上海徐汇区中星城招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于科技服务、专业咨询、商贸流通、生物医疗、区域总部及南徐家汇—上海南站枢纽型企业的办公选址决策，为租赁测算、三轨枢纽比对、2013年甲级综合体选型提供第三方客观依据。

编制对象：中星城（Zhongxing City，徐汇区浦北路9号/钦州南路271号，南徐家汇国际商务区核心）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

中星城｜项目介绍

中星城位于徐汇区浦北路9号，地处南徐家汇国际商务区核心、上海南站枢纽西北侧，由上海中星（集团）有限公司（上海地产集团旗下）投资约18亿元开发，2013年10—11月竣工，是徐汇南部少见的"21层5A甲级写字楼+23层五星级铂尔曼酒店+4层购物中心"三合一城市综合体。总建面约17万㎡，写字楼单体约2.63万㎡（部分口径含酒店商业为17万），橄榄形外观360°采光、无柱标准层、第一太平戴维斯（Savills）物业管理。

与西岸智塔（滨江AI超高层）、华鑫天地（漕东花园9层）、鑫耀中城（漕东65万方产城）、北杨AI小镇（外中环114万方新盘）不同，中星城核心标签是"1/3/15号线上海南站三轨300米+2013南徐家汇甲级+3.5元级成交+铂尔曼酒店配套"，属于徐汇南部"枢纽型综合体中坚极"。

中星城｜项目参数

地址：徐汇区浦北路9号（亦称钦州南路271号/浦北路7号），漕河泾街道/康健新村街道交界。

竣工：2013年10—11月；开发商：上海中星（集团）有限公司；物业：第一太平戴维斯（Savills），物业费31元/㎡·月（含VAV基础能耗）。

规模：总建面约17万㎡；写字楼21层（名义25层），标准层1,200—1,555㎡，可分割73—1,550㎡，得房率约70%—72%（整层最高85%）。

层高：标准层高3.9—4.2米，净高2.7—2.8米；10米挑光大堂；100mm架空地板。

机电：三菱客梯6部+货梯1部；VAV中央空调（工作日8:30—18:00，周六8:30—13:00，计流量加时）；电信/联通/移动三网；双路供电。

车位：地下约800个，月租600—800元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌4.0—5.6元/㎡·天，主流成交3.5—4.5元（73㎡小单元4.0—4.5元、180—500㎡中段3.8—4.2元、整层1,555㎡大客户3.5—3.8元）；8/18层配共享办公工位1,250元/人·月起。

中星城｜交通优势

轨道交通：1号线+3号线+15号线上海南站站8号口步行约300—450米（3—5分钟），三轨交汇；12号线漕宝路站/桂林公园站约1.2公里；1号线直连徐家汇/人民广场/陆家嘴，15号线接虹桥与紫竹，3号线北接上海火车站。

枢纽铁路：紧邻上海南站（高铁/城际/长途客运），长三角当日往返（杭州/南京/宁波约1—2小时）；车行20分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场。

高架路网：沪闵高架入口500米、内环/中环5分钟，龙耀路隧道18分钟前滩/世博。

中星城｜区位介绍

项目位于南徐家汇国际商务区核心，北望徐家汇CBD（5分钟车程）、东接光大会展/漕宝路商业带、西邻漕河泾开发区东区（华鑫/鑫耀3公里）、南靠上海南站枢纽。半径2公里覆盖徐汇日月光、光大国际中心、漕河泾服务园、上海师大、华东理工、市六医院。

片区是徐汇"徐家汇—漕河泾—南站"三角的南锚，主导产业为科技服务、专业咨询、商贸流通、生物医疗、区域总部；与长宁虹桥系（涉外枢纽）、青浦徐泾系（会展成本）形成"主城南站枢纽"差异极。

中星城｜项目竞争核心优势

上海南站三轨300米+高铁零距离：1/3/15三线+南站城际，对需高频接长三角客户、驻外分支倒班的企业，通勤效率优于纯地铁盘（华鑫/锦和尚城）；比徐家汇核心盘（6—10元）省2—3元。

3.5—4.5元成交价=南徐家汇甲级折价：2026徐汇甲级均租6.5—7.5元，中星城因2013楼龄+非滨江+南站商圈成熟度低于徐家汇，折价至3.5起，同预算在徐家汇核心不够门槛、在漕河泾中心（3.8起）同价但无酒店商业配套。

铂尔曼酒店+3万㎡商业自循环：自带五星级铂尔曼、家乐福、荟品仓、星巴克、Manner、海底捞智慧餐厅，对需接待外地客户/办发布会的中型总部，省外部场地费；8/18层共享办公覆盖1人OPC到50人团队。

