上海徐汇区CMG国际传媒港招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-11 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区CMG国际传媒港招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区CMG国际传媒港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于中央广播电视总台关联机构、影视制作、数字内容、AI微短剧、游戏电竞、广告传媒及TMT企业的上海滨江办公选址决策，为租赁测算、国家级传媒生态接入、4K/8K制播设施比对提供第三方客观依据。

编制对象：CMG国际传媒港（CMG International Media Port，徐汇区龙文路199号/龙腾大道2171号，西岸传媒港"九宫格"核心载体，中央广播电视总台长三角总部暨上海总站驻地）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

CMG国际传媒港｜项目介绍

CMG国际传媒港位于徐汇区龙文路199号（龙腾大道2171号门厅），地处徐汇滨江CAZ核心、西岸传媒港"九宫格"东翼，由中央广播电视总台直属中国国际电视总公司全资子公司国际传媒港（上海）文化发展有限公司开发运营，2019年9月总站长三角总部启用，2020年入选"上海新十大地标建筑"，2023年12月西岸传媒港全面建成，2024年通过上海市绿色生态城区示范终期验收。

项目总建面约26.5万㎡，含5A甲级写字楼约10万㎡（核心塔楼36名义层/实际办公31层）、文化场馆2.3万㎡（400座实验剧场、CMG融媒影城9厅1600座）、商业5万㎡（传媒港花园里），是上海唯一"国家级媒体母体+4K/8K超高清制播实验室+腾讯/阿里/网易同街"的滨江传媒甲级盘。

CMG国际传媒港｜项目参数

地址：徐汇区龙文路199号（主门厅）/龙腾大道2171号，11号线龙耀路站2号口约100—137米。
竣工：2019年9月（总部启用）/2020年整体运营；开发商：国际传媒港（上海）文化发展有限公司（总台全资）；物业：高力国际/万物梁行共管。
规模：总建面约26.5万㎡；核心塔楼办公约4.53万㎡，标准层1,900—2,200㎡，可分割150—3,000㎡，得房率70%—75%。
层高：标准层高4.5米，吊顶净高3.0米；大堂挑高12.5米；120mm架空地板。
机电：三菱智能派梯12客+2货；开利VAV中央空调（工作日8:00—20:00，周六8:00—13:00，能耗含物业费）；全楼5G+4K/8K+AI高速网络；电信/联通/移动三网；双路供电。
车位：地下约427个+地上4个，月租1,200—1,800元/位。
租赁行情（2026 Q2）：挂牌4.0—6.5元/㎡·天，主流成交4.2—5.2元（255㎡小单元5.5—6.5元，整层2,000㎡大客户4.0—4.5元）；物业费35—38元/㎡·月（含VAV基础能耗）。

CMG国际传媒港｜交通优势

轨道交通：11号线龙耀路站2号口步行约100—137米（2—3分钟），3站徐家汇、换2号线至虹桥T2/浦东机场约40—50分钟；距12号线龙华中路站约1.2公里、23号线龙启路站（在建）约900米。
高架隧道：龙耀路隧道1.5公里（15分钟前滩/世博）、内环高架1公里、南北高架2公里；车行10分钟徐家汇、20分钟静安寺、30分钟虹桥枢纽。
滨水慢行：步行5分钟至龙腾大道滨江绿道、西岸美术馆、油罐艺术中心、梦中心，与星扬西岸/芒果广场/阿里X区同轴线。

CMG国际传媒港｜区位介绍

项目位于徐汇龙华—西岸传媒港节点，北望西岸智塔（云锦路700号，约1.5公里）、东隔江望世博文化公园、西邻阿里徐汇滨江园区（龙耀路8号）、南近龙水南路。半径1.5公里覆盖腾讯华东总部（传媒港内）、网易（西岸）、阿里X区/D区、星扬西岸、芒果广场、湘芒果。

片区是徐汇"西岸数智谷+传媒港"双核之一，2023年9月全国首个大模型创新生态社区"模速空间"首期在传媒港揭牌，主导产业为影视制作、AI微短剧、数字内容、游戏电竞、广告传媒、TMT。

CMG国际传媒港｜项目竞争核心优势

总台长三角总部同楼：CMG版权交易中心、超高清视音频制播呈现国家重点实验室、国家多语种影视译制基地驻场，对影视/微短剧/广告企业是"监管+渠道+技术"三位一体邻居，西岸智塔（纯AI）、东航滨江（航司）不具备。
4K/8K全链路+XR虚拟制片共享：园区配CMG融媒影城（4K转播）、5G+8K云编辑、XR虚拟制片中心，内容企业可共享总台级基础设施，比普通甲级（仅光纤）省千万级自建成本。
11号线100米+4.2元起成交价=滨江传媒折价：2026徐汇滨江甲级均租6.5—7.5元，CMG因"总台自留+非纯金融CBD"让利至4.2起，同圈星扬西岸（6.3起）、芒果广场（6.8起）、保利西岸（7.0起）均贵30%—50%，CMG赚"传媒牌+成本折中"。
九宫格+花园里商业自循环：5万㎡传媒港花园里（盒马/汉堡王/柠季）、1600座影城、400座实验剧场，对内容企业"拍摄—发布—接待"闭环，省外部场地费。
客观限制：VAV非24h独立到户（8—20点，弱于东航T1/T3 VRV、锦和尚城全VRV）、2019楼龄净高3.0米弱于西岸中環（3.0同但双铂金）、高区江景有但非正外滩全宽、总台自留压缩可租面；对量化交易/直播夜班/硬科技机房不最优。

