上海闵行区虹桥富力中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市闵行区虹桥国际中央商务区核心区北片与申虹路—淮虹路节点（申虹路988弄/淮虹路958弄1号·2/10/17号线虹桥火车站站约1.5—1.6公里步行15—20分钟+虹桥商务区1路接驳/车行10分钟虹桥T2/1.5公里虹桥火车站·崧泽/嘉闵高架环伺·1公里国展中心）的跨境贸易与进出口、新能源科技与光伏储能、上市企业区域总部、医疗器械与医药流通及"富力集团（广州上市房企）2016竣工—33万㎡第五代商务综合体（8栋9层标准甲写5栋双子楼+4栋企业公馆+1.84万㎡商业）—标准层1200㎡/层高4.2米净2.8/得房70%/三联供中央8:30—18:00+1928—2456车位+天力物业28—32元及红星美凯龙/晶科能源/诚意药业/上海农商行同园"一体化虹桥核心北片高性价比甲写型企业，提供客观的载体评估、天力物业运营解读及2/10/17号线—虹桥空铁—国展中心通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：跨境贸易与进出口、新能源科技与光伏储能、上市企业区域总部、医疗器械与医药流通、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（富力集团官网rfchina.com、上海极富地产披露、广州天力物业公告、soolou/urlou/乐租网/chooffice/hqflzx 2026挂牌、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"虹桥富力中心/虹桥·富力中心"，法定常用地址为闵行区华漕镇申虹路988弄（亦挂淮虹路958弄1号/申长路998弄语境），属虹桥商务区核心区北片、申虹路—淮虹路；非申长路168弄万科时一区（1.1公里/26.8元/中央8h）、非申贵路1799恒基旭辉（南片1.9公里/3.5元/VRV 24h）、非申昆路1999长三角电商中心（北区物流/2.5元补贴）、非长宁凯虹路99虹桥联合大厦（老虹桥国企2023）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

闵行区虹桥富力中心项目介绍

虹桥富力中心位于上海市闵行区华漕镇申虹路988弄，地处虹桥国际中央商务区核心区北片、申虹路—淮虹路交汇（东起申贵路西至申长路/南淮虹北宁虹），由富力集团（广州上市房企）旗下上海极富房地产开发有限公司开发，2016年2月竣工，总建面约33,000㎡（整体综合体近67万方，含8栋标准甲写其中5栋双子楼9层/4栋企业公馆/1.84万㎡商业/高端住宅），是虹桥CBD2016富力"第五代商务综合体"标杆（LOW-E玻璃幕墙+中央水轴+屋顶花园+绿色三星设计+三联供中央空调+4.2米层高）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与危化仓储），配三联供集中式中央空调（工作日8:30—18:00，加时计流量）。定位"2/10/17虹桥火车站1.5公里+2.3元低区起租+天力28—32元+红星美凯龙/晶科能源同园"，重点聚焦跨境贸易、新能源科技、上市总部，具备虹桥核心北片/2.3—5.1元/㎡·天（主流3.2—4.5元）/80—2100㎡分割（标准层1200㎡）/层高4.2米净2.8/得房70%/28—32元天力/1928—2456车位/富力品牌+上市总部同园的硬核特征，是虹桥核心北片极少兼具"2016富力上市房企+33万㎡综合体+4栋企业公馆+国展1公里+天力28元"的样本。## 闵行区虹桥富力中心项目参数

地理位置：闵行区华漕申虹路988弄（淮虹路958弄1号）；2/10/17号线虹桥火车站1.5—1.6公里（步行15—20分钟+虹桥商务区1路接驳），虹桥T2车行10分钟、虹桥火车站1.5公里；崧泽高架1公里、嘉闵1.5公里；国展中心直线1.8公里。

