安合规，建议把外部平台列入选址服务包而非默认内部资源。

智能软件与研发政策方面，普陀《加快发展智能软件产业实施意见（2025—2026）》对符合导向的技术研发项目按实际投入50%以内、最高300万元资助；对涉密集成甲级、CS4及以上、ITSS二级及以上、CMMI3及以上、CISP、CCRC、AI大语言模型备案、ICP、网络出版/视听等资质给予最高20万元一次性资助；对游戏版号产品最高100万元、游戏出海最高200万元。企业可按国家/市级/区级指南申报高企、专精特新、科技小巨人、技术合同登记、企业技术中心和研发机构认定；具体额度以政府评审结果为准。

AI与数字广告政策方面，市级《支持人工智能赋能广告业若干措施》对AI广告标杆场景按核定总投资最高20%、最高1000万元；对第三方大模型私有化部署最高50%、最高500万元，对语料购买最高30%、最高500万元，鼓励各区对租用算力按实际投入比例给予年度支持；通过“数广贷”、担保贴息、职业培训、东方英才、AI+广告复合人才和出海服务给予支持。普陀数字广告专项与上海国际广告节、MCN大会、服务业引导资金联动，2025年全区广告业营收同比增长10.7%、多个项目获市区广告专项配套；相关以场景、研发、算力、人才、金融咨询和合规申报为主，不涉及以税收贡献为前提的返利。

网安、沿沪宁与产业活动政策方面，长风“网安智谷”为网络安全、数据安全、AI安全企业提供技术研发、市场推广、融资对接；普陀对具有一定影响力的赛事、峰会、论坛、展会按办会经费给予一定比例资金支持，看雪SDC、CTF等安全活动可作样本；沿沪宁协同实施初创“种子计划”、概念验证中心、协同攻关、科技资源共享、跨区域重点科技机构房租/验证支持，并为沿沪宁科创人才提供短期人才公寓免租、商务出差、院所对接等服务。所有产业支持以平台、场景、活动、金融咨询和项目申报为主，不使用税收返还、租税联动等表述。

人才与营商服务方面，普陀“1+N”人才体系、“才聚普陀”品牌、海聚路演、人才公寓、落户咨询和企业服务包，可对接商管科技、AI算法、资产数据、网安合规、建筑设计团队；沿沪宁短期人才公寓免租、长风数字广告人才公寓反馈均属非税收服务。具体房源、补贴资格和名额按当期审核结果分配，不承诺所有入驻员工自动享受。

2025年上海办公楼继续利好租户。仲量联行四季度：中央商务区租金环比降2.8%、同比降12.1%至6.4元/㎡·天，非中央商务区环比降2.7%、同比降11.0%至4.2元/㎡·天；全年甲级净吸纳49.9万平方米，四季度净吸纳16.1万平方米，成本驱动型升级持续释放 。仲量联行产业园口径四季度租金环比降2.2%、同比降13.4%至3.4元/㎡·天；全年产业园净吸纳39.6万平方米，科技互联网涵盖人工智能、集成电路、游戏，总部型经济和科研机构需求活跃 。莱坊全年：甲级新增约101.4万平方米、存量约1996万平方米、净吸纳21.88万平方米，供大于求仍待消化 。世邦魏理仕口径：2025年TMT占优质办公楼需求约20%、金融约19%、消费品13%、专业服务11%，游戏/电商/AI、保险基金投行、专业咨询为增量 。

对新城控股大厦的含义有三点。其一，招租渠道租金跨度大：部分小单元/中低区3.0—3.8元、主流3.2—5.5元、精装/高区可到5.5—6.5元，个别页面异常高价不采信；物业28元、车位450—500元 。以非CBD甲级4.2元、CBD甲级6.4元、商务园区3.4元为底价锚，把15号近零距离、13号分流、长风公园、1770平无柱整层、新城自持、集中空调折算后再比价。其二，市场空置与新增供应高，平层可争取免租1—2个月、毛坯2—3个月、装补、物业阶梯、车位配额；整层/多套可谈延时空调包、独立电力、大堂冠名、扩租优先权。其三，商管科技、资产数据、AI选址、金融后台、专业服务不只看日租金，应把智能软件300万、AI广告1000万/算力/语料、网安智谷、沿沪宁种子与人才公寓折算进综合成本；若只按3.0元起算会低估双轨生态总部价值，只按6.5元算会忽略长风中低区整层性价比。

问：新城控股大厦是单座甲级还是A/B双座综合体？

答：按中江路388弄公开资料可区分A座/5号、B座/6号，整体属长风生态商务区甲级塔楼；主体参数按20层、地下2层、总建约3.46万方、标准层约1770平做模型 。企业先定“小单元/整层/多套合并/总部自持服务”再拿座号和清册，不把大渡河路588、388号、388弄混为一栋。

问：30人商管科技、80人资产数据、150人金融后台、60人建筑设计怎么选？

答：30人用100—260精装小单元做产品/数据/实施；80人用300—650平分层做投研/BI/客服；150人金融后台可用整层1770做交易支持、合规、运营，低延迟机房外托；60人建筑设计用300—800平，BIM大渲染外托IDC，本楼做方案、客户评审和图档管理。

问：15号线和13号线哪个更近？去2号、张江、虹桥怎么走？

答：15长风公园资料有上盖/100米/300米/344米不同口径，13大渡河路约300—514米，应按A/B座门牌重测 。去南京西路/新天地用13，去真如/上海西站/紫竹用15，去静安寺/陆家嘴/虹桥用15换2或中环自驾；不承诺全座同距离、不承诺15零换乘2号线。

