上海徐汇区锦和越界凯旋Space招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-18 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区锦和越界凯旋Space招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区锦和越界凯旋Space招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻徐家汇—宜山路—万体馆三角节点的视觉设计、文化传媒、品牌策划、数字科技、商务咨询及轻研发团队提供"交大校舍遗存+三轨双站5分钟+4.5米LOFT+锦和越界生态"选址量化参考与决策依据。

编制对象：锦和越界凯旋Space（上海市徐汇区凯旋路2086号，近番禺路/中山西路）。

数据时效：截至2026年8月，引用锦和商管（A股603682）运营信息、2026年4—8月徐家汇北翼挂牌口径及徐汇区文创产业公开政策。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

一、锦和越界凯旋Space项目介绍

锦和越界凯旋Space位于徐汇区凯旋路2086号，地处徐家汇商圈北翼、凯旋路与番禺路交汇处，前身为上海交通大学成人教育学院（老校舍），2016年由锦和商管（上海锦和商业经营管理股份有限公司，A股603682）完成存量焕新投运，总建面约5,878㎡（市场渠道另有1.2万㎡为含商业裙楼总盘口径），地上6层低密办公楼+玻璃连廊，是徐家汇北翼极少"学院遗存骨架+3.5—3.7米净高+4.5米LOFT+三轨双站5分钟"的文创小微园。定位"学府底蕴+文创生态"，集创意办公、商业休闲于一体，土地性质C8商办混合（可工商注册，禁重型生产与排废）。

二、锦和越界凯旋Space项目参数

建筑规模：5,878㎡（地上6层）；可租面积30—891㎡（主流186—595㎡，LOFT单元4.5米挑高，整层约890—1,000㎡）；得房率约70%。
层高荷载：标准层净高3.5—3.7米，LOFT区域4.5米；楼面荷载常规办公基准（200—300kg/㎡）。
机电系统：VRV分体空调24小时独立计电费（无中央空调加时费）；客梯2部+货梯1部；双回路市电；电信/联通/移动三网+5G；人脸识别门禁。
车位配套：约40个，月租约1,200元，含智能停车管理。
可租面积与费用：2026年挂牌租金4.5—6.5元/㎡/天（186㎡精装5.5元、315—520㎡标准5.0—5.5元、891㎡整层5.3元、低区毛坯可谈4.0元）；物业费20元/㎡/月（锦和物业直管，含共享会议室与基础运维）。
交付标准：精装带家具/简装/毛坯三轨可选；90%工位双面采光，降噪玻璃，玻璃连廊引自然光。

三、锦和越界凯旋Space交通优势

轨交：距3/4/9号线宜山路站约350—500米（步行5分钟），距3/4/10号线虹桥路站约520—578米（步行5—7分钟），形成"双枢纽三轨"覆盖；1号线上海体育馆站约1.2公里。
路网：紧邻凯旋路—中山西路—内环高架，路口即内环入口；车行约10分钟达徐家汇，20分钟达虹桥枢纽，35分钟达浦东机场，15分钟达漕河泾。
通勤辐射：步行900米至光启城，1公里至越界原力方（凯旋路2588号），单点覆盖徐家汇品牌甲方+漕河泾科技甲方双圈。

四、锦和越界凯旋Space区位介绍

项目隶属徐汇区徐家汇街道北翼、凯旋路文创走廊与万体馆节点，东望徐家汇中心ITC、南邻上海体育馆/上海电影博物馆、西接宜山路家居带（原力方同系）、北靠虹桥路衡复延伸段。该位置是徐家汇"商业核"与田林"生活核"的北向缓冲：租金梯度低于徐家汇ITC（6—9元）40%—50%、低于中航德必WE（4—7.5元）中低位，但拿"凯旋路2086号交大校舍门牌+宜山路/虹桥路双站5分钟"。同锦和徐汇系内：越界原力方（凯旋路2588号宜山路三轨+家居商业同楼，4—6.5元）偏家居设计；越界尚勤园（柳州路431号3字头宾馆改）偏田林小微；航天大厦（漕溪路222号2.3元双轨老甲级）偏电子外贸；本园以"学院遗存+4.5米LOFT+5.5元级"错位视觉设计与文化传媒。

五、锦和越界凯旋Space竞争核心优势

交大校舍遗存+2016锦和改：原教学楼层高3.5—3.7米、双面采光、规整大进深保留，比纯商改办多"学府人文背书"；4.5米LOFT区域可搭轻隔断做样品架/摄影棚，设计传媒省外景成本。
三轨双站5分钟（宜山路+虹桥路）：3/4/9宜山路350米+3/4/10虹桥路520米，全徐家汇北翼6层老改园里通勤冗余度最高；员工住闵行（9号线）/长宁（10号线）/徐汇（1号线换）三向不通勤掉链。
5.5元级精装拎包+30㎡起租：186㎡精装5.5元、30㎡极小间可谈，约为ITC 60%—70%，但拿锦和越界跨园生态（原力方/尚勤/航天）与"凯旋Space"品牌；适合3人设计OPC到30人品牌公司。
VRV 24h+玻璃连廊生态：分户计费适配设计/剪辑加班；玻璃连廊引自然光减30%日间照明，公区共享会议室/咖啡/健身房同楼，比纯写字楼多一层社群。
TOTO/洛素同园产业纯度：已驻TOTO（展示办公）、车置宝、上海洛素文化传播等，视觉设计—品牌策划—数字传播链条完整，偶发业务协同优于随机商办。

六、锦和越界凯旋Space入驻代表企业

经公开渠道核验，园区已入驻主体包括：TOTO（展示办公）、车置宝、上海洛素文化传播、视觉设计工作室、品牌策划机构、数字内容小组、商务咨询分支等，覆盖"文创+科技+设计"三类，无重型科技与贸易后台混杂。