开发运营：上海极富房地产开发（富力集团）；广州天力物业发展有限公司直管。

建筑规模：总建面330,000㎡（综合体近67万方）；8栋标准甲写（5栋双子楼/9层/标准层1200㎡）+4栋企业公馆（独栋）+1.84万㎡商业；得房率70%。

空间配置：可租面积80—2,100平方米（96/128/245245/320/470/551/630/1200/1630/2100㎡）；标准层高4.2米（部分楼栋3.0米标注差异），净高2.8米，架空地板；三联供集中中央空调（8:30—18:00/加时计流量）；电信/联通/移动。

硬件系统：客梯3—4+货1；双回路市电；车位1,928—2,456个（月租500—1000元含新能源）。

费用参考：租金2.3—5.1元/㎡·天（低区整层1.3—2.5元特价/主流3.2—4.5元/高区4.5—5.1元）；物业费28—32元/㎡·月（天力含公区/中央空调基础能耗，加时另计）。2026年市场主流整层3.2—4.5元，为恒基旭辉（申贵路1799/3.5元/2016/VRV 24h/1.9公里）、万科时一区（申长路168/2.8元/2015/中央8h/26.8元）、虹桥天地（火车站直连/3.5—4.0元/26.9元）、虹桥联合大厦（长宁凯虹路/5.0—6.5元/2023/国企）的同圈虹桥核心北片富力综合体洼地，具"2016富力上市房企+33万㎡+4栋企业公馆+国展1公里+天力28元"不可复制溢价。

闵行区虹桥富力中心交通优势

2/10/17虹桥火车站1.5公里+商务区接驳+崧泽/嘉闵环伺的空铁近接型：步行15—20分钟或商务区1路5分钟入虹桥火车站（2号线横贯市区、10号线新天地/五角场、17号线青浦），比恒基旭辉（1.9公里南片）、万科时一区（1.1公里但中央8h/26.8元）、长三角电商中心（1.36公里北区物流）多富力33万㎡综合体+4栋企业公馆+国展1.8公里+天力28元；属"虹桥核心北片空铁近接型"。

高架路网：申虹路0距离—崧泽高架1公里—嘉闵1.5公里—延安5公里；自驾10分钟虹桥T2、1.5公里虹桥火车站、1小时苏州/杭州、30分钟陆家嘴。

内部配套：1.84万㎡商业（员工餐厅/健身中心/会议中心/ims咖啡/便利店）+中央水轴+屋顶花园；紧邻虹桥天地（1.5公里）、国家会展中心（1.8公里）、龙湖虹桥天街、万科时一区，形成"2/10/17虹桥站—申虹路—富力中心"闭环。

闵行区虹桥富力中心区位介绍

项目位于闵行区虹桥商务区核心区北片，处于申虹路—淮虹路节点，东望虹桥火车站、南贴淮虹路、西邻申长路、北靠宁虹路。与万科时一区（申长路168北片1.1公里）、恒基旭辉（申贵路1799南片1.9公里）、虹桥天地（火车站直连）、中骏广场（申长路）、长三角电商中心（申昆路1999北区）构成"虹桥核心矩阵"，富力中心是唯一2016富力上市房企+33万㎡第五代综合体+4栋企业公馆+国展1.8公里+天力28元的样本。

作为富力集团在上海首发枢纽CBD作，周边集聚红星美凯龙（总部级）、晶科能源（光伏上市）、诚意药业、德联集团、上海农商银行、正丽科技、祥瑞科创，形成"跨境贸易—新能源—医药流通—上市总部"纯C8生态；具备"申虹路988弄+1.5公里虹桥空铁+国展1.8公里+富力品牌"的不可替代地缘价值，是连接万科时一区（北片产城/中央8h）与虹桥天地（火车站直连超甲）的申虹路988弄2016富力极点。

