上海徐汇区锦和越界永嘉庭招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-18 浏览次数：3 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区锦和越界永嘉庭招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区锦和越界永嘉庭招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻衡复历史风貌区、需要"法租界梧桐院子+1号线衡山路400米+包豪斯红砖围合+锦和越界生态"的高端设计事务所、文化公关、时尚品牌DTC、艺术画廊、精品咨询及外籍机构驻沪点提供选址量化参考与决策依据。

编制对象：锦和越界永嘉庭（Surpass Court，上海市徐汇区永嘉路570号，近岳阳路）。

数据时效：截至2026年8月，引用锦和商管（A股603682）官网参数、2026年4—8月衡复风貌区挂牌口径及徐汇区文创产业公开政策。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

一、锦和越界永嘉庭项目介绍

锦和越界永嘉庭位于徐汇区永嘉路570号，地处衡复历史风貌区核心、原法租界使馆区，前身为中国航天科技集团第八研究院808所（上海精密计量测试研究所），更早为法租界洋房遗存。2009年锦和商管（上海锦和商业经营管理股份有限公司，A股603682）接手，携手德国罗昂（logon）设计以包豪斯风格更新，2010年11月开业，2012年获亚洲商业建筑改造设计大奖，2019年认定为上海市文化创意产业示范空间。项目总建面约7,963—8,000㎡，由5栋4层围合式建筑+中央庭院组成，定位"时尚休闲+文化餐饮+创意办公"雅致综合体，土地性质C8商办混合（可工商注册，禁重型生产与排废，受风貌区文保管控）。

二、锦和越界永嘉庭项目参数

建筑规模：约7,963㎡（5栋围合，地上4层/地下1层）；标准层约300㎡，可租24—567㎡（主流60—320㎡，连层最大746㎡）；得房率约70%。
层高荷载：标准层高3.2—6.0米（净2.8米），LOFT区域5.5—6.0米；楼面荷载常规办公基准（200—300kg/㎡）。
机电系统：VRV分体空调24小时独立计电费（无中央空调加时费）；客梯3部+货梯1部；双回路市电；电信/联通/移动三网。
车位配套：约150个（渠道口径分歧：主盘地上5+地下约145），月租500元，含充电桩预留；风貌区周边路边泊位限时。
可租面积与费用：2026年挂牌4.8—14.5元/㎡/天（24—87㎡小间4.8—5.5元、121—248㎡精装6.0—8.0元、320㎡中区6.5元、567㎡整层7.9元、高区精装LOFT 8—14.5元）；物业费24—28元/㎡/月（锦翌/锦和物业直管，含庭院养护，VRV电费自计）。
交付标准：精装带家具/简装/毛坯三轨；部分首层带上下水可做轻餐/咖啡，5号楼后花园80㎡可办派对影棚。

三、锦和越界永嘉庭交通优势

轨交（多线辐射）：距1号线衡山路站约414—435米（步行5分钟），10号线上海图书馆站约684米（8分钟），7/9号线肇嘉浜路站约755米（10分钟），12/9号线嘉善路站约1.0公里（12分钟），1/7常熟路站865米；五线辐射覆盖淮海路/徐家汇/打浦桥/静安寺。
路网：紧邻永嘉路—衡山路—内环高架，3分钟进内环；车行约10分钟达徐家汇，20分钟达虹桥枢纽，45分钟达浦东机场。
通勤辐射：步行800米至淮海中路商圈，1公里至武康路—安福路网红带，单点覆盖"淮海品牌甲方+徐家汇商务+西岸AI"三角。

四、锦和越界永嘉庭区位介绍

项目隶属徐汇区天平街道、衡复历史风貌区核心（永嘉路—岳阳路—衡山路交汇），东望淮海路、北接静安寺国际社区、南邻徐家汇、西靠武康路—安福路。该片区是上海中心城"风貌保护+文化消费+高端居住"三重溢价叠加区，无新建甲级塔楼供给，办公载体以老研究所/洋房改造为主。相较中航德必WE（漕溪北路三轨甲写4—7.5元）、德必永福里（永福路125号洋房群6.5—12元），本园以"808所底子+包豪斯红砖+1号线衡山路400米+6字头主流租金"错位衡复设计公关类团队——比永福里略低、比徐家汇ITC（6—9元）便宜且调性更纯。