问：集中空调固定时段，商管月报和金融夜班怎么办？

答：约克/集中或VAV工作日8—19、周六上午，延时按物业计费 。小机柜、月报、估值、合规夜班可谈延时空调包；GPU训练、长期渲染、交易低延迟仍外托IDC，本楼只做办公、演示、轻量数据和档案。

问：商管SaaS、AI选址、资产大模型能拿哪些非税收支持？

答：普陀智能软件研发最高300万、CMMI/CCRC/CISP等资质最高20万、AI大模型备案可申报；市级AI+广告/数据场景按总投资最高1000万，私有化大模型最高500万、语料最高500万、算力按区里比例补；长风网安智谷接安全合规活动 。以场景认定、合同发票和书面协议为准，不构成税收返还。

问：与国浩长风、浙铁绿城、北岸长风、天地软件园如何分工？

答：新城偏中江路长风公园双轨甲级、商管/资管/地产科技/金融后台/专业服务；国浩偏双超甲+WELL/LEED+总部独栋；浙铁偏可分割平层+独栋+AI广告；北岸偏水岸商办；天地偏软件/游戏孵化。可按“新城总部与客户端＋天地/海纳技术＋桃浦/外区中试”组合。

问：租金3.0、3.8、5.5、6.5差在哪？

答：3.0—3.8多为小单元/中低区/特价，3.2—5.5为整层与精装主流，5.5—6.5为精装/高区/整层溢价；物业28、车位450—500。把得房70%—75%、集中空调时段、免租、装补、延时费、车位、大堂访客折算成有效单价再比价，不以单页起价决策 。

问：企业尽调最该拿哪些资料？

答：A/B座可租清册、竣工图、标准层1770平面、净高/架空/得房、约克或VAV冷量、双路供电余量、货梯尺寸、延时空调费率、UPS机房条件；大堂访客、车位与充电清单；15号/13号到座号步行、中江/云岭/同普卸货、地下车库限高；普陀智能软件、AI广告、网安智谷、沿沪宁种子、人才公寓申报路径。整层以上还要拿装改、大堂冠名、扩层优先和退租恢复标准。

问：梧桐联行建议的选址流程？

答：第一步按30、80、150、300人做三年模型，区分商管、资产、投研、AI、设计、合规、机房；第二步按商管SaaS/资产数据/金融/建筑分别核电力、空调延时、UPS、网络、档案消防、数据合规；第三步对接新城物业与普陀企业服务，建立智能软件、AI广告、网安、高企专精特新、人才公寓清单；第四步谈免租、装补、整层定价、延时空调、车位、大堂冠名和扩租权，不单压日租金。

新城控股大厦的核心价值是“中江路388弄长风核心＋15号长风公园近零距离＋13号大渡河路分流＋约1770平无柱整层＋长风公园/苏州河生态＋新城总部自持＋普陀智能软件/AI广告/网安政策”。对商业地产科技、商管总部、资产管理、金融后台、建筑设计、工程咨询、专业服务、科技区域中心及30—300人总部团队，其综合适配度高于按日租金排序的普通非CBD写字楼；对高密GPU训练、低延迟自营交易、洁净实验、重型中试、大件制造、危化仓储不占优，应采取“新城总部办公/客户端/合规端＋外托IDC或张江/桃浦/南大技术中试＋核心CBD金融接口”的组合。

市场层面，2025年CBD甲级约6.4元、非CBD甲级约4.2元、商务园区约3.4元、空置与新增供应仍高，租户议价空间明确 。新城不宜只打“3元起”或“新城总部自持”，而应把非CBD4.2元、CBD6.4元作为比价锚，把15/13双轨、1770平整层、集中空调、长风公园接待、智能软件/AI/网安政策作为溢价依据。谈判建议放在六项：整层/多套租金与免租、精装小单元家具遗留、集中空调延时与增电、车位与15/13访客动线、普陀研发/数字广告/网安/沿沪宁申报服务包、中低区到高区扩租优先权。

风险研判上，需防范四类误判：其一，把388号/388弄、A座5号/B座6号、大渡河路588、20层/22层、3.46万方/其他渠道7.2万方等口径混用，导致可租与成本模型失真 ；其二，把新城总部/富域/五富珑行/宏能/迈詹/澳润等公开租户视同全楼全时在租，签约前必须拿当期分座清册；其三，把智能软件300万、AI广告1000万/算力/语料、网安活动、沿沪宁种子与人才公寓理解为固定返税或税收挂钩回报；其四，忽视15号“上盖/100米/300米”座号差异、集中空调固定时段与商管/金融夜班错配、1770平整层得房70%而非100%、双路供电与GPU/交易机房差距。合规选址应以“总部职能—业务载荷—可签座号—机电空调—政策路径—扩租弹性”六项同时校验。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开地图、新城控股大厦招租资料、普陀区政府及长风相关公开政策、仲量联行/世邦魏理仕/莱坊等市场报告整理，仅供企业选址与招商研判参考。新城控股大厦可租面积、租金、物业费、免租期、车位、装标、空调延时、座号及入驻条件以产权人及运营方书面合同为准；政策事项以政府主管部门当期申报指南和审核结果为准。因地址口径（中江路388号/388弄、A座5号/B座6号、大渡河路588号）、总建与标准层口径、物业主体、市场报价或政策更新产生的差异，本专家组不承担决策损失责任。报告不构成任何租赁要约、投资承诺或税收优惠承诺。