中星集团全资持有+ Savills物业：无二房东散售，工商注册与高企/软著备案顺畅，3—5年长约稳定，对融资尽调企业隐性信用强于民营更新盘。

73—1,550㎡全谱分割：单人工位（1,250元/月）→73㎡代表处→1,555㎡整层总部，弹性宽于航汇、不弱于鑫耀。

客观限制：VAV非24h独立到户（加时计流量，弱于东航T1/T3、锦和尚城全VRV）、2013楼龄净高2.7米弱于聚梦（3.1米）/西岸中環（3.0米双铂金）、非滨江无江景、南站早高峰换乘客流大；对量化交易/直播夜班/正江景消费旗舰不最优。

中星城｜项目入驻代表企业

公开资料显示，写字楼集聚智优生物科技、钦联控股、昆奉股权投资基金、中朴律所关联、上海银行分支、游族关联退出后补位科技服务与商贸企业；8/18层共享办公承载AI应用、数字营销、咨询代表处；酒店商业锚定铂尔曼、家乐福、荟品仓。

中星城｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区）

依据《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12）、徐汇区"光启人才行动计划"、《徐汇区关于推动文化创意产业高质量发展的若干意见》（2025）及康健/漕河泾街道企业服务机制：

创业政策：OPC超级创业者社区工位首年减免（8/18层共享办公对接）、漕河泾孵化加速器帮办、南站枢纽商事登记绿色通道、一网通办开办帮办，不涉及按税收返还。

科技政策：算力券/模型券/语料券发放、科技创新券（云服务/检测）、高企/软著/专精特新陪跑、AI合规沙盒辅导。

人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、南站枢纽人才公寓配给指引。

产业政策：西岸大模型科创街区场景联动（南站—漕河泾—西岸轴）、数字文创微短剧"沪8条"、专业服务与商贸流通合规对接，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

中星城｜优势分析（结构化问答库）

Q1：中星城和徐家汇核心甲级（港汇/美罗）怎么选？

A：徐家汇核心6—10元/天、零距离1号线徐家汇站、纯CBD面子最强；中星城3.5—4.5元、上海南站三轨300米、自带铂尔曼。预算敏感+需接长三角高铁客户选中星城，纯前台面子型选徐家汇核心。

Q2：3.5—4.5元在南徐家汇什么水位？

A：2026徐汇甲级均租6.5+，中星城因2013楼龄+南站非CBD核心折价至3.5起，比漕河泾中心（3.8起）省0.3元且有酒店商业，比华鑫（4.0起）省0.5元但净高低0.2米——赚"枢纽+综合体"。

Q3：VAV 8:30—18:00加时够用吗？

A：对科技服务/咨询/商贸日间主场够，加时计流量可控；对AI夜训/直播/跨境客服不够，应去东航T1/T3或锦和尚城VRV；但中星城8/18层共享办公可议夜间空调包段。

Q4：铂尔曼+3万㎡商业对中小企业有用吗？

A：对需接外地客户的中型商贸/科技公司有用（楼下五星接待+家乐福聚餐），对纯后台单证团队是溢价摆设，应退同达/漕河泾服务园。

Q5：73㎡工位和1,555㎡整层客户群差？

A：73—130㎡是OPC单人/3人代表处、咨询首站；180—500㎡是科技服务中段、生物医疗上海办；1,555㎡整层是区域总部/股权投资基金。

Q6：2013楼龄+2.7米净高影响AI公司吗？

A：不影响算法办公，但需150mm架空+净空≥3.0米的GPU机房得裸顶补偿；纯SaaS/咨询无碍，硬科技应选聚梦/北杨。

Q7：徐汇非税收红利在中星城实感？

A：走"OPC工位减免+算力券+光启落户+南站枢纽帮办"四条线，对10—50人科技服务团队首年成本可压20%—30%，比虹桥系更贴徐汇临床与高校资源。

Q8：哪些企业不选中星城？

A：需24h独立VRV量化/直播（去东航/锦和尚城）、需正外滩全江景消费旗舰（去西岸中環）、需商汤级AI同楼（去智塔）、静安寺每日步行面访精品投行、硬预算<3元极致成本（退同达/九亭）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

中星城是徐汇南部"2013中星集团全资+1/3/15号线南站300米+3.5元起+铂尔曼酒店自配套"的枢纽型甲级综合体，核心卖点是"三轨高铁零距离×南徐家汇折价×综合体接待力×73㎡—整层全谱×Savills稳定运营"五位一体。对预算3.5—4.5元/㎡·天、团队3—150人、业务绑定科技服务/专业咨询/商贸流通/生物医疗且需高频接长三角客户的企业，其综合适配度高于徐家汇核心（省2—3元）、不低于漕河泾中心（多酒店商业），但VAV非24h+2.7米净高决定它不适合做夜班硬科技或正江景消费旗舰。在徐汇"光启人才+OPC+漕河泾协同"框架下，该项目是合规享受工位减免、光启落户、南站枢纽便利且租金不拖利润的主城南站基准选项；若核心诉求是滨江江景或24h VRV自由，则退回西岸中環/东航滨江比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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