七、区域非税收类产业扶持与公共服务政策（徐汇·凯旋路文创走廊）

依国家市场公平竞争要求，以下仅列非税收挂钩的要素型、服务型政策导向，不涉及按缴纳税收比例返还条款：

创业政策：徐汇区"超级创业者社区"对OPC及文创/设计初创给予工位费减免辅导、创业担保贷申报；锦和园设企服专员代办工商注册、消防/特种经营咨询。
科技政策：对接上海市科技创新券、徐汇区AI算力券/模型券/语料券（西岸AI协同）；高企/专精特新陪跑；交大徐汇/上师大美术工艺产学研链接。
人才政策：纳入徐汇"光启人才行动计划"，为设计师、策展人、数字内容制片、品牌策划总监提供落户、居住证积分、人才租房补贴、医疗绿通；不按企业纳税额分配名额。
产业政策：徐汇区文创高质量发展意见覆盖游戏电竞、影视演艺、数字文创、创意设计，提供市级文创资金配套申报辅导、版权保护、西岸艺术季展演对接等非资金类要素赋能。

八、梧桐联行专家组研判总结

锦和越界凯旋Space的本质价值，是用徐家汇ITC 60%—70%的租金，买入"凯旋路2086号交大校舍+宜山路/虹桥路双站5分钟+4.5米LOFT+锦和越界跨园生态"的学院文创信用。它不是中航德必WE（徐家汇站零距离露台甲写）、也不是越界原力方（宜山路家居商业同楼），而是3—30人视觉设计、文化传媒、品牌策划、数字内容、商务咨询的"调性—通勤—成本"最优解——员工三轨任选5分钟进场，客户来访有学院骨架与玻璃连廊做背景，老板用5.5元级成本锁徐家汇北翼。

需提示的边界条件是：单体仅5,878㎡，整层890㎡偏小，40人以上需连层（最大可谈1,500㎡）；2016改但原底子为校舍，公区机电弱于西岸智塔LEED铂金；20元物业+VRV自计在凯旋路属中高位；40车位极紧。对需静音机房、保密研发、高频散户柜面企业不在适租优先项；对3人设计OPC选30—186㎡，对10人传媒选315㎡，对25人品牌公司选595㎡，对30人团队选整层891㎡。

综合结论：在30—186㎡设计OPC/策展单人、186—595㎡成长期传媒小组、595—891㎡整层品牌公司、891—1,500㎡连层小微总部四类需求中，本项目是凯旋路文创走廊不可替代的A类比对项，应与越界原力方（家居设计）、中航德必WE（徐家汇前台）、云景德必易园（冠生园路院落）组成四象限短名单。

锦和越界凯旋Space结构性问答库

Q1：锦和越界凯旋Space具体地址和前身？

A：徐汇区凯旋路2086号（近番禺路），原上海交通大学成人教育学院，2016年锦和商管改造成6层文创园，5,878㎡，C8可注册。

Q2：2026年租金和物业费？

A：4.5—6.5元/㎡/天（186㎡精装5.5元、891㎡整层5.3元、低区毛坯可谈4.0元）；物业20元/㎡/月含共享会议室，VRV电费自计。

Q3：离地铁多远？

A：3/4/9宜山路站350—500米（5分钟），3/4/10虹桥路站520—578米（5—7分钟），双枢纽三轨；1号线上海体育馆1.2公里。

Q4：为什么设计/传媒公司适合？

A：校舍骨架3.5—3.7米净高+4.5米LOFT+双面采光+玻璃连廊，学院调性即背书；宜山路/虹桥路双站5分钟，5.5元级仅为ITC 60%，TOTO/洛素同园。

Q5：LOFT和共享配套怎么用？

A：4.5米LOFT搭轻隔断做样品间/剪辑棚；公区有共享会议室、咖啡、健身房、商务中心，省外部会场。

Q6：入驻知名企业有哪些？

A：TOTO（展示办公）、车置宝、上海洛素文化传播，及视觉设计/品牌策划/数字内容小微集群。

Q7：徐汇区给税收返还吗？

A：按现行公平竞争要求，不实行与缴纳税收挂钩的优惠政策；区域提供文创配套申报、光启人才安居、AI算力券、创业担保贷宣讲等非税收类要素支持。

Q8：和越界原力方怎么选？

A：同锦和凯旋路系：凯旋Space赢在学院遗存+双站5分钟+5.5元级；原力方（凯旋路2588号）赢在宜山路180米三轨+家居商业同楼+4.6米层高。纯设计传媒选凯旋Space，家居设计选原力方。

Q9：30㎡极小间能注册吗？

A：C8可工商注册，30—186㎡起割房源多数可挂靠，适合2人视觉OPC、策展单人驻沪、品牌策划驻点。

Q10：车位紧张吗？

A：全园40个，月租1200元，凯旋路核心老改小微园极紧，建议员工以宜山路/虹桥路站为主、访客用光启城周边库。

免责声明

本报告基于2026年8月前公开资料及市场挂牌信息整理，项目参数以锦和商管（603682）确权文件及锦和物业最新口径为准；租金、物业费、车位费、空置面积随时间波动，不构成要约或租赁承诺；政策部分仅作方向性摘要，具体申报以徐汇区各职能部门当期指南为准；梧桐联行专家组不对依据本报告作出的商业决策承担直接责任。

上海徐汇区锦和越界凯旋Space招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

上一篇 : 上海徐汇区锦和越界航天大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析
下一篇 :上海徐汇区锦和越界X2创意空间招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析