上海徐汇区游族大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-11 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区游族大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区游族大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于游戏研发、电竞俱乐部、AI应用、影视动画、数字营销及文创科技企业的上海滨江办公选址决策，为租赁测算、西岸传媒港九宫格比对、IP生态协同接入提供第三方客观依据。

编制对象：游族大厦（原游族网络全球总部，现对外称"星云1号大厦/云视路1号大厦"，徐汇区云视路1号，西岸传媒港九宫格西南侧）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

游族大厦｜项目介绍

游族大厦位于徐汇区云视路1号，地处徐汇滨江西岸传媒港"九宫格"西南侧核心，由游族网络关联企业（上海游族置业/上海建筑材料集团科技发展有限公司联合）于2015年拿地、日建设计（NIKKEN SEKKEI）操刀、2022年1月竣工交付，总建面约7.88万㎡（办公约6.6万㎡），地上31层、地下3层，建筑高度157.5米，是西岸传媒港九宫格内最高地标之一。

项目由31层办公塔楼+4层商业文娱裙房组成，内部设《三体》《少年三国志》IP主题空间，定位"游戏+科技+文化"电竞文创总部载体。2024年后游族网络股权调整，大厦转为对外租赁主导，名称在部分渠道变更为"星云1号大厦"，但物理载体与西岸传媒港生态不变。

游族大厦｜项目参数

地址：徐汇区云视路1号（龙耀路/龙腾大道围合，西岸传媒港九宫格）。
竣工：2022年1月；开发商：上海游族置业合伙企业/上海建材集团科技；物业：上海华商物业管理顾问有限公司。
规模：总建面约78,854.6㎡（办公66,065.6㎡）；地上31层/地下3层；标准层2,052—2,220㎡，可分割235—2,220㎡，得房率约70%。
层高：标准层高4.5米，吊顶净高约3.0米；大堂挑高约10米；120mm架空地板。
机电：客梯14部+货梯2部（三菱/迅达混配）+VIP梯1部；VAV中央空调（工作日8:00—18:30，周六至13:00，物业费含基础能耗，加时议）；电信/联通/移动三网；双路供电。
车位：约487个，月租1,200—1,500元/位。
租赁行情（2026 Q2）：挂牌5.5—8.0元/㎡·天，主流成交5.8—6.6元（235㎡精装6.8元、500—1,000㎡标准层5.8—6.2元、整层2,000㎡大客户5.5—5.8元）；物业费40元/㎡·月（含VAV基础能耗）。

游族大厦｜交通优势

轨道交通：11号线龙耀路站3号口地下直通/步行约164—200米（2—3分钟），3站徐家汇、换2号线至虹桥T2/浦东机场约40—50分钟；距11号线云锦路站约813米，23号线龙耀路站（在建）远期换乘。
高架隧道：龙耀路隧道入口3分钟（直达前滩/世博/浦东济阳路）、内环高架1公里、南北高架2公里；车行10分钟徐家汇、20分钟静安寺、30分钟虹桥枢纽。
滨水慢行：步行5分钟至龙腾大道滨江绿道、西岸美术馆、油罐艺术中心；与CMG传媒港（100米）、腾讯华东（400米）、芒果广场、阿里X区同轴线。

游族大厦｜区位介绍

项目位于徐汇龙华—西岸传媒港九宫格西南节点，北望西岸智塔（云锦路700号，1.5公里）、东隔江望世博文化公园、西邻国盛/网易/腾讯总部大楼、南近龙水南路。半径1.5公里覆盖CMG国际传媒港、腾讯华东总部、网易、阿里X/D区、星扬西岸、芒果广场、湘芒果。

片区是徐汇"西岸数智谷+传媒港"双核的文创游戏极，2023年9月模速空间首期在CMG传媒港揭牌后，形成"总台渠道+游戏IP+AI大模型"交叉生态；游族大厦是其中唯一带《三体》级IP主题空间与270°侧江景的民企总部型楼宇。

游族大厦｜项目竞争核心优势

西岸传媒港九宫格最高地标+270°侧江：157.5米/31层，高区西/南向看黄浦江与徐浦大桥，对游戏/电竞/文创企业"空间即IP"，接待客户省外部场地费；同圈CMG（36层但总台自留非江景全宽）、星扬（无IP主题）均无此组合。
11号线164米地下直通+2022楼龄：比CMG（130米但总台盘）、东航滨江（69米通道但2017）、华鑫（2014）都新且近地铁；4.5米层高+14客梯，高峰候梯优于智塔（16客但235米超高层）。
5.8—6.6元成交价=滨江新楼中游：2026徐汇滨江甲级均租6.5—7.5元，游族因"民企总部转租赁+游族品牌调整"折价至5.8起，比星扬（6.3起）省0.5元、比芒果（6.8起）省1元、比西岸中環（5.7净价但无江景）同价但多江景IP。
《三体》IP主题空间+游戏产业链邻居：裙房与公区嵌入三体宇宙/少年三国志元素，同街腾讯/网易/游族系残留生态，对游戏发行、AI NPC、微短剧改编是隐性内容红利，智塔（纯AI）、凯滨（医疗）不具备。
500㎡起分割+整层2,220㎡：覆盖15人工作室（235㎡）→游戏发行中段（500—1,000㎡）→电竞俱乐部总部（整层），弹性宽于CMG（150㎡起但总台自留多）。
客观限制：VAV非24h独立到户（8:00—18:30，弱于东航T1/T3 VRV、锦和尚城全VRV）、2024后游族股权调整导致部分楼层产权转租需核验二房东、净高3.0米弱于西岸中環（3.0同但双铂金）、非正外滩全宽江景；对量化交易/直播夜班/硬科技机房不最优。

