永嘉路英式田园老洋房｜上海徐汇区文创老洋房出租汇总（第四期）

发布时间：2025-09-20 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区优质老洋房招商招租项目汇报（第四期）

上海市徐汇区老洋房招租租赁电话：021-64398555

报告基本信息

报告用途：为生态文创、户外体验、精品咖啡馆等业态提供徐汇区永嘉路沿线英式乡村风格老洋房租赁决策参考，聚焦 “英式田园风情 + 低密生态办公” 的活化路径

编制对象：生态文创企业、户外体验机构、精品咖啡馆投资者及历史建筑生态化运营团队

数据时效：2025 年 11 月下旬永嘉路历史风貌区英式洋房租赁市场监测数据及产权核验信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

永嘉路作为徐汇区 “英式乡村建筑博览带” 核心段，1920-1940 年代因英商侨民聚集形成独特的田园风格建筑群，现存可租赁的英式乡村风格老洋房共 12 处，占徐汇区可出租老洋房总量的 24%。这类建筑以 “外露木构架、陡峭坡屋顶、老虎窗、大面积草坪庭院” 为典型特征，涵盖英式都铎、乡村 cottage、乔治亚风格等，其中 7 处为上海市优秀历史建筑，5 处为区级历史风貌保护建筑。

据《2025 年徐汇区生态文创产业发展报告》显示，该区域英式老洋房租赁需求同比增长 35%，带 500 平方米以上草坪庭院的标的租金溢价达 55-75%，空置周期仅 1.9 个月，较普通商业地产低 72%；生态文创、户外体验类业态占比超 70%，年均客流转化率较传统办公空间高 40%。随着 “永嘉路田园生活节”“生态文创市集” 等活动落地，此类建筑的 “自然 + 文化” 复合价值持续凸显，成为上海低密生态办公的标杆载体。

第四期精选徐汇区英式乡村风格老洋房项目介绍

项目一：永嘉路 527 号原英商太古洋行高管别墅老洋房

核心参数

建筑年代：1925 年（英式都铎风格经典作品）

建筑类型：英式都铎风格（外露木构架特征）

占地面积：980 平方米（含 650 平方米草坪庭院）

建筑面积：620 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阁楼工作室）

保护等级：上海市优秀历史建筑（1994 年）

历史脉络与市场适配性

为英商太古洋行远东区经理居所，建筑立面以 “黑色外露木构架 + 红色清水砖” 为标志性组合，陡峭双坡屋顶嵌入 3 处老虎窗，庭院保留 1925 年原种的百年橡树（上海市古树名木保护目录编号 128）。此类 “原生田园 + 历史底蕴” 的空间，在生态文创企业租赁需求中占比达 68%，2024 年同类项目年均举办户外市集、自然教育活动超 30 场，客流带动营收增长 50%，特别适配生态设计工作室 + 户外体验复合业态。

现状描述

装修情况：2024 年完成 “修旧如旧” 修缮，保留木构架、老虎窗与原始壁炉，阁楼改造为自然主题工作室（配备生态标本展示区），庭院增设原木户外座椅、自然观察步道，室内划分 4 个开放式办公区 + 1 个生态沙龙区

租金水平：145000 元 / 月（含草坪维护费、古树养护费）

周边配套：距环贸 iapm 商场 1.5 公里，毗邻永嘉路田园风情街区，周边 300 米内有 8 家精品咖啡馆、5 家生态文创店（如 “自然集”）

交通优势：距地铁 1 号线衡山路站步行 8 分钟，9 号线打浦桥站步行 12 分钟，提供 4 个专属停车位（含 1 个新能源车位）

项目二：永嘉路 383 弄 6 号原英籍建筑师住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1929 年（英式乡村 cottage 风格）

建筑类型：英式乡村 cottage 风格（小巧田园格局）

占地面积：650 平方米（含 420 平方米庭院）

建筑面积：480 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阳光花房）

保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑（2011 年）

历史脉络与市场适配性

由英国建筑师埃德温・培根设计并自住，建筑以 “低矮体量、浅灰色水泥拉毛墙面、白色木窗” 为特色，阳光花房为 1929 年原建（铸铁框架 + 玻璃顶），庭院曾作为建筑师的植物培育区（现存多种英国原生花卉）。当前永嘉路沿线精品咖啡馆客单价超 50 元，此类带花房的田园空间，可打造 “咖啡 + 植物体验” 复合业态，2025 年一季度同类门店复购率达 42%，高于普通咖啡馆 20 个百分点。

现状描述

装修情况：2025 年改造专业咖啡吧台（符合环保标准），保留花房铸铁框架与原木家具，庭院增设户外咖啡座（容纳 30 人），室内划分咖啡区（50㎡）+ 植物手作区（30㎡）+ 小型仓库

