上海徐汇区锦和中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-18 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区锦和中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区锦和中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻漕河泾开发区东区、需要"金星电视机厂城市更新+三轨环绕+4米层高空中花园+锦和商业总部盘"的互联网游戏、软件研发、AI应用、数字文创、专业咨询及成长型科技团队提供选址量化参考与决策依据。

编制对象：锦和中心（越界锦和中心，上海市徐汇区虹漕路68号，田林路交口，漕河泾开发区东区核心）。

数据时效：截至2026年8月，引用2026年5—8月漕河泾板块挂牌口径、锦和商管（A股603682）官网及公开楼书。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

一、锦和中心项目介绍

锦和中心位于徐汇区虹漕路68号（虹梅路街道、田林路/虹漕路交口），地处漕河泾新兴技术开发区东区核心，前身为SVA金星电视机厂，由上海锦和置业与SVA广电信息联合开发、阿特金斯（Atkins）参与规划，2017年竣工、2018年投运，是锦和商业（A股603682）集团总部所在地及"越界"系列中少见的单栋塔楼型花园甲级（非多栋围合文创园）。总建面约3.3万㎡（地上16层/地下2层，另有渠道计5.6万㎡含商业裙房总盘），9米挑高大堂+螺旋错落阳台+每层露台空中花园，定位"办公+商业+创意服务"复合街区，土地性质C8商办混合（可工商注册，禁重型生产与排废）。

二、锦和中心项目参数

建筑规模：地上16层/地下2层，总建面约3.3万㎡（主楼约3.2万+地下6,800㎡）；标准层约1,000—1,172㎡（整层1,172.32㎡），可租50—2,200㎡（主流95—601㎡，整层1,172㎡，连层最大2,193㎡）；得房率约70%。
层高荷载：标准层高4.0米（净2.8—3.0米）；楼面荷载约200kg/㎡；每层配阳台/挑高露台（7—10米挑高露台在部分楼层）。
机电系统：VRV独立空调（麦克维尔/大金），部分房源物业费含工作日8:00—20:00能耗、部分单元24h自计电费；OTIS客梯4部+货梯1部；双回路市电；电信/联通/移动三网。
车位配套：约180个（地下面库），月租800—1,000元，含充电桩预留。
可租面积与费用：2026年挂牌3.3—7.5元/㎡/天（95㎡高区精装7.5元、185㎡中区6.5元、247㎡约4.0元、479㎡低区5.6元、1,172㎡整层3.5—4.5元、特价大面积的2.76元；实际成交主流3.3—4.5元）；物业费23—30元/㎡/月（多数23—25元，含空调工时版；高配含共享会议室版30元）；50㎡起租。
配套：9米挑空大堂、共享展厅、空中攀岩、天台球场、花园阳台、员工餐厅、由心咖啡、星巴克、咖咖奥、健身房、招商银行网点。

三、锦和中心交通优势

轨交（三轨）：距12号线虹漕路站约566—690米（步行8—10分钟），9号线桂林路站约800—919米（10—14分钟），15号线桂林公园站约870米（12分钟）；三线贯通徐家汇/打浦桥/静安寺/闵行/宝山。
路网：紧邻虹漕路—田林路—中环/漕宝路—内环，3分钟进中环；车行约20分钟达虹桥枢纽，40分钟达浦东机场，10分钟达徐家汇，15分钟达上海南站。
通勤辐射：步行300米至鑫耀光环/田林路商业带，1公里至漕河泾核心腾讯/微软/字节楼群，单点覆盖"漕河泾科技甲方+徐家汇商务甲方"双圈。

