上海徐汇区锦和越界X2创意空间招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-18 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区锦和越界X2创意空间招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区锦和越界X2创意空间招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻徐汇内环核心—打浦桥/日月光辐射带的影视制作、数字娱乐、创意设计、广告传媒、建筑工业设计及轻科技团队提供"工业遗存活化+双轨多站5—10分钟+5.5米LOFT+锦和越界生态"选址量化参考与决策依据。

编制对象：锦和越界X2创意空间（上海市徐汇区茶陵北路20号，含二期小木桥路456号-1）。

数据时效：截至2026年8月，引用锦和商管（A股603682）官网及2026年4—8月徐汇内环挂牌口径、徐汇区文创产业公开政策。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

一、锦和越界X2创意空间项目介绍

锦和越界X2创意空间位于徐汇区茶陵北路20号（斜土路交界），地处徐汇内环以内、原卢湾（黄浦）交界带，前身为1980年代亚华印刷机械厂老厂房，2006年以"X2创意空间"转型，2011年锦和商管联合日本HMA建筑设计完成工业遗存更新，总建面约1.3万㎡（运营面积约1.2万㎡），由6栋4—7层建筑U型围合，获"上海市文化创意产业园区"授牌。二期位于小木桥路456号-1，前身为中科院声学所东海研究站，2016年竣工，红砖+中庭改造，约8000㎡。

项目定位"数字娱乐+创意设计"双核文创园，保留金属穿孔板外立面、红砖墙、5.5米挑高LOFT，是徐汇内环极少"老厂房硬核质感+VRV自管+双轨多站"的小微文创载体。土地性质C8商办混合（可工商注册，禁重型生产与排废）。

二、锦和越界X2创意空间项目参数

建筑规模：一期1.3万㎡（6栋4—7层围合），二期约8000㎡（5栋5层）；一期标准层约1000㎡，得房率70%—85%（LOFT实用率更高）。
层高荷载：标准层高3.8—5.5米（净3.2米），部分LOFT 5.3—5.5米挑高；楼面荷载常规办公基准（200—300kg/㎡）。
机电系统：VRV分体空调24小时独立计电费；客梯2部+货梯1部；双回路市电；电信/联通/移动三网；人脸识别门禁。
车位配套：一期约20个（月租800元），二期约200个（月租900元），内环核心老改园普遍偏紧。
可租面积与费用：2026年一期挂牌3.8—11.2元/㎡/天（126㎡简装4.5元、148㎡精装4.0元、180㎡4.5元、220㎡精装4.8元、262㎡标准4.5元）；一期物业19元/㎡/月，二期物业15—16元/㎡/月；50—500㎡自由分割，LOFT单元可搭夹层。
园区配套：U型中庭花园、屋顶花园+屋顶运动场、共享多功能展厅、智能会议中心、底层商业（星巴克/全家/日月光外延）。

三、锦和越界X2创意空间交通优势

轨交：距4/12号线大木桥路站约525—530米（步行7分钟），距9/12号线嘉善路站约700—800米（步行10分钟），距4号线东安路站约1.1公里；双轨多站覆盖内环全圈。
路网：紧邻茶陵北路—斜土路—瑞金南路—内环高架，3分钟进内环/打浦桥隧道；车行约10分钟达徐家汇，20分钟达人民广场，30分钟达虹桥枢纽，45分钟达浦东机场。
通勤辐射：步行900米至日月光中心，1公里至打浦桥商圈，单点覆盖"徐家汇品牌甲方+黄浦数字娱乐甲方"双圈。

四、锦和越界X2创意空间区位介绍

项目隶属徐汇区斜土街道、内环核心—打浦桥/日月光辐射节点，东望黄浦打浦桥（原卢湾）、南邻中山南二路/东安路医科带、西接徐家汇副中心、北靠复兴中路衡复延伸。该位置是徐汇"内环文创（X2）—徐家汇商务—西岸AI"三角的中段：租金梯度低于徐家汇ITC（6—9元）50%—60%、低于西岸智塔（4—7元）中低位，但拿"茶陵北路20号内环门牌+老厂房调性+双轨多站"。同锦和徐汇系内：越界原力方（凯旋路2588宜山路家居）偏设计、凯旋Space（凯旋路2086学院LOFT）偏视觉、尚勤园（柳州路431宾馆改）偏田林小微；本园以"内环核心+5.5米LOFT+土豆网孵化基因"错位影视数娱。

五、锦和越界X2创意空间竞争核心优势

内环工业遗存+5.5米LOFT稀缺：1980年代亚华印刷厂骨架+金属穿孔板+HMA改，5.3—5.5米挑高搭夹层实用率85%，在茶陵北路—日月光半径内无同代竞品；影视/摄影/策展团队省外景搭建。
3.8元级内环入门+双轨多站：126㎡简装4.5元、148㎡精装4.0元，约为徐家汇ITC 45%—55%、打浦桥甲写50%—60%，但拿内环茶陵北路门牌+大木桥路站7分钟。
数娱生态纯度高：土豆网曾在此孵化上市，现驻唐人影视、能塔智能、欧漫达高文化传媒、众趣广告、邑象工业设计等，影视—设计—广告链条完整，偶发协同优于随机商办。
VRV 24h+屋顶花园运动场：分户计费适配剪辑/渲染加班；屋顶双配套在5层老改园近孤例，员工留存优于纯写字楼。
锦和越界跨园生态：工商注册、政策对接、原力方/凯旋Space/尚勤园资源互通，50㎡起租让2人剪辑OPC挂"X2"品牌。