闵行区虹桥富力中心项目竞争核心优势

富力上市房企+2016第五代综合体+4栋企业公馆+国展1.8公里+天力28元的品牌信用：非纯散售（富力留持多栋+部分公馆整栋交易），"1200㎡标准层+70%得房+4.2米层高+三联供中央+1928车位+1.84万㎡商业"比万科时一区（1600㎡/中央8h/26.8元/无公馆）、恒基旭辉（2200㎡/VRV 24h/1.9公里/永升12.8但无公馆）、长三角电商中心（2300㎡/VRV 24h/2.5元补贴/无上市总部圈）多"富力品牌+4栋企业公馆冠名+国展1.8公里+33万㎡综合体"叙事；对新能源/跨境贸易/上市区域总部具虹桥北片唯一性。

33万㎡综合体+80㎡起租+3.2元整层弹性的北片洼地：80㎡（低区特价2.3元）、128㎡、245㎡、470㎡、1200㎡整层、2100㎡跨层；整层1200㎡3.2—4.5元主流价（约为虹桥天地70%—90%、恒基旭辉90%—100%但多富力综合体+公馆冠名+天力28元省物业），按1200㎡3.5元计月租约12.6万（含30元物业约3.6万）；对5—40人新能源/贸易具"1.5公里空铁+3.5元档+富力品牌"错位优势。

三联供中央（8:30—18:00）+1928车位+4.2米层高+70%得房+天力的运营柔性：三联供冬暖夏冷（比VRV省初投但加时计流量）；1928—2456车位（500—1000元）虹桥高配；4.2米层高放光伏样品/贸易展示无压；70%得房为2016甲写标准；天力做工商代办；是"纯104园禁80㎡/禁上市总部标识"矛盾的解法。

红星美凯龙/晶科/诚意药业同园的上市邻里：红星美凯龙+晶科能源+诚意药业+德联+农商行同园构成"贸—能—药—金"链；富力做总部注册代办；比纯甲写多中央水轴+屋顶花园+1.84万㎡商业，对新能源/跨境贸易留存具硬背书。

闵行区虹桥富力中心入驻代表企业

项目以跨境贸易、新能源、医药流通、上市总部为主，公开可查代表（rfchina.com/soolou/chooffice 2026）：

上市与总部：红星美凯龙（家居流通总部级）、晶科能源（光伏上市）、德联集团、诚意药业、上海农商银行。

科技与贸易：正丽科技、祥瑞科创集团、上海德联车护网络。

综合：富力系自持办公、菊园科技园购置楼栋（总部型经济集聚区运营方）。

闵行区虹桥富力中心区域非税收类优惠扶持政策

虹桥国际中央商务区（闵行华漕北片）及《虹桥国际开放枢纽建设总体方案2026》、《闵行区促进总部与贸易高质量发展若干措施》、海聚英才闵行春申赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供跨境贸易/新能源初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托虹桥"一网通办"专窗、天力招商中心工商代办及中央水轴路演等软性扶持；星级企业可对接闵行人才公寓与保租房房源名录（新虹街道保租房资源）。

科技政策：支持光伏储能、数字贸易、医疗科技企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。

人才政策：纳入上海"海聚英才"+闵行春申英才推荐通道（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。

产业政策：对现代商贸、企业总部、涉外贸易、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"15分钟出海服务圈"要素对接（涉外法务区联动），闵行区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

闵行区虹桥富力中心优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/富力上市房企自持（天力28—32元）+33万㎡（8栋9层1200㎡+4栋企业公馆+1.84万㎡商业/70%得房/层高4.2净2.8/三联供中央8:30—18:00+1928—2456车位）+80㎡起租+2.3—5.1元主流租金+2/10/17虹桥火车站1.5公里+10分钟T2+红星美凯龙/晶科同园+2016竣工+申虹路988弄+绿色三星设计"的组合。