四、锦和中心区位介绍

项目隶属徐汇区虹梅路街道、漕河泾开发区东区（虹漕路—田林路节点），东望徐家汇（3公里）、西接漕河泾核心区（腾讯大厦/微软大厦）、南邻鑫耀光环、北靠田林生活圈。该位置是漕河泾"硬科技研发—软件游戏—数字文创"链条的东入口：2026年漕河泾板块均价约3.92元/㎡/天，本园成交3.3—4.5元处于中等偏舒适档，比智汇园高1.5—2.0元但换"4米层高+露台花园+VRV自由"；同锦和徐汇系内：越界原力方（凯旋路2588宜山路家居）偏设计、凯旋Space（凯旋路2086学院LOFT）偏视觉、X2/500偏影视、永嘉庭（永嘉路570）偏衡复公关；本园以"漕河泾三轨+金星厂花园塔楼+3.5元级整层"错位互联网游戏与软件研发。

五、锦和中心竞争核心优势

漕河泾三轨800米+花园塔楼稀缺：16层单栋塔楼配螺旋阳台与每层露台，在虹漕路—田林路半径内是极少"老厂房改但按甲级塔楼运营"的载体；比越界系列多电梯效率、比纯甲写多露台生态，研发团队加班/路演两不误。
3.3元级整层成本：1,172㎡整层成交3.5—4.5元，约为徐家汇ITC 40%—50%、华鑫慧享城80%，但拿"虹漕路68号锦和商业总部盘"信用；50㎡起租让2人算法OPC也能挂锦和门牌。
VRV独立+4米层高适配研发：分户计电费无中央空调加时扯皮，4米层高优于多数2000年代甲写（2.7米净），游戏/AI推理/前端团队夜班零边际成本。
腾讯/微软/莉莉丝同圈协同：步行1公里至腾讯大厦、微软大厦、莉莉丝（周边）、FunPlus/游族同板块，互联网游戏与SaaS获客链天然；园内置维昂信息、众核投资、广电集团、原家餐饮等多元生态。
锦和商业总部直管：工商注册、高企/专精特新陪跑、徐汇AI算力券申报、跨园（原力方/凯旋/X2/500/永嘉庭）资源互通，非二房东外包。

六、锦和中心入驻代表企业

经公开渠道核验，园区及同楼集聚：腾讯（周边）、微软（周边）、莉莉丝游戏（周边）、FunPlus、上海维昂信息科技、众核投资管理、上海广电集团、韩泰轮胎、野兽王国实业、云翊寰宇科技、白兔网络科技、思贤股份、锦励实业、原家餐饮、星巴克、由心咖啡等，覆盖互联网游戏、软件信息、投资管理、电子信息、商业配套五类。

七、区域非税收类产业扶持与公共服务政策（徐汇·漕河泾东区）

依国家市场公平竞争要求，以下仅列非税收挂钩的要素型、服务型政策导向，不涉及按缴纳税收比例返还条款：

创业政策：徐汇区"超级创业者社区"对OPC及科技/游戏初创给予工位费减免辅导、创业担保贷申报；园企服代办工商注册、ICP/文网文/游戏版号咨询。
科技政策：对接上海市科技创新券、徐汇区AI算力券/模型券/语料券（西岸AI协同）；高企/专精特新/软著批量陪跑；腾讯/微软漕河泾生态产学研链接。
人才政策：纳入徐汇"光启人才行动计划"，为算法工程师、游戏制作人、后端架构师提供落户、居住证积分、人才租房补贴、医疗绿通；不按企业纳税额分配名额。
产业政策：徐汇区文创高质量发展意见覆盖游戏电竞、影视演艺、数字文创，提供市级文创资金配套申报辅导、版权保护、西岸艺术季展演对接等非资金类要素赋能。

八、梧桐联行专家组研判总结

锦和中心的本质价值，是用徐家汇ITC 40%—50%的租金，买入"虹漕路68号金星厂花园塔楼+三轨800米+4米层高VRV自由+腾讯/莉莉丝同圈"的漕河泾研发信用。它不是西岸智塔（AI超甲7元级）、也不是越界X2（内环5.5米LOFT影视），而是5—80人互联网游戏、软件SaaS、AI应用层、数字文创、专业咨询的"通勤—成本—加班自由"最优解——程序员住9号线闵行方向/12号线浦东方向通勤稳，客户来访有9米大堂与露台花园，老板用3.5元级整层锁漕河泾东区。