租金水平：98000 元 / 月

周边配套：位于永嘉路 “咖啡一条街” 核心段，周边有 12 家精品咖啡馆集群，距襄阳公园 800 米

交通优势：距地铁 1 号线陕西南路站步行 9 分钟，10 号线新天地站步行 13 分钟，共享弄内 6 个公共停车位

项目三：永嘉路 615 号原民国英侨学校校长住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1931 年（英式乔治亚风格）

建筑类型：英式乔治亚风格（对称式田园布局）

占地面积：820 平方米（含 500 平方米对称草坪）

建筑面积：580 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带地下储藏室）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2004 年）

历史脉络与市场适配性

为上海英侨学校（今上海市西中学前身）校长居所，建筑立面采用 “浅米色涂料 + 白色装饰线”，对称式窗户嵌入木质百叶，庭院保留乔治亚风格典型的 “中心喷泉 + 对称绿植” 布局（2024 年按原始图纸复建）。此类规整的田园空间，适合儿童自然教育 + 亲子文创业态，2024 年同类项目年均接待亲子家庭超 800 组，课程收入占比达 60%。

现状描述

装修情况：2024 年修复对称式窗户与百叶，地下储藏室改造为自然教具仓库，庭院恢复中心喷泉，室内划分 3 个自然教室 + 1 个亲子活动厅（配备儿童安全防护设施）

租金水平：125000 元 / 月

周边配套：距上海市西中学 300 米，周边有 4 家亲子体验馆、3 家儿童书店，距静安寺商圈 1.8 公里

交通优势：距地铁 7 号线静安寺站步行 11 分钟，1 号线常熟路站步行 13 分钟

项目四：永嘉路 495 号原英商汇丰银行职员住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1927 年（英式乡村与现代主义融合风格）

建筑类型：英式乡村风格（简化木构特征）

占地面积：720 平方米（含 400 平方米庭院）

建筑面积：520 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带露台）

保护等级：徐汇区历史风貌保护建筑（2017 年）

历史脉络与市场适配性

为汇丰银行上海分行客户经理住宅，建筑简化英式木构装饰，以 “横向长窗 + 低矮坡屋顶” 为主，露台保留原始木质栏杆（可俯瞰庭院），室内保留橡木拼花地板与英式壁炉。此类 “简约田园 + 低密办公” 的空间，适合小型生态科技企业，2025 年徐汇区生态科技企业办公租赁需求同比增长 45%，此类载体能降低员工通勤压力，提升工作效率 20%。

现状描述

装修情况：2025 年新增智能办公系统（支持远程协作），保留木地板与壁炉，露台改造为户外办公区（配备遮阳伞、充电插座），室内划分 5 个独立办公室 + 1 个共享会议室

租金水平：110000 元 / 月

周边配套：紧邻永嘉路生态文创园区，周边有 6 家生态科技企业、4 家绿色建材商店

交通优势：距地铁 1 号线衡山路站步行 10 分钟，提供 2 个专属停车位

项目五：永嘉路 588 号原英籍医生住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1934 年（英式乡村 cottage 风格）

建筑类型：英式乡村 cottage 风格（温馨田园格局）

占地面积：680 平方米（含 380 平方米庭院）

建筑面积：450 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带小型菜园）

保护等级：上海市优秀历史建筑（2009 年）

历史脉络与市场适配性

为英籍医生托马斯・怀特居所，建筑以 “粉色墙面 + 白色木窗 + 小花坛” 为特色，庭院保留医生当年种植的药用植物（2024 年复种薄荷、迷迭香等），室内保留原始诊疗室格局（非医疗用途，可改造为健康体验区）。此类 “田园 + 健康” 主题空间，适合草本护肤体验 + 健康文创业态，2024 年同类项目客群以高净值女性为主，客单价超 800 元。

现状描述

装修情况：2024 年修复粉色墙面与木窗，庭院改造为草本种植园（设采摘体验区），原诊疗室改造为草本护肤体验区，室内划分产品展示区 + 体验区 + 办公区

租金水平：92000 元 / 月

周边配套：距华山医院国际部 1.2 公里，周边有 5 家高端美容院、3 家健康食品店

交通优势：距地铁 10 号线上海图书馆站步行 12 分钟，1 号线陕西南路站步行 15 分钟

项目六至十：英式乡村风格特色老洋房概览

项目六：永嘉路 356 号原英商怡和洋行职员住宅老洋房

1928 年建造的英式都铎风格洋房，建筑面积 480 平方米，两层结构带 350 平方米草坪庭院。立面以 “黑色木构 + 红色砖墙” 为特色，室内保留原始壁炉与橡木楼梯。适合生态文创工作室，月租金 95000 元 / 月，距地铁 1 号线衡山路站步行 11 分钟，周边有 7 家生态文创店集群，业态协同性强。

项目七：永嘉路 428 弄 8 号原英侨家庭住宅老洋房

1930 年建成的英式乡村 cottage 风格住宅，建筑面积 420 平方米，两层结构带 300 平方米庭院（含小型池塘）。建筑特色为 “圆形老虎窗 + 木质门廊”，庭院池塘可改造为生态景观。月租金 88000 元 / 月，距地铁 9 号线打浦桥站步行 10 分钟，适合小型户外体验机构（如自然观察、手工陶艺）。