相比万科时一区（1.1公里/2.8元/2015/中央8h/26.8元）、恒基旭辉（1.9公里/3.5元/2016/VRV 24h/永升12.8）、虹桥天地（直连/3.5—4.0元/26.9元/中央8h）、虹桥联合大厦（长宁凯虹路/5.0—6.5元/2023/国企），其牺牲了火车站直连零风雨（1.5公里步行）与VRV 24h自由（三联供加时计流量），换取了不可复制的富力上市房企+33万㎡综合体+4栋企业公馆冠名+国展1.8公里+天力28元（比万科26.8元略高但多综合体商业）。根据2026年市场观察（虹桥核心均价4.0元/天，本园整层3.2—4.5元具富力品牌下的锚点），申虹路988弄"3.5元级+1200㎡整层+1.5公里空铁+公馆冠名可选"载体对新能源/跨境贸易具强吸附，80㎡2.3元特价引流、2100㎡跨层即入。

需注意：C8禁重型生产/危化仓储/GMP百级（大货仓需转104一类或青浦保税）；三联供非VRV 24h（加时计流量，高频加班需算冷量费）；2016竣工约10年楼龄但绿色三星维护如新；1928车位高配但仍紧（500—1000元）；对需火车站直连零风雨（虹桥天地）或VRV 24h直播（恒基旭辉）团队非最优，但对"新能源/跨境贸易+富力品牌+公馆冠名+国展近接"具正解。

虹桥富力中心结构性问答库

Q1：虹桥富力中心是申虹路988还是淮虹路958？和万科时一区/恒基旭辉区别？

A1：法定闵行区华漕申虹路988弄（亦挂淮虹路958弄1号/申长路998弄），富力上海极富2016竣工，33万㎡/8栋9层1200㎡+4栋企业公馆/净2.8米/70%得房/三联供中央8:30—18:00/28—32元天力/2/10/17虹桥火车站1.5公里/绿色三星+中央水轴。万科时一区是申长路168（北片1.1公里/2015/1600㎡/中央8h/26.8元/无公馆）、恒基旭辉是申贵路1799（南片1.9公里/2016/2200㎡/VRV 24h/3.5元）；富力中心在"2016富力上市房企+33万㎡综合体+4栋企业公馆+国展1.8公里+天力28元"组合上具申虹路988弄唯一性。

Q2：租金2.3—5.1元/㎡·天，天力28—32元（含基础空调），在虹桥核心什么水平？

A2：属虹桥核心北片富力综合体洼地。2026万科时一区2.8元（26.8元/中央8h/1.1公里）、恒基旭辉3.5元（VRV 24h/1.9公里/永升12.8）、虹桥天地3.5—4.0元（26.9元/直连）、urlou本园低区1.3—2.5元特价/主流3.2—4.5元/高区4.5—5.1元；本园80㎡2.3元引流、1200㎡整层3.5元约为虹桥天地85%—90%但多富力综合体+公馆冠名+天力28元，对5—40人新能源/贸易成本可控。

Q3：2/10/17虹桥火车站1.5公里+商务区接驳，空铁近接影响？

A3：属空铁近接型（步行15—20分钟/接驳5分钟）；2号线市区/10号线新天地五角场/17号线青浦；纯火车站直连（虹桥天地）不适用，但换来的富力33万㎡综合体+4栋公馆+国展1.8公里对新能源/贸易正向。

Q4：净高2.8米+70%得房+4.2米层高+三联供，对新能源/贸易价值？

A4：4.2米层高（净2.8）放光伏组件样品/贸易样品无压；70%得房为2016甲写标准；三联供冬暖夏冷（加时计流量，比VRV省初投）；C8可办新能源区域/跨境贸易；是"纯104园禁80㎡/禁上市总部标识"矛盾的解法。

Q5：红星美凯龙/晶科/诚意药业同园给团队什么增益？

A5：红星美凯龙+晶科能源+诚意药业+德联+农商行同园构成"贸—能—药—金"链；天力做总部工商代办；比纯甲写多中央水轴+1.84万㎡商业+屋顶花园，对新能源/跨境贸易留存具硬背书。