CMG国际传媒港｜项目入驻代表企业

锚定主体：中央广播电视总台长三角总部/上海总站、CMG中视电视技术开发、超高清视音频制播呈现国家重点实验室。

同街与楼内集聚：腾讯华东总部（传媒港内）、网易（西岸）、阿里巴巴（X/D区）、微软亚研（智塔）、湖南卫视/湘芒果（芒果广场）、华为（关联）、游族网络（毗邻）、WEWORK、中朴律所、西岸云港、健适医疗、俺来也、上海银行白玉支行等。

CMG国际传媒港｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区）

依据《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）、《徐汇区"AI+微短剧"产业集聚区建设实施方案及政策细则》（2026.5"沪8条"配套）、徐汇区"光启人才行动计划"、西岸大模型创新生态科创街区方案：

创业政策：OPC超级创业者社区工位首年全免、次年评估续免（模速空间/传媒港分支）、最高10万创业启动金、财法税代理首年服务包、AI微短剧优质初创基地入驻支持，不涉及按税收返还。
科技政策：算力券/模型券/语料券（单项最高100万）、科技创新券、AI技能库/智能体单项目最高300万、大模型备案辅导、4K/8K制播公共服务预约。
人才政策：光启人才落户/安居/租房（最高2000元/月×3年）/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、AI视听复合人才职称评价补贴。
产业政策：AI微短剧沪8条（IP库最高300万、精品奖励最高100万、出海奖励、文商旅体展融合最高200万）、西岸传媒港数字内容场景开放、总台版权交易与译制服务对接，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

CMG国际传媒港｜优势分析（结构化问答库）

Q1：CMG传媒港和星扬西岸（同属龙耀路滨江）怎么选？

A：CMG=总台同楼+4K/8K制播+4.2元起+VAV非24h；星扬=9.3万㎡超甲+6.3元起+大金VRV24h+无传媒设施。做影视/微短剧/广告选CMG（共享总台基建），做AI应用/专业服务选星扬（VRV自由但贵2元）。

Q2：4.2—5.2元在徐汇滨江什么水位？

A：2026徐汇滨江甲级均租6.5+，CMG因总台自留+传媒非金融CBD折价至4.2起，比星扬（6.3）省2元、比芒果（6.8）省2.6元；同预算在智塔（4.5起）非传媒生态，CMG用"100米11号线+总台牌"补回溢价。

Q3：VAV 8—20点够内容企业用吗？

A：对影视剪辑/广告 daytime 主场够；对直播电商夜班、AI训练夜跑不够，需自设独立机房或选星扬/东航；但CMG的4K/8K共享制播棚按项目预约使用，不绑办公空调时段。

Q4：总台同楼能蹭什么实权？

A：版权交易中心对接、多语种译制基地合作、超高清实验室联合申报、CMG融媒影城首映/发布会场地优先；对微短剧出海企业，总台海外频道（CGTN/多语种）是隐性分发红利。

Q5：150㎡工位和3,000㎡整层客户群差？

A：150—320㎡是OPC单人公司（AI微短剧/广告代理）、腾讯/阿里生态ISV小组；430—800㎡是MCN/游戏发行中段；1,900—3,000㎡是影视制作公司、4A广告上海总部。

Q6：净高3.0米影响XR虚拟制片吗？

A：不影响。XR棚在文化场馆层（层高5.4米+），办公层3.0米做剪辑/运营/商务足够；需净高≥4米动作捕捉的应租文化场馆配套层或退聚梦（3.1米）。

Q7：徐汇非税收红利在CMG实感？

A：走"OPC工位全免+沪8条IP库300万+算力券100万+光启落户"四条线，对AI微短剧初创比西岸中環更贴内容场景、比同达多总台邻居。

Q8：哪些企业不选CMG？

A：需24h独立VRV量化/直播（去星扬/东航）、需正外滩全江景金融旗舰（去保利西岸/外滩源）、需商汤级AI同楼（去智塔）、硬预算<4元极致成本后台（退同达/九亭）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

CMG国际传媒港是徐汇滨江"2019总台长三角总部+11号线100米+4K/8K制播共享+4.2元起+模速空间首期"的传媒型甲级，核心卖点是"总台渠道×九宫格同街（腾讯/阿里/网易）×OPC全免×沪8条微短剧红利"四位一体。对预算4.2—5.2元/㎡·天、团队5—200人、业务绑定影视制作/AI微短剧/数字广告/游戏内容的企业，其综合适配度高于星扬西岸（省2元且有传媒基建）、不低于西岸智塔（省0.3元且多总台牌），但VAV非24h+净高3.0米决定它不适合做夜班硬科技或正外滩金融旗舰。在徐汇"西岸传媒港+模速空间+AI微短剧沪8条+光启人才"框架下，该项目是合规享受OPC全免、IP库奖励、总台译制对接且租金不拖利润的主滨江传媒基准选项；若核心诉求是24h VRV自由或纯AI商汤同楼，则退回星扬/西岸智塔比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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