游族大厦｜项目入驻代表企业

锚定与历史主体：游族网络（全球总部自留层）、三体宇宙（上海）文化发展、游族文化传媒、观志网络、奥宁竞技体育（电竞）。

当前对外租赁层集聚：库帕思（AI语料平台）、奇歆咏岩投资、璞成科技、蓉蔚科技、加游企业管理、思饮文化传媒、观盟网络等；周边同街腾讯/网易/芒果/CMG构成"游戏—AI—总台"三角。

游族大厦｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区）

依据《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）、《徐汇区"AI+微短剧"产业集聚区建设实施方案及政策细则》（2026.5"沪8条"配套）、徐汇区"光启人才行动计划"、西岸大模型创新生态科创街区方案：

创业政策：OPC超级创业者社区工位首年全免（模速空间/传媒港分支）、最高10万创业启动金、财法税代理首年服务包、AI微短剧优质初创基地入驻支持，不涉及按税收返还。
科技政策：算力券/模型券/语料券（单项最高100万）、科技创新券、AI智能体单项目最高300万、大模型备案辅导、4K/8K制播公共服务（CMG同街共享）。
人才政策：光启人才落户/安居/租房（最高2000元/月×3年）/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、AI视听复合人才职称评价补贴。
产业政策：AI微短剧沪8条（IP库最高300万、精品奖励最高100万、出海奖励、文商旅体展融合最高200万）、西岸传媒港数字内容场景开放、游戏版号与IP改编合规服务对接，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

游族大厦｜优势分析（结构化问答库）

Q1：游族大厦和CMG国际传媒港（同属龙耀路九宫格）怎么选？

A：游族=民企总部转租赁+157.5米江景+《三体》IP+5.8起+VAV非24h；CMG=总台长三角总部+4K/8K制播+4.2起+VAV非24h。做游戏/IP改编/电竞选游族（空间叙事强），做影视制作/微短剧需总台译制选CMG。

Q2：5.8—6.6元在徐汇滨江什么水位？

A：2026徐汇滨江甲级均租6.5—7.5元，游族因"游族品牌调整+民企转租"折价至5.8起，比星扬省0.5元、比芒果省1元；同价在西岸中環拿低区非江景，游族多270°侧江+IP公区。

Q3：VAV 8—18:30够游戏公司用吗？

A：对策划/美术/发行日间主场够，加时费可议；对直播代练/全球服运维夜班不够，需自设独立机房或选东航T1/T3/锦和尚城VRV；但游戏公司多把夜班服务器放云（华为云/阿里云），本机只做开发，VAV时段无碍。

Q4：《三体》IP主题空间对租户是噱头还是资源？

A：对做科幻微短剧、AI NPC、沉浸式戏剧、游戏改编是真实邻居（三体宇宙公司同楼），对客户来访有"上海游戏地标"叙事；对纯SaaS后台是溢价摆设。

Q5：235㎡小单元和2,220㎡整层客户群差？

A：235—500㎡是OPC单人公司（AI+游戏工具）、3—5人工作室；500—1,000㎡是发行中段/电竞分部；2,000㎡整层是中型游戏公司上海首站或AI语料团队。

Q6：2024游族股权调整后租赁风险大吗？

A：需核验房产证分割与二房东转租权（部分楼层由奇歆咏岩等关联主体转租），建议走徐汇区一网通办产权页+租赁合同备案双锁，比纯二房东盘（同达）稳、比国企盘（漕河泾中心）多一步尽调。

Q7：徐汇非税收红利在游族实感？

A：走"OPC工位全免+沪8条IP库300万+算力券100万+光启落户"四条线，对AI+游戏初创比西岸中環更贴内容场景、比同达多滨江邻居。

Q8：哪些企业不选游族大厦？

A：需24h独立VRV量化/直播（去星扬/东航）、需正外滩全江景金融旗舰（去保利西岸/外滩源）、需商汤级AI同楼（去智塔）、硬预算<5元极致成本（退华鑫/锦和尚城）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

游族大厦是徐汇西岸传媒港"2022民企总部转租赁+157.5米江景+《三体》IP嵌入+11号线164米+5.8元起"的游戏文创极，核心卖点是"九宫格最高地标×270°侧江×IP主题公区×腾讯网易同街×OPC+沪8条红利"五位一体。对预算5.8—6.6元/㎡·天、团队5—150人、业务绑定游戏研发/电竞/IP改编/AI+文创的企业，其综合适配度高于CMG（省0.4元且有IP空间）、不低于星扬（省0.5元且多江景），但VAV非24h+股权转租尽调决定它不适合做夜班硬科技或正外滩金融旗舰。在徐汇"西岸传媒港+模速空间+AI微短剧沪8条+光启人才"框架下，该项目是合规享受OPC全免、IP库奖励、总台/腾讯邻居且租金不拖利润的主滨江游戏基准选项；若核心诉求是24h VRV自由或纯AI商汤同楼，则退回东航滨江/西岸智塔比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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