五、锦和越界永嘉庭竞争核心优势

衡复核心808所包豪斯院落稀缺性：5栋4层围合+中央庭院+爬山虎红砖+罗昂包豪斯立面，在永嘉路570号半径内无同代竞品；44%绿化率+5.5米LOFT，设计/艺术/时装团队省外景搭建，客户来访即信任背书。
1号线衡山路400米真近零：全衡复老改园里极少"出地铁5分钟进院子"，比德必永福里（10号线上海图书馆198米但无1号线）多一条主动脉；员工住闵行（1换9）/浦东（1号线）/黄浦（10换）三向不通勤掉链。
6字头主流租金的衡复性价比：121—248㎡精装6—8元，约为淮海国际广场（7—9元）80%—90%、徐家汇ITC 70%—80%，但拿"永嘉路570号法租界门牌+808所历史"双信用。
商业同园"工作-休闲-社交"闭环：PIZZA EXPRESS、布朗石西班牙餐厅、FOUNT创意日料、MILDLAND Coffee、The Roof同院，首层可通上下水做轻餐/品牌店，楼上办公楼下接待，适配文化公关/时尚DTC。
锦和越界跨园生态：工商注册、政策对接、原力方/凯旋Space/X2/500视觉园资源互通；24㎡极小间让单人策展OPC挂"永嘉庭"。

六、锦和越界永嘉庭入驻代表企业

经公开渠道核验，园区集聚高端文创与商业配套混合族群：罗杰斯史达克哈伯建筑设计、iCUBE、铿典商务咨询、众智传讯公关顾问、上海艾慕商务咨询、宏恩眼科门诊、领灏生物科技、杰璐设计、优颂文化、Atelier et Moi、永嘉口腔、PIZZA EXPRESS、布朗石、FOUNT、马上诺、MILDLAND Coffee、The Roof等，覆盖建筑设计、文化公关、艺术画廊、时尚餐饮、精品咨询五类，70%为10人以下小微创意团队。

七、区域非税收类产业扶持与公共服务政策（徐汇·衡复文创带）

依国家市场公平竞争要求，以下仅列非税收挂钩的要素型、服务型政策导向，不涉及按缴纳税收比例返还条款：

创业政策：徐汇区"超级创业者社区"对OPC及文创/设计初创给予工位费减免辅导、创业担保贷申报；园企服代办工商注册、风貌区特种经营（餐饮/展览）许可咨询。
科技政策：对接上海市科技创新券、徐汇区AI算力券/模型券/语料券（西岸AI协同）；高企/专精特新陪跑；上图/复旦上医/交大徐汇文史学科产学研链接。
人才政策：纳入徐汇"光启人才行动计划"，为设计师、策展人、艺术总监、外籍文化工作者提供留学回国落户、居住证积分、工作许可—居留单一窗口、衡复人才公寓协调；不按企业纳税额分配名额。
产业政策：徐汇区文创高质量发展意见覆盖游戏电竞、影视演艺、数字文创、创意设计，提供市级文创资金配套申报辅导、版权保护、西岸艺术季展演对接、衡复风貌区品牌出海服务等非资金类要素赋能。

八、梧桐联行专家组研判总结

锦和越界永嘉庭的本质价值，是用徐家汇ITC 70%—80%的租金，买入"永嘉路570号808所包豪斯院落+1号线衡山路400米+5.5米LOFT+PIZZA EXPRESS同院"的衡复调性信用。它不是中航德必WE（三轨甲写前台）、也不是西岸智塔（AI超甲），而是高端设计事务所、文化公关、艺术画廊、时尚DTC品牌、精品咨询/家办、外籍机构驻沪点的"门牌—场景—客户偶遇"最优解——客户来访在梧桐树下院子喝咖啡谈妥，员工步行5分钟从衡山路进站，老板用6字头成本锁法租界百年门面。