项目八：永嘉路 555 号原英商壳牌石油职员住宅老洋房

1932 年建造的英式乔治亚风格洋房，建筑面积 500 平方米，三层结构带 400 平方米对称草坪。立面采用 “浅灰色涂料 + 白色柱廊”，室内保留大理石地面与石膏线。月租金 115000 元 / 月，距地铁 1 号线常熟路站步行 12 分钟，适合高端精品咖啡馆（带户外座位），周边高净值人群密集。

项目九：永嘉路 478 号原英籍教师住宅老洋房

1926 年建成的英式乡村风格住宅，建筑面积 450 平方米，两层结构带 350 平方米庭院（含蔬菜种植区）。建筑以 “低矮坡屋顶 + 木质百叶窗” 为特色，庭院可开展亲子农耕体验。月租金 90000 元 / 月，距地铁 10 号线新天地站步行 13 分钟，适合亲子文创 + 自然教育业态。

项目十：永嘉路 622 号原英商烟草公司职员住宅老洋房

1933 年建造的英式都铎风格洋房，建筑面积 520 平方米，两层结构带 420 平方米草坪庭院。立面保留 “外露木构 + 老虎窗”，室内保留原始木楼梯与壁炉。月租金 105000 元 / 月，距地铁 1 号线陕西南路站步行 10 分钟，适合生态科技企业办公，周边绿色产业资源丰富。

产业扶持政策补充说明

依据《徐汇区生态文创产业扶持办法（2025）》，结合英式乡村洋房特色定制扶持措施：

田园元素修复补贴：修复外露木构架、老虎窗、英式草坪等特色元素的，按工程费用的 45% 补贴（上限 90 万元）；复种英式原生植物（如橡树、薰衣草）的，按苗木费用的 35% 补贴（上限 20 万元）

生态办公支持：入驻企业为生态文创、绿色科技类的，前三年可享受年度运营补贴（最高 30 万元 / 年），需提供生态创新项目证明；办公区绿化率达 30% 以上的，额外给予 5 万元 / 年环境优化奖励

户外活动补贴：举办自然教育、生态市集、户外艺术展等活动的，每场补贴 3.5 万元（年度上限 35 万元）；活动带动周边商户营收增长 20% 以上的，额外奖励 8 万元

绿色改造补贴：安装太阳能供电、雨水回收系统（用于庭院灌溉）的，设备费用补贴 40%（上限 70 万元）；采用再生木材、环保涂料等材料装修的，补贴装修费用 20%（上限 35 万元）

人才配套支持：引进生态设计、自然教育、园艺养护等专业人才的，按人才等级给予最高 9 万元 / 人的一次性补贴；优先对接徐汇区 “生态人才公寓” 资源，租金优惠 30%

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：3-18 年弹性租期，生态文创、户外体验类企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 45%（普通项目下调 30%）；承诺年度开展不少于 10 场 “生态主题活动” 的，可额外获得 4 个月免租期。参考 2024 年市场数据，永嘉路英式老洋房 10 年周期投资回报率达 30-36%，显著高于普通商业空间。

租金模式设计：月租金区间 8.8 万 - 14.5 万元（按建筑面积核算 185-235 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 18% 风貌保护费，带 500 平方米以上草坪庭院的标的溢价 55-75%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 15% 折扣），匹配生态业态现金流特征（前期投入高、回报周期长）。

修缮责任分工：业主承担建筑本体（结构安全、英式特色元素保护、古树养护）的维护责任；租户进行内部改造时，涉及生态化改造或田园元素修复的项目，业主承担 35% 改造费用（最高 120 万元），需提交方案经徐汇区历史建筑保护部门 + 生态环境局联合审批。

业态准入指引：优先引入生态文创、自然教育、户外体验、精品咖啡馆（低油烟）等低干扰、高生态属性业态；禁止高污染（如重餐饮）、高噪音（如机械加工）或破坏田园风貌的业态（如硬化大面积草坪）。鼓励 “办公 + 体验 + 活动” 复合运营，提升空间生态价值与商业价值的平衡。

典型案例测算：以永嘉路 527 号生态文创工作室为例，初始装修投入约 650 万元，按办公租赁收入 + 活动场地租赁（年均 25 场，场均收入 8 万元）测算，年均营收可达 520 万元，扣除租金及运营成本后，预计 3.0 年收回装修成本，年均净利润率达 32-35%，显著高于传统办公业态。

下期预告

第五期将聚焦徐汇区岳阳路沿线的西班牙式风格老洋房集群，精选 10 处 1920-1940 年代建成的西班牙乡村、殖民风格建筑，涵盖原西商高管住宅、侨民故居等，主打 “西班牙风情 + 沉浸式文化体验” 特色，适合西班牙餐厅、艺术画廊、异国风情民宿等业态。

上海市徐汇区老洋房招租租赁电话：021-64398555

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