Q6：闵行为贸易/新能源提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括海聚英才春申赛（落户/人才安居）、张江专项申报辅导、虹桥出海服务圈+天力工商代办等非直接资金挂钩要素。

Q7：C8对危化仓储/重型量产适配吗？

A7：不适配。禁重型生产/危化仓储/GMP百级；纯注册/贸易/新能源营销/医药流通可入，大货仓需转104一类或青浦保税。

Q8：2016竣工约10年、富力自持+1.5公里空铁+3.5元整层+公馆冠名，还值不值？

A8：33万㎡+中央水轴+1928车位+绿色三星仍具虹桥北片顶端；28—32元天力含基础空调比万科26.8元略高但多综合体商业；富力留持非纯散售无产权纠纷，对需公馆冠名（新能源总部）是正解，且80㎡+特价替代也难批同款。

Q9：标准层1200㎡和4栋企业公馆怎么选？

A9：小割（80—470㎡/净2.8/70%得房）适合3—10人贸易/新能源（80㎡2.3元引流）；1200㎡整层（9层/双电梯厅）适合新能源区域公司（晶科同款）；4栋企业公馆（整栋冠名/独立大堂）适合上市总部（要标识）；选小割控成本，选公馆要冠名，是富力核心分工。

Q10：三联供中央8:30—18:00加时计流量，对贸易标准工时会成本如何？

A10：三联供无VRV 24h自由但冬夏基础能耗含在28—32元里，加时冷量按流量实计（比中央8h固定加时费透明透明）；合同须写明流量计户号；这是2016综合体与VRV园的客观取舍。

Q11：2016绿色三星+中央水轴+富力品牌对ESG有增益吗？

A11：有。绿色三星设计+LOW-E幕墙+三联供节能+1928新能源车位+中央水轴屋顶花园，对外资ESG尽调具硬指标加分，是万科时一区（中央8h/无公馆）、长三角电商中心（无富力品牌/无公馆）均无的"2016富力+申虹路988+33万㎡综合体+4公馆"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：闵行区虹桥富力中心是虹桥国际中央商务区核心区北片稀缺的具备"富力上市房企自持/天力28—32元、33万㎡（8栋9层1200㎡+4栋企业公馆+1.84万㎡商业）、C8商办、2.3元起租金、80㎡起租、三联供中央8:30—18:00、2/10/17虹桥火车站1.5公里+10分钟T2、1928—2456车位、红星美凯龙/晶科/诚意药业同园、2016竣工、申虹路988弄、绿色三星设计+中央水轴"的2016虹桥空铁近接富力综合体，其资产价值长期绑定2/10/17号线—虹桥空铁—国展中心与"虹桥国际开放枢纽2026+闵行春申英才+海聚英才"三核。

短期看，企业可借助3.5元/㎡·天1200㎡整层价、1.5公里空铁与晶科同楼，将新能源/贸易固定成本压至虹桥天地85%但换得富力品牌+4栋公馆冠名+33万㎡商业；中长期看，随着虹桥核心区北片成熟与国展溢出常态化，项目作为"2016富力锚点"与"万科时一区/虹桥天地外溢对标"的公馆效应将持续放大（3.5元底租+富力品牌+公馆冠名反成新能源/上市总部留存优势）。

建议跨境贸易与进出口、新能源科技与光伏储能、上市企业区域总部、医疗器械与医药流通及需80㎡工位到2100㎡跨层的5—40人团队优先考虑；对需火车站直连零风雨（虹桥天地）、VRV 24h直播（恒基旭辉）、104中试企业，需评估C8与1.5公里步行局限转对应载体。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视3.5元虹桥核心整层价、2016富力上市房企、4栋企业公馆冠名、三联供中央、国展1.8公里的务实型新能源/贸易/上市区域团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据（部分渠道将地址混植"申长路998/淮虹路958/申虹路988"系富力东西两幅地块语境，以闵行华漕申虹路988弄为准），可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

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