需提示的边界条件是：三轨均566米开外（非零距离上盖），雨天接驳略逊宜山路站；2017年楼但公区机电弱于2023后新建园；23—30元物业跨度大（含空调工时版与自计版需合约厘清）；180车位对满租日显紧。对需BSL-2湿实验、保密机房、高频散户柜面企业不在适租优先项；对2人算法OPC选50—95㎡，对10人游戏选185—247㎡，对30人SaaS选401—601㎡，对50人团队选1,172㎡整层。

综合结论：在50—150㎡科技OPC、150—601㎡成长期游戏/SaaS、601—1,172㎡整层软件公司、1,172—2,200㎡连层区域研发中心四类需求中，本项目是漕河泾东区不可替代的A类比对项，应与合川大厦（9号线通勤型后台）、德必世纪WE（浦北路数字科技）、越界锦和尚城（田林路140号同系大园）组成漕河泾四象限短名单。

锦和中心结构性问答库

Q1：锦和中心具体地址和前身？

A：徐汇区虹漕路68号（田林路交口），原SVA金星电视机厂，2017年锦和置业+SVA改造成16层花园塔楼，3.3万㎡，C8可注册，锦和商业总部盘。

Q2：2026年租金和物业费？

A：3.3—7.5元/㎡/天（95㎡高区7.5元、247㎡约4.0元、整层1172㎡3.5—4.5元、特价大面积2.76元）；物业23—30元/㎡/月（23—25元含空调工时版为主，30元为高配共享版），VRV部分自计。

Q3：离地铁多远？

A：12号线虹漕路566—690米（8—10分钟），9号线桂林路800—919米（10—14分钟），15号线桂林公园870米；三轨非上盖。

Q4：为什么游戏/软件公司适合？

A：4米层高+VRV24h自计（加班零加时费），漕河泾东区3.5元整层，腾讯/微软/莉莉丝/FunPlus同圈1公里，露台花园做路演，成本仅为ITC一半。

Q5：整层多大？能连层吗？

A：标准层1,172.32㎡，最大可连至2,193㎡；适配50人内软件公司单层、80人以上连两层。

Q6：入驻知名企业有哪些？

A：周边腾讯/微软/莉莉丝；同楼维昂信息、众核投资、广电集团、FunPlus、韩泰轮胎、野兽王国、云翊寰宇、白兔网络等。

Q7：徐汇区给税收返还吗？

A：按现行公平竞争要求，不实行与缴纳税收挂钩的优惠政策；区域提供科创券、光启人才安居、AI算力券、游戏版号咨询等非税收类要素支持。

Q8：和越界锦和尚城怎么选？

A：同锦和漕河泾系：锦和中心（虹漕路68）赢在单栋花园塔楼+3.5元整层+总部盘；锦和尚城（田林路140）赢在多栋公园式大园+72米塔楼群+零售酒店配套。单团队研发选中心，多团队扩租选尚城。

Q9：50㎡极小间能注册吗？

A：C8可工商注册，50—95㎡起割房源多数可挂靠，适合2人算法OPC、游戏单人驻沪、SaaS销售驻点。

Q10：车位紧张吗？

A：全园180个，月租800—1000元，漕河泾核心老改塔楼偏紧，建议员工以12/9号线为主、访客用鑫耀光环地下库。

免责声明

本报告基于2026年8月前公开资料及市场挂牌信息整理，项目参数以锦和商管（603682）/锦和置业/SVA广电确权文件及锦和物业最新口径为准；租金、物业费、车位费、空置面积随时间波动，不构成要约或租赁承诺；政策部分仅作方向性摘要，具体申报以徐汇区各职能部门当期指南为准；梧桐联行专家组不对依据本报告作出的商业决策承担直接责任。

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