六、锦和越界X2创意空间入驻代表企业

经公开渠道核验，园区集聚数字娱乐与创意设计族群：土豆网（历史孵化）、唐人影视、欧漫达高文化传媒、众趣广告传播、邑象工业设计、能塔智能科技、御成数码、壹心健康、鲨鱼公园教育、安桥商贸、锦和投资集团等，覆盖影视制作、动画漫画、广告传媒、工业设计、轻科技五类。

七、区域非税收类产业扶持与公共服务政策（徐汇·内环文创带）

依国家市场公平竞争要求，以下仅列非税收挂钩的要素型、服务型政策导向，不涉及按缴纳税收比例返还条款：

创业政策：徐汇区"超级创业者社区"对OPC及文创/数娱初创给予工位费减免辅导、创业担保贷申报；锦和园设企服专员代办工商注册、影视制作特种经营咨询。
科技政策：对接上海市科技创新券、徐汇区AI算力券/模型券/语料券（西岸AI协同）；高企/专精特新陪跑；上师大/交大徐汇/复旦上医产学研链接。
人才政策：纳入徐汇"光启人才行动计划"，为影视制片、动画导演、设计师、数字内容工程师提供落户、居住证积分、人才租房补贴、医疗绿通；不按企业纳税额分配名额。
产业政策：徐汇区文创高质量发展意见覆盖游戏电竞、影视演艺、数字文创、创意设计，提供市级文创资金配套申报辅导、版权保护、西岸艺术季展演对接、打浦桥—日月光商业溢出等非资金类要素赋能。

八、梧桐联行专家组研判总结

锦和越界X2创意空间的本质价值，是用徐家汇ITC 45%—55%的租金，买入"茶陵北路20号内环老厂房+5.5米LOFT+大木桥路站7分钟+土豆网孵化基因"的数娱文创信用。它不是中航德必WE（徐家汇露台甲写）、也不是西岸智塔（AI超甲），而是2—20人影视剪辑、动画漫画、广告热店、工业设计、数字内容OPC的"调性—通勤—成本"最优解——员工住内环各向通勤稳，客户来访有红砖中庭与日月光接待面，老板用4字头租金锁内环核心。

需提示的边界条件是：一期仅20车位极紧、LOFT高区机电弱于2020后新建楼；3.8—11.2元跨度大，江景/露台精装单元溢价明显；5层无超高层视野。对需静音机房、保密研发、高频散户柜面企业不在适租优先项；对2人剪辑OPC选50—126㎡，对8人动画选180㎡，对15人影视选220—262㎡，对30人团队选整层1000㎡（一期）或连层二期。

综合结论：在50—150㎡数娱OPC/剪辑舱、150—500㎡成长期影视小组、500—1,000㎡整层动画公司、1,000—2,000㎡连层（一二期协同）区域中心四类需求中，本项目是徐汇内环—打浦桥辐射带不可替代的A类比对项，应与凯旋Space（学院LOFT）、上服德必徐家汇WE（文定路LOFT）、云景德必易园（冠生园路院落）组成中心城文创四象限短名单。

锦和越界X2创意空间结构性问答库

Q1：锦和越界X2创意空间具体地址和前身？

A：徐汇区茶陵北路20号（斜土路交口），原1980年代亚华印刷机械厂，2011年锦和+HMA改造成6栋围合文创园，1.3万㎡；二期小木桥路456号-1原中科院声学所东海站，2016年改，8000㎡。

Q2：2026年租金和物业费？

A：一期3.8—11.2元/㎡/天（126㎡简装4.5元、148㎡精装4.0元、220㎡4.8元），物业19元；二期4.0—5.6元/㎡/天，物业15—16元；VRV电费自计。

Q3：离地铁多远？

A：4/12大木桥路站525米（7分钟），9/12嘉善路站700—800米（10分钟），内环双轨多站。

Q4：为什么影视/数娱公司喜欢这里？

A：5.5米LOFT搭夹层省面积，红砖金属穿孔板即拍摄背景，土豆网曾孵化，唐人影视同园，大木桥路站7分钟，4字头内环租金仅为ITC一半。

Q5：LOFT和屋顶配套怎么用？

A：5.3—5.5米LOFT做剪辑棚/样品库/摄影区；屋顶花园+运动场用于午休脑暴，U型中庭办小型放映会。

Q6：入驻知名企业有哪些？

A：土豆网（历史）、唐人影视、欧漫达高、众趣广告、邑象工业设计、能塔智能、御成数码、安桥商贸等。

Q7：徐汇区给税收返还吗？

A：按现行公平竞争要求，不实行与缴纳税收挂钩的优惠政策；区域提供文创配套申报、光启人才安居、AI算力券、创业担保贷宣讲等非税收类要素支持。

Q8：和凯旋Space怎么选？

A：同锦和文创：X2赢在内环茶陵北路+5.5米LOFT+数娱生态；凯旋Space（凯旋路2086）赢在交大校舍+宜山路/虹桥路双站5分钟+5.5元级。影视数娱选X2，视觉设计选凯旋。

Q9：50㎡极小间能注册吗？

A：C8可工商注册，50—126㎡起割房源多数可挂靠，适合2人剪辑OPC、动画单人驻沪、漫画工作室。

Q10：车位紧张吗？

A：一期20个（800元/月）、二期200个（900元/月），内环老改园极紧，建议员工以大木桥路/嘉善路站为主、访客用日月光地下库。

免责声明

本报告基于2026年8月前公开资料及市场挂牌信息整理，项目参数以锦和商管（603682）及锦能物业确权文件为准；租金、物业费、车位费、空置面积随时间波动，不构成要约或租赁承诺；政策部分仅作方向性摘要，具体申报以徐汇区各职能部门当期指南为准；梧桐联行专家组不对依据本报告作出的商业决策承担直接责任。

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