需提示的边界条件是：无客梯（4层步行为风貌保护要求，仅3部客梯+1货梯）、150车位极紧、首层荷载350kg/㎡上限禁重型设备、风貌区装修受文保审批约束；24—28元物业+VRV自计在衡复属中高位，纯后台高频加班团队性价比不如浦北路6号（德必世纪WE 2字头）。对需静音机房、保密研发、残疾无障碍垂直运输的企业不适配；对2人设计OPC选24—60㎡，对8人公关选121—248㎡，对15人建筑事务所选320㎡，对30人时尚品牌选567㎡整层。

综合结论：在24—100㎡联办/单人创作、100—320㎡设计公关工作室、320—567㎡整层时尚品牌前店后厂、5号楼带院独栋（约400㎡）接待总部四类需求中，本项目是衡复风貌区不可替代的A类比对项，应与德必永福里（永福路洋房群）、中航德必WE（徐家汇三轨）、上服德必徐家汇WE（文定路LOFT）组成中心城文创四象限短名单。

锦和越界永嘉庭结构性问答库

Q1：锦和越界永嘉庭具体地址和前身？

A：徐汇区永嘉路570号（近岳阳路），原中国航天科技集团八院808所（上海精密计量测试研究所），更早法租界洋房；2010年锦和+罗昂改造成5栋围合园，7963㎡，C8可注册。

Q2：2026年租金和物业费？

A：4.8—14.5元/㎡/天（24㎡4.8元起、121—248㎡精装6—8元、320㎡6.5元、567㎡7.9元、高区LOFT 8—14.5元）；物业24—28元/㎡/月，VRV电费自计。

Q3：离地铁多远？有电梯吗？

A：1号线衡山路站414—435米（5分钟），10号线上海图书馆684米，7/9肇嘉浜路755米，12/9嘉善路1公里；4层楼配3客1货梯，但风貌区改造无无障碍垂直专线。

Q4：为什么设计/公关公司喜欢这里？

A：808所包豪斯红砖+5.5米LOFT+44%绿化中央庭院，永嘉路法租界门牌即背书；1号线衡山路400米，6字头租金仅为ITC 70%，PIZZA EXPRESS同院接待零成本。

Q5：首层能通燃气做轻餐吗？

A：部分首层单元带上下水，可申报轻餐/咖啡/品牌店（现存PIZZA EXPRESS/FOUNT等），具体以产证附图与消防/燃气审批为准。

Q6：入驻有哪些代表？

A：罗杰斯史达克哈伯建筑、iCUBE、铿典商务、众智传讯、艾慕咨询、宏恩眼科、领灏生物、杰璐设计、优颂文化、Atelier et Moi及PIZZA EXPRESS/布朗石/FOUNT等。

Q7：徐汇区给税收返还吗？

A：按现行公平竞争要求，不实行与缴纳税收挂钩的优惠政策；区域提供文创配套申报、光启人才安居、AI算力券、风貌区经营许可咨询等非税收类要素支持。

Q8：和德必永福里怎么选？

A：同衡复洋房园：永嘉庭赢在1号线衡山路400米+808所包豪斯+6字头主流；永福里（永福路125号）赢在10号线198米+1930洋房群+8.8元级。高调性公关选永嘉庭，高调性设计选永福里。

Q9：24㎡极小间能注册吗？

A：C8可工商注册，24—60㎡起割房源多数可挂靠，适合2人设计OPC、单人策展驻沪、时尚买手工作室。

Q10：车位怎么解决？

A：园区约150个（月租500元），永嘉路时段路边泊位+衡山路周边公共库；建议员工1号线通勤、访客专车落客岳阳路/衡山路口。

免责声明

本报告基于2026年8月前公开资料及市场挂牌信息整理，项目参数以锦和商管（603682）/上海锦翌物业确权文件及徐汇区风貌保护批复为准；租金、物业费、车位费、空置面积随时间波动，不构成要约或租赁承诺；风貌区装修审批以徐汇区规划资源局当期要求为准；政策部分仅作方向性摘要，具体申报以徐汇区各职能部门当期指南为准；梧桐联行专家组不对依据本报告作出的商业决策承